เศรษฐกิจภูมิภาค

เปิดอาณาจักร “รัตนากร” ชลบุรี จากอสังหาฯ สู่ “เจ้าตลาดกลางภูมิภาคตะวันออก”

สถานการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ระลอกใหม่ หลายธุรกิจได้รับผลกระทบหนัก โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และโรงแรมที่พึ่งพารายได้จากชาวต่างชาติ แต่ในทางตรงกันข้าม ยังมีผู้ประกอบการที่มองการณ์ไกลโดยไม่ยึดติดธุรกิจดั้งเดิม

พร้อมปรับตัวทำกำไรฝ่ากระแสโควิดมาได้ “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์ “คุณต้น จักรรัตน์ เรืองรัตนากร” กรรมการผู้จัดการ บริษัท รัตนากร แอสเซท จำกัด ถึงการเบนเข็มธุรกิจจากผู้กุมบังเหียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และโรงแรมขนาดใหญ่ มีสินทรัพย์รวมกว่า 30,000 ล้านบาท

หันมาแตกไลน์ลงทุนธุรกิจ “ตลาดกลางรัตนากรค้าส่ง-ค้าปลีก” กว่า 11 แห่งใน จ.ชลบุรี และเตรียมแผนขยายการไปลงทุนในจังหวัดอื่นในภาคตะวันออก และภูมิภาคอื่นในอนาคต

ฉีกแนวรบอสังหาฯสู่ตลาดสด

“คุณต้น” เล่าว่า เดิมครอบครัวตั้งแต่รุ่นคุณพ่อ (นิติ เรืองรัตนากร) ทำธุรกิจหมู่บ้านจัดสรร และอาคารพาณิชย์ พอผมเรียนจบเข้ามาช่วยบริหาร ได้ต่อยอดไปสู่การสร้างคอนโดมิเนียม และโรงแรม ซึ่งธุรกิจอสังหาฯและโรงแรมในตอนนั้นถือเป็นธุรกิจหลักที่สร้างรายได้ถึง 95% ของกลุ่มรัตนากร

แต่พอทำได้ระยะหนึ่ง ผมมองว่า ธุรกิจอสังหาฯมีไซเคิลขาขึ้น-ขาลงโดยช่วงปี 2556 ผมมองคู่แข่ง ซัพพลาย ดีมานด์แล้ววิเคราะห์อนาคตว่า ปี 2560 ธุรกิจคอนโดฯน่าจะอยู่ในช่วงขาลง ส่วนบ้านจัดสรรจะอยู่ในช่วงขาลงตั้งปี 2562

ส่วนธุรกิจโรงแรมคาดการณ์ว่า ปี 2560 ขึ้นไปจะไม่ดี มีการแข่งขันสูงมาก ต้นทุนสูงขึ้นแต่ดีมานด์ต่ำลงเรื่อย ๆ คืนทุนช้าลงเรื่อย ๆ จึงเริ่มมองหาธุรกิจตัวอื่นควบคู่ไป

ผมศึกษาระหว่างธุรกิจคอมมิวนิตี้มอลล์และตลาดกลาง สำหรับคอมมิวนิตี้มอลล์มีตัวอย่าง 10 แห่ง อยู่ได้เพียง 1-2 แห่ง ที่เหลือไม่ค่อยดีเท่าไหร่ ส่วนตลาดกลางได้ไปศึกษางานของตลาดไท ตลาดสี่มุมเมือง และตลาดอื่น ๆ อีกหลายแห่ง

ในที่สุดตัดสินใจฉีกมาทำธุรกิจตลาด ซึ่งน่าจะมั่นคงและอยู่ได้ยาวกว่า ธุรกิจตลาดลงทุนต่ำ กำไรดี คืนทุนเร็ว ถ้าตลาดติดแล้วก็อยู่ยาวไม่เหมือนกับห้างสรรพสินค้าลงทุนสูง คืนทุนช้า ความเสี่ยงสูง

เมื่อเลือกทำธุรกิจตลาดได้นำข้อมูลมาวิเคราะห์จุดแข็งจุดอ่อนของตลาดขนาดใหญ่ จุดแข็งคือ เป็นตลาดที่มีขนาดใหญ่ มีพื้นที่กว่า 100 ไร่ และเป็นแหล่งรวมสินค้าจากหลายที่ เป็นศูนย์กระจายสินค้าหลัก ๆ แต่ข้อเสียคือมีเพียงแห่งเดียว ทำให้แหล่งสินค้าเหล่านี้กระจุกตัว

