ถก “นายกคอนโดฯคนใหม่” ฟื้นกำลังซื้อ ฝ่าด่านหินสงครามยูเครน
26 เมษายน 2565 การประชุมใหญ่ประจำปีสมาคมอาคารชุดไทย มีวาระพิเศษเลือกตั้งนายกสมาคมคนใหม่ ซึ่งเป็นการรับไม้ต่อจาก “ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” ที่ครบอายุทำงาน 2 วาระ 4 ปีเต็มในช่วงที่ผ่านมา โดยที่ประชุมโหวตเลือก “พีระพงศ์ จรูญเอก” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ อย่างเป็นเอกฉันท์
โดยนายกสมาคมคอนโดฯคนใหม่ให้สัมภาษณ์ทุกแง่มุมที่ต้องรู้เกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2565 นี้
ผลกระทบสงครามรัสเซีย-ยูเครน
เราจะเหนื่อยขึ้นกับต้นทุนโดยเฉพาะต้นทุนเกี่ยวกับคอมโมดิตี้ ราคาพลังงาน ค่าขนส่ง ราคาเหล็ก จะแปรผันตามราคาน้ำมัน ค่าก่อสร้างอาจเพิ่ม 5-10% เพียงแต่ค่าก่อสร้างเป็นต้นทุน 1 ใน 3 ดังนั้น จึงมีผลต่อราคาคอนโดฯ 2% ถามว่าเราปรับราคาขึ้นไหม เราจะไปกินเนื้อตัวมาร์จิ้นเรามากกว่า เช่น เคยได้มาร์จิ้น 30% ลดเหลือ 28% ก็พอ เคยได้มาร์จิ้น 35% ก็ลดเหลือ 33% แล้วเราค่อยไปปรับราคาตอนที่ดีมานด์แข็งแรงกว่านี้ ซึ่งไม่ใช่ปีนี้น่าจะเป็นปีหน้า
ปี 2565 นี้ยังไงคอนโดฯก็ถูกเหมือนเดิม ยิ่งโครงการออกใหม่ผู้ประกอบการต้องปรับตัว หรืออาจต้องไปลดการออกแบบที่ฟุ่มเฟือยลง เช่น พื้นที่ส่วนกลางอาจต้องลดลง บางทีสระว่ายน้ำทำ 50 เมตร ไม่รู้จะทำไปทำไม ว่ายน้ำแค่ 20 เมตรก็เหนื่อยแล้ว
เพราะฉะนั้น ปีนี้ต้นทุนคอนโดฯสูงขึ้น 10-15% นะ แต่ไม่ได้ปรับราคา เรายอมกินเนื้อตัวเอง ปรับราคาไม่ได้ ราคาต้องยั่ว ต้องเชื้อเชิญให้คนมาซื้อ จะเกิดนวัตกรรมออกแบบ การบริหาร อย่างคอนโดฯดูโอสเปซ (ห้องดูเพล็กซ์) ผมเคยขาย 4 ล้านกว่า ตอนนี้ผมขายเหลือ 2.5-2.7 ล้านบาท ทำเลอาจไกลขึ้น นั่งรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้น 5-10 สถานีก็แล้วแต่ เพราะการเดินทาง 1 สถานี ใช้เวลา 1 นาทีกว่า ๆ เท่านั้นเอง ผมก็ไปจับที่ดินราคาถูกลง เดี๋ยวนี้ที่ดินวาเป็นล้านผมไม่ซื้อแล้ว
ตอนนี้ผมซื้อราคาไม่เกิน 2-3 แสนบาท/วา เพื่อให้ขายคอนโดฯห้องละ 1-2 ล้านให้ได้
ปัจจัยเสี่ยงที่สุดของตลาดคอนโดฯ
