อสังหาริมทรัพย์

หลังโควิดบ้าน-คอนโดจ่ายอ่วม ค่าแรงดันค่าส่วนกลางพุ่ง 20%

คอนโด

LPN Wisdom ส่องเทรนด์ค่าส่วนกลางบ้าน-คอนโดฯหลังยุคโควิด กลุ่มตลาดแมสต่ำ 5 ล้านทรงตัว ตลาดไฮเอนด์เกิน 5 ล้านแพงขึ้นเฉลี่ย 20% รับผลกระทบเงินเฟ้อ-ค่าแรงขั้นต่ำรัฐขยันปรับขึ้นตลอดเวลา-สงครามตัดราคา ผู้บริหารนิติบุคคลงัดกลยุทธ์นำเทคโนโลยีมาใช้เกลี่ยต้นทุนให้แข่งขันได้

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS หรือ LPN Wisdom) บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ LPN เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ถึงภาระการจ่ายค่าส่วนกลางในการดูแลโครงการอาคารชุดและบ้านพักอาศัยหลังยุคโควิดว่า กลุ่มตลาดแมสราคาทรงตัว ขณะที่กลุ่มไฮเอนด์ต้องจ่ายแพงขึ้น

เฉือนกันที่ราคา 5 ล้าน

ในภาพรวมที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท มีแนวโน้มทรงตัว เป็นผลจากการแข่งขันรุนแรงเพราะเป็นเซ็กเมนต์ที่เป็นตลาดแมส

เซ็กเมนต์ที่ต้องจับตามองคือ โครงการที่อยู่อาศัยเกิน 5 ล้านบาทขึ้นไป มีแนวโน้มค่าส่วนกลางปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 20% เทียบกับยุคก่อนโควิด คาดว่าเป็นเพราะเป็นกลุ่มราคาที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อสูง ประกอบกับการดีไซน์และขนาดพื้นที่จำเป็นต้องมีการดูแลบริหารจัดการให้มีประสิทธิภาพสูง เพื่อทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สามารถอัพเกรด อัพราคาได้ในอนาคต

ส่งผลให้บริษัทบริหารจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์ (Property Management) ดิ้นรนหาแนวทางลดค่าใช้จ่ายทุกวิถีทางเพื่อลดต้นทุน และคงราคาค่าส่วนกลางเดิมให้มากที่สุด บางเซ็กเมนต์ที่มีการแข่งขันสูง ยอมปรับลดค่าส่วนกลางลงโดยรักษามาตรฐานและประสิทธิภาพเพื่อรักษาฐานลูกค้าเดิม ควบคู่สร้างโอกาสขยายฐานลูกค้าใหม่ด้วย

คอนโดฯหรู 84-110 บาท/ตร.ม.

จากผลสำรวจของ LPN Wisdom พบว่า ค่าส่วนกลางเฉลี่ยต่อตารางเมตรของการบริหารจัดการสินค้า “คอนโดมิเนียม” กลุ่มที่มีราคาขายต่ำกว่ายูนิตละ 1 ล้านบาท ไปจนถึงไม่เกิน 5 ล้านบาท มีแนวโน้มปรับตัวลดลง

เปรียบเทียบยุคโควิดในปี 2563-2564 มีการจัดเก็บค่าส่วนกลางตั้งแต่ 34-58 บาท/ตารางเมตร ช่วงหลังยุคโควิดในปี 2565-2566 ลดลง 5-6% อยู่ที่ 32-55 บาท/ตารางเมตร

ในขณะที่คอนโดฯราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ยุคโควิดมีการจัดเก็บค่าส่วนกลาง 71-92 บาท/ตารางเมตร ล่าสุดช่วงหลังยุคโควิด โครงการสร้างเสร็จใหม่ในปี 2565-2566 เรียกเก็บค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้น 18-20% เฉลี่ยที่ 84-110 บาท/ตารางเมตร

บ้าน 20 ล้านแพงขึ้น 20%

ในขณะที่อัตราค่าส่วนกลางเฉลี่ยสำหรับการบริหารจัดการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งมีสินค้า 3 ประเภทหลัก คือ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ พบว่า สินค้า “บ้านเดี่ยว” กลุ่มราคา 3-10 ล้านบาท ยุคโควิดเคยเรียกเก็บค่าส่วนกลางในอัตรา 30-40 บาท/ตารางวา (คำนวณตามขนาดที่ดิน) ล่าสุดยุคหลังโควิดมีการปรับลดเพดานลงมาอยู่ที่ 28-36 บาท/ตารางวา หรือลดลง 6-10%

เช่นเดียวกับบ้านเดี่ยวระดับลักเซอรี่ราคามากกว่า 20 ล้านบาท ยุคโควิดเคยมีการตั้งอัตราค่าส่วนกลาง 81 บาท/ตารางวา ล่าสุดยุคหลังโควิดปรับตัวลดลง 20% ลงมาอยู่ที่ 60 บาท/ตารางวา

บ้านแฝดจ่าย 37-67 บาท/วา

ถัดมาสินค้า “บ้านแฝด” ตลาดแมสที่มีราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาท ถือว่าภาระจ่ายค่าส่วนกลางค่อนข้างทรงตัว โดยยุคโควิดจัดเก็บที่ 37 บาท/ตารางวา ลดลง 1 บาทเป็น 36 บาท/ตารางวาในปี 2565-2566 หรือลดลง 2.7%

ประเด็นบ้านแฝดซึ่งถือว่าเป็นสินค้าทดแทนบ้านเดี่ยวในภาวะวิกฤตเศรษฐกิจ ผู้บริโภคอสังหาฯกำลังซื้อลดลง จึงปรับลดความต้องการจากบ้านเดี่ยวซึ่งมีขนาดเริ่มต้น 50 ตารางวา เทียบกับบ้านแฝดที่มีขนาดเริ่มต้น 35 ตารางวา ขนาดที่ดินเล็กลง แต่ลักษณะเป็นบ้านเดี่ยวไซซ์เล็ก ทำให้ได้รับความนิยมในยุคโควิด

ผลการสำรวจพบว่า กลุ่มราคาเกิน 3 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีฐานตลาดใหญ่กว่าราคาต่ำสามล้าน ยุคโควิดเดิมมีการจัดเก็บค่าส่วนกลาง 36-55 บาท/ตารางวา ล่าสุดหลังยุคโควิดเพิ่มเป็น 37-67 บาท/ตารางวา หรือเพิ่มขึ้น 2-21%

ทาวน์เฮาส์หรู 33-99 บาท

สำหรับสินค้า “ทาวน์เฮาส์” เซ็กเมนต์พรีเมี่ยมกลุ่มบ้านราคา 5-10 ล้านบาท เป็นเซ็กเมนต์ที่ค่าส่วนกลางทรงตัว โดยช่วงปี 2563-2566 มีอัตราจัดเก็บเฉลี่ย 51-52 บาท/ตารางวา หรือมีการเปลี่ยนแปลง 3%

จุดโฟกัสน่าจะอยู่ที่ทาวน์เฮาส์ตลาดแมสในกลุ่มราคา 1-5 ล้านบาท และตลาดทาวน์เฮาส์พรีเมี่ยมที่มีราคาขายเกิน 10 ล้านบาท ยุคโควิดมีภาระค่าส่วนกลางเฉลี่ย 29-84 บาท/ตารางวา ช่วงหลังยุคโควิดเพิ่มขึ้น 13-21% เฉลี่ยที่ 33-99 บาท/ตารางวา

ใช้เทคโนโลยีเกลี่ยต้นทุน

นายประพันธ์ศักดิ์กล่าวว่า นิติบุคคลคอนโดฯมีแนวโน้มเรียกเก็บค่าส่วนกลางทรงตัวหรือลดลง ยกเว้นในกลุ่มสินค้าไฮเอนด์ เป็นผลจากผู้ประกอบการบริหารจัดการอาคาร ให้ความสำคัญกับการปรับปรุงประสิทธิภาพการทำงาน นำเทคโนโลยีเข้ามาใช้ในการบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลาง

เช่น การติดกล้องวงจรปิด CCTV, การเข้า-ออกพื้นที่จอดรถโดยใช้เครื่องอัตโนมัติ แทนเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย เพื่อลดค่าใช้จ่ายบุคลากร เป็นต้น ทำให้สามารถลดค่าใช้จ่ายในภาพรวมได้ ทำให้ค่าส่วนกลางมีแนวโน้มทรงตัวหรือปรับตัวเพิ่มขึ้นไม่มาก เมื่อเทียบกับค่าแรงขั้นต่ำที่เพิ่มขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อ

ในขณะที่กลุ่มบ้านแนวราบ จะเห็นอัตราการจัดเก็บมีความแตกต่างตามขนาดของโครงการ ทำให้มีทั้งปรับเพิ่มและลดลง ขึ้นอยู่กับขนาดของโครงการเป็นหลัก

ทั้งนี้ ค่าส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายที่ใช้ในการบริหารจัดการและดูแลโครงการ ในเรื่องของการทำความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง งานช่างบำรุงซ่อมแซมอุปกรณ์ต่าง ๆ ในอาคาร งานรักษาความปลอดภัย และอื่น ๆ โดยคำนวณจากค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจริง

ประโยชน์ที่ลูกบ้านจะได้รับ เมื่อพื้นที่ส่วนกลางดูแลได้อย่างมีประสิทธิภาพ เป็นตัวหนุนหลังทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในโครงการปรับขึ้นได้ตลอดเวลา เพราะมีสภาพสวยน่าใช้ หรือไม่มีค่าเสื่อมนั่นเอง

“ความยากลำบากของบริษัทรับบริหารนิติบุคคลอยู่ที่ต้นทุนบุคลากรเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เป็นไปตามการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำของรัฐบาล แต่เนื่องจากมีการแข่งขันรุนแรงมาก และมีการทำสงครามตัดราคา ทำให้ไม่สามารถขึ้นราคาได้ตามต้นทุนที่เกิดขึ้นจริง กลยุทธ์การแข่งขันจึงต้องหันมาพึ่งเทคโนโลยี เพื่อให้ประสิทธิภาพเท่าเดิม แต่สามารถควบคุมค่าใช้จ่ายได้ดีขึ้น”

LPP ขานรับเทรนด์ใหม่

นายสุรวุฒิ สุขเจริญสิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอล พี พี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด หรือ LPP กล่าวเพิ่มเติมว่า บริษัทนำเทคโนโลยีเข้ามาใช้ในการสนับสนุนการทำงานบริหารจัดการอาคาร เพื่อลดค่าใช้จ่ายโดยเฉพาะค่าแรงขั้นต่ำที่ปรับตัวสูงขึ้น เท่ากับช่วยให้ลูกค้าไม่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางที่แพงขึ้น

“เราพยายามลดค่าใช้จ่ายและเพิ่มประสิทธิภาพบริหารจัดการชุมชน เพื่อช่วยให้ลูกค้าของเราประหยัดค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ต้องจ่ายขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อ และค่าแรงขั้นต่ำที่ปรับตัวสูงขึ้น” นายสุรวุฒิกล่าว