ปลายไตรมาส 3/66 กับเวทีสัมมนาสรุปสถานการณ์ในโค้งสุดท้ายของปี มองทะลุเทรนด์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2024 หัวข้อ “จัด 9 ทัพ รับ 10 ทิศ สู้วิกฤตอสังหาฯ” โดย prop2morrow เมื่อเร็ว ๆ นี้ มีบิ๊กแบรนด์อสังหาริมทรัพย์มหาชน 3 ราย ประกอบด้วยผู้บริหารค่ายศุภาลัย, แสนสิริ และเอพี ไทยแลนด์ นับเฉพาะมูลค่าการลงทุนของ 3 บิ๊กแบรนด์บนเวที ประกาศแผนลงทุนรวมกัน 1.93 แสนล้านบาทในปี 2566
น่าสนใจว่ายังเหลือเวลาอีก 1 ไตรมาสก่อนจบปี แต่ไม่ใช่ไตรมาสที่สบายนัก ยังมีอุปสรรคต้องฝ่าฟัน โดยเพิ่งจะมีปัจจัยบวกมาจากการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ได้สำเร็จ และมีนายกรัฐมนตรีคนที่ 30 เศรษฐา ทวีสิน ผู้นำรัฐบาลคนที่ 2 ที่มาจากนักธุรกิจวงการอสังหาริมทรัพย์ของพรรคเพื่อไทย
- “มะพร้าว” ราคาพุ่งเป็นประวัติการณ์ ลูกเดียว 65-80 บาท เกิดอะไรขึ้น?
- พระราชประวัติ เจ้าฟ้าทีปังกรรัศมีโชติฯ วันคล้ายวันประสูติ 29 เมษายน
- บริษัทดัง ประกาศปิดกิจการ ทุกสาขาทั่วประเทศ เลิกจ้างหลายชีวิต
Q4 ระวัง Unknown Factor
ประเดิมด้วย “วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2566 ตลาดอสังหาฯมีความท้าทายสูงมาก เพราะยังมี unknown factor อยู่เยอะ ต้องสู้กันต่อไป ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้สินครัวเรือนระดับสูง ธนาคารยังเข้มงวดสินเชื่อ
นิยามปีนี้จึงเป็นปีที่ยังไม่มีทางเดินราบเรียบโรยกลีบกุหลาบที่ดีเวลอปเปอร์จะเดินสบาย ยังต้องฟันฝ่าอุปสรรคอีกมากมาย โดยเฉพาะใน 3 เดือนสุดท้ายของปี แต่คิดว่ายังมีแสงสว่างปลายอุโมงค์แล้ว
นำมาสู่แผนลงทุนใหม่ครึ่งปีหลัง 2566 จำนวน 40 โครงการ เป็นความพยายามที่เอพีอยากจะเติบโต ซึ่งการเปิดตัวโครงการใหม่เป็นหนึ่งในกลยุทธ์ในการทำให้ธุรกิจเติบโตได้
สำหรับเทรนด์อสังหาฯปี 2024 ในด้านเทคโนโลยีและนวัตกรรม มองแยกเป็น 2 ส่วน คือเทคโนโลยีการก่อสร้าง กับเทคโนโลยีการอยู่อาศัย
โดยเทคโนโลยีการก่อสร้าง ทำให้ลูกค้าได้บ้าน-คอนโดมิเนียมที่คุณภาพดีขึ้น สปีดของเวลา มีความคุ้มค่าเทียบกับราคา ขณะที่ผู้ประกอบการต้องต่อสู้กับการบริหารต้นทุนที่แพงขึ้น ตั้งแต่สถานการณ์โควิด สงคราม จนถึงปัจจุบันที่โลกเข้าสู่โหมดเศรษฐกิจถดถอย
ด้านเทคโนโลยีการอยู่อาศัย หลังยุคโควิดนำมาสู่การเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตการอยู่อาศัยและการทำงาน การแข่งขันนวัตกรรมตอบโจทย์ความต้องการลูกค้า มีการใช้แอปเป็นตัวช่วยด้านบริการหลังการขายให้กับลูกบ้าน ดูแลความปลอดภัย เติมเรื่องเฮลท์และเวลเนส ขึ้นกับจะแอปพลายนำมาใช้กับลูกค้าได้มากน้อยแค่ไหน
