1 ปี “ชัชชาติ” ยังคลุมเครือ ทั้งปัญหา ผังเมือง กทม. กับ Property Tax
พร็อพเพอร์ตี้ DNA ชี้ “ชัชชาติ สิทธิพันธุ์” ทำงานครบ 1 ปีบนเก้าอี้ผู้ว่าฯ กทม. ภาคธุรกิจอสังหาฯ ยังต้อง wait & see เพราะมีความไม่ชัดเจน 2 เรื่องหลัก “ผังเมืองรวม กทม.” ที่ยังไม่สะเด็ดน้ำ ต้องเลื่อนไปใช้ในปี 2568 กับ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” ที่ต้องการเก็บภาษีปลูกกล้วย-มะนาว บนทำเลในเมือง
วันที่ 25 มิถุนายน 2566 นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ DNA จำกัด สำนักโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์
กล่าวว่า บ้านและคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาส 1/66 มีจำนวนไม่มากนัก และมีความเป็นไปได้ที่ปี 2566 อาจจะมีบ้านและคอนโดฯ เปิดขายใหม่น้อยกว่าปี 2565
เนื่องจากจำนวนรวมของบ้านและคอนโดฯ ที่เปิดขายใหม่ในปี 2565 มีส่วนหนึ่งเลื่อนการเปิดขายมาจากปีก่อนหน้า (เลื่อนจากปี 2563-2564) เพราะภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวจากสถานการณ์โควิด
แม้ว่า ปี 2566 เป็นปีที่ปัจจัยลบหลายปัจจัยหายไปและไม่เป็นปัญหาต่อการขยายทางเศรษฐกิจ ความกังวลในเรื่องต่าง ๆ ก็ลดลงมากแล้ว แต่การเปิดขายโครงการใหม่นผู้ประกอบการยังคงขอดูสถานการณ์ และทิศทางของหลาย ๆ ปัญหาก่อน
โดยช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 ผู้ประกอบการไม่ได้เร่งเปิดขายโครงการใหม่ แต่เร่งปิดการขายโครงการเก่าที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ หรือโครงการที่ใกล้โอนกรรมสิทธิ์มากกว่า
ทั้งการเร่งประชาสัมพันธ์ ส่วนลด ของแถมในงานมหกรรมบ้านและคอนโดฯ การจัดกิจกรรมในศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในกรุงเทพฯ และมีการจัดส่วนลดพิเศษเพิ่มเติมในงานด้วย
ส่วนการเปิดขายโครงการใหม่ยังไม่ได้เร่ง แม้ว่าจะมีการประกาศแผนการลงทุนไปตั้งแต่ต้นปี 2566 แล้ว และรายได้ก็อาจจะมีทิศทางไม่เป็นไปตามเป้า แต่พวกเขายังเลือกที่จะชะลอการลงทุนออกไปก่อน
ถ้าตัดเรื่องของความคลุมเครือในด้านการเมืองการจัดตั้งรัฐบาลออกไป แม้ว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะยังต้องการมาตรการช่วยเหลือจากทางรัฐบาลใหม่ก็ตาม
แต่ 1 ในความคลุมเครือของกรุงเทพมหานคร ณ ปัจจุบัน คือ เรื่องของ “ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร่” ที่จะมีการจัดทำใหม่อีกครั้ง และอาจจะต้องรอถึงปี 2568 ถึงจะประกาศบังคับใช้ได้
ตอนนี้ก็ปฏิบัติตามข้อกำหนดในผังเมืองฉบับปัจจุบันไปก่อน ซึ่งแน่นอนว่า การเลื่อนประกาศใช้ผังเมืองรวมฯ กรุงเทพมหานครมีผลต่อการตัดสินใจลงทุน หรือขยายการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์
ที่ดินหลายแปลงที่ก่อนหน้านี้เริ่มเตรียมการจะพัฒนา ก็ต้องรอดูความชัดเจน และการเปลี่ยนแปลงที่อาจจะเกิดขึ้น หรือพลิกผันไม่เป็นไปตามที่เคยเป็น
ผู้ประกอบการหลายรายมีการประกาศแผนพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ออกมาก่อนหน้านี้ โดยเฉพาะในปี 2565 เพราะ ณ ตอนนั้นมีการคาดการณ์กันว่าจะประกาศใช้ผังเมือรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่
ซึ่งมีการเพิ่มศักยภาพที่ดินให้กับหลายพื้นที่ ตามการเปลี่ยนแปลงของศักยภาพที่ดินที่มากขึ้นในปัจจุบัน เพราะอิทธิพลของเส้นทางรถไฟฟ้าต่าง ๆ
โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก และพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าต่าง ๆ ที่เปิดให้บริการใหม่ และที่กำลังก่อสร้าง
แต่เมื่อทาง “ดร.ชัชชาติ สิทธิพันธุ์” ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร (กทม.) คนปัจจุบัน ประกาศขอพิจารณาทบทวนเรื่องของผังเมืองกรุงเทพมหานครใหม่อีกครั้ง ก็มีผลกระทบโดยตรงต่อหลาย ๆ โครงการ
แม้ว่าผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับที่กำลังจะประกาศใช้ก่อนหน้านี้ มีความสมบูรณ์และพร้อมจะประกาศบังคับใช้แล้วก็ตาม และผู้ประกอบการรวมไปถึงเจ้าของที่ดินจำนวนมากมีการพูดคุยผ่านการประชาพิจารณ์ไปแล้วหลายครั้ง
จนทำให้พวกเขาทราบถึงทิศทางการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองกรุงเทพมหานครไปแล้วไม่มากก็น้อย แต่พอต้องพิจารณาใหม่อีกครั้ง ก็เป็นธรรมดาที่อาจจะต้องเริ่มบางขั้นตอนใหม่อีกครั้ง
และแน่นอว่าผู้ประกอบการคงเลือกที่จะชะลอการลงทุนในบางทำเล บางพื้นที่ออกไปก่อน และเลือกลงทุนในทำเลที่พวกเขามั่นใจว่าไม่มีเปลี่ยนแปลงในอนาคต
จึงอาจจะเป็นอีก 1 ปัจจัยที่มีผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ มีจำนวนที่ไม่มากแบบที่คาดการณ์ไว้
นอกจากนี้ เรื่องของ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” หรือ Property Tax ที่ทาง กทม. พยายามหาทางเก็บภาษีที่ดินฯ กับที่ดินหลาย ๆ แปลงที่ใช้ประโยชน์เป็นที่ดินเกษตรกรรม
โดยเฉพาะที่ดินที่อยู่ในทำเลดี ๆ ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า แม้ว่าทางกระทรวงการคลังจะบอกว่า กทม.จะทำอะไรก็ได้แต่ต้องไม่ขัดกับตัวกฎหมายที่ประกาศมาก่อนหน้านี้
อีกทั้งการที่ทาง กทม. ออกมาเรียกร้องให้กลับมาใช้ภาษีโรงเรือนและที่ดินแบบก่อนหน้านี้ เพราะเก็บภาษีได้มากกว่าการใช้อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
เรื่องนี้เป็นอีก 1 เรื่องที่สร้างความวิตกกังวลให้กับผู้ประกอบการ อาจจะไม่ซื้อที่ดินมาเก็บไว้รอการพัฒนา เพราะถ้ายังมีปัจจัยให้ไม่สามารถเปิดขายโครงการได้ การมีที่ดินอยู่ในมือเยอะ ๆ ก็อาจจะมีภาระในเรื่องของภาษีที่ดินฯ เพิ่มเติมได้เช่นกัน
สำหรับโครงการขนาดใหญ่ต่าง ๆ ที่ก่อสร้างไปแล้ว ก็ยังดำเนินการก่อสร้างต่อเนื่องไม่ได้หยุดชะงัก ซึ่งเรื่องนี้เป็นเรื่องที่ดี และมีผลต่อการเปลี่ยนศักยภาพของที่ดินในหลาย ๆ พื้นที่ทั่วกรุงเทพฯ แน่นอนในอนาคต
ไม่ว่ารัฐบาลใหม่จะประกาศแบบเป็นทางการเมื่อไหร่ ก็คงไม่สามารถระงับการก่อสร้างโครงการต่าง ๆ ได้
ส่วนเรื่องที่หลายคนรอคอยและจับตามองว่า รัฐบาลใหม่จะมีมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ออกมาหรือไม่ คงยังไม่สามารถหาคำตอบได้ในตอนนี้
ในขณะที่ฝั่งการบริหารจัดการ กทม. ไม่ได้มีนโยบายหรือมาตรการอะไรออกมา เพื่อกระตุ้นหรือช่วยเหลือตลาดอสังหาริมทรัพย์เลย
แต่กลับสร้างความคลุมเครือ โดยเฉพาะเรื่องของผังเมืองกรุงเทพมหานคร และการแสดงท่าทีถึงเรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
อย่างไรก็ตาม อาจจะต้องรอดูกันต่อไปในระยะยาวว่า ทางออกเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเป็นอย่างไร และผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครจะออกมาในทิศทางใด สร้างผลกระทบ และจะก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงมากน้อยเพียงใด