“ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย” เผยเหตุผลเบื้องลึก กลุ่มนครชัยแอร์บิ๊กธุรกิจรถโดยสารประจำเส้นทางเขย่าพอร์ตที่ดินหลังยุคโควิด ประกาศขายทั่วไทย 16 แปลง มูลค่ารวม 4,600 ล้านบาท เผยบริษัทต้องการจัดระเบียบทรัพย์สินใหม่หลังพบราคาที่ดินพุ่งรับรถไฟฟ้าหลากสี ยืนยันธุรกิจเดินรถร่วม บขส.ยังดำเนินกิจการปกติ แหล่งข่าววงการโบรกเกอร์ชี้แลนด์ลอร์ดแปลงย่อย-ตระกูลดังแห่นำที่ดิน 3-10 ไร่ ประกาศขายคึกคัก ขานรับเศรษฐกิจฟื้นตัวหลังยุคโควิด
น.ส.เกตุวลี เกษสุขมาโนช ผู้ช่วยผู้อำนวยการ ที่ปรึกษาด้านที่ดินและการลงทุน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด ธุรกิจที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ตามที่บริษัท นครชัยแอร์ จํากัด ผู้ประกอบธุรกิจเดินรถโดยสารครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพฯ ภาคกลาง ภาคเหนือ ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และภาคตะวันออก ให้บริษัทไนท์แฟรงค์เป็นตัวแทนในการจัดจำหน่ายทรัพย์สิน ประเภทที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพร้อมผู้เช่าทั้งกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด จํานวน 16 รายการ มูลค่ารวม 4,369.7 ล้านบาท ซึ่งปัจจุบันยังคงใช้ประโยชน์เป็นสํานักงานและจุดจอดพักรถโดยสาร
- บังคับใช้แล้ว! หลักเกณฑ์การดำเนินงาน 30 บาทรักษาทุกที่ ด้วยบัตรประชาชนใบเดียว
- อย.เปิดชื่ออาหารเสริม พบสารอันตราย ร้ายแรงจนถึงแก่ชีวิต เตรียมดำเนินการตามกฎหมาย
- ตรวจหวย ใบตรวจหวย ผลรางวัล สลากกินแบ่งรัฐบาล งวด 16 เมษายน 2567
16 แปลงทั่วไทย 4.6 พันล้าน
รายละเอียดแปลงที่ดิน 16 รายการ ได้แก่ แหล่งข่าวกล่าวว่า 1.ที่ดินริมถนนวิภาวดีรังสิต เนื้อที่ 16 ไร่ เป็นอาคารสำนักงาน บ้านพักพนักงาน โกดัง อาคารซ่อมบำรุง โรงอาหาร อาคารล้างรถ ฯลฯ ราคาขาย 2,600 ล้านบาท เฉลี่ย 4 แสนบาท/ตารางวา 2.ที่ดินถนนกำแพงเพชร 2 เนื้อที่ 3 ไร่ ราคาขาย 460 ล้านบาท 3.ที่ดินตำบลเนินพระ อำเภอเมืองระยอง 10 ไร่ ราคาขาย 640 ล้านบาท 4.ที่ดินตำบลหมากแข้ง อำเภอเมืองอุดรธานี เนื้อที่ 4 ไร่ ราคาขาย 137 ล้านบาท
5.ที่ดินตำบลเมืองใต้ อำเภอเมืองศรีสะเกษ เนื้อที่ 2 ไร่ ราคาขาย 98 ล้านบาท 6.ที่ดินตำบลเมืองเก่า อำเภอเมืองขอนแก่น เนื้อที่ 8 ไร่ ราคาขาย 105 ล้านบาท 7.ที่ดินตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง ชลบุรี เนื้อที่ 1 ไร่ ราคาขาย 72 ล้านบาท 8.ที่ดินตำบลเวียงพางคำ อำเภอแม่สาย เชียงราย เนื้อที่ 4 ไร่ ราคาขาย 101 ล้านบาท 9.ที่ดินตำบลดู่ใต้ อำเภอเมืองน่าน เนื้อที่ 1 ไร่ ราคาขาย 36.50 ล้านบาท 10.ที่ดินตำบลท่าอิฐ อำเภอเมืองอุตรดิตถ์ เนื้อที่ 2 ไร่ ราคาขาย 14.20 ล้านบาท
11.ที่ดินตำบลในเมือง อำเภอเมืองสุรินทร์ เนื้อที่ 3 ไร่ ราคาขาย 35.20 ล้านบาท 12.ที่ดินตำบลแม่ท้อ อำเภอเมืองตาก เนื้อที่ 1 ไร่ ราคาขาย 15.60 ล้านบาท 13.ที่ดินตำบลสันทราย อำเภอเมืองเชียงราย เนื้อที่ 1 ไร่ ราคาขาย 26.60 ล้านบาท 14.ที่ดินตำบลป่าสัก อำเภอเมืองลำพูน เนื้อที่ 1 ไร่ ราคาขาย 17 ล้านบาท 15.ที่ดินตำบลมุกดาหาร อำเภอเมืองมุกดาหาร เนื้อที่ 40.1 ตร.ว. ราคาขาย 6 ล้านบาท และ 16.ที่ดินตำบลสมอแข อำเภอเมืองพิษณุโลก เนื้อที่ 32 ตร.ว. ราคาขาย 5.60 ล้านบาท