จึงเกิดไอเดียทำ “ตลาดกลางระดับภูมิภาค” ที่สามารถเสิร์ฟท้องถิ่นในแต่ละภูมิภาคได้ โดยการปรับรูปแบบให้เป็นตลาดขนาดกลางไม่ใหญ่มาก แต่ต้องใหญ่กว่าตลาดเก่าที่มีในพื้นที่นั้น ๆ

และสามารถเปิดได้มากกว่า 1 ที่ จึงเป็นที่มาของการผสมระหว่างตลาดกลาง ตลาดค้าส่ง ตลาดค้าปลีก ตลาดอาหาร ตลาดโต้รุ่ง ในตลาดเดียวกัน และเปิดให้บริการ 24 ชม.

โดยตลาดกลางแห่งแรกเปิดเมื่อวันที่ 31 มีนาคม 2556 โดยนำที่ดินใจกลางเมืองพัทยาที่จะทำเป็นคอนโดฯ และหมู่บ้านจัดสรร เปลี่ยนมาเป็นทำตลาดคือ ตลาดกลางรัตนากรเทพประสิทธิ์ บนพื้นที่ 45 ไร่

ถือเป็นตลาดที่ใหญที่สุดของภาคตะวันออก ในรูปแบบตลาดกลางและตลาดค้าส่งแบบศูนย์กระจายวัตถุดิบหลัก เช่น เนื้อสัตว์ ผัก ผลไม้ อาหารทะเล ปลาน้ำจืด กะทิ พริกแกง พืชเกษตร พืชไร่ รวมถึงร้านโชห่วย แพ็กเกจจิ้ง

ความโดดเด่นของตลาดกลางในเครือรัตนากร คือ เป็นตลาดที่มีขนาดใหญ่เข้าออกสะดวก ครบครัน ราคาถูก และมีการขายแบบ B2B เป็นหลัก อาทิ ผู้ประกอบการธุรกิจ โรงแรม ร้านอาหาร

และขายสินค้าให้กับตลาดอื่นด้วย พ่อค้าแม่ค้ามีความเป็นมืออาชีพ รู้วิธีการขายทั้งแบบลอตเล็ก และลอตใหญ่ เมื่อตลาดเติบโตไปได้จุดหนึ่งจะจำหน่ายแบบ B2C ดึงลูกค้าค้าปลีกมาซื้อไปกินไปใช้ เพราะของมีราคาถูก

“ตลาดของเราจะไม่เหมือนกับซูเปอร์มาร์เก็ต เพราะซูเปอร์มาร์เก็ตมีลักษณะเป็น 1 ผู้ค้า หลายลูกค้า แต่ตลาดเราเป็นไปในลักษณะหลายผู้ค้า และหลายลูกค้า และสิ่งที่ซูเปอร์มาร์เก็ตทำไม่ได้แน่คือ การเชื่อเงิน ตลาดเราให้เชื่อเงินได้”

3 ปี 11 ตลาด กำไร 300 ล้าน

คุณต้นบอกว่า ปัจจุบันตลาดในเครือรัตนากรมีทั้งหมด 11 แห่ง ได้แก่ 1.ตลาดกลางรัตนากรพัทยา (ถนนเทพประสิทธิ์) 2.ตลาดกลางรัตนากรวนาสินธ์, 3.ตลาดกลางรัตนากรเขาตาโล 1 4.ตลาดกลางรัตนากรเขาตาโล 2 5.ศูนย์การค้ารัตนากรวนาสินธ์

6.ตลาดกลางรัตนากรระยอง 7.ตลาดกลางรัตนากรหนองคล้าใหม่ศรีราชา 8.ตลาดกลางรัตนากรอมตะนคร ชลบุรี 9.ตลาดกลางรัตนากรบ่อวิน 10.ตลาดกลางรัตนากรสัตหีบ และ 11.ตลาดกลางรัตนากรชลบุรี รวมแผงการค้ามากกว่า 20,000 แผง มีพื้นที่รวมกันมากกว่า 400 ไร่

ตลาดแต่ละแห่งใช้พื้นที่เฉลี่ยประมาณ 40-60 ไร่ เพราะถ้าเปิดเล็กจะเป็นตลาดกลางไม่ได้ กินรัศมีประมาณ 7-12 กม. ตลาดทุกแห่งมีความเหมือนกัน คือเป็นตลาดกลาง เป็นศูนย์กระจายสินค้า แต่จะมีความแตกต่าง เช่น ตลาดเทพประสิทธิ์

