ออริจิ้น ถอดรหัสอสังหา How to กระตุ้นเศรษฐกิจครึ่งปีหลัง

พีระพงศ์ จรูญเอก
พีระพงศ์ จรูญเอก

เก็บตกจากเวทีสัมมนาแห่งปี หัวข้อ “Thailand : Take off” เมื่อวันที่ 21 มิถุนายน 2566 ที่ผ่านมา จัดโดยหนังสือพิมพ์มติชนรายวัน

งานนี้ ซีอีโอพหุจักรวาล “พีระพงศ์ จรูญเอก” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) และนายกสมาคมอาคารชุดไทย รับเชิญบรรยายพิเศษหัวข้อ “อสังหาริมทรัพย์ สู่ยุค wired score” นำเสนอไอเดียต่อรัฐบาลใหม่ การพลิกฟื้นเศรษฐกิจในช่วงครึ่งปีหลังที่เหลือของปี 2566

ในภาวะภาคส่งออกที่มีความน่ากังวล ดังนั้น ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อาจจะเป็นตัวช่วยในการขับเคลื่อนฟันเฟืองเศรษฐกิจในประเทศได้อีกแรงหนึ่ง โดยใช้สูตร “การท่องเที่ยว+อสังหาฯ” ซึ่งผลักดันให้จีดีพีครึ่งปีแรกเป็นบวกมาแล้ว

LTV เป็นตัวช่วยถ้ากู้ได้ 100%

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 1/66 ไม่ค่อยดีเท่าไหร่ มีเรื่อง LTV-Loan to Value (มาตรการบังคับเงินดาวน์แพงในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย) ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยกเลิกการผ่อนผัน จากเดิมการขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่ 2-3 เป็นต้นไป เคยกู้ได้ 100% แถมกรณีบ้านหลังแรกออนท็อปให้อีก ด้วยการผ่อนผันเงินกู้ 100-10=110% โดย 10% ให้กู้เพิ่มสำหรับการตกแต่งต่อเติม-ซื้อเฟอร์นิเจอร์อีกต่างหาก

อย่างไรก็ตาม มาตรการ LTV กู้ได้ 100% หมดอายุตั้งแต่วันที่ 31 ธันวาคม 2565 ทำให้การขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2-3 ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 เป็นต้นไป วงเงินสินเชื่อต้องกลับมาใช้เพดาน 70-80% กล่าวคือ การขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่ 2 เพดานสินเชื่อลดเหลือ 80% สินเชื่อหลังที่ 3 เพดานสินเชื่อลดเหลือ 70%

นั่นหมายความว่า การขอสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียม จะต้องถูกบังคับให้มีเงินดาวน์แพงตั้งแต่ 20-30%

ปมปัญหาอยู่ที่ตลาดแมสในกลุ่มราคาไม่เกิน 3-5 ล้านบาท ที่ต้องพึ่งพิงการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย มีความจำเป็นซื้อคอนโดฯเป็นบ้านหลัง 2 เพื่อลดค่าใช้จ่ายเดินทาง (บ้านหลังปัจจุบันอยู่นอกเมือง) หรือซื้อคอนโดฯใกล้สถาบันการศึกษาที่เรียกว่า แคมปัสคอนโดฯ ถ้าขอสินเชื่อได้ 100% โอกาสซื้อก็มีสูง เพราะมีภาระค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ทำให้ไม่มีเงินออมที่จะนำมาจ่ายเป็นเงินดาวน์

“วิธีการก็เปลี่ยนค่าใช้จ่ายเดินทางเป็นค่าผ่อนคอนโดฯ การซื้อหลังที่ 2 ไม่ใช่การเก็งกำไร แต่ซื้อเพราะความจำเป็น อยากฝากถึง ธปท. หรือรัฐบาลใหม่ ให้ช่วยผ่อนปรนเรื่อง LTV ออกไปอีก ตั้งแต่กลางปี 2566 ถึงปลายปี 2567 จะช่วยกระตุ้นภาคอสังหาฯได้เป็นอย่างดี เพราะภาคอสังหาฯเป็นต้นน้ำอย่างหนึ่งของเศรษฐกิจภายในประเทศ ไม่ว่าเรื่องวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง รับเหมา ไปถึงภาคธนาคาร จะเกิดการหมุนรอบ 4-5 เท่า และช่วยได้อย่างแน่นอน”

