อสังหาริมทรัพย์

เศรษฐีแปลงย่อยแห่ขายที่ดิน 3-10 ไร่ ตั้งราคาสูงกว่าตลาดเผื่อฟลุก

นครชัยแอร์

“ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย” เผยเหตุผลเบื้องลึก กลุ่มนครชัยแอร์บิ๊กธุรกิจรถโดยสารประจำเส้นทางเขย่าพอร์ตที่ดินหลังยุคโควิด ประกาศขายทั่วไทย 16 แปลง มูลค่ารวม 4,600 ล้านบาท เผยบริษัทต้องการจัดระเบียบทรัพย์สินใหม่หลังพบราคาที่ดินพุ่งรับรถไฟฟ้าหลากสี ยืนยันธุรกิจเดินรถร่วม บขส.ยังดำเนินกิจการปกติ แหล่งข่าววงการโบรกเกอร์ชี้แลนด์ลอร์ดแปลงย่อย-ตระกูลดังแห่นำที่ดิน 3-10 ไร่ ประกาศขายคึกคัก ขานรับเศรษฐกิจฟื้นตัวหลังยุคโควิด

น.ส.เกตุวลี เกษสุขมาโนช ผู้ช่วยผู้อำนวยการ ที่ปรึกษาด้านที่ดินและการลงทุน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด ธุรกิจที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ตามที่บริษัท นครชัยแอร์ จํากัด ผู้ประกอบธุรกิจเดินรถโดยสารครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพฯ ภาคกลาง ภาคเหนือ ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และภาคตะวันออก ให้บริษัทไนท์แฟรงค์เป็นตัวแทนในการจัดจำหน่ายทรัพย์สิน ประเภทที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพร้อมผู้เช่าทั้งกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด จํานวน 16 รายการ มูลค่ารวม 4,369.7 ล้านบาท ซึ่งปัจจุบันยังคงใช้ประโยชน์เป็นสํานักงานและจุดจอดพักรถโดยสาร

16 แปลงทั่วไทย 4.6 พันล้าน

รายละเอียดแปลงที่ดิน 16 รายการ ได้แก่ แหล่งข่าวกล่าวว่า 1.ที่ดินริมถนนวิภาวดีรังสิต เนื้อที่ 16 ไร่ เป็นอาคารสำนักงาน บ้านพักพนักงาน โกดัง อาคารซ่อมบำรุง โรงอาหาร อาคารล้างรถ ฯลฯ ราคาขาย 2,600 ล้านบาท เฉลี่ย 4 แสนบาท/ตารางวา 2.ที่ดินถนนกำแพงเพชร 2 เนื้อที่ 3 ไร่ ราคาขาย 460 ล้านบาท 3.ที่ดินตำบลเนินพระ อำเภอเมืองระยอง 10 ไร่ ราคาขาย 640 ล้านบาท 4.ที่ดินตำบลหมากแข้ง อำเภอเมืองอุดรธานี เนื้อที่ 4 ไร่ ราคาขาย 137 ล้านบาท

5.ที่ดินตำบลเมืองใต้ อำเภอเมืองศรีสะเกษ เนื้อที่ 2 ไร่ ราคาขาย 98 ล้านบาท 6.ที่ดินตำบลเมืองเก่า อำเภอเมืองขอนแก่น เนื้อที่ 8 ไร่ ราคาขาย 105 ล้านบาท 7.ที่ดินตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง ชลบุรี เนื้อที่ 1 ไร่ ราคาขาย 72 ล้านบาท 8.ที่ดินตำบลเวียงพางคำ อำเภอแม่สาย เชียงราย เนื้อที่ 4 ไร่ ราคาขาย 101 ล้านบาท 9.ที่ดินตำบลดู่ใต้ อำเภอเมืองน่าน เนื้อที่ 1 ไร่ ราคาขาย 36.50 ล้านบาท 10.ที่ดินตำบลท่าอิฐ อำเภอเมืองอุตรดิตถ์ เนื้อที่ 2 ไร่ ราคาขาย 14.20 ล้านบาท

11.ที่ดินตำบลในเมือง อำเภอเมืองสุรินทร์ เนื้อที่ 3 ไร่ ราคาขาย 35.20 ล้านบาท 12.ที่ดินตำบลแม่ท้อ อำเภอเมืองตาก เนื้อที่ 1 ไร่ ราคาขาย 15.60 ล้านบาท 13.ที่ดินตำบลสันทราย อำเภอเมืองเชียงราย เนื้อที่ 1 ไร่ ราคาขาย 26.60 ล้านบาท 14.ที่ดินตำบลป่าสัก อำเภอเมืองลำพูน เนื้อที่ 1 ไร่ ราคาขาย 17 ล้านบาท 15.ที่ดินตำบลมุกดาหาร อำเภอเมืองมุกดาหาร เนื้อที่ 40.1 ตร.ว. ราคาขาย 6 ล้านบาท และ 16.ที่ดินตำบลสมอแข อำเภอเมืองพิษณุโลก เนื้อที่ 32 ตร.ว. ราคาขาย 5.60 ล้านบาท

