ตลาดบ้าน-คอนโดต่ำ 3 ล้านฟื้น ดันสินเชื่อใหม่ทะลุ 7 แสนล้าน
บ้าน-คอนโดฯ ราคาต่ำ 3 ล้านขานรับข่าวดี รัฐบาลเศรษฐาต่ออายุลดค่าโอน-จดจำนองอีก 1 ปี สิ้นสุด 31 ธันวาคม 2567 ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ชี้เป็นตัวช่วยพลิกฟื้นตลาดรวม คาดดันมูลค่าสินเชื่อบ้านทั้งมือหนึ่งและมือสองทะลุ 7 แสนล้านในรอบ 6 ปี ดีเวลอปเปอร์ลุ้นมาตรการก๊อก 2 ผ่อนผัน LTV-ลดต้นทุนพัฒนาโครงการ
หลังจากลุ้นอย่างใจจดใจจ่อ ในที่สุดก็ได้มีการต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและลดค่าจดจำนอง อัตรารวมกัน 3% เหลือ 1.01% ซึ่งมาตรการเดิมเพิ่งหมดอายุลงเมื่อวันที่ 31 ธันวาคม 2566 ล่าสุดรัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน ได้มีมติคณะรัฐมนตรีนัดสุดท้ายของปีเก่า เมื่อวันที่ 26 ธันวาคม 2566 เห็นชอบต่ออายุมาตรการออกไปอีก 1 ปี มีกำหนดสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2567
ซึ่งมติ ครม. 26 ธันวาคม 2566 ดังกล่าว กลายเป็นตัวจุดประกายความหวังให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ ว่าการต่ออายุมาตรการนี้ถือเป็นของขวัญชิ้นแรก ท่ามกลางปัจจัยลบที่มีผลต่อกำลังซื้อผู้บริโภคอสังหาฯ จึงคาดหวังกันว่ารัฐบาลน่าจะมีของขวัญชิ้นที่ 2-3 ตามมา เพราะยังมีอีกหลายมาตรการที่ภาคเอกชนได้เรียกร้องขอการสนับสนุนจากรัฐบาลตลอดปี 2566 ที่ผ่านมา
ต่ออายุถึง 31 ธันวาคม 67
นายอิสระ บุญยัง ประธานกรรมการ กานดา พร็อพเพอร์ตี้ กรุ๊ป และประธานคณะกรรมการสมาคมการค้า กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภาคเอกชนขอขอบคุณรัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน กระทรวงการคลัง และกระทรวงมหาดไทย ที่ต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ออกไปอีก 1 ปี
โดยก่อนหน้านี้ รัฐบาลประยุทธ์ จันทร์โอชา ออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน 2% เหลือ 1% และค่าธรรมเนียมจดจำนอง 1% เหลือ 0.01% สำหรับการโอนและจดจำนองที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยหมดอายุมาตรการในวันที่ 31 ธันวาคม 2566
ล่าสุด รัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน ได้มีมติคณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 26 ธันวาคม 2566 ต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ออกไปอีก 1 ปี โดยให้มีผลบังคับถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2567
สาระสำคัญ ค่าโอน 2% ลดเหลือ 1% ทำให้มีภาระค่าใช้จ่ายภาษีโอน จากล้านละ 20,000 บาท ลดเหลือล้านละ 10,000 บาท กับค่าจดจำนอง (กรณีขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน) 1% ลดเหลือ 0.01% หรือลดค่าใช้จ่ายจากล้านละ 10,000 บาท ลดเหลือล้านละ 100 บาท
มีผลให้การโอน-จดจำนองบ้านและคอนโดมิเนียม เดิมมีภาษีอัตราปกติ 3% หรือล้านละ 30,000 บาท ลดเหลือ 1.01% หรือล้านละ 10,100 บาทเท่านั้น เงื่อนไขเป็นการโอนและจดจำนองที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยได้สิทธิประโยชน์ทั้งบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสอง
กรมที่ดินเวียนแจ้ง 28 ธ.ค.