แสนสิริจัดหนักลงทุนรอบใหม่
ถัดมา “อุทัย อุทัยแสงสุข” ประธานผู้บริหารสายปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า จริง ๆ ก่อนหน้านี้นายกรัฐมนตรี (เศรษฐา ทวีสิน) ก็มาจากแสนสิริ เป็นคนไดรฟ์แสนสิริมาตลอดกว่า 30 ปี วันนี้ได้มีโอกาสไปไดรฟ์ประเทศ ซึ่งหลาย ๆ นโยบายของรัฐบาลชุดใหม่จะเข้ามาผลักดันเศรษฐกิจ
ทั้งนี้ ภาคธุรกิจอสังหาฯมีความสัมพันธ์โดยตรงกับภาวะเศรษฐกิจ มีตัวคูณ 1.5-2 เท่า ความเชื่อมั่นให้ดูที่นโยบายบริหารประเทศ 4 ปี ยกระดับจีดีพีจาก 2-3% เป็น 5% “…ถ้าเศรษฐกิจเติบโต อสังหาฯจะเติบโตตามไปด้วย”
หนึ่งในโฟกัสอยู่ที่การโปรโมตการท่องเที่ยว ซึ่งมีสถิติ 20 ปีที่ผ่านมา มีลูกค้าต่างชาติยุคแรกจากกลุ่มประเทศสแกนดิเนเวีย ฮ่องกง สิงคโปร์ เข้าเกาะภูเก็ต ยุคต่อมาเริ่มมีลูกค้าฮ่องกง ไต้หวัน กระทั่งจีนแผ่นดินใหญ่ รัสเซีย พัฒนาการยุคนี้เริ่มมีลูกค้าซาอุดีอาระเบีย อินเดีย
“นักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าไทย มาเที่ยวแล้วอยากอยู่อาศัย มีการซื้ออสังหาฯเกิดขึ้น ซึ่งล้อไปกับนโยบายรัฐบาลที่จะผลักดันให้เศรษฐกิจเติบโตต่อไปได้”
นำมาสู่แผนลงทุนระลอกใหญ่ของแสนสิริ
“ในระยะกลาง 1-2 ปีหน้า ผมมั่นใจ ทำให้แสนสิริเรามีแผนเปิดโครงการค่อนข้างเยอะ รวมปีหน้าด้วย แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ต้องดูฐานการเงินองค์กร สามารถผลักดันการเปิดตัวใหม่ เพราะต้องใช้เงินลงทุนเยอะ ต้องดูสายป่านตัวเอง ถ้าเกิดอะไรขึ้นมา เราสามารถแบกรับภาระได้หรือเปล่า”
โดยมีข้อเสนอเล็ก ๆ จากมุมมองไทยเข้าสู่สังคมประชากรสูงวัย ในอนาคตอาจเริ่มหันมามองลูกค้าต่างชาติเป็นกำลังซื้อหลักของภาคอสังหาฯได้ โดยสิ่งดึงดูดคือการขายอสังหาฯ ในรูปแบบสิทธิการเช่าหรือลีสโฮลด์ (leasehold)
ประเด็นอยู่ที่กฎหมายไทยให้อายุการเช่า 30 ปี เทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน เช่น เวียดนาม สิงคโปร์ มาเลเซีย กำลังแข่งขันให้สิทธิการเช่า 50 ปี
“เรื่องสิทธิการเช่า (ลีสโฮลด์) อย่างน้อย ไม่ได้เอาที่ดินไปให้เขา พอถึงกำหนดอายุการเช่าหมดลงก็กลับมาเป็นของคนไทยอยู่ดี คุยกับนักลงทุนหลายคน ไม่เฉพาะเรียลเอสเตตด้านที่อยู่อาศัย แม้แต่การลงทุนโรงแรม ออฟฟิศบิลดิ้ง ระยะเวลาเช่า 30 ปีไม่คุ้ม เวลาผ่านไปเร็วมาก อย่างน้อยต้อง 50 ปี ในระหว่างการพักอาศัย คนไทยจะได้เรื่องการบริหารจัดการ (ธุรกิจพร็อพเพอร์ตี้แมเนจเมนต์) การบริการ การใช้ชีวิตในประเทศไทย เป็นมุมมองเรื่องเศรษฐกิจจริง ๆ”
เชื่อมั่นรัฐบาล Kick Start ศก.