เป็นศูนย์กระจายสินค้าที่เน้นผัก ผลไม้, ตลาดศรีราชา เน้นขายเนื้อ หมู ไก่ ไข่, ตลาดรัตนากรวนาสินธ์เน้นอาหารทะเล และที่สำคัญคือตลาดที่เปิดต้องทำมาร์เก็ตแชร์ให้ได้ 80% ขึ้นไปใน 3 เซ็กเมนต์คือ ตลาดกลาง ตลาดสด และตลาดขายส่ง หลังจากเปิดตลาดมาแล้ว 3 ปีขึ้นไปในรัศมีเฉลี่ย 12-13 กม.

โดยแต่ละตลาดมีราคาค่าเช่าแผงประมาณ 2,400-7,500 บาท/เดือน/แผง เป็นการเก็บรายเดือน 100% ผู้ประกอบการที่ต้องการเข้ามาขายของในตลาดจำเป็นต้องมีเงินอย่างน้อย 1 แสนบาท

เพื่อจ่ายเงินสำหรับ 4 เดือน เป็นค่าประกันและค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน ซึ่งเงินจำนวนนี้เมื่อผู้ประกอบการไม่ประสงค์จะขายของต่อจะคืนเงินให้ นอกจากนี้ยังมีค่าเซ้งแผง ค่าต่อสัญญารายปี ค่าแลกเข้าล่วงหน้า ประกันแผง ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่ามิเตอร์

แต่ขณะเดียวกันยอมรับว่า สินค้าบางอย่างในตลาดกลางรัตนากรยังแพงกว่าเมื่อเทียบกับตลาดไท เพราะตลาดเรารับสินค้าบางส่วนมาจากตลาดไท เพราะตลาดไทยังไงก็เป็นเบอร์ 1 ในประเทศ ถ้าเทียบตลาดไทเหมือนพ่อ ตลาดในเครือรัตนากรเหมือนลูก

เราคือตลาดกลางระดับภูมิภาค ที่มีจำนวนมากกว่าเท่านั้นเอง ธุรกิจตลาดกลางทำกำไรสุทธิได้ปีละประมาณ 300 ล้านบาท มันก็โอเคนะ เราไม่อาจเอื้อมไปแข่งระดับประเทศ

เราใช้เวลา 7 ปี ตั้งแต่ปี 2556-2563 เปิดตลาดไปทั้งสิ้น 11 ตลาด รวมมูลค่าที่ดิน 4,407,772,037 บาท เนื้อที่มากกว่า 400 ไร่ คิดเป็นไร่ละประมาณ 10.7 ล้านบาท เฉลี่ยที่ดินแห่งละประมาณ 400 ล้านบาท/ตลาด รวมมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง 2,182,147,522 บาท

เฉลี่ยประมาณ 200 ล้านบาท/ตลาด รวมมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 6,589,919,559 บาท เฉลี่ยลงทุนประมาณ 600 ล้านบาท/ตลาด รวมมูลค่าการลงทุนเฉลี่ย 1,000 ล้านบาท/ปี

ซึ่งในปี 2562 ธุรกิจตลาดทำรายได้ประมาณ 570 ล้าน และทำกำไรสุทธิ 251 ล้านบาท ในปี 2563 ทำรายรับเพิ่มขึ้นเป็น 600 ล้านบาท เฉลี่ย 50 ล้านบาท/เดือน แต่หนึ่งตลาดจะทำรายได้ไม่เท่ากัน

ตลาดที่เปิดได้ระยะหนึ่งจะทำรายได้มากถึง 8 ล้านบาท ตลาดเปิด
ไม่นานอาจจะได้ประมาณ 2 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับจำนวนแผงและที่ดิน แต่เฉลี่ยทุกตลาดจะทำรายได้ประมาณ 4.5 ล้านบาท รวม 11 ตลาดมีกำไรสุทธิ 300 ล้านบาท ซึ่งทำกำไรโตขึ้นจากปี 2562 ประมาณ 20% สวนทางกับสถานการณ์โควิด-19

ตั้งเป้าตลาดกลางระดับภูมิภาค

คุณต้นบอกต่อไปว่า ในอนาคตอยากเป็นผู้จัดจำหน่าย ศูนย์กระจายสินค้าแก่ผู้ประกอบการและผู้บริโภคทั่วไป ด้วยสินค้าดี มีคุณภาพและราคาถูก โดยได้มีการวางแผนขยายธุรกิจโครงการตลาดรัตนากรอีก 9 แห่งในเขตจังหวัดชลบุรี ซึ่งได้มีการซื้อที่ดินสำหรับทำตลาดไว้เรียบร้อยแล้วและรอดำเนินการก่อสร้าง