นายอิสระกล่าวว่า การต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองรอบนี้ ถือเป็นของขวัญปีใหม่ชิ้นแรกในปี 2567 ให้กับผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ เพราะทำให้การโอนบ้านและคอนโดมิเนียมหลังต่ออายุมาตรการ สามารถทำได้อย่างราบรื่น ไม่สะดุด คาดว่าจะสามารถโอนและจดจำนองโดยได้รับสิทธิประโยชน์ตั้งแต่เดือนมกราคม-กุมภาพันธ์ทันที
ทั้งนี้ จะเห็นว่ารัฐบาลมีมติ ครม.วันที่ 26 ธันวาคม จากนั้นภายในเวลาเพียง 2 วัน ทางนายอนุทิน ชาญวีรกูล รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ได้ลงนามตรากฎกระทรวง 2 ฉบับ และกรมที่ดินได้มีหนังสือเวียน เลขที่ มท 0505.4/ว26778 ลงวันที่ 28 ธันวาคม 2566 แจ้งผู้ว่าราชการจังหวัดทั่วประเทศ
สาระสำคัญ แจ้งเพื่อทราบและถือเป็นหลักปฏิบัติในการออกกฎกระทรวง 2 ฉบับ รองรับมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแนวราบ และคอนโดมิเนียม โดยกฎกระทรวงดังกล่าวมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2567
“รัฐบาลเศรษฐาทำงานรวดเร็ว ตอนนี้มีการออกกฎกระทรวงมหาดไทยรองรับเรียบร้อยแล้ว ไทม์ไลน์จึงรอเพียงการประกาศในราชกิจจานุเบกษา เพื่อให้มีผลบังคับทันที จากเดิมในช่วงการต่ออายุมาตรการปีต่อปี เคยมีการสะดุดในแง่การโอนที่อาจต้องรอไปถึงเดือนกุมภาพันธ์-มีนาคม เพราะรอเคลียร์เอกสารราชการ และผู้ซื้อส่วนหนึ่งชะลอการโอนเพื่อให้แน่ใจว่าได้รับสิทธิประโยชน์แน่นอน”
Q1 เล็งยื่นหนังสือถึงรัฐบาล
นายอิสระกล่าวว่า เหตุผลที่ต้องขอบคุณรัฐบาล เพราะภาคเอกชน 7 สมาคมวงการอสังหาฯ ได้มีการหารือร่วมกันจัดทำข้อเสนอเพื่อขอให้พิจารณาออกมาตรการช่วยเหลือ แต่ยังไม่ทันได้ยื่นหนังสือถึงรัฐบาล ก็ได้ซัพพอร์ตด้วยการต่ออายุลดค่าโอน-จดจำนองดังกล่าว
“มาตรการรัฐต่ออายุ 1 ปี เอกชนขานรับอยู่แล้ว เรามีข้อกังวลเหมือนกันว่าจะเกิดรอยต่อหรือเกิดสุญญากาศการโอน แต่การทำงานที่รวดเร็วแสดงให้เห็นว่ารัฐบาลพยายามไม่ให้เกิดรอยต่อ ถึงแม้ว่ามีข้อเสนออยากให้มาตรการที่เป็นยาแรงกว่านี้”
ตัวอย่างเช่น ขอให้ลดค่าโอน-จดจำนอง 3 ล้านบาทแรก เพื่อจูงใจให้คนที่มีกำลังซื้อออกมาช็อปซื้ออสังหาฯ มากขึ้นในทุกระดับราคา หรือข้อเสนอขยับเพดานราคาจาก 3 ล้าน เป็น 5 ล้านบาท และเสนอให้แบงก์ชาติผ่อนผัน LTV 100% เหมือนกับที่เคยใช้ในปี 2565 ดังนั้น การต่ออายุลดค่าโอน-จำนองครั้งนี้ มองว่าเป็นการเยียวยาแบบประคับประคองมากกว่า
สำหรับปี 2567 อยากให้รัฐบาลพิจารณาใช้ภาคธุรกิจอสังหาฯ เป็นตัวช่วยในการกระตุ้นเศรษฐกิจ เพราะการซื้ออสังหาฯ ราคา 1 ล้านบาท สามารถมีตัวทวีคูณ 3 เท่า หรือสร้างเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจได้ 3 ล้านบาท จากการซื้อวัสดุ เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า เพื่อต่อเติม ซ่อมแซม และตกแต่ง โดยคาดว่าจะมีการยื่นหนังสือถึงรัฐบาลอย่างเป็นทางการภายในไตรมาส 1/67
จี้แบงก์ชาติปลดล็อก LTV
นายไพโรจน์ วัฒนวโรดม กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์นสตาร์ เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวเพิ่มเติมว่า การต่ออายุลดค่าโอน-จำนองอีก 1 ปี เป็นปัจจัยบวก ทำให้วงจรอสังหาฯ มีความต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตาม เอกชนมีความคาดหวังว่ารัฐบาลจะมีมาตรการอื่น ๆ ตามมา เช่น มาตรการเกี่ยวกับดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้าน ผ่านกลไกธนาคารรัฐ ทั้งธนาคารออมสินและธนาคารอาคารสงเคราะห์ ซึ่งเคยมีการจัดแพ็กเกจดอกเบี้ยต่ำรายละ 2-3 หมื่นล้านบาทมาแล้ว
