อสังหาริมทรัพย์

เปิดพอร์ต 10 ตระกูลดัง ลงทุน 3 แสนล้าน โมเดลเจ้าสัวบุกอสังหา-มิกซ์ยูส

ส่องพอร์ตลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 10 ตระกูลดังในยุคโควิด หว่านเม็ดเงินท่วม 3.2 แสนล้านบาท ครบทั้งที่อยู่อาศัย-มิกซ์ยูสโปรเจ็กต์ทั่วไทย “สิริวัฒนภักดี” ถือคติยิ่งวิกฤตยิ่งลงทุน “จิราธิวัฒน์” มาฟอร์มใหญ่วาดแผน 5 ปี ลงทุนเพิ่ม 1.2 แสนล้าน ทายาท “ลิปตพัลลภ-มหากิจศิริ-โชควัฒนา-เอี่ยมสกุลรัตน์” ดึงพันธมิตรต่างชาติการันตีความสำเร็จ “นิธิวาสิน” ทุบทิ้ง 2 โรงแรมย่านสีลมสร้างใหม่ “กลุ่มแหลมทองสหการ” แลนด์แบงก์หมื่นล้านย่านรัชดาฯดอดลงทุนออฟฟิศสีลม

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ DNA จำกัด ธุรกิจที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า อัพเดตความเคลื่อนไหวลงทุนพัฒนาที่ดินในสถานการณ์โควิด (2563-2565) พบว่า กลุ่มทุนตระกูลดังยังคงเดินหน้าลงทุนใหม่อย่างคึกคัก ท่ามกลางบรรยากาศที่ดีเวลอปเปอร์เลือกที่จะชะลอการก่อสร้างและพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยออกไปก่อน เพื่อรอภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อฟื้นตัวหลังยุคโควิด

โมเดลเจ้าสัวยิ่งวิกฤต-ยิ่งลงทุน

ทั้งนี้ มีหลายครอบครัวที่เป็นเจ้าของกิจการหรือบริษัทขนาดใหญ่ที่ยังเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ อยู่ตลอดเวลา จากการรวบรวมข้อมูล 10 ตระกูลนักธุรกิจพบว่า มีมูลค่าลงทุนรวมกันมากกว่า 3.2 แสนล้านบาท กระจายทำเลลงทุนทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด (ดูกราฟิกประกอบข่าว)

ในด้านธุรกิจที่อยู่อาศัยทางผู้ประกอบการหรือดีเวลอปเปอร์ที่แข็งแรงมีการลงทุนเปิดตัวบ้านและคอนโดมิเนียมโครงการใหม่เป็นปกติ แม้ว่าในภาพรวมของตลาดจะมีจำนวนโครงการลดลงจากผลกระทบสถานการณ์โควิด แต่สิ่งที่เห็นได้ชัดเจนคือ ผู้ประกอบการที่มีครอบครัวหรือตระกูลดังเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ หรือเป็นนายทุนอยู่เบื้องหลัง กลับเดินหน้าลงทุนอย่างต่อเนื่องในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว

โดยเหตุผลหลักคาดว่ามาจาก 1.ยิ่งวิกฤตเศรษฐกิจยิ่งต้องลงทุน เพราะพวกเขามองว่าช่วงนี้มีความเหมาะสมที่สุดในหลาย ๆ เรื่อง โดยเฉพาะความได้เปรียบด้านการเงินที่มีเงินทุนแข็งแกร่ง ทำให้สามารถจัดซื้อจัดจ้างในต้นทุนที่ถูกลงกว่าช่วงเศรษฐกิจเฟื่องฟู

2.มีข้อได้เปรียบในด้านการได้รับพื้นที่นำเสนอข่าวค่อนข้างมากและยาวนาน 3.เป็นการนำที่ดินในมือมาทำประโยชน์เพื่อลดแรงกดดันจากการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งมีภาระจ่ายภาษีที่ดินเปล่าแพงที่สุดอยู่ที่ 0.3-1.2% หรือล้านละ 3,000-12,000 บาท

“จิราธิวัฒน์” ลงทุน 1.2 แสนล้าน

รายละเอียดมีดังนี้ 1.กลุ่มเซ็นทรัลของตระกูลจิราธิวัฒน์ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ซึ่งเพิ่งประกาศแผนขับเคลื่อนอนาคตเดินหน้าเปิดศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้าใหม่ ๆ ต่อเนื่องในยุคโควิด ด้วยมูลค่าลงทุน 120,000 ล้านภายใน 5 ปี