คาดว่าจะแล้วเสร็จทั้งหมดภายใน 3-5 ปี เริ่มจากตลาดแห่งที่ 12.ตลาดกลางรัตนากรสุขุมวิท-จอมเทียน 13. ตลาดกลางรัตนากรบ้านอำเภอ 14.ตลาดกลางรัตนากรห้วยปราบ

15.ตลาดกลางรัตนากรห้วยใหญ่ 16.ตลาดกลางรัตนากรนิคมมาบตาพุดระยอง 17.ตลาดกลางรัตนากรฉะเชิงเทรา 18.ตลาดกลางรัตนากรจันทบุรี 19.ตลาดกลางรัตนากรสุขประยูร 20.ตลาดกลางรัตนากรพนัสนิคม

นอกจากนี้ยังมีแผนจะขยายธุรกิจตลาดในเครือรัตนากร ไปยังภาคเหนือ ภาคใต้ และภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ตามลำดับ โดยเริ่มจากเมืองพัทยา ศรีราชา ชลบุรี สัตหีบ ให้แล้วเสร็จก่อน

จึงจะเริ่มทำตลาดในจังหวัดระยองในปี 2565 หลังจากนั้นจะขยายไปจังหวัดฉะเชิงเทราในปี 2567 และจังหวัดจันทบุรี ในปี 2568 ขยายจากใกล้ไปไกล

“ต้องทยอยทำไปทีละแห่งเพราะเราทำเองคนเดียวโดยไม่มีหุ้นส่วน พื้นที่ในการสร้างตลาดเป็นสิทธิขาดของเรา ไม่ได้มีการไปเช่าคนอื่นทำ การทำธุรกิจตลาดไม่ได้ใช้เงินอย่างเดียว

ต้องใช้ฝีมือ คนรวยกว่าเราก็มี แต่กล้าพูดเลยว่าในประเทศไทยไม่มีใครที่มีตลาดเยอะเท่าเราอีกแล้ว เพราะเราทำด้วยตัวเอง ไม่ต้องพึ่งพาใคร เรามีธุรกิจแบบนี้ แต่ก็สามารถที่จะดึงลูกค้าให้มาใช้บริการตลาดเราได้ นั่นถือเป็นจุดแข็งของเรา”

เราคือตลาดกลางที่ใหญ่ที่สุดในภาคตะวันออก ไม่เป็น 2 รองใครแน่นอน และในอนาคตเราหวังให้ตลาดของเราเป็นตลาดสำหรับจัดจำหน่ายศูนย์กระจายสินค้าดี

มีคุณภาพของสด ของถูกให้กับโรงแรม ธุรกิจร้านอาหาร ตลาดนัด ตลาดค้าส่ง ค้าปลีก ขนาดกลาง ขนาดเล็ก และภาคครัวเรือน เท่าที่จะสามารถทำได้ และผู้บริโภคทั่วไปสามารถเข้าถึงสินค้าที่มีคุณภาพ ได้มาตรฐานในราคาถูกและคุ้มค่าต่อเงินมาก

และเราไม่กล้าพูดว่าคุณภาพสินค้าเทียบกับของในห้างหรือเทียบกับของในซูเปอร์มาร์เก็ตได้ แต่ของเราเป็นของดีของถูกที่สุดเท่าที่จะหาได้ในราคาเท่านี้”

ธุรกิจตลาดอุ้มอสังหาฯ

ปี 2563 ธุรกิจในเครือรัตนากรมีกำไรสุทธิประมาณ 1,309 ล้านบาท ลดลงประมาณ 12% เมื่อเทียบกับปี 2562 ที่มีกำไรสุทธิ ประมาณ 1,487 ล้านบาท

“กำไรสุทธิแบ่งเป็นโรงแรมกับอสังหาฯ สัดส่วน 35-40% แต่ตัวที่เพิ่มขึ้นคือกลุ่มตลาด 23% และปี 2564 คาดว่าตลาดจะทำกำไรโตขึ้นอย่างน้อย 10-15% ไม่หวังให้เติบโตขึ้น ขอให้ได้เท่าปี 2563 ก็พอใจแล้ว”