อสังหาริมทรัพย์

ตรวจสุขภาพบ้าน-คอนโดฯ ต่ำ 3 ล้านเข้า ICU-ต่ำ 5 ล้านสงสัยจะเดี้ยง

เปิดประเด็นร้อนแรงส่งท้ายปี 2566 จากวงการแบงก์ ว่าด้วยหนี้สงสัยจะสูญเพราะค้างชำระ 31 วัน แต่ไม่เกิน 90 วันกำลังบวมเปล่ง จุดโฟกัสอยู่ที่สินค้าที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทอาการหนักสุด จุดอันตรายอยู่ที่แบงเกอร์วิตกกังวลว่าจะพัฒนาไปเป็นหนี้สูญ ก็เลยตั้งการ์ดสูงในการพิจารณาสินเชื่อ

อนาคตในปี 2567 ของสินค้าบ้านกับคอนโดมิเนียมราคาต่ำ 3 ล้านบาท ก็เลยเหมือนกับแขวนอยู่บนเส้นด้ายอีกครั้ง

จากเดิมถูกซ้ำเติมด้วยปัจจัยลบรอบด้าน ทั้งเศรษฐกิจตกต่ำ กำลังซื้อหดหาย ปัญหาเงินเฟ้อ หนี้ครัวเรือนระดับสูง ดอกเบี้ยขาขึ้น ฯลฯ ประเด็นอยู่ที่ผลกระทบไม่ได้จำกัดวงแค่กลุ่มราคา 3 ล้านบาทเท่านั้น แต่ลามไปถึงกลุ่มไม่เกิน 5 ล้านบาทด้วย เพราะการโอนกรรมสิทธิ์ในภาพรวมทั่วประเทศ สินค้าใหม่มียอดโอนติดลบทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอน

บ้าน-คอนโดฯ ต่ำ 5 ล้านสัดส่วน 70%

“ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC ระบุว่า สถิติการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดฯ ทั่วประเทศในช่วง 9 เดือนแรก (มกราคม-กันยายน 2566) ในด้านจำนวนหน่วยสอบไม่ผ่าน เพราะติดตัวแดงในภาพรวม -4.2% โดยบ้านใหม่ -5.3% บ้านมือสอง -3.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปี 2565

ขณะที่ในด้านมูลค่าแม้จะรักษาตัวเขียวไว้ได้ แต่ก็เฉียดฉิว เพราะบวกเบาบางมาก จนเรียกว่าเป็นภาวะตลาดทรงตัวมากกว่า โดยภาพรวมบวก 1.8% บ้านใหม่บวก 1.4% บ้านมือสองบวก 1.7% แนววิเคราะห์เบื้องต้น จำนวนหน่วยขายได้น้อยลงแต่มูลค่าเท่าเดิม เป็นเพราะราคาต่อหน่วยสูงขึ้น หรือแพงขึ้นนั่นเอง (ดูกราฟิกประกอบ)

จุดโฟกัสปัญหาหนี้สงสัยจะสูญ ให้ดูสถิติราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท สถิติการโอนแดงเถือกทั้งกระดาน บ้านใหม่จำนวนหน่วยติดลบหนัก -13.4% บ้านมือสองทรงตัวเป็นบวก 0.1% และถ้าดูเลยมาอีกนิดในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท เริ่มเห็นสัญญาณอ่อน ๆ จำนวนหน่วยของบ้านใหม่ติดลบ -4.5% แต่ไปโต 16% ในการโอนบ้านมือสอง

สถิติปาท่องโก๋ในด้านมูลค่าการโอน ราคาต่ำ 3 ล้านบาทบ้านใหม่ก็ติดลบ -13% บ้านมือสองทรงตัวที่ 0.1% กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท บ้านใหม่ติดลบ -4.6% จากเดิมเคยโอนทะลุ 102,350 ล้านบาท ลดเหลือต่ำแสนล้านอยู่ที่ 97,591 ล้านบาท และไปโตในบ้านมือสอง 15.5%

“ตัวเลขโอนลดลงในช่วง 9 เดือนแรก สะท้อนว่าแบงก์ปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น ทำให้ยอดโอนลดลง และในชีวิตจริง ฐานใหญ่ตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 5 ล้านมีสัดส่วนสูงถึง 70% เป็นเมนทอลิตี้ของดีมานด์ซื้อ แต่ติดปัญหาโอนไม่ได้เพราะกู้ไม่ผ่าน”

กำลังซื้อฝืด-บ้านมือสองมาแรง

เมื่อดูให้ละเอียดลึกลงไปอีก “บ้านแนวราบ” ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ภาพรวมจำนวนหน่วยโอน -6% แบ่งเป็นบ้านใหม่ -11.9% บ้านมือสอง -2.2% กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ภาพรวมทรงตัวบวก 0.4% แต่บ้านใหม่ติดลบ -12% บ้านมือสองบวก 12%

และภาพรวมมูลค่าโอนติดลบ -5.8% แบ่งเป็นบ้านใหม่ -11.2% บ้านมือสอง -2.2% กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ภาพรวมทรงตัว แบ่งเป็นบ้านใหม่ติดลบหนัก -7.2% ได้บ้านมือสองมาช่วยไว้เช่นกัน เพราะบวก 11.6%

ส่วน “คอนโดฯ” ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ภาพรวมจำนวนหน่วยโอน -8.3% แบ่งเป็นห้องชุดใหม่ติดลบหนักถึง -15.6% ห้องชุดมือสองเป็นบวก 22.6% ทำให้ถัวเฉลี่ยลดลงไม่แรงมาก กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ภาพรวมบวกได้ 6.5% แต่ห้องชุดใหม่ก็น่าจับตา เพราะแอบติดลบ -0.1% ห้องชุดมือสองบวกสูงถึง 43.6%