ล่าสุด CPN เข้าไปเช่าที่ดินพื้นที่ Block A สยามสแควร์ เนื้อที่ 7 ไร่ 31 ตารางวาจากสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย (โรงหนังลิโด้เดิม) สัญญาเช่า 30 ปี มูลค่า 6,000 ล้านบาท คาดว่าจะพัฒนาพื้นที่ค้าปลีก แม้ว่าปัจจุบันยังคงเงียบอยู่

นอกจากนี้ CPN ได้ประกาศแผนพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสมีทั้งพื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงาน โรงแรม และที่อยู่อาศัยใน 27 จังหวัดทั่วประเทศไทย โดยหัวหอกการลงทุนธุรกิจที่อยู่อาศัยทำในนามบริษัท ซีพีเอ็น เรสซิเดนซ์ จำกัด

“สิริวัฒนภักดี” ผงาดลงทุนไม่ยั้ง

2.บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ AWC ของตระกูลสิริวัฒนภักดี มีเมกะโปรเจ็กต์ที่อยู่ระหว่างการพัฒนาคือโครงการวัน แบงค็อก มูลค่า 120,000 ล้านบาท พัฒนาในนามกลุ่มเฟรเซอร์ พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้ง ในขณะที่พอร์ตลงทุนของ AWC ในยุคโควิด ได้แก่

1.1 บริษัท เอดับบลิวซี บาย ริเวอร์ฟรอนท์ จำกัด AWC ถือหุ้น 100% เช่าที่ดิน 8 ไร่ของล้ง 1919 สัญญาเช่า 64 ปีเศษ ลงทุนรวม 3,436 ล้านบาท แบ่งเป็นค่าเช่า 1,269.2 ล้านบาท และเงินลงทุนเพิ่ม 2,166.8 ล้านบาท มีโรงแรมหรู เดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน โฮเทล คอมพานี จำนวน 86 ห้องพัก ที่พักอาศัย 56 ยูนิต พ่วงบริการดูแลสุขภาพ ตั้งเป้าเปิดบริการปี 2569

1.2 เอเชียทีค เดอะริเวอร์ฟร้อนท์ เอสทิเนชัน ทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยา เป็นโครงการพัฒนาต่อเนื่องจากเอเชียทีคปัจจุบัน มีโรงแรมริทซ์-คาร์ลตัน รีเซิร์ฟ 124 ห้อง โรงแรมเจดับบลิว แมริออท มาร์คีส์ 1,000 ห้อง และเซอร์วิส เรสซิเดนซ์แบรนด์ ริทซ์-คาร์ลตัน รีเซิร์ฟ แบรนเด็ด เรสซิเดนซ์ 180 ห้อง รวม 1,304 ห้อง บริหารโดยเครือแมริออท อินเตอร์เนชั่นแนล ฝั่งตรงข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา จะเป็นโรงแรมออโตกราฟ คอลเลคชั่น ในเครือแมริออท มูลค่ารวม 30,000 ล้านบาท

1.3 “เอเชียทีค ดิสทริก พัทยา” โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ มีพื้นที่ค้าปลีก โรงแรมหรู 5 แบรนด์ และแบรนเดดเรซิเดนซ์ 2 แบรนด์ อาทิ เวลเนส รีทรีต เดสติเนชั่นที่จะร่วมมือกับโรงพยาบาลบำรุงราษฎร์และชีวาศรม, คอมมิวนิตี้มอลล์ และสวนสนุกแบบอินดอร์ธีมปาร์ก ได้แก่ อควอเรีย (Aquaria) และเลโก้แลนด์ ลงทุนเบื้องต้น 10,000 ล้านบาท

1.4 เวิ้งนครเขษม มิกซ์ยูสขนาดใหญ่ มีทั้งโรงแรม พื้นที่ค้าปลีก 25,000 ตารางเมตร อาคารชุดให้เช่าระยะยาว 122 ยูนิต และจะมีการสร้างเจดีย์เพื่อเป็นแลนด์มาร์กและเพิ่มความน่าสนใจให้กับโครงการในอนาคต มูลค่าลงทุน 16,000 ล้านบาท

นอกจากนี้ AWC ยังมีการเข้าซื้อกิจการโรงแรมและลงทุนก่อสร้างโรงแรมใหม่ ๆ ต่อเนื่องเช่นกัน