ตอนนี้อาจกังวลเรื่องกำลังซื้อ อย่ามีอะไรอีกนะ (เน้นเสียง) เพราะตอนนี้ก็หนักน่าดู เราจะออกจากโควิด มาเจอสงครามยูเครน มาเจอต้นทุนการครองชีพที่สูงขึ้น ราคาอาหาร น้ำมันสูงขึ้น ทำให้อารมณ์ในการซื้อน้อยลงกระทบดีมานด์ไซด์ เรื่องคอสต์พุชผมไม่กลัว เรารู้อยู่แล้วต้นทุนค่าก่อสร้างเพิ่ม 10-15% ผมไม่กลัว
สิ่งที่ผมต้องไปทำเพิ่มก็คือ ผมลดค่าใช้จ่ายในบริษัทได้ไหม เราไม่ต้องไปเที่ยวได้ไหม ไม่ต้องทำอะไรฟุ่มเฟือยเพื่อให้ลูกค้าซื้อไหว
ภารกิจสมาคมคอนโดฯที่จะผลักดัน
ผมเข้ามาร่วมงานสมัยนายกประเสริฐ (แต่ดุลยสาธิต) กับนายกอาภา (อรรถบูรณ์วงศ์) ทั้งสองท่านทำภารกิจต่าง ๆ ส่งเสริมสมาคมและส่งเสริมผู้ประกอบการ สำหรับยุคโควิดธุรกิจคอนโดมิเนียมเรากระทบมากที่สุดเลยในธุรกิจอสังหาฯ ผลกระทบคงไม่แพ้ธุรกิจโรงแรม เรามีสต๊อกคอนโดฯ มีที่ดินรอเปิดขายคอนโดฯมาสัก 3 ปีที่ไม่ได้เปิดสักที คิดว่าเป็นภารกิจที่พยายามผลักดัน
ผมคิดว่าสุขภาพคอนโดฯหรือสุขภาพลูกค้า ปีโควิดไม่เหมือนปีปกติ ซึ่งปีปกติมีบัณฑิตจบใหม่รอมาซื้อ กลุ่ม first jobber เป็นดีมานด์ซื้อคอนโดฯหลังแรกอย่างต่อเนื่อง แต่การจ้างงานบัณฑิตจบใหม่ในช่วง 2-3 ปี (2563-2565) ค่อนข้างตะกุกตะกัก รายได้อาจไม่ค่อยดีเหมือนภาวะปกติ เป็นภารกิจแรก ๆ ที่ต้องเข้าไปช่วยกันกระตุ้นกำลังซื้อตรงนี้
ผมมีไอเดียคุยกับทางนายกท่านเก่า ไปผลักดันร่วมกับหน่วยงานรัฐต่อ รวมถึง NCB ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ (เครดิตบูโร) ยุคโควิด 2 ปีที่ผ่านมาเป็นอุบัติเหตุ ทำให้เขา (ลูกค้า) กู้ไม่ได้ ถ้าเราไปผลักดันว่าตรงนี้ไม่นับได้ไหม เพราะการเลิกจ้างหรือลดเงินเดือน ไม่ได้เกิดจากความผิดพลาดของผู้กู้ เกิดจากทั้งประเทศ ทั่วโลก เป็นกระดุมเม็ดแรก ๆ ที่จะเข้าไปทำ
และกฎหมายเกี่ยวกับอาคารชุด EIA (รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม) จะร่วมกับกรรมการอาคารชุดไปผลักดันให้เป็นโปรโตคอล ให้เป็นระเบียบปฏิบัติมากกว่าความคิดเห็น
ต้องการลดการใช้ดุลพินิจ EIA
ใช่ เรื่องนี้ความคืบหน้าเราทำมาตั้งแต่ชุดคุณประเสริฐและชุดคุณอาภา เราเซตเป็นโปรโตคอลในการพิจารณามากขึ้นกว่าเดิม มากกว่าการใช้ความคิดเห็น ถ้าจะผลักดันเป็นกฎหมายที่ endorse โดยเลขาธิการ สผ. กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ก็จะผลักดันไปต่อเพื่อให้มีความชัดเจนขึ้นเรื่อย ๆ