และ “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ตลาดคอนโดฯเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว เพราะผ่านจุดต่ำสุดในสถานการณ์โควิดไปแล้ว แผนเคลื่อนทัพลงทุนรอบใหม่ในปีหน้าจะเห็นการเปิดตัวโครงการใหม่ กลุ่มราคา 7 หมื่น-1 แสนบาท/ตารางเมตรเป็นกลุ่มหลัก
“ปี 2565 เริ่มเห็นสัญญาณซึ่งยังไม่ใกล้เคียงยุคก่อนโควิด แต่เห็นเริ่มกลับมาซื้อคอนโดฯเพิ่มขึ้น โชว์ความมั่นใจหลาย ๆ ด้าน ลูกค้ามั่นใจภาวะเศรษฐกิจเพียงพอ ลูกค้ามั่นใจว่าตัวเองมีการงานที่มั่นคงอยู่ ถึงกล้าซื้อคอนโดฯ ซึ่งต้องรอสร้างอีก 1-2 ปีถึงจะได้โอนกรรมสิทธิ์ เป็นสัญญาณที่ดี และเชื่อว่า จะคิกสตาร์ตตลาดคอนโดมิเนียมหลังจากนี้ได้ แนวโน้มปลายปี 2566 จนถึงต้นปี 2567 จะเห็นภาพตลาดคอนโดฯที่ดีขึ้นชัดเจน”
ด้านเทคโนโลยีและนวัตกรรม ต้องยอมรับว่าเราอยู่ในโลกที่เปลี่ยนแปลงเร็ว ตัวอย่าง บ้านแนวราบ เดิมอยากให้อากาศหมุนเวียนก็มีระบบ active air flow บ้านไม่ร้อน ต่อมามีปัญหาฝุ่นจิ๋ว PM 2.5 ก็ต้องมีบ้านกรองฝุ่น
ขณะที่สินค้าคอนโดฯ มองว่ามีประเด็นก่อสร้างนาน 2-3 ปี ซื้อวันนี้กว่าจะส่งมอบเทคโนโลยีอาจล้าสมัย แต่มีเทรนด์เดียวที่คงอยู่ตลอดไป นั่นคือเทรนด์ความยั่งยืนและรักษ์โลก
“ทำยังไงก่อสร้างสะอาดหรือกรีนคอนสตรักชั่น เป็นหนึ่งในคอมมิตเมนต์ที่ดีที่ศุภาลัยพยายามทำ ให้ลูกค้าอยู่ในบ้านได้รับผิดชอบร่วมกันไปกับเรา เราสร้างบ้านส่งมอบให้เขา ทำให้กรีนที่สุดเพื่อคนรุ่นหลัง เป็นเทคโนสำคัญมาก ๆ ในช่วงนี้ เทรนด์อื่นอาจมาและไปเร็ว แต่เทรนด์นี้ยั่งยืน เพื่อประเทศไทย เพื่อโลก”
ทำทันที-ปลดล็อก LTV
มีหัวข้อตรงใจผู้ประกอบการทั้ง 3 ราย ว่าด้วยมาตรการ LTV-loan to value “ไตรเตชะ” เป็นคนเปิดประเด็นว่า เนื้อแท้มาตรการ LTV ต้องการสกัดกั้นความร้อนแรงเกินไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ถ้าจะทำในปี 2015-2016-2017 อาจจะพอฟังได้ แต่มาเริ่มใช้ปี 2019 ช่วงที่ตลาดเริ่มขาลง จึงเป็นผลกระทบที่เราเห็น