บีทีเอส-เจียรวนนท์ ต่อยอดลงทุน

3.บีทีเอสกรุ๊ปของนายคีรี กาญจนพาสน์ ธุรกิจสัมปทานรถไฟฟ้าสายสีเขียว ถึงแม้ก่อนหน้านี้ บริษัทในเครือคือ บมจ.ยูซิตี้ ซึ่งเป็นเจ้าของโรงแรมหลายแห่งในยุโรป มีการประกาศเลิกลงทุนอสังหาฯ และขายโรงแรมทั้งหมดในยุโรปในปี 2564 แต่การลงทุนอสังหาฯในประเทศไทยยังเดินหน้าต่อไป ปัจจุบันกำลังพัฒนาอาคารสำนักงานทำเลติดสถานีรถไฟฟ้าพญาไท และเป็นเจ้าออฟฟิศบิลดิ้งหลายแห่ง

ล่าสุดช่วงปี 2564-2565 มีโครงการร่วมทุนกับบริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หลายโครงการ โดยในปี 2565 มีคอนโดมิเนียมร่วมทุน 3 โครงการ และคาดว่าภายในธันวาคม 2565 นี้จะลงทุนเพิ่มเติมอีก

4.ตระกูลเจียรวนนท์ แบ่งการลงทุนในพอร์ต MQDC-บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น โดยปีนี้มีการเปิดตัวโครงการใหม่คือ “CLOUD 11” มิกซ์ยูสขนาดใหญ่บนถนนสุขุมวิท ใกล้สถานีรถไฟฟ้าอุดมสุข อยู่ฝั่งตรงข้ามทรูดิจิทัล พาร์ค หรือ 101 The 3rd Place พัฒนาบนที่ดิน 27 ไร่ คาดว่ามูลค่าโครงการไม่ต่ำกว่า 10,000 ล้านบาท

โดย MQDC มีเมกะโปรเจ็กต์ที่ลงก่อนต่อเนื่องก่อนหน้านี้คือ The Forestias บนถนนบางนา-ตราด กม.7 มูลค่า 125,000 ล้านบาท และเตรียมลงทุนอภิโปรเจ็กต์เพิ่มเติมในพัทยา อีกพอร์ตการลงทุนทำในนามบริษัท ซี.พี.แลนด์ ล่าสุด มีแผนลงทุน 5 ปี (2565-2569) พัฒนาโรงแรมใหม่ 39 แห่ง เงินลงทุน 2,200 ล้านบาท โฟกัสตลาดบัดเจตโฮเทล 30 แห่งภายใต้แบรนด์ “ฟอร์จูน ดี-ฟอร์จูน ดี พลัส” ห้องพักไม่เกิน 79 ห้อง กระจายอยู่ในต่างจังหวัดทั่วประเทศ

ทายาทมหากิจศิริ-ลิปตพัลลภ ลุย

5.บริษัท นารายณ์ โฮเต็ล จำกัด ของตระกูลนิธิวาสินเจ้าของโรงแรมนารายณ์ โรงแรมนารายณ์ และทริปเปิ้ล ทู บนถนนสีลม เคลื่อนไหวลงทุนรอบใหม่เมื่อต้นปี 2565 ด้วยการประกาศปิดและทุบโรงแรม 2 แห่งบนถนนสีลม เพื่อสร้างใหม่บนที่ดินเดิมขนาด 6 ไร่ มี 3 ส่วนคือ

ส่วนที่ 1 โรงแรมนารายณ์ 200 ห้อง ส่วนที่ 2 โรงแรม 6 ดาว 100-150 ห้อง ส่วนที่ 3 พื้นที่ส่วนกลาง 7,000 ตารางเมตร เป็นส่วนของร้านค้าและพื้นที่สีเขียว คาดว่าลงทุน 10,000 ล้านบาท กำหนดแล้วเสร็จปี 2569

6.บริษัท พีเอ็มที พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ธุรกิจร่วมทุนของทายาทตระกูลมหากิจศิริ เจ้าของบริษัท โทรีเซนไทย เอเยนต์ซีส์ จำกัด (มหาชน) กับพันธมิตรจากญี่ปุ่น บริษัท คันเดน เรียลตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ (KRD) และบริษัท โทเร คอนสตรัคชั่น (TCC) พัฒนาคอนโดฯโครงการเดียวมูลค่า 8,000 ล้านบาทบนถนนสาทร และลงทุน 2 โครงการบ้านเดี่ยวทำเลศรีนครินทร์และกรุงเทพกรีฑา

7.บริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) ของตระกูลลิปตพัลลภ เพิ่งเปิดตัวคอนโดฯใหม่ในหัวหิน มูลค่า 2,290 ล้านบาท และมีอีก 1-2 โครงการที่คาดว่าทยอยเปิดตัวในปี 2565-2566 ในกรุงเทพฯ และอาจเป็นโครงการที่อยู่ในทำเลซอยคอนแวนต์กับพระราม 3