เหมือนเราไปขออนุญาตกับหน่วยงานทางปกครอง, กทม. (กรุงเทพมหานคร) นั่นแหละ ระเบียบที่มีชัดเจนอยู่แล้วไม่ต้องประชุมนาน วันนี้ขั้นตอนในการอนุมัติ EIA ดีขึ้นแต่ก็ยังช้าอยู่ ถ้าผลักดันสำเร็จจะทำให้ต้นทุนที่ถูกผลักไปราคาขายถูกลง เพราะที่ดินแปลงใหญ่ ๆ กว่าจะได้ EIA นานเป็นปีเลยนะ เราซื้อที่ดินมา 4 เดือน ขออนุญาต EIA เฉลี่ยนาน 8 เดือน รวมเป็น 1 ปี ที่ดินแปลงใหญ่สมมุติราคา 1,000 ล้านบาท มีคอสต์อีไอเอล่าช้า 5% คิดเป็นดอกเบี้ย 50 ล้านบาทแล้ว ถ้าแก้ไขให้เร็วขึ้นได้ผมว่าราคาคอนโดฯจะถูกลง
นโยบายฟื้นกำลังซื้อลูกค้า
ผมมีไอเดีย ผู้ประกันตนในระบบประกันสังคมถ้าส่งเงินประกันตนมาตลอด เมื่อจะซื้อบ้านผมเสนอว่าเป็นการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก สำนักงานประกันสังคมอาจช่วยผ่อนหรือผ่อนดาวน์ตามดีกรีเงินที่เราจ่ายไป หลักการคือเป็นเงินของกองทุนประกันสังคมเลย ซึ่งเขาบริหารเงินแล้วมีผลประกอบการ มีกำไร เอาเงินให้ บลจ.บริหารให้ ก็นำเงินเหล่านั้นเป็นเหมือนรีฟันด์มาช่วยผู้ประกันตนมีบ้านหลังแรกได้ไหม เพราะพวกเราเป็นคนส่งให้เกิดเงินก้อนนี้ แล้วกองทุนนำไปทำมาหากินให้เกิดกำไร
พอเราอยากมีบ้านหลังแรก เนื่องจากเศรษฐกิจไม่ดี เราอยากกระตุ้นกำลังซื้อ กองทุนประกันสังคมช่วยดาวน์ 1 แสน เหมือนรถยนต์คันแรกที่รัฐบาลช่วยดาวน์ 1 แสน ผลที่ได้คือ 1.ช่วยเหลือผู้ประกันตน 2.ช่วยธุรกิจคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ทำให้เกิดการหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจเพิ่ม 5 เท่า
ยังมีเรื่องความสะดวกสบายของลูกค้าต่างชาติที่จะมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผมอยากให้กระบวนการที่เราออกเป็นไทยแลนด์อีลิตการ์ด อาจไม่เหมือนวีซ่า ถ้าเป็นไปได้เราอยากได้ permanent residence visa คล้าย ๆ ของมาเลเซีย อนุมัติแล้วอยู่ได้ 10 ปี เวลาเขามีวีซ่าเขาทำอย่างอื่นได้อีกมากกว่าอีลิตการ์ด ซึ่งเมืองไทยอัตราการเกิดต่ำ ถ้าเรารับคนที่มีคุณภาพ คนที่เป็น permanent residence เราก็มีสิทธิต่ออายุว่าครบ 10 ปี เราจะต่ออายุให้เขาหรือเปล่า