ซื้อคอนโด 5 ล้านแจก VISA 5 ปี

เครื่องจักรการท่องเที่ยวดูเหมือนเป็นกลไกที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้รวดเร็วที่สุด โดยมีสัญญาณการฟื้นตัวตั้งแต่ไตรมาส 3/65 และพีกในช่วงไตรมาส 4/65 ประเมินจากค่าเซอร์วิสชาร์จ (ค่าทิป) สร้างรายได้ให้พนักงานโรงแรมหลักหมื่นบาท/เดือน

คำนวณแบบ CEO ที่จบดีกรีวิศวกรรมศาสตร์ ม.ขอนแก่น รัฐบาลใหม่จะทำอย่างไรให้จำนวนนักท่องเที่ยวจาก 2 ล้านคน/เดือน เพิ่มเป็น 4 ล้านคน/เดือน ในปี 2566 และปี 2567 เพิ่มเป็น 50 ล้านคน

“วันนี้ผมว่าเรายังออกแรงกันน้อยอยู่ มีนักท่องเที่ยวต่างชาติอีกมากอยากเข้ามาอยู่นาน ๆ สิ่งที่ต้องกระตุ้นมาก ๆ 3 เรื่อง คือ การพักลองสเตย์ในประเทศไทย ระบบวีซ่า และการดูแล”

ข้อเสนอคือ เมื่อนักท่องเที่ยวชอบมาเที่ยวเมืองไทยแล้ว อยากให้เขาอยู่นานขึ้น ด้วยการให้วีซ่าระยะยาว จากเดิมที่มีข้อเรียกร้อง 10 ปี อาจสูงมากเกินไป ขอเป็นมิดเทอมวีซ่า 5 ปี แต่เป็นการให้แบบมีเงื่อนไข

ยกตัวอย่าง ลูกค้าต่างชาติซึ่งมีโควตาซื้อห้องชุด 49% เมื่อซื้อคอนโดฯราคา 3 ล้านบาท ให้แจกวีซ่า 3 ปี ซื้อราคา 5 ล้านบาท ให้แจกวีซ่าอยู่ได้ 5 ปี

คำนวณถัวเฉลี่ยต่อ 1 ครอบครัว จะมีการใช้จ่ายเงิน 2 ล้านบาท/ปี เป็นตัวช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้ 10 ล้านบาท/ครอบครัว บวกกับยอดขายอสังหาฯอีก 5 ล้านบาท เท่ากับ 1 ครอบครัวชาวต่างชาติจะนำเงินเข้าระบบเศรษฐกิจ 15 ล้านบาท/ครอบครัว มองในภาพใหญ่ ถ้าทำได้จริง สามารถกระตุ้นการซื้อของลูกค้าต่างชาติได้ระดับหลักแสน จนถึงหลักล้านครอบครัว จะเกิดจีดีพีใหม่อีกหลายหมื่นล้านบาท

ปรับกลไกภาษีดูแลคนไทย

ประเด็นวีซ่าสำหรับชาวต่างชาติ ข้อเสนอให้เติมเต็มไปถึงการจ้างแรงงานต่างด้าวด้วย

“เรื่องการจ้างงาน ปัญหาขาดแคลนแรงงานจะเจอไปตลอด จะขึ้นค่าแรงก็ดี แต่สิ่งที่ควรทำ ควรเปลี่ยนแรงงานเพื่อนบ้าน ค่อย ๆ ให้เขาอยู่ มีวีซ่าพิเศษให้อยู่อาศัยได้ เพราะเขามีสกิล ต้องเติมสกิลเลเบอร์ เพื่อสร้างระบบเศรษฐกิจ วันนี้คนไทยมี 60-70 ล้านคน และมีอัตราการเกิดน้อยกว่า ยังไงเราก็แข่งขันไม่ได้ ถ้าไม่เพิ่มประชากร”

“พีระพงศ์” ต่อจิ๊กซอว์ไปถึงสังคมสูงวัย (ageing society) ที่เป็นปัญหาสำคัญของประเทศไทย วันนี้คนไทยอายุเฉลี่ย 40 กว่าปี กำลังจะเข้าสู่ aging population ภายใน 5-10 ปี เป็นความน่ากลัว เป็นภัยเงียบมาไม่รู้ตัว ภาครัฐต้องดูแลผู้สูงอายุคนไทย ที่มีฐานะไม่ดีจำนวนมาก

