อัพเดตตลาดบ้าน-คอนโดโซน EEC สต๊อกค้างรอระบาย 1-4 ปี ตลาดเช่ามาแรง

ราคาที่ดินอีอีซีพุ่ง

ไตรมาส 1/66 ผ่านพ้นไปอย่างรวดเร็ว ควบคู่กับการเปิดตัวเลขาธิการ EEC คนใหม่ “จุฬา สุขมานพ” จึงเป็นโอกาสที่จะ round up ตลาดที่อยู่อาศัยโซนอีอีซีกันอีกสักรอบ

ล่าสุด “ลุมพินี วิสดอม” สำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์พื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษตะวันออก (EEC-Eastern Economic Corridor) ประกอบด้วย 3 จังหวัดคือ ชลบุรี-ระยอง-ฉะเชิงเทรา

ระบุตลาดที่อยู่อาศัยทั้งอาคารชุดและบ้านพักอาศัย มีสินค้าคงเหลือ 9,495 หน่วย มูลค่ารวมแตะ 35,000 ล้านบาท ใช้เวลาในการขาย 1-4 ปี (กรณีไม่มีสินค้าใหม่เปิดตัวเพิ่มขึ้นมา)

ประชากรจริง-ประชากรแฝงทะลัก

ผู้บริหาร “ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด รหัสย่อ 2 ตัวคือ LWS หรือ LPN Wisdom ซึ่งเป็นบริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ LPN (บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)

ระบุว่า รัฐบาลประยุทธ์ จันทร์โอชา มีนโยบายโปรโมตพื้นที่ EEC ซึ่งมีสถานะเป็นประตูเศรษฐกิจของประเทศอยู่แล้ว ให้มีความน่าดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศมากขึ้นไปอีก ผ่านการจัดระเบียบอุตสาหกรรมโครงสร้างพื้นฐาน กับอุตสาหกรรมเป้าหมาย (new S-curve) ดังนี้

Advertisment

อุตสาหกรรมโครงสร้างพื้นฐาน มี 4 เมกะโปรเจ็กต์ ได้แก่ อุตสาหกรรมการบิน, อุตสาหกรรมโลจิสติกส์, อุตสาหกรรมระบบราง และอุตสาหกรรมพาณิชยนาวี ในอนาคตกำลังจะมีการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสามสนามบิน จากสนามบินดอนเมือง-สุวรรณภูมิ มาสุดปลายทางที่สนามบินอู่ตะเภา

ส่วนอุตสาหกรรมเป้าหมายมีอีก 6 สาขา ได้แก่ อุตสาหกรรมดิจิทัล, อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์, อุตสาหกรรมยานยนต์, อุตสาหกรรมหุ่นยนต์, อุตสาหกรรมการท่องเที่ยว และอุตสาหกรรมการแพทย์ครบวงจร

ในด้านจำนวนประชากร คาดว่าความต้องการแรงงานดิจิทัลในโซน EEC กระจุกตัวมากสุดในจังหวัดระยอง รองลงมาเป็นแรงงานโลจิสติกส์ในจังหวัดฉะเชิงเทรา เรียงลำดับ ดังนี้

“โครงสร้างพื้นฐาน” อุตสาหกรรมการบิน คาดว่ามีความต้องการแรงงาน 32,836 คน, โลจิสติกส์ จำนวน 109,910 คน, ระบบราง จำนวน 24,246 คน และอุตสาหกรรมพาณิชยนาวี จำนวน 14,630 คน

Advertisment

ด้าน “อุตสาหกรรมเป้าหมาย” คาดว่ามีความต้องการแรงงาน แบ่งเป็น อุตสาหกรรมดิจิทัล จำนวน 116,222 คน, อิเล็กทรอนิกส์ จำนวน 58,228 คน, ยานยนต์ จำนวน 53,738 คน, หุ่นยนต์ จำนวน 37,562 คน, การท่องเที่ยว จำนวน 16,562 คน และอุตสาหกรรมการแพทย์ครบวงจร จำนวน 11,412 คน

ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ
ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ

เมกะโปรเจ็กต์รัฐหนุนเติบโต

เมกะโปรเจ็กต์ที่คาดว่าจะพลิกโฉมหน้าการอยู่อาศัยในโซน EEC หนีไม่พ้นเส้นทางรถไฟ-รถไฟฟ้า ประกอบด้วย 3 โหมดหลัก คือ 1.รถไฟฟ้าสามสนามบิน ตามแผนคาดว่าจะมีจำนวน 9 สถานี ใช้เวลาในการเดินทาง 101 นาที จากเส้นทางดอนเมือง-อู่ตะเภา

ประเมินมีผู้โดยสาร/วัน จาก 147,200 คนในปีปัจจุบัน เพิ่มเป็น 307,810 คน/วัน ในปีเปิดบริการ หรือภายใน 50 ปีของการก่อสร้างให้แล้วเสร็จ (2566-2616)

2.รถไฟทางคู่ภาคตะวันออก ตามแผนมีจำนวน 34 สถานี ใช้เวลาเดินทาง 3 ชั่วโมง 12 นาที เส้นทางบ้านฉาง-ตราด ผู้โดยสารคาดว่าจาก 24,430 คน/วัน เพิ่มเป็น 63,272 คน/วัน หรือใช้เวลา 30 ปี (2574-2604)

และ 3.รถไฟทางคู่ ศรีราชา-มาบตาพุด ตามแผนมีจำนวน 18 สถานี ใช้เวลาเดินทาง 2 ชั่วโมง คาดว่าผู้โดยสารเพิ่มจาก 6,301 คน/วัน ในปีเปิดบริการ เพิ่มเป็น 16,164 คน/วัน (2574-2598) หรือภายใน 24 ปี

ผนวกกับข้อมูลจากสำนักงานสถิติ และรายงานแผนภาพรวม EEC 2560-2565 คาดการณ์จำนวนประชากรตามสำมะโนครัว กับประชากรแฝง ระหว่างปี 2565-2570 ดังนี้

“จังหวัดชลบุรี” มีประชากรตัวจริงกับประชากรแฝงที่เข้ามาทำงานในนิคมอุตสาหกรรมสูงที่สุด สัดส่วนครึ่งต่อครึ่ง แนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยปี 2565 มีจำนวน 2,792,016 คน เพิ่มเป็น 3,250,442 คน ภายในปี 2570

รองลงมา “จังหวัดระยอง” มีพื้นที่เชื่อมต่อและขยายตัวจากชลบุรี ทำให้มีการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมและแหล่งงานเพิ่มขึ้น สถิติจาก 1,288,348 คนในปี 2565 แนวโน้มเพิ่มเป็น 1,848,620 คนภายในปี 2570

และ “จังหวัดฉะเชิงเทรา” มีขนาดตลาดอสังหาฯเล็กที่สุดในโซน EEC แต่ได้รับอานิสงส์เป็นพื้นที่เชื่อมต่อระหว่างกรุงเทพฯ สู่ภาคตะวันออก จึงถูกปักธงการพัฒนาให้เป็นเซ็นเตอร์ธุรกิจโลจิสติกส์เป็นหลัก คาดการณ์จำนวนประชากร 884,668 คนในปี 2565 แนวโน้มอีก 5 ปียังไม่ทะลุล้านคน อยู่ที่ 993,782 คนในปี 2570

คอนโดฯ 1-2 ล้านเหลือขายมากสุด

สำหรับตลาดอสังหาฯในพื้นที่ EEC มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เปิดตัวโครงการจำนวนมากในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (2561-2566)

จากผลการสำรวจของฝ่ายวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ของ LWS เมื่อต้นเดือนมีนาคม 2566 พบว่า มีจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวโครงการและอยู่ระหว่างการขายในพื้นที่ “บางปะกง” จังหวัดฉะเชิงเทรา “อมตะซิตี้ ชลบุรี” อำเภอเมืองชลบุรี และอำเภอศรีราชา-แหลมฉบัง จังหวัดชลบุรี ทั้งสิ้น 9,495 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 35,000 ล้านบาท

ในจำนวนดังกล่าว แบ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมจำนวน 3,661 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 36% ของจำนวนโครงการที่เปิดตัวทั้งหมด 21 โครงการ รวม 10,094 หน่วย ซึ่งเป็นการเปิดตัวโครงการตั้งแต่ปี 2561-2566

โดยพื้นที่ที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุด คือ “บางปะกง” จำนวน 1,671 หน่วย อาคารชุดที่เหลือขายทั้งหมดคาดว่าต้องใช้ระยะเวลาในการขาย 1-4 ปี ขึ้นอยู่กับทำเลและระดับราคา

โดยระดับที่ขายดีสุดคือกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท รูปแบบห้องชุดที่ได้รับความนิยมในทำเลนี้เป็นห้องชุดแบบ 1 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 30-35 ตารางเมตร

สต๊อกบ้านโซนอมตะซิตี้เยอะสุด

ในขณะที่โครงการบ้านแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว-บ้านแฝด-ทาวน์เฮาส์ มีจำนวน 5,834 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 51% ของจำนวนบ้านแนวราบที่เปิดขายทั้งหมด 48 โครงการ จำนวน 11,366 หน่วย

โดยมีหน่วยที่เหลือขายมากสุดในพื้นที่ “อมตะซิตี้ จังหวัดชลบุรี” จำนวน 1,451 หน่วย คาดว่าต้องใช้ระยะเวลาในการขาย 1-4 ปี ขึ้นอยู่กับทำเลและระดับราคา

โดยระดับที่ขายดีที่สุดเป็นกลุ่มราคา 2-5 ล้านบาท สินค้าที่ได้รับความนิยมเป็นทาวน์เฮาส์กับบ้านเดี่ยว

กำลังซื้อ EEC 2-5 หมื่น/คน

ด้านกำลังซื้อในโซน EEC ผลการสำรวจพบว่าเป็นกลุ่มผู้ซื้อทั้งกลุ่มนักลงทุนและพนักงานทำงานอยู่ในย่านนิคมอุตสาหกรรม ที่มีระดับรายได้เฉลี่ย 20,000-50,000 บาทต่อเดือน

ในขณะที่การซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า มีอัตราผลตอบแทนเฉลี่ย 5-6% โดยมีราคาค่าเช่าเฉลี่ย 3,500-9,000 บาทต่อหน่วย สำหรับห้องชุดพื้นที่ใช้สอย 26-30 ตารางเมตร

“จากผลการสำรวจพบว่าความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าในทำเล EEC มีสัดส่วนที่สูง โดยอัตราการเช่าอพาร์ตเมนต์ และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ มีสัดส่วนเฉลี่ย 80-90% สะท้อนถึงความต้องการที่พักอาศัยในทำเลนี้ได้เป็นอย่างดี มองว่าเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนที่จะซื้อเพื่อการลงทุนและปล่อยเช่า” นายประพันธ์ศักดิ์กล่าว

ออริจิ้นอีอีซีบุกเพิ่ม 3,300 ล้าน

บิ๊กแบรนด์ทุนเมืองกรุง “ภูมิพัฒน์ ฤทธิธาดา” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น อีอีซี จำกัด ในเครือบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI เปิดเผยว่า EEC เป็นพื้นที่ศักยภาพสูง มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ล่าสุดมี 8 บริษัทยักษ์ใหญ่ลงทุน EV Car เม็ดเงินลงทุน 40,000 ล้านบาทต่อปี การฟื้นตัวของการลงทุนและการท่องเที่ยวหลังสถานการณ์โควิด ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยของคนทำงานในพื้นที่สูงขึ้นอย่างมาก

โมเดลธุรกิจ Origin Infinity-แผนสร้างการเติบโตและการดูแลผู้บริโภคไม่สิ้นสุด โดยเครือออริจิ้นถือเป็นเจ้าตลาดที่เข้าไปบุกเบิกพัฒนาโครงการมาหลายปีในโซน EEC

ภูมิพัฒน์ ฤทธิธาดา
ภูมิพัฒน์ ฤทธิธาดา

ทั้งนี้ ปี 2566 วางแผนเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ทั้งบ้านและคอนโดฯ มูลค่าโครงการไม่น้อยกว่า 6,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 12% ของแผนลงทุนใหม่ในเครือออริจิ้นที่ประกาศแผนจำนวน 50,000 ล้านบาท

โดย “ออริจิ้น อีอีซี” พัฒนาคอนโดฯ 3,300 ล้านบาท ผ่าน 2 แบรนด์หลัก ได้แก่ “ดิ ออริจิ้น-The Origin” เจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ Gen Z และ First Jobber กับแบรนด์ “ไนท์บริดจ์-Knightsbridge” ที่เป็นแบรนด์ไฮเอนด์

โมเดลการลงทุนพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส อาทิ โรงแรม คอมมิวนิตี้มอลล์ ในรูปแบบเมืองอัจฉริยะ-Smart City ต่อยอดความสำเร็จของบริษัทจากการพัฒนาออริจิ้น สมาร์ท ซิตี้ ระยอง (และออริจิ้น สมาร์ท ซิตี้ แหลมฉบัง-ศรีราชา ที่ประสบความสำเร็จมาก่อนหน้านี้

ล่าสุด Smart City แห่งใหม่ที่น่าจะได้เริ่มพัฒนาในปี 2566 แบรนด์ “ออริจิ้น สมาร์ท ซิตี้ พัทยา-Origin Smart City Pattaya”

“เราไม่ได้แค่เข้าไปสร้างที่อยู่อาศัย แต่กลยุทธ์เข้าไปสร้างเมืองที่มีความเจริญและบริการครบครัน ทั้งบริการสุขภาพจากออริจิ้น เฮลท์แคร์ มีโรงแรม คอมมิวนิตี้มอลล์ จากวัน ออริจิ้น พร้อมทั้งสร้างการมีส่วนร่วมกับพื้นที่และชุมชนแต่ละทำเล สร้างประสบการณ์การอยู่อาศัยที่ดีให้กับลูกค้า ดูแลการอยู่อาศัย การใช้ชีวิตของลูกค้าแบบครบวงจร” นายภูมิพัฒน์กล่าวแรงงานอีอีซี แรงงานอีอีซี