“ผมไม่ได้ mind มาตรการ LTV ถ้าเราสามารถจำแนกลูกค้าเก็งกำไร และลูกค้าที่จะซื้อเพื่ออยู่เอง ทำยังไงให้เขาไม่โดนผลกระทบไปด้วย”
โดยระบุปัญหาการเก็งกำไรของลูกค้าคนไทยมี 2 แบบ 1.ลูกค้ามีเงินมากอยู่แล้ว ซื้อเป็นบ้านหลังที่ 3-4-5 หลายคนก็ซื้อเงินสด มาตรการนี้จึงไม่ได้ป้องกันการเก็งกำไรเท่าที่ควร 2.คนเก็งกำไรเมืองไทยมีแคแร็กเตอร์ไม่ค่อยโอน แต่แอลทีวีมาโดนตอนโอนกรรมสิทธิ์ ทุกดีเวลอปเปอร์ต้องทำเปเปอร์เวิร์กให้ลูกค้าโอนเปลี่ยนชื่อกัน โดยที่มาตรการ LTV ที่ดีไซน์เพื่อป้องกันการเก็งกำไร ก็ป้องกันไม่ได้อยู่ดี
“ถ้าแก้การเก็งกำไรได้ และมีมาตรการสกัดกั้นลูกค้าที่ต้องการกู้เกินความจำเป็นจริง ๆ อันนั้นเรามาดูกัน แต่ถ้าจะบอกว่ามันไม่สามารถป้องกันเก็งกำไรได้ แต่มากระทบลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ก็เป็นปัญหาที่เราพบอยู่ แต่รัฐบาลคงแก้ลำบาก เพราะเป็นมาตรการของทางแบงก์ชาติ”
มุมมองของ “อุทัย อุทัยแสงสุข” ระบุว่า ดีเวลอปเปอร์ทุกคนมองเหมือนกันหมด แก้ปัญหาไม่ตรงจุดในเรื่องการเก็งกำไร จริง ๆ แบงก์มีมาตรการเรื่องความเสี่ยงในการปล่อยกู้ ความสามารถในการกู้ของลูกค้ารายย่อย ทุกวันนี้ LTV กระทบในด้านจำกัดเรื่องความสามารถของคนกู้
“กลุ่มที่มีปัญหากู้ไม่ผ่านเพราะ LTV ก็เป็นกลุ่มคนรากหญ้า หรือกลุ่มลูกค้า affordable บางคนมีหนี้ อยากขยายบ้านก็ขยายไม่ได้เพราะติดเกณฑ์กลายเป็นบ้านหลังที่ 2 ซึ่งกู้ได้แล้วถึงจะมีการขายบ้านหลังแรกไป”
และ “วิทการ จันทวิมล” อธิบายว่า ตอนนี้การเก็งกำไรไม่ค่อยมีแล้ว ลูกค้าส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ๆ ดูจากในอดีต คอนโดฯเปิดตัวใหม่มียอดขาย 90-100% แต่ตอนนี้ขายได้ 30-40% ก็เก่งแล้ว
“เพราะฉะนั้น สถานการณ์เปลี่ยนไป ก็เป็นสิ่งที่ดีถ้ารัฐบาลสามารถกลับมานั่งดูมาตรการ LTV ใหม่ โดยมองตัว loan to value ต้องขยับ ซึ่งจริง ๆ แล้วมีผลกระทบกับแบงก์ด้วย ทำยังไงให้เข้มงวดการพิจารณาสินเชื่อให้น้อยลงด้วย”
