REIC ชี้ตลาดที่อยู่อาศัยกทม.-ปริมณฑลชะลอตัวทั้งอุปสงค์ อุปทาน ยอดโอนดิ่งทั้งหน่วย-มูลค่า ใบอนุญาตก่อสร้างลดลงทุกประเภท “ตึกแถว”หนักสุด 90.6% ส่วน“ทาวน์เฮ้าส์”21. 1% เผยผู้ประกอบการระวังเปิดขายโครงการใหม่
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รายงาน “สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 4ปี 2568 พบว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ชะลอตัวทั้งด้านอุปสงค์และอุปทานเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
โดยอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า เช่นเดียวกับด้านอุปทานที่ปรับตัวลดลง ทั้งใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน สะท้อนให้เห็นถึงการระมัดระวังของผู้ประกอบการต่อการเปิดขายโครงการใหม่
อย่างไรก็ตาม หากพิจารณารายไตรมาส พบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ปรับตัวดีขึ้นทั้งด้านจำนวนหน่วยและมูลค่าส่วนหนึ่งเป็นผลแรงหนุนของมาตรการรัฐ ได้แก่การลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองเหลือประเภทร้อยละ 0.01 รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ทุกระดับราคา
นอกจากนี้ ในช่วงท้ายปี ตลาดยังได้รับแรงส่งเพิ่มเติมจากมาตรการ Quick Big Win ของรัฐบาล ซึ่งมีเป้าหมายเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจในระยะสั้นถึงปานกลาง และช่วยเสริมสร้างความเชื่อมั่นของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ประเด็นที่น่าสนใจ คือ สถานการณ์ด้านอุปทานที่อยู่อาศัย ในส่วนของใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน กรุงเทพฯ – ปริมณฑล โดยไตรมาส 4 ปี 2568 ที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ –ปริมณฑล มีจำนวน 4,306 หน่วย ลดลงร้อยละ -2.6 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
จากจำนวนใบอนุญาตจัดสรรทั้งหมด พบว่า “บ้านเดี่ยว”ได้รับใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุด 1,837หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 42.7 ยังพบว่าประเภทที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรเพิ่มขึ้น ได้แก่ “บ้านแฝด“ร้อยละ 72.4 ”บ้านเดี่ยว“ร้อยละ 20.9 และ”ที่ดินจัดสรร“เพิ่มขึ้นเล็กน้อยที่ร้อยละ 1.0
ส่วนประเภทที่ลดลง ได้แก่ ”อาคารพาณิชย์“ลดลงถึงร้อยละ -90.6 และ”ทาวน์เฮ้าส์“ลดลงร้อยละ -21. 1 ส่งผลให้ภาพรวมทั้งปี 2568 มีใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน จำนวน 19,802 หน่วย ลดลงร้อยละ –47.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
และพบว่า “ทาวน์เฮ้าส์”มีจำนวนมากที่สุด คือ 8,705หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 44.0 รองลงมาได้แก่ “บ้านเดี่ยว” มีจำนวน 8,082 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 40.8
เมื่อพิจารณาเป็นรายจังหวัด พบว่า กรุงเทพมหานคร มีใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุด 7,181 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 36.3 รองลงมา ได้แก่ สมุทรปราการ มีจำนวน 6,584 หน่วย ร้อยละ 33.2 และพบว่า ทุกจังหวัดมีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยลดลง ขณะที่นครปฐมและนนทบุรี ไม่มีโครงการที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยในปี 2568
ขณะที่ใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย กรุงเทพฯ – ปริมณฑล ในไตรมาส 4 ปี 2568 มีใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ทั้งประเภทบ้านที่ประชาชนสร้างเอง บ้านในโครงการจัดสรร และอาคารชุด ประมาณ 9,253 หน่วย ลดลงร้อยละ -31.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
โดยแบ่งออกเป็นแนวราบ 8,321 หน่วย ลดลงร้อยละ -7.7 ขณะที่อาคารชุดมีจำนวนประมาณ 932 หน่วย ลดลงถึงร้อยละ -79.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่งผลให้ภาพรวมทั้งปี 2568 มีใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ –ปริมณฑล ประมาณ 61,304 หน่วย ลดลงร้อยละ –12.5
โดยเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ 32,357 หน่วย ลดลงร้อยละ –24.4 และเป็นอาคารชุด 28,947 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.2 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
หากพิจารณาเป็นรายจังหวัด พบว่า มีเพียงกรุงเทพมหานคร ที่มีใบอนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้นเล็กน้อยร้อยละ 0.1 และเมื่อจำแนกตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า ใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบลดลงทุกจังหวัด โดยปทุมธานี ลดลงมากที่สุดร้อยละ –35.6
ส่วนอาคารชุด พบว่า มีเพียงกรุงเทพมหานคร และสมุทรปราการ ที่ได้รับใบอนุญาตเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.7 และร้อยละ 1.8 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
อย่างไรก็ตาม สมุทรสาครเป็นเพียงจังหวัดเดียวที่ไม่มีจำนวนใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดในปี 2568
ส่วนโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในไตรมาส 4 ปี 2568 มีจำนวนหน่วยในผังรวม 6,162 หน่วย ลดลงร้อยละ –64.1 และมีมูลค่าโครงการรวม 47,673 ล้านบาท ลดลงร้อยละ –65.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ซึ่งมีที่อยู่อาศัยการเปิดขายใหม่จำนวน 17,151หน่วย มูลค่าโครงการรวม 137,523 ล้านบาท ส่งผลให้ภาพรวมทั้งปี2568 มีการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จำนวนรวม 252 โครงการ ลดลงร้อยละ –30.0 มีจำนวนหน่วยในผังรวม 32,887 หน่วย ลดลงร้อยละ –47.2 และมีมูลค่าโครงการรวม 253,720 ล้านบาท ลดลงร้อยละ –49.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
เมื่อพิจารณาแยกตามประเภท พบว่า บ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ มีจำนวนหน่วยในผังรวม 13,890 หน่วย ลดลงร้อยละ –57.2 มูลค่ารวม 151,097 ล้านบาท ลดลงร้อยละ –54.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ส่วนโครงการอาคารชุด มีจำนวนหน่วยในผังรวม 18,997 หน่วย ลดลงร้อยละ –36.3 มูลค่ารวม 102,623