“มาตรการสูงสุดที่เราอยากได้คือ ผ่อนผัน LTV เพราะกระทบกับลูกค้าทุกเซ็กเมนต์ ในขณะที่ตลาดกลาง-ล่างมีรีเสิร์ชพบว่าที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทมีคนต้องการซื้อมากกว่า 50% แต่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้เพราะติดเกณฑ์ LTV”
มาตรการรัฐปลุกมู้ดผู้ซื้อ
นายอรรคเดช อุดมศิริธำรง รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า การต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองมีสิทธิประโยชน์เหมือนเดิม ในขณะที่ปี 2566 ที่ผ่านมาเผชิญปัจจัยลบ ทั้งการเมืองโลก สงคราม ดอกเบี้ยขาขึ้น ปีนี้อาจมีปัจจัยสนับสนุนเพียงเรื่องเดียว คือการเปิดประเทศที่ทำให้มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาเยอะขึ้น
ในด้านดอกเบี้ยอาจทรงตัว และนโยบายดิจิทัลวอลเลตที่อาจกระตุ้นเศรษฐกิจถ้าทำได้จริง ถือว่ากระตุ้นกำลังซื้อได้ถูกเซ็กเตอร์ จะมีผลทำให้มู้ดผู้บริโภคกลับมาดีขึ้น ล่าสุดยอดขายเดือนธันวาคม 2566 บริษัทตั้งเป้า 180 ล้านบาท แต่มียอดขายเกินเป้าเกือบ 250 ล้านบาท
“มาตรการรัฐมีผลต่อมู้ดผู้บริโภคโดยตรง โดยเฉพาะเกณฑ์ LTV ควรผ่อนผันในภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่”
ลุ้นสินเชื่อบ้านทะลุ 7 แสนล้าน
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” เพิ่มเติมว่า การต่ออายุลดค่าโอน-จดจำนองเป็นปัจจัยบวกสำคัญในการกระตุ้นให้มีการซื้อที่อยู่อาศัยได้ดี เนื่องจากลดค่าใช้จ่ายในวันโอนของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้ดีพอสมควร
โดย REIC ประเมินว่า ปี 2567 มีปัจจัยบวกจากเทรนด์จีดีพีอยู่ที่ 2.2-4.2% ซึ่งขยายตัวมากกว่าปี 2566 มีอัตราเงินเฟ้อ 1.2-3.2% ใกล้เคียงกับปี 2566 และทิศทางอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มคงตัว เทียบกับปี 2566 ที่อัตราดอกเบี้ยเป็นขาขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศดีขึ้นได้
สำหรับคาดการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2567 ประเมิน Base Case หรือกรณีที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุด จาก 4 องค์ประกอบคือ 1.จีดีพี 3.5% 2.อัตราเงินเฟ้อ 2.5% 3.ค่าเฉลี่ยดอกเบี้ย MRR (ดอกเบี้ยผู้กู้รายย่อยชั้นดี) ของ 6 ธนาคารใหญ่เท่ากับ 7.5% และ 4.มีการต่อมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองตามหลักเกณฑ์เดิมของปี 2566
ตามแนวทางนี้ REIC คาดการณ์ว่าจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ 395,936 หน่วย เพิ่มขึ้น 4% เทียบกับปี 2566 มีมูลค่า 1.114 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.6% และคาดการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั้งระบบสูงถึง 700,150 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.3% ซึ่งจะสะท้อนให้เห็นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 มีโอกาสที่จะขยายตัวขึ้นกลับมาดีพอ ๆ กับปี 2565 และใกล้เคียงกับปี 2561 ซึ่งเป็นปีที่ดีที่สุดในช่วง 6 ปีที่ผ่านมา