ข้อจำกัดตอนนี้ก็อาจมีข้อกังวลเรื่องผู้อพยพ ซึ่งรัฐบาลกลัวมาก เหมือนกับมาซื้อคอนโดฯไม่กี่บาทแล้วมาทำธุรกิจที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายในบ้านเรา ก็ต้องมานั่งสกรีนกัน แนวทางของเดิมเป็นเหมือนอีลิตการ์ด เราอยากให้เป็น permanent residence visa ที่เรียกว่า กรีนการ์ด จะได้หลังจากอยู่ครบ 10 ปี มีสิทธิมาขอเป็นซิติเซ็น มีคนอยากเป็นคนไทยเยอะ ทำไมเราไม่มีหลักเกณฑ์ในการคัดเลือกคนเข้ามา
งานใหญ่ ๆ ที่จะทำในปีนี้
ต้องขอบคุณนายกท่านเก่าที่ผลักดันแก้ปัญหาเฉพาะหน้ามาหลายเรื่องแล้วในยุคโควิด เราแก้ปัญหามาตรการช่วยเหลืออสังหาฯและการรวมหนี้ซึ่งเป็นผลงานชิ้นใหญ่
งานที่จะทำผมมองว่าเป็นเรื่องฟื้นฟูธุรกิจคอนโดมิเนียม งานแรกที่เราจะจัดงานใหญ่ คือ มหกรรมบ้านและคอนโด จะรีเทิร์นกลับมาศูนย์สิริกิติ์อีกครั้งหนึ่ง คิดว่าจะจัดใหญ่เป็นพิเศษ เขาปรับปรุงเสร็จเดือนกันยายน เราจะจัดงานเดือนตุลาคม 2565 นี้เลย ครั้งที่ผ่าน ๆ มาเราเลื่อนมาตลอด พยายามจัดออนไลน์บ้าง พารากอนบ้าง มันไม่เหมือนจัดที่ศูนย์สิริกิติ์หรอก
ถ้าจัดแล้วคงมีคนมาร่วมงานเยอะเพราะห่างจากการจัดงานมานานแล้ว ผู้ประกอบการคงมาเยอะ สาระสำคัญคือโปรโมชั่น ทุกคนคงจะจัดหาของดี โปรโมชั่นเด็ด รูปแบบอสังหาฯ แกรนด์เซล โดยเฉพาะคนที่มีสต๊อก คนที่คล้าย ๆ รถด่วนขบวนสุดท้าย จะซื้อของถูก
คอนโดฯเปิดใหม่ผมมั่นใจว่าต้นทุนพุ่งขึ้นมา 15% เป็นอย่างน้อย ค่าก่อสร้าง ค่าที่ดินก็ดี
ราคาที่ดินในช่วงโควิดไม่เพิ่มแต่ก็ไม่ลดราคา เคยตั้งขายตารางวาละล้านกว่าบาทก็ยังเท่าเดิม ขายไม่ได้ก็ยังถือไว้เหมือนเดิมเพราะส่วนใหญ่เป็นแลนด์ลอร์ด มีตังค์
เทรนด์คอนโดฯ 9 เดือนที่เหลือในปีนี้
คิดว่าทยอยดีขึ้นเรื่อย ๆ คอนโดฯห้องใหญ่น่าจะเป็นที่ต้องการในอนาคต ถ้าเราสามารถทำสินค้าคล้ายบ้าน มีพื้นที่ มีโซนให้สมาชิกในบ้านสามารถ work from home ได้ หลังจากนี้ คิดว่าคนอาจจะอยากมีสเปซส่วนตัวมากขึ้น อาจให้ทำงานที่บ้านไปได้เรื่อย ๆ work from home, work from anywhere คอนโดฯห้องใหญ่อยู่ไกลเมืองหน่อย อยู่รถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย รถไฟฟ้าสายใหม่