ข้อเสนอคือ เรามีบัตรทองอยู่แล้ว ดูว่ามีค่าใช้จ่ายต่อปีเท่าไหร่ ถ้าดึงนักท่องเที่ยวต่างชาติมาอยู่อาศัยระยะยาวในเมืองไทย เป็นจุดหมายของวัยเกษียณ (global retirement destination) วิธีการ ดูแลคนไทย 5 คน เราปนต่างชาติมา 1 คน เก็บภาษีหรือค่าธรรมเนียมต่างชาติ 5 หมื่นเหรียญ/ปี เอามาถัวเฉลี่ยแจกคนไทย 1 หมื่นเหรียญ/คน/ปี

ควบคู่กับการรักษาพยาบาล ดูแลที่โรงพยาบาลเดียวกัน อัพเกรดบริการพรีเมี่ยมขึ้นมา และใช้ระบบประกันสุขภาพดึงบริษัทประกันเข้ามาช่วย

“เงินต่างชาติที่ส่งต่อมาได้ปีละ 1.5 ล้านบาท (5 หมื่นเหรียญ) นำมาดูแลคนไทย 5 คน ตกหัวละ 3 แสนบาท หรือเดือนละ 2-3 หมื่นบาท โมเดลนี้เป็นข้อเสนอที่เป็นทางเลือก ซึ่งตอนนี้รัฐบาลยังไม่มีบัดเจ็ต (งบประมาณ) ตรงนี้จะเป็นปัญหาของภาครัฐไปอีกนานถ้าไม่หาออปชั่นมารองรับแต่เนิ่น ๆ”

พีระพงศ์ จรูญเอก

6 ข้อต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร

อีกข้อเสนอที่เกี่ยวข้องกับกำลังซื้อต่างชาติ เดิมมีกฎหมายให้ต่างชาติสามารถครอบครองที่ดินขนาด 1 ไร่ได้ โดยไม่ระบุประเภท ซึ่งของเดิมคิดมาไม่ครบจึงทำให้กฎหมายตกไป ส่วนที่ต้องมองใหม่เพื่อให้นโยบายครบถ้วน สามารถขายบ้านจัดสรรให้ต่างชาติโดยมีการกำหนดเกณฑ์ไม่กระทบคนไทย

โมเดลนำเสนอคือ กำหนดเงื่อนไข 1.ลูกค้าต่างชาติซื้อบ้านราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป 2.ใน 1 โครงการโควตาต่างชาติซื้อได้ไม่เกิน 24% อีก 76% เป็นคนไทยหมด

“เงื่อนไขโควตา 24% จำกัดให้ซื้อในโครงการจัดสรรเท่านั้น ไม่อย่างนั้นจะไปเกิดการครอบครองที่ดินและเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ เป็นปัญหาตามมาอีก”

3.จัดโซนนิ่งโครงการบ้านจัดสรรที่ต่างชาติสามารถซื้อได้ อาทิ ให้ซื้อในจังหวัดปริมณฑล, ทำเลอยู่ปลายสายรถไฟฟ้าสร้างใหม่ เป็นการสร้างความเจริญให้กับทำเลปลายทางรถไฟฟ้าด้วย โดยไม่ต้องมานั่งเบียดกันในเมือง

4.จัดโซนนิ่งให้ต่างชาติซื้อบ้านได้ในเมืองรองที่อยู่คู่กับเมืองหลัก เช่น ภูเก็ตเศรษฐกิจดีอยู่แล้ว ให้ไปกระตุ้นที่จังหวัดพังงา กระบี่ เปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านในโครงการจัดสรร

5.เพิ่มการจัดเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะของลูกค้าต่างชาติในการซื้อบ้านจัดสรร ดูตัวแบบจากประเทศสิงคโปร์ ที่มีการเปิดรับ-คัดกรอง-เรียกเก็บค่าใช้จ่ายแสตมป์ดิวตี้ รูปแบบเหมือนภาษีธุรกิจเฉพาะของเมืองไทย ซึ่งเรียกเก็บในอัตรา 3.3% ข้อเสนอให้เก็บต่างชาติในอัตรา 10% เพื่อนำรายได้ภาษีส่วนต่าง 7% กลับมาดูแลคนไทย