ที่ดินแพงขึ้น-จูงใจให้ขาย
ทั้งนี้ ทรัพย์สินดังกล่าวของบริษัทนครชัยแอร์ ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมือง หรืออยู่ใกล้สถานีขนส่งผู้โดยสาร บางแปลงมีขนาดใหญ่เกินไป ทำให้มีการใช้ประโยชน์ไม่เต็มแปลง บางแปลงมีศักยภาพจากการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์สามารถจะพัฒนาก่อสร้างในเชิงพาณิชย์สูง
ดังนั้น ในทางกลยุทธ์การบริหารทรัพย์สินให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด (business development) ทางนครชัยแอร์จึงตัดสินใจที่จะปรับเปลี่ยนจุดจอดพักรถโดยสารใหม่ โดยการนำทรัพย์สินดังกล่าวออกขายเพื่อเป็นการเสริมสร้างมูลค่าที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม นครชัยแอร์ก็จะต้องบริหารจัดการที่ไม่ส่งผลกระทบผู้โดยสารและธุรกิจเดินรถด้วย
“การประกาศขายทรัพย์สินของนครชัยแอร์ในครั้งนี้นั้น ทางนครชัยแอร์ไม่ได้มีประเด็นเรื่องการดำเนินงานธุรกิจบริการรถโดยสาร และไม่ได้กังวลเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งไม่ได้ส่งผลกระทบกับการบริหารกิจการของทางนครชัยแอร์อยู่แล้ว แต่สาเหตุที่นครชัยแอร์ออกมาประกาศขายทรัพย์สินนั้น ทางผู้บริหารมองว่าเป็นเพียงกลยุทธ์ในการบริหารทรัพย์สินให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด และเพื่อจะเสริมสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับทรัพย์สินประเภทที่ดินเท่านั้น”
ทุนจีน-ฮ่องกง-สิงคโปร์สนใจ
นอกจากนี้ ศักยภาพของธุรกิจการเดินรถโดยสารภายใต้ชื่อแบรนด์นครชัยแอร์ ค่อนข้างเป็นที่รู้จักของผู้โดยสารที่มีการเดินทางระหว่างกรุงเทพฯกับภูมิภาคอยู่แล้ว ดังนั้นเชื่อว่าไม่ว่าจุดจอดรถผู้โดยสาร หรือแม้กระทั่งเป็นจุดให้บริการขึ้นลงรถผู้โดยสารจะย้ายไปทำเลไหน ลูกค้าผู้โดยสารก็พร้อมจะตามไปใช้บริการ โดยนครชัยแอร์ยังคำนึงถึงความสะดวกสบายของผู้โดยสารเป็นสิ่งสำคัญ และยังคงอำนวยความสะดวกให้ผู้โดยสารเหมือนเดิม เพียงแต่เป็นการโยกย้ายสถานที่เท่านั้นเอง
น.ส.เกตุวลีกล่าวอีกว่า ในแง่ของราคาขายนั้น ทางนครชัยแอร์มีการว่าจ้างผู้ประเมินอิสระจำนวน 2 บริษัท เพื่อศึกษาและประเมินมูลค่าตลาดที่เหมาะสมในการพิจารณาตั้งราคาประกาศขาย หลังจากทำการตลาดได้เพียง 1 สัปดาห์ ปรากฏว่ามีผู้สนใจสอบถามเข้ามาหลายรายอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม หากยังไม่สามารถปิดดีลการซื้อขายได้ ทางนครชัยแอร์ก็ไม่เดือดร้อน และยังคงดำเนินกิจการธุรกิจเดินรถโดยสารประจำเส้นทางตามปกติต่อไป
โดยที่ผ่านมามีนักลงทุนจากประเทศจีน ฮ่องกง สิงคโปร์ ติดต่อเข้ามาเพื่อขอรายละเอียดทรัพย์สินที่บริษัทประกาศขาย และแสดงความสนใจที่ดินบนทำเลศักยภาพสูง โดยเฉพาะที่ดิน 3 แปลงที่ตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ ซึ่งมีศักยภาพในการพัฒนาต่อยอดธุรกิจได้หลายอย่าง กับที่ดินแปลงอยู่ในจังหวัดระยอง บริเวณตรงข้ามห้างแหลมทอง ถือเป็นทำเลที่ค่อนข้างมีศักยภาพเช่นกัน
แลนด์ลอร์ดตั้งราคาขายสูงโด่ง