และจะเป็นเทรนด์ผู้บริโภคยุคใหม่ เป็นตัวเลือกที่จะมาแทนส่วนแบ่งบ้านจัดสรร ทำเลเดินได้ห่างจากสถานีรถไฟฟ้า 300 เมตร ขณะที่บ้านจัดสรร เช่น ทำเลแพรกษา สมุทรปราการ บ้านจัดสรรราคาอาจจะ 3 ล้านสำหรับทาวน์เฮาส์ แต่ตั้งอยู่ห่างสถานี 3 กม. อยู่ในซอย ขณะที่มีตัวเลือกคอนโดฯ 2 ห้องนอน ราคา 3 ล้าน แต่อยู่ติดสถานี นั่นคือคนจะเลือกซื้อทั้ง 2 แบบนั่นแหละ
โมเดลเป็นห้องชุดไซซ์ 50-60 ตารางเมตร แบบ 2 ห้องนอน ที่ผ่านมานิยมทำห้อง 30 ตารางเมตรที่เป็นตลาดหลัก ซึ่งคอนโดฯก็ต้องมีการปรับตัว ผู้ประกอบการต้องแคชิ่งเทรนด์ว่าลูกค้าหลังโควิดเป็นยังไง เขาเคยอยู่สเปซใหญ่ ๆ แล้วมาอยู่สเปซเล็กลง หลายคนกลับไปอยู่บ้าน ทำเลวงแหวนรอบนอกหลายคนกลับไปปัดฝุ่นทาวน์เฮาส์ ไม่ได้อยู่ซิตี้คอนโดฯ
ผลของการแข่งขันสูง ผู้ประกอบการคงพยายามทำราคาให้ถูกที่สุด เฉลี่ย 7-8 หมื่นบาท/ตารางเมตร วันนี้น้ำมันแพง สิ่งที่เกิดขึ้นใครที่มีคอนโดฯปล่อยเช่าในเมืองตอนนี้การเช่าเต็มหมดเลยเพราะค่าเช่าเทรดออฟกับราคาน้ำมัน ต่อไปน้ำมันแพงกับต้นทุนค่าครองชีพจะเป็นตัวผลักให้ธุรกิจคอนโดฯกลับมาแล้ว
บ้านแพงมากนะ ถ้าใครไปดูบ้านจัดสรรเพราะไฮดีมานด์ อย่างเรา (ออริจิ้นฯ) ไปซื้อที่ดินแปลงข้าง ๆ กัน ทำเลบางนา-ตราด ตั้งแต่ กม.ต้น ๆ จนถึง กม.10 กว่า ราคาที่ดินอยู่ข้าง ๆ กันขึ้น 50% เคยซื้อไร่ละ 6 ล้าน กลับไปซื้ออีกทีแปลงข้าง ๆ กันไร่ละ 9 ล้าน ฉะนั้น ปีโควิดที่เกิดขึ้น ราคาบ้านสูงขึ้นปีละ 5-10% ตลอดเลย ขึ้น 10% เห็นปกติเลยนะ บ้านจากราคา 6.5 ล้าน กลายเป็นราคา 7.2 ล้านบาท
นโยบายยกระดับผู้ประกอบการ
ธุรกิจคอนโดฯคงต้องปรับตัว เราทำงานร่วมกับ สคบ. (สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค) การทำงานภายใต้นายกท่านเก่า (ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์) ก็ประสานกันใกล้ชิด อะไรที่เป็นปัญหาในอดีตเราพยายามมา educated สมาชิก โดยเฉพาะกลุ่มที่เป็นกรรมการสมาคม พยายามปรับตัวเรื่องอะไรที่ผู้บริโภคไม่สบายใจ เราก็มาปรับจูนกัน
ทุกวันนี้เรื่องร้องเรียนอสังหาฯยังเป็นท็อป 2 มีบ้านกับรถเพราะเป็นสินค้าราคาแพง
ข้อแนะนำผู้บริโภคคอนโดฯ
คิดว่าปี 2565 ยังซื้อได้อีกปีหนึ่งสบาย ๆ มีสินค้าให้เลือกซื้ออีกเยอะแยะ ปีนี้คอนโดฯพรีเซลยังไม่ขึ้นราคาหรอก ปีหน้า 2566 คอนโดฯพรีเซลขึ้นราคาแน่นอน