3 องค์กรธุรกิจ จ.ชลบุรี ชี้ทางรอดไทย-ไม่ใช่ EEC โมเดลตกยุค-ตัวแปรเปลี่ยน

ในการประชุมใหญ่สามัญประจำปี ครั้งที่ 1/2565 ของสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี เมื่อช่วงปลายสัปดาห์ที่ผ่านมา ได้มีการลงมติเป็นเอกฉันท์ให้ “วัฒนพล ผลชีวิน” ประธานกรรมการผู้จัดการ บริษัท มณีรินทร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ขึ้นมารับตำแหน่งนายกสมาคมคนใหม่ แทน “มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไลฟ์ แอนด์ ลิฟวิ่ง จำกัด ที่รับตำแหน่งสมาคมตั้งแต่ยุคบุกเบิก และได้ก้าวไปดำรงตำแหน่งนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย พร้อมกันนี้ได้มีการจัดสัมมนาในหัวข้อ “อนาคตชลบุรี โอกาสและความท้าทายในปี 2022”

รัฐดันทุรังลุยอีอีซีไทยพัง

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไลฟ์ แอนด์ ลิฟวิ่ง จำกัด อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ต้องยอมรับว่าทุกวันนี้ ประเทศไทยเผชิญภาวะกดดันหลายด้านทั้งปัญหาความเหลื่อมล้ำถือเป็นปัญหาสำคัญ จะสร้างความขัดแย้งจนถึงจุดจุดหนึ่งที่แก้ไขไม่ได้ ปัญหาโลกร้อน และสงครามรัสเซีย-ยูเครน ต้องยอมรับว่าภาวะเศรษฐกิจที่ถาโถมและกดดันอยู่ทุกวันนี้กระทบค่อนข้างจะรุนแรง ซึ่งมองไม่เห็นอนาคต ดังนั้น ถึงเวลาที่ทุกฝ่ายต้องมองศักยภาพจริง ๆ ของประเทศไทย และอนาคตของชลบุรีที่ถูกวางเป็นเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ที่ผ่านมารัฐบาลพยายามอัดเงินลงมา 7 แสนล้านบาท แต่ไม่ทำให้เศรษฐกิจเติบโตขึ้นเหมือนสมัยอีสเทิร์นซีบอร์ดเติบโตเร็ว มีการขายบ้านจัดสรรได้จำนวนมาก แต่ปัจจุบันปัจจัยต่าง ๆ เปลี่ยนไปแล้ว ไทยมีคู่แข่งทางการค้า และอุตสาหกรรม ดังนั้น ในอนาคตไม่ควรพึ่งพิงเฉพาะภาคอุตสาหกรรม แต่ควรทำให้เป็นเมืองที่อยู่อาศัยระยะยาวของคนทั่วโลก โดยแก้กฎหมายให้คนต่างชาติเข้ามาถือครองบ้านได้ถูกต้องตามกฎหมาย

“ยกตัวอย่าง โครงการรถไฟความเร็วสูงเป็นแนวคิดก่อนหน้านี้นานแล้ว การที่คนต่างชาติจะมาเที่ยวไทยปีละ 60 ล้านคนคงยากแล้ว ขณะที่เรายังเดินหน้าโครงการขยายสนามบินสุวรรณภูมิ ขยายสนามบินเราทำเมืองการบิน นักท่องเที่ยวจะมาหรือเปล่า ไปเอาโมเดลตกยุคไปแล้ว อีอีซีเช่นกัน ปัจจัยต่าง ๆ เปลี่ยนไปแล้ว เราจะไปใช้กฎเกณฑ์กติกาเหมือนเดิมไม่ได้แล้ว ปัญหากฎหมายทุกวันนี้ สิ่งที่เกิดขึ้นกดดันเรามาก เช่น ผังเมืองที่ทำทุกวันนี้ธุรกิจทำยากขึ้น แถมมีแนวคิดแปลก ๆ มีการขีดเส้นถนน 384 เส้น ประกาศทับที่ดินใคร ทับบ้านใคร ห้ามใช้ประโยชน์ ถนนจะสร้างเมื่อไหร่ไม่รู้ จะทำจริงหรือเปล่าไม่รู้ ผังสีเขียว ห้ามทำโซลาร์ฟาร์ม

ถึงเวลาที่ภาครัฐต้องหาข้อสรุป ต้องให้เอกชนผลักดันเศรษฐกิจ ต้องให้ความสำคัญกับประชาชนเพื่อความอยู่รอดในอนาคต ถ้าเป็นอย่างนี้ประเทศไทยพังแน่ ๆ ภาครัฐจะดำเนินนโยบายอย่างเดิมไม่ได้ เพราะปัจจัยต่าง ๆ เปลี่ยนไปแล้ว