นอกจากนี้มีพอร์ตลงทุนของครอบครัวในนามพราวกรุ๊ป ลงทุนโรงแรม สวนน้ำในหัวหิน ล่าสุดเปิดเพิ่มในภูเก็ตแบรนด์ “อันดามันดา ภูเก็ต” มูลค่า 4,500 ล้านบาท

โชควัฒนา-แหลมทอง บุกออฟฟิศ

8.บริษัท สห แคปปิตอล ทาวเวอร์ จำกัด ในเครือสหพัฒนพิบูลของตระกูลโชควัฒนา เริ่มขยับลงทุนมากขึ้นในปี 2564 เปิดตัวโครงการอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ “KingBridge Tower” บนถนนพระราม 3 มีพื้นที่อาคารรวม 85,000 ตารางเมตร บนที่ดิน 6 ไร่ ลงทุน 6,000 ล้านบาท กำหนดแล้วเสร็จปี 2567 รวมทั้งมีการลงทุนอสังหาฯในศรีราชา และโรงเรียนนานาชาติบนถนนพระราม 3 อีกด้วย

9.บริษัท แหลมทอง สหการ จำกัด ของตระกูลคณาธนะวนิชย์ และเป็นแลนด์ลอร์ดที่ดินผืนใหญ่ 24 ไร่บนถนนรัชดาภิเษกมูลค่าเกิน 1 หมื่นล้านบาท เน้นสร้างอาคารสำนักงาน มีโครงการกำลังจะสร้างเสร็จคือ “วานิชเพลซ อารีย์” พื้นที่อาคาร 33,000 ตารางเมตร

ความเคลื่อนไหวล่าสุดเข้าซื้ออาคารบุญมิตร ซึ่งเป็นสำนักงานดั้งเดิมบนถนนสีลม อายุ 44 ปี บนที่ดิน 3-2-91.51 ไร่ในราคาตารางวาละ 3.2 ล้านบาท มูลค่า 4,200 ล้านบาท คาดว่าจะพัฒนาเป็นสำนักงานรูปแบบสมัยใหม่ โดยรูปแบบและมูลค่าลงทุนยังไม่เปิดเผย

สุดท้าย 10.เคอี กรุ๊ป บริษัทอสังหาริมทรัพย์ของตระกูลเอี่ยมสกุลรัตน์ เจ้าของโครงการบ้านหรูและคอมมิวนิตี้มอลล์ย่านเอกมัย-รามอินทรา โดยร่วมทุนกับบริษัท เนอวานา ไดอิ จำกัด (มหาชน) พัฒนาโครงการเนอวานา บียอนด์ พระราม 9-กรุงเทพกรีฑา มูลค่า 2,600 ล้านบาท

นอกจากนี้ ตั้งบริษัท เคอี แคปปิตอล พาร์ทเนอร์ส จำกัด ดูแลพอร์ตลงทุนให้เคอี กรุ๊ปและพันธมิตรร่วมลงทุนในหุ้นบุริมสิทธิมูลค่า 600 ล้านบาทของบริษัท หัวหิน อัลฟ่า 71 จำกัด เจ้าของโครงการอินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส หัวหิน

“จะเห็นได้ว่ากลุ่มทุนดั้งเดิมที่ลงทุนในธุรกิจต่าง ๆ มานานจนมีเงินลงทุน และความรู้ความเข้าใจ รวมไปถึงสายสัมพันธ์ที่ดีในแวดวงธุรกิจยังคงเดินหน้าลงทุนต่อเนื่อง โดยเฉพาะในภาวะที่ตลาดชะลอตัว เพราะมองว่าเป็นช่วงเวลาเหมาะสมที่สุดในการเข้าไปลงทุนอสังหาฯ หรือเข้าซื้อกิจการทั้งในประเทศและต่างประเทศ เนื่องจากเจ้าของเดิมหลายบริษัทอาจมีปัญหาได้รับผลกระทบยุคโควิด”

JV พันธมิตรญี่ปุ่น โตไปด้วยกัน

นางสาวอุษณา มหากิจศิริ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท โทรีเซนไทย เอเยนต์ซีส์ จำกัด (มหาชน) หรือ TTA กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า พอร์ตอสังหาริมทรัพย์แบ่งลงทุนในนาม TTA ซึ่งมีบริษัทลูกคือบริษัท พีเอ็มที พร็อพเพอร์ตี้ เนื่องจากมองเห็นสัญญาณบวกจากการฟื้นตัวหลังยุคโควิดและมาตรการกระตุ้นอสังหาฯของรัฐบาล