เรื่องเดียวกันนี้ แหล่งข่าวจากบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์กล่าวเพิ่มเติมว่า สถานการณ์โควิดมีปรากฏการณ์เจ้าของที่ดินหรือแลนด์ลอร์ด นำที่ดินออกมาประกาศขายค่อนข้างมาก ทั้งที่ดินแปลงใหญ่และที่ดินแปลงย่อย แต่บริษัทจะดูเรื่องของการตั้งราคาขายเป็นหลัก ซึ่งปัจจุบันมีเจ้าของที่ดินหลายรายที่เข้ามาปรึกษาเพื่อต้องการขายที่ดิน แต่เมื่อถึงกระบวนการตั้งราคาแล้วก็ต้องล้มดีลการเจรจาเป็นนายหน้าตัวแทน สาเหตุจากบริษัทประเมินว่าหลายรายตั้งราคาขายสูงกว่าราคาตลาดมากเกินไป ทำให้ไม่จูงใจผู้ซื้อ
“ความต้องการขายของแลนด์ลอร์ด ถ้าหากตั้งราคาไว้สูงเกินไปก็ไม่สามารถไปต่อได้ ถึงแม้มีการคาดการณ์ว่าหลังยุคโควิดภาวะเศรษฐกิจจะเริ่มฟื้นตัว แต่ในด้านกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว ตลาดโดยรวมยังชะลอตัว ดังนั้น จึงไม่ใช่ยุคเศรษฐกิจรุ่งเรืองที่จะสามารถเรียกราคาขายที่ดินได้เหมือนตอนยุคเศรษฐกิจบูม”
แหล่งข่าวกล่าวตอนท้ายด้วยว่า ในส่วนของเจ้าของที่ดินรายย่อย แปลงที่ดินขนาด 3-5 ไร่ และ 10 ไร่ ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในมือชาวบ้านธรรมดา เริ่มได้รับผลกระทบจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือ Property Tax เนื่องจากปี 2565 เริ่มเสียภาษีเต็มอัตรา 100% ทางเจ้าของที่ดินเริ่มเห็นแล้วว่ามีภาระจ่ายภาษีที่แท้จริงจำนวนเท่าไหร่ เทียบกับปี 2563-2564 ที่รัฐบาลช่วยประหยัดภาษีให้ 90% โดยให้เจ้าของที่ดินมีภาระจ่ายภาษีเพียง 10%
ดังนั้น เมื่อต้องกลับมาจ่ายภาษีเต็มอัตราในปีนี้ ทำให้เจ้าของที่ดินค่อนข้างตื่นตัวมากขึ้น และเริ่มนำที่ดินประกาศขายดังกล่าว โดยบางแปลงแลนด์ลอร์ดมองว่าที่ตั้งอยู่บนทำเลใจกลางเมือง ไม่สามารถหาที่ดินแปลงใหญ่ขนาดนี้มาพัฒนาได้แล้ว
ตระกูลดังเร่ขายที่ 3-10 ไร่
ในขณะที่ความเคลื่อนไหวของปี 2565 พบว่ามีตระกูลดังนำที่ดินเปล่าซึ่งไม่ได้ใช้ประโยชน์ หรือที่ดินที่ปล่อยไว้นาน 10-20 ปีแล้วทั้งในเขตกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด โดยปัจจุบันไม่ได้ลงทุนพัฒนาอะไรกับที่ดินเลย และไม่ได้คิดจะทำอะไรในอนาคต มีความสนใจนำที่ดินปล่อยเช่าระยะยาว หรือขายขาด ส่วนหนึ่งเพราะไม่ต้องการแบกภาระจ่ายภาษีที่ดินฯ และบางส่วนมองเห็นโอกาสการขายเพราะราคาขยับตัวสูงขึ้นมาก
“ราคาที่ดินตอนนี้ไม่หวือหวาเท่าก่อนช่วงเกิดโควิด ซึ่งในยุคก่อนโควิดก็มีการรับรู้การมาของโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าไปหมดแล้ว ทำให้ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้ามีการปรับขึ้นไปรออนาคตหมดแล้ว เป็นสาเหตุทำให้ราคาที่ดินค่อนข้างสูงเกินกว่าความเป็นจริง
ส่วนช่วงโควิดปี 2563-2565 ส่วนใหญ่การเจรจาซื้อขายจะคุยกันในราคาตลาด ถือเป็นจังหวะที่ดีในการซื้อ เพราะก่อนหน้านี้คุยไม่จบหลายเคส เพราะคนขายอยากขายราคาสูงกว่าราคาตลาด คนซื้อก็อยากซื้อราคาตลาดหรือต่ำกว่าราคาตลาด ทำให้ไม่สามารถพบกันครึ่งทางได้ ดังนั้น สำหรับเจ้าของที่ดินแนะนำว่าราคาวันนี้เป็นราคาที่เอาความเป็นจริงมาคุยกัน ถ้าอยากจะปล่อยที่ดินจริง” แหล่งข่าวกล่าว