และภาพรวมมูลค่าโอนติดลบ -8.5% แบ่งเป็นห้องชุดใหม่ -15.7% ไปบวกห้องชุดมือสอง 22.5% กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ภาพรวมบวก 6.9% แบ่งเป็นห้องชุดใหม่ทรงตัว 0.4% ขณะที่ห้องชุดมือสองบวกถึง 43.2%

การเติบโตของการโอนบ้านแนวราบมือสองที่เป็นบวก 11.6% ห้องชุดมือสองที่เป็นบวก 43.2% สะท้อนกำลังซื้อตกต่ำอย่างชัดเจน เพราะราคาต่ำกว่าสินค้าเปิดขายใหม่ โอกาสการโอนจึงสูงกว่า กระทบชิ่งมาถึงผู้ประกอบการ เพราะถ้าสินค้าใหม่ขายไม่ได้ กลายเป็นสต๊อกติดมือ เป็นซัพพลายคงค้างในตลาด ที่สำคัญแสดงให้เห็นปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน-คอนโดฯ ใหม่ได้เป็นอย่างดี

“ตอนนี้ผลกระทบตลาดภาพรวม สินค้าคอนโดฯ ราคาไม่แพง ทาวน์เฮาส์ 1 ชั้นไม่เกิน 3 ล้าน หรือในต่างจังหวัดได้บ้านแฝดด้วยซ้ำไป เมื่อกู้ไม่ผ่านทำให้คนไม่สามารถซื้อได้ ซัพพลายที่เตรียมสู่ตลาดกระทบแบ็กล็อก (ยอดขายอยู่ระหว่างจ่ายเงินดาวน์) ของผู้ประกอบการไม่สามารถปล่อยได้ และกระทบสภาพคล่องอสังหาฯ ตามมา”

ข้อเสนอแนะจึงออกมาว่า รัฐบาลควรออกมาตรการดูแลกำลังซื้อตลาดแมส ในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท เพราะเป็นกลุ่มที่มีดีมานด์มากที่สุด สัดส่วน 70% และเป็นกลุ่มกำลังซื้อหลักของคนไทยที่อยากมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง

รายใหญ่เบียดรายเล็กตกขอบเวที

ภาพสะท้อนจากบิ๊กแบรนด์วงการอสังหาฯ “อุทัย อุทัยแสงสุข” ประธานผู้บริหารสายปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทมีหนี้เยอะ เป็นปัญหาที่ดีเวลอปเปอร์เจอมานานแล้ว ตัวอย่างทาวน์เฮาส์สิริเพลส ราคา 2 ล้านบวกลบ เป็นกลุ่มที่กู้ไม่ผ่านสูง บริษัทต้องรีเซล 2-3 รอบกว่าลูกค้าจะขอสินเชื่อและมาโอนกรรมสิทธิ์ได้

“เมื่อก่อนคอนโดฯ 3 ล้าน แต่ตอนนี้คนซื้อได้แค่ 2.7 ล้าน ผมก็ต้องทำสินค้าราคา 2.7 ล้านออกมาขาย เพื่อให้แมตช์กับกำลังซื้อให้ได้ กลุ่มนี้เป็นเซ็กเมนต์ฐานราก แต่ดีมานด์มหาศาลเลย”

ทั้งนี้ สถานการณ์โควิดบวกกับภาวะเศรษฐกิจโลกถดถอย ส่งผลกระทบมาถึงกำลังซื้อกลุ่ม Affordable หรือตลาดแมสฝืดตัว เป็นโจทย์ท้าทายท่ามกลางการแข่งขันสูงของรายใหญ่ด้วยกัน แสนสิริทดลองตลาดด้วยการออกไฟติ้งแบรนด์ “คอนโด มี” ราคา 1 ล้านบวกลบ มีผลตอบรับน่าพอใจ แม้จะต้องรีเซล 2-3 รอบก็ตาม

“กำลังซื้อยังมี สินค้ายังพอขายได้ เราก็ต้องเรียนรู้ที่จะปรับโมเดลการพัฒนาโครงการ ควบคุมต้นทุน ควบคุมสเป็ก มองหาทำเลที่แข่งขันได้ ที่สำคัญ พฤติกรรมคนซื้อคอนโดฯ ส่วนหนึ่งเช่าหอพัก อพาร์ตเมนต์อยู่ ไม่สามารถผ่อน 2 ทางได้ เราก็สร้างเสร็จพร้อมอยู่ให้เขาสามารถขอสินเชื่อแล้วผ่อนคอนโดฯ แทนการเช่าได้เลย

จุดโฟกัสอยู่ที่รายใหญ่มีความได้เปรียบด้านแหล่งเงิน และทุกรายยังคงรักษาสถานะการแข่งขัน ทำให้เดินหน้าการลงทุน เพราะดีมานด์มีสูง แต่ดีเวลอปเปอร์รายเล็กมีผลกระทบหนักกว่า

“ภาพรวมปัญหาอยู่ที่ผู้ประกอบการรายเล็กที่มีอยู่ 1,000 กว่ารายในตลาด รอบนี้จะหายไปเยอะ แต่มีดีมานด์สูง เพราะฉะนั้น ดีมานด์จะหนีไปไหน ก็ต้องมาอยู่ที่รายใหญ่นี่แหละ ถึงแม้กู้ไม่ผ่านแต่ยังพอขายได้ ยอดขายตลาดแมสของแสนสิริในปีนี้ไม่ต่ำกว่าเดิม”