โมเดลธุรกิจจะร่วมลงทุนกับพันธมิตรจากญี่ปุ่นคือ บริษัท คันเดน เรียลตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (KRD) และธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง บริษัท โทเร คอนสตรัคชั่น จำกัด (TCC) โครงการแรกคอนโดฯลักเซอรี่แบรนด์ “125 สาทร” มูลค่า 8,000 ล้านบาท

อีกพอร์ตเป็นธุรกิจครอบครัว โดยนางสาวอุษณา เป็นประธานกรรมการบริหาร บริษัท เดอะเนสท์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (The Nest) ร่วมมือกับ KRD พัฒนาบ้านแนวราบทำเล 2 ฝั่งถนนกรุงเทพกรีฑาและศรีนครินทร์ ซึ่งมีแลนด์แบงก์ 70 ไร่ มูลค่ารวม 5,000 ล้านบาท

โดยเปิดตัวบ้านเดี่ยวแบรนด์ “แอรี่ศรีนครินทร์-กรุงเทพกรีฑา” เจาะกำลังซื้อไฮเอนด์ ราคาเริ่มต้น 16.9 ล้านบาท ในอนาคตมีแผนจัดซื้อที่ดินเพิ่ม 3 แปลงภายในปี 2565 นี้ ตั้งเป้าทำยอดขาย 10,000 ล้านบาท

เซ็นทรัล ชูกลยุทธ์คอนโดฯติดห้าง

ร.อ.กรี เดชชัย President, Residential Business บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา เปิดเผยว่า CPN มีแผนลงทุน 120,000 ล้านบาทใน 5 ปี (2565-2569) โดยแตกไลน์ธุรกิจที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในธุรกิจหลัก และเป็นส่วนหนึ่งในโครงการมิกซ์ยูสที่เพิ่มความแข็งแกร่งให้กับ CPN ก่อนหน้านี้มีการเติบโตตลอด 4 ปีที่ผ่านมา (2561-2564) สร้างรายได้รวมเกิน 10,000 ล้านบาท

ตามแผนยุทธศาสตร์ภายในปี 2569 ธุรกิจที่อยู่อาศัยวางแผนขยายเพิ่ม 50 โครงการ สร้างอัตราเติบโตเฉลี่ยปีละ 20% พัฒนาโครงการครอบคลุม 27 จังหวัด มากกว่า 70 โครงการ และมีลูกบ้านเซ็นทรัล 20,000 ครอบครัว

ปี 2565 ลงทุนใหม่ 6 โครงการ ได้แก่ คอนโดฯ 4 โครงการแบรนด์ ESCENT ที่สุราษฎร์ธานีติดกับห้างเซ็นทรัล และโครงการทำเลติดห้างโรบินสันอีก 3 จังหวัดคือ สุพรรณบุรี ฉะเชิงเทรา ตรัง รวมถึงบ้านแนวราบ 2 โครงการแบรนด์ “นินญา ราชพฤกษ์” และ “นิรติ เชียงใหม่”

จุดแข็ง CPN สามารถเจาะกลุ่มเป้าหมายที่มีความแตกต่างจากคู่แข่ง ทั้งลูกค้าซื้ออยู่เอง, ซื้อพักผ่อนเป็นบ้านอีกหลังเพื่อตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ shop-cation และ weekend house และกลุ่มซื้อลงทุนที่มีผลตอบแทนที่น่าดึงดูด 4-5%

โมเดลการพัฒนาที่อยู่อาศัยแบ่งตามแบรนด์ดังนี้ คอนโดฯและทาวน์โฮม ESCENT ทำเลติดศูนย์การค้า ราคาเริ่มต้น 2 ล้านบาท เจาะลูกค้าไลฟ์สไตล์คนเมือง, คอนโดฯ PHYLL เริ่มต้น 3 ล้านบาท เจาะกลุ่มลูกค้าคนเมืองที่ต้องการความสะดวกในการเดินทางไปยังจุดหมายต่าง ๆ, บ้านเดี่ยว NIYHAM เริ่มต้น 25 ล้านบาท เจาะลูกค้า wealth ที่เป็นครอบครัวใหญ่, บ้านเดี่ยว NINYA เริ่มต้น 10 ล้านบาท เจาะกลุ่มลูกค้าคนรุ่นใหม่ที่ประสบความสำเร็จในหน้าที่การงาน และบ้านเดี่ยว NIRATI เริ่มต้น 5 ล้านบาท เจาะลูกค้าครอบครัวเริ่มต้น