เกตุวลี เกษสุขมาโนช
เกตุวลี เกษสุขมาโนช

ที่ดินแพงขึ้น-จูงใจให้ขาย

ทั้งนี้ ทรัพย์สินดังกล่าวของบริษัทนครชัยแอร์ ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมือง หรืออยู่ใกล้สถานีขนส่งผู้โดยสาร บางแปลงมีขนาดใหญ่เกินไป ทำให้มีการใช้ประโยชน์ไม่เต็มแปลง บางแปลงมีศักยภาพจากการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์สามารถจะพัฒนาก่อสร้างในเชิงพาณิชย์สูง

ดังนั้น ในทางกลยุทธ์การบริหารทรัพย์สินให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด (business development) ทางนครชัยแอร์จึงตัดสินใจที่จะปรับเปลี่ยนจุดจอดพักรถโดยสารใหม่ โดยการนำทรัพย์สินดังกล่าวออกขายเพื่อเป็นการเสริมสร้างมูลค่าที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม นครชัยแอร์ก็จะต้องบริหารจัดการที่ไม่ส่งผลกระทบผู้โดยสารและธุรกิจเดินรถด้วย

“การประกาศขายทรัพย์สินของนครชัยแอร์ในครั้งนี้นั้น ทางนครชัยแอร์ไม่ได้มีประเด็นเรื่องการดำเนินงานธุรกิจบริการรถโดยสาร และไม่ได้กังวลเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งไม่ได้ส่งผลกระทบกับการบริหารกิจการของทางนครชัยแอร์อยู่แล้ว แต่สาเหตุที่นครชัยแอร์ออกมาประกาศขายทรัพย์สินนั้น ทางผู้บริหารมองว่าเป็นเพียงกลยุทธ์ในการบริหารทรัพย์สินให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด และเพื่อจะเสริมสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับทรัพย์สินประเภทที่ดินเท่านั้น”

ทุนจีน-ฮ่องกง-สิงคโปร์สนใจ

นอกจากนี้ ศักยภาพของธุรกิจการเดินรถโดยสารภายใต้ชื่อแบรนด์นครชัยแอร์ ค่อนข้างเป็นที่รู้จักของผู้โดยสารที่มีการเดินทางระหว่างกรุงเทพฯกับภูมิภาคอยู่แล้ว ดังนั้นเชื่อว่าไม่ว่าจุดจอดรถผู้โดยสาร หรือแม้กระทั่งเป็นจุดให้บริการขึ้นลงรถผู้โดยสารจะย้ายไปทำเลไหน ลูกค้าผู้โดยสารก็พร้อมจะตามไปใช้บริการ โดยนครชัยแอร์ยังคำนึงถึงความสะดวกสบายของผู้โดยสารเป็นสิ่งสำคัญ และยังคงอำนวยความสะดวกให้ผู้โดยสารเหมือนเดิม เพียงแต่เป็นการโยกย้ายสถานที่เท่านั้นเอง

น.ส.เกตุวลีกล่าวอีกว่า ในแง่ของราคาขายนั้น ทางนครชัยแอร์มีการว่าจ้างผู้ประเมินอิสระจำนวน 2 บริษัท เพื่อศึกษาและประเมินมูลค่าตลาดที่เหมาะสมในการพิจารณาตั้งราคาประกาศขาย หลังจากทำการตลาดได้เพียง 1 สัปดาห์ ปรากฏว่ามีผู้สนใจสอบถามเข้ามาหลายรายอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม หากยังไม่สามารถปิดดีลการซื้อขายได้ ทางนครชัยแอร์ก็ไม่เดือดร้อน และยังคงดำเนินกิจการธุรกิจเดินรถโดยสารประจำเส้นทางตามปกติต่อไป

โดยที่ผ่านมามีนักลงทุนจากประเทศจีน ฮ่องกง สิงคโปร์ ติดต่อเข้ามาเพื่อขอรายละเอียดทรัพย์สินที่บริษัทประกาศขาย และแสดงความสนใจที่ดินบนทำเลศักยภาพสูง โดยเฉพาะที่ดิน 3 แปลงที่ตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ ซึ่งมีศักยภาพในการพัฒนาต่อยอดธุรกิจได้หลายอย่าง กับที่ดินแปลงอยู่ในจังหวัดระยอง บริเวณตรงข้ามห้างแหลมทอง ถือเป็นทำเลที่ค่อนข้างมีศักยภาพเช่นกัน