ตั้งแต่ปี 2530 เราเน้นการเติบโตทางด้านอุตสาหกรรม แต่ในโลกนี้ไม่มีประเทศไหนจะเป็นประเทศอุตสาหกรรมตลอดหลายทศวรรษ อย่างเรื่องเมืองดีทรอยต์ เป็นเมืองต้นกำเนิดอุตสาหกรรมยานยนต์ของสหรัฐอเมริกา มีคนผิวสีเข้ามาทำงานอยู่ร่วมกับคนผิวขาว และอิทธิพลคนผิวสีมากขึ้น มีการเรียกร้องค่าแรงเพิ่มขึ้น ทำให้สังคมเมืองเปลี่ยนไป ในที่สุดมีการย้ายฐานการผลิตรถยนต์ไปญี่ปุ่น และในที่สุดเมืองดีทรอยต์เหมือนเป็นเมืองล่มสลาย

อีกเมืองดันเคิร์ก ประเทศฝรั่งเศส เป็นเมืองอุตสาหกรรมต่อเรือ แต่ถูกเกาหลีใต้ช่วงชิงไป ทำให้ล่มสลายกลายเป็นเมืองร้าง เหมือนอีสเทิร์นซีบอร์ดของไทย ที่ผ่านมาเกิดปัญหาสังคม มีคนใช้แรงงานเข้าไปอยู่จำนวนมาก พอไม่มีงานทำ ไม่มีรายได้ เมืองเก็บภาษีไม่ได้ ไม่สามารถดำรงเอกลักษณ์ของเมืองอยู่ได้ ถึงเวลาที่ภาครัฐต้องหาข้อสรุปตรงนี้ ปัญหาต่าง ๆ รอเป็นระเบิดเวลาเกิดขึ้นในประเทศไทย เพราะภาคอุตสาหกรรมในอนาคตไม่ค่อยสดใส”

นายมีศักดิ์กล่าวต่อไปว่า ตอนนี้ภาครัฐหวังว่าอุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้าหรืออีวีจะเป็นหนึ่งในตัวขับเคลื่อนอีอีซี แต่ไทยมีเฉพาะข้อตกลงเขตการค้าเสรีอาเซียน-จีน (ACFTA) แล้วจะไปผลักดันอุตสาหกรรมอีวี โดยที่ไม่มีซัพพลายเชนเรื่องนี้ต้องคิดดี ๆ ว่าประเทศไทยจะไปได้หรือไม่ ถ้าคิดว่าสู้ประเทศอื่นได้ก็เดินต่อไป แต่ถ้าสู้ไม่ได้ ควรมาพิจารณาอัตลักษณ์ของคนไทยที่เป็นที่ยอมรับของคนทั่วโลกว่า เป็นประเทศที่น่าอยู่ อัธยาศัยของคนไทยอยู่ร่วมกันได้ทุกชาติศาสนาในสังคม สภาพอากาศที่อยู่ได้ 12 เดือน ในโลกนี้มีไม่กี่ประเทศ ตรงนี้น่าจะเป็นโอกาสชูจุดขายประเทศไทยคือบ้านหลังที่ 2 ของคนต่างชาติ

ชงลดค่าจดจำนองหลังแรก

นายวัฒนพล ผลชีวิน ประธานกรรมการผู้จัดการ บริษัท มณีรินทร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรีคนใหม่ กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัดชลบุรีถึงมีสถานการณ์โควิด-19 และสงครามรัสเซีย-ยูเครน แต่ว่าโอกาสของจังหวัดชลบุรียังมีมากกว่าจังหวัดอื่น โดยมีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ มูลค่าการซื้อขายเป็นอันดับ 2 รองจาก กทม. ช่วงปี 2563-2564 ภาพรวมตลาดอสังหาฯชลบุรีย่อตัวลง มาปี 2565 น่าจะดีขึ้นกว่าที่ผ่านมา เพราะชลบุรีเป็นเมืองนิคมอุตสาหกรรม มีแรงงานย้ายเข้ามายังมีความต้องการที่อยู่อาศัย บ้านแนวราบหลายโครงการยังเปิดการขายได้ เพียงแต่มีต้นทุนหลายอย่างปรับตัวสูงขึ้น ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการให้ต้นทุนต่ำ และคงต้องทุ่มเทมากขึ้นกว่าเดิม

“หลังปี 2540 ยอดการซื้อขายบ้านตกลงไปมากกว่า 50-60% ปี 2543-2544 ยอดขายกลับมาดีมาก เดิมเราคาดหวังว่าสถานการณ์โควิดจบ ถ้าไม่มีสงครามรัสเซีย-ยูเครน คาดว่าปลายปี 2566 ทุกอย่างจะกลับมา แต่พอมีแบบนี้ต้องดูว่ายืดเยื้อแค่ไหน สำหรับผู้ประกอบการตอนนี้ต้องวางแผนดูในทำเลที่คิดว่ามีกลุ่มลูกค้าที่ชัดเจนแน่นอน โครงการที่ใหญ่มากอาจจะต้องชะลอดูเหตุการณ์ก่อน แต่ถ้าเป็นโครงการไม่ใหญ่มากสามารถพัฒนาได้ ผู้ประกอบการหลายคนเลือกที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ หลายคนยังมองวิกฤตอาจเป็นโอกาส ถึงแม้ต้นทุนจะสูงขึ้น มาร์จิ้นจะลดลง แต่การขายยังไปกันได้ ผมทำโครงการไม่ใหญ่มาก ทำให้ตรงความต้องการลูกค้าจริง ย่อขนาดบ้านเล็กลง ราคาย่อมเยา ให้ลูกค้าจับต้องได้ ผมคิดว่าตลาดในชลบุรียังเติบโตอยู่ เพราะเม็ดเงินที่เข้ามาลงทุนในจังหวัดค่อนข้างมาก ทั้งสนามบิน ท่าเรือ นิคมอุตสาหกรรม”

นายวัฒนพลกล่าวต่อไปว่า มาตรการอสังหาฯที่ภาครัฐพยายามกระตุ้น เช่น การปลดล็อก LTV ให้คนซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 ก็ช่วยได้ แต่ในชลบุรีอาจช่วยได้ไม่มากนัก เพราะคนที่อยู่ในภาคอุตสาหกรรมส่วนใหญ่เป็นคนย้ายถิ่นฐานมาทำงานเป็นการซื้อบ้านหลังแรก มาตรการที่ทำให้เกิดยอดการซื้อขายน่าจะเป็นเรื่องการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน การจดจำนอง 0.01 ซึ่งขยายเวลาถึงสิ้นปี 2565 ตรงนี้อยากให้ภาครัฐพิจารณาเรื่องการลดหย่อนค่าจดจำนองสำหรับคนที่ซื้อบ้านหลังแรกตลอดไป นอกจากนี้อยากให้ภาครัฐส่งเสริมให้คนต่างชาติสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ แต่ให้อยู่ในที่จัดสรร โดยไม่ต้องใช้นอมินี ไม่ต้องไปใช้บริษัทจดทะเบียนหรือให้ภรรยาคนไทยซื้อ ซึ่งในอดีตประสบปัญหากันมาก เพราะปัจจุบันมีการโอนเงินเข้ามาซื้อบ้าน โดยเฉพาะคนจีน ถ้าหมดโควิดมีคนบอกว่าคนต่างชาติอยากเดินทางเข้ามาประเทศไทยกันมาก อยากมาซื้อบ้านหลังที่ 2 ก็หวังว่ารัฐบาลจะหยิบฉวยโอกาสนี้ เพื่อนำเม็ดเงินเข้าสู่ประเทศมากขึ้น

จีนยกมาทั้งซัพพลายเชน

นายกิตติวุฒิ ศศิวิมลพันธุ์ เลขาธิการสภาอุตสาหกรรมจังหวัดชลบุรี กล่าวว่า ภาคอุตสาหกรรมปี 2564 มีการเติบโตดี และ 2565 การส่งออกมีทิศทางที่ดี แต่อย่าเพิ่งดีใจเพราะตอนนี้อุตสาหกรรมที่ดีขึ้นเป็นอุตสาหกรรมที่ย้ายฐานมาจากต่างประเทศ เช่น บริษัทที่ทำฮาร์ดไดรฟ์ ย้ายจากฟิลิปปินส์มาที่ไทย แต่บริษัทที่ผลิตโซลิดสเตตไดรฟ์ที่ทันสมัยกว่าย้ายไปลงทุนในประเทศเวียดนาม ขณะที่บริษัทนิสสันได้ปิดโรงงานเครื่องสันดาปที่เป็นอุตสาหกรรมล้าสมัยที่ตั้งในอินโดนีเซียย้ายมาที่ไทย ขณะที่อินโดนีเซียกำลังมีการลงทุนทำแบตเตอรี่รถอีวี จะเห็นได้ว่าปีนี้ถึงปีหน้าประเทศไทยเติบโตแน่นอนจากการที่ต่างชาติย้ายฐานมา โดยสินค้าส่วนใหญ่ที่มาจ้างให้คนไทยทำในลักษณะรับจ้างผลิต (OEM) แต่ผู้ประกอบการไทยไม่ได้เป็นเจ้าของเทคโนโลยี

“ผู้ประกอบการไทยไม่ได้เตรียมพร้อมเรื่องอุตสาหกรรมใหม่ เพราะเราไม่ได้เป็นเจ้าของผลิตภัณฑ์ ไม่ได้เป็นเจ้าของเทคโนโลยี แม้แต่ธุรกิจยาเราก็จ้างผลิต เรื่องการแพทย์หมอคนไทยเก่งเรื่องรักษาโควิด แต่ยาและเครื่องมือแพทย์ที่ใช้ต้องนำเข้า แม้แต่เข็มฉีดวัคซีนโควิดก็ไม่มีแบรนด์ไทย ยาฟาวิพิราเวียร์ก็นำเข้าจากอินเดีย ยาทุกตัวแทบจะไม่มีคนไทยผลิตเลย ตอนนี้เรากำลังแย่งชิงการเป็นเมืองการแพทย์กับสิงคโปร์ แต่สิงคโปร์มีความพร้อม มีอุปกรณ์ทางการแพทย์เหนือกว่าไทย”

ที่ผ่านมารัฐบาลพยายามผลักดันเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ (SEZ) ตามชายแดนเพื่อที่จะใช้ประโยชน์จากแรงงานตามชายแดน แต่ก็ไปไม่รอด เพราะประเทศเพื่อนบ้านของไทยฝั่งตรงข้ามก็ตั้งนิคมอุตสาหกรรมมีต่างชาติเข้าไปลงทุน ก็มีปัญหาขัดแย้งหาที่ดินตั้ง SEZ ไม่ได้ เพราะที่ดินราคาขึ้นไปไร่ละ 5-6 ล้านบาท ต่อมาก็มีการปรับแผนไปใช้ที่ดินของธนารักษ์ พอมาถึงโครงการ EEC มีเป้าหมายที่จะดึงการลงทุนอุตสาหกรรมอนาคต (new S-curve) เช่นหุ่นยนต์อุตสาหกรรมการบิน อุตสาหกรรมดิจิทัลอุตสาหกรรมเชื้อเพลิงชีวภาพ อุตสาหกรรมการแพทย์ครบวงจร แต่ปัจจุบันมีทั้งหมด 12 อุตสาหกรรม แต่การที่มี 10 new S-curve ที่ตายตัวมันไม่ค่อยก่อให้เกิดประโยชน์คืออุตสาหกรรมเทคโนโลยีปรับเปลี่ยนเร็วมาก

นอกจากนี้ การลงทุนของต่างชาติตอนนี้นักลงทุนจีนลงทุนมากที่สุด โดยที่คนไทยไม่ได้ประโยชน์อะไรจากการที่จีนมาลงทุนกินรวบ ไม่เหลือแม้แต่ก้างกระดูกให้คนไทยเลย คนจีนยุคใหม่เห็นแก่ตัว ยกมาทั้งซัพพลายเชนไม่จ้างโรงงานเอสเอ็มอีของไทย แม้แต่แรงงานที่ยกของมาจากเมืองจีน โดยระบุแจ้งบีโอไอว่าเป็นผู้ชำนาญการพิเศษ ไม่ใช้แรงงานคนไทยยกตัวอย่างที่นิคมอุตสาหกรรมโรจนะ อ.หนองใหญ่ จ.ชลบุรี กับที่ จ.จันทบุรี มีแต่โรงงานขนาดเล็กของคนจีน แรก ๆ ที่เข้ามาอาจจะจ้างคนไทยติดต่อราชการ แต่หลังจากนั้นเลิกจ้างและใช้เด็กจีนที่มาเรียนที่เมืองไทยพูดภาษาไทยได้


หรือโรงงานจีนแห่งหนึ่งผลิตแผงโซลาร์เซลล์ มีกำลังการผลิต 10 เท่าจากของเดิมที่โรงงานในประเทศไทยผลิตอยู่ เพื่ออ้างเรื่องแหล่งกำเนิดสินค้าว่าผลิตจากไทยและส่งออกไปประเทศต่าง ๆ นอกจากนี้มีโรงงานผลิตยางล้อรถยนต์จีนเข้ามาตั้งโรงงานใช้เทคโนโลยีขั้นสูงแทนแรงงานไทยใช้หุ่นยนต์แขนกลต่าง ๆ ซึ่งไม่มีการจ้างแรงงานไทย