6.เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของลูกค้าต่างชาติสูงกว่าคนไทย ดูตัวแบบจากประเทศญี่ปุ่น ซึ่งบ้านราคาไม่แพง แต่ภาษีที่ดินแพงมาก 5-10% ของราคาซื้อขาย ข้อเสนอให้ต่างชาติเสียภาษีที่ดินฯ (property tax) ปีละ 2-3% เช่น ซื้อบ้านราคา 20 ล้านบาท มีภาระจ่ายภาษีที่ดินปีละ 6 แสนบาท นำรายได้ภาษีมาพัฒนาประเทศได้อีกมาก

“คนไทยเสียภาษีแค่ 4 ล้านคน รัฐสวัสดิการที่ต้องดูแลคน นักการเมืองกับนโยบายหาเสียง ในทุกรัฐบาลหนีไม่พ้นต้องครีเอตเรื่องนี้ ต้องดูแลผู้ด้อยโอกาส นี่เป็นเรื่องจริงที่เกิดขึ้น เพราะฉะนั้น โพลิซีเมกเกอร์ต้องทำหน้าที่ดูแลโพลิซี สร้างรายได้ให้ประเทศ เหมือนสร้างรายได้ให้บริษัท”

2566 รีบาลานซ์บ้าน-คอนโดฯ

เทรนด์การปรับตัวของตลาดอสังหาฯมองว่า สถานการณ์โควิดเป็นตัวการรีบาลานซ์ยอดการก่อสร้างโครงการเปิดใหม่ สถิติการขอใบอนุญาตแทบทุกประเภทมีน้อยลง ทำให้ลดการเติมซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาด เป็นเรื่องที่ดี

อาจจะเป็นห่วงเล็กน้อยเรื่องอาคารสำนักงาน เพราะมีเมกะโปรเจ็กต์ใหม่ที่พัฒนาออกมาคิดเป็นพื้นที่หลักล้านตารางเมตร ซึ่งจะต้องเผชิญศึกจากโควิดดิสรัปชั่น ที่เปลี่ยนพฤติกรรมการทำงานแบบ WFH-work from home มากขึ้น แต่คิดว่าทุนใหญ่เหล่านั้นคงมีทางออกให้กับพื้นที่เช่า

สถิติไตรมาส 1/66 ที่อยู่อาศัยเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ลดลง -61.5% เพราะดีเวลอปเปอร์เจอสถานการณ์โควิด 3 ปี ทำให้ตลาดคอนโดฯยอดขายลดลงชัดเจน ส่วนบ้านจัดสรรเติบโตปีละ 3% ต่อเนื่อง 3 ปี รวมเป็น 10% ฉะนั้นดีมานด์จะเริ่มชะลอลง เพราะบ้านจัดสรรดีต่อเนื่อง 3 ปี เป็นการดึงกำลังซื้อล่วงหน้าไปสมควร

“ภาพรวมปัญหาในปี 2566 เครื่องยนต์ใหม่ต้องมาทำหน้าที่แทนบ้านจัดสรร ซึ่งเครื่องยนต์คอนโดมิเนียมเอง คาดหวังว่าจะมีกำลังซื้อต่างชาติเข้ามาช่วย และกำลังซื้อของคนไทย”

ขณะเดียวกัน อสังหาริมทรัพย์เมืองไทยต้องมีการพัฒนาเป็นไปในทิศทางโลกเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็นการวางทิศทาง Go Green การอยู่กับชุมชน การทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) การดูแลพื้นที่ก่อสร้างที่ดี หรือตึกที่สร้างเสร็จแล้วจะมีเรื่องมาตรฐาน LEED หรืออาคารประหยัดพลังงาน มีมาตรฐาน well อาคารที่อยู่แล้วสุขภาพดี


“ยังมีเรื่องไวร์สกอร์ที่เกี่ยวกับการเชื่อมต่อด้วยความรวดเร็ว การทำงานออนไลน์ มีความสำคัญ เป็นเรื่องใหม่ เป็นความไวของการทำงาน รวมถึงอินโนเวชั่นที่จะเป็นสิ่งที่จะเกิดขึ้น จะเป็นเทรนด์ใหม่การสร้างพร็อพเพอร์ตี้ใหม่ ๆ” คำกล่าวปิดท้ายของ “พีระพงศ์”