แลนด์ลอร์ดตั้งราคาขายสูงโด่ง

เรื่องเดียวกันนี้ แหล่งข่าวจากบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์กล่าวเพิ่มเติมว่า สถานการณ์โควิดมีปรากฏการณ์เจ้าของที่ดินหรือแลนด์ลอร์ด นำที่ดินออกมาประกาศขายค่อนข้างมาก ทั้งที่ดินแปลงใหญ่และที่ดินแปลงย่อย แต่บริษัทจะดูเรื่องของการตั้งราคาขายเป็นหลัก ซึ่งปัจจุบันมีเจ้าของที่ดินหลายรายที่เข้ามาปรึกษาเพื่อต้องการขายที่ดิน แต่เมื่อถึงกระบวนการตั้งราคาแล้วก็ต้องล้มดีลการเจรจาเป็นนายหน้าตัวแทน สาเหตุจากบริษัทประเมินว่าหลายรายตั้งราคาขายสูงกว่าราคาตลาดมากเกินไป ทำให้ไม่จูงใจผู้ซื้อ

“ความต้องการขายของแลนด์ลอร์ด ถ้าหากตั้งราคาไว้สูงเกินไปก็ไม่สามารถไปต่อได้ ถึงแม้มีการคาดการณ์ว่าหลังยุคโควิดภาวะเศรษฐกิจจะเริ่มฟื้นตัว แต่ในด้านกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว ตลาดโดยรวมยังชะลอตัว ดังนั้น จึงไม่ใช่ยุคเศรษฐกิจรุ่งเรืองที่จะสามารถเรียกราคาขายที่ดินได้เหมือนตอนยุคเศรษฐกิจบูม”

แหล่งข่าวกล่าวตอนท้ายด้วยว่า ในส่วนของเจ้าของที่ดินรายย่อย แปลงที่ดินขนาด 3-5 ไร่ และ 10 ไร่ ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในมือชาวบ้านธรรมดา เริ่มได้รับผลกระทบจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือ Property Tax เนื่องจากปี 2565 เริ่มเสียภาษีเต็มอัตรา 100% ทางเจ้าของที่ดินเริ่มเห็นแล้วว่ามีภาระจ่ายภาษีที่แท้จริงจำนวนเท่าไหร่ เทียบกับปี 2563-2564 ที่รัฐบาลช่วยประหยัดภาษีให้ 90% โดยให้เจ้าของที่ดินมีภาระจ่ายภาษีเพียง 10%

ดังนั้น เมื่อต้องกลับมาจ่ายภาษีเต็มอัตราในปีนี้ ทำให้เจ้าของที่ดินค่อนข้างตื่นตัวมากขึ้น และเริ่มนำที่ดินประกาศขายดังกล่าว โดยบางแปลงแลนด์ลอร์ดมองว่าที่ตั้งอยู่บนทำเลใจกลางเมือง ไม่สามารถหาที่ดินแปลงใหญ่ขนาดนี้มาพัฒนาได้แล้ว

ตระกูลดังเร่ขายที่ 3-10 ไร่

ในขณะที่ความเคลื่อนไหวของปี 2565 พบว่ามีตระกูลดังนำที่ดินเปล่าซึ่งไม่ได้ใช้ประโยชน์ หรือที่ดินที่ปล่อยไว้นาน 10-20 ปีแล้วทั้งในเขตกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด โดยปัจจุบันไม่ได้ลงทุนพัฒนาอะไรกับที่ดินเลย และไม่ได้คิดจะทำอะไรในอนาคต มีความสนใจนำที่ดินปล่อยเช่าระยะยาว หรือขายขาด ส่วนหนึ่งเพราะไม่ต้องการแบกภาระจ่ายภาษีที่ดินฯ และบางส่วนมองเห็นโอกาสการขายเพราะราคาขยับตัวสูงขึ้นมาก

“ราคาที่ดินตอนนี้ไม่หวือหวาเท่าก่อนช่วงเกิดโควิด ซึ่งในยุคก่อนโควิดก็มีการรับรู้การมาของโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าไปหมดแล้ว ทำให้ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้ามีการปรับขึ้นไปรออนาคตหมดแล้ว เป็นสาเหตุทำให้ราคาที่ดินค่อนข้างสูงเกินกว่าความเป็นจริง

ส่วนช่วงโควิดปี 2563-2565 ส่วนใหญ่การเจรจาซื้อขายจะคุยกันในราคาตลาด ถือเป็นจังหวะที่ดีในการซื้อ เพราะก่อนหน้านี้คุยไม่จบหลายเคส เพราะคนขายอยากขายราคาสูงกว่าราคาตลาด คนซื้อก็อยากซื้อราคาตลาดหรือต่ำกว่าราคาตลาด ทำให้ไม่สามารถพบกันครึ่งทางได้ ดังนั้น สำหรับเจ้าของที่ดินแนะนำว่าราคาวันนี้เป็นราคาที่เอาความเป็นจริงมาคุยกัน ถ้าอยากจะปล่อยที่ดินจริง” แหล่งข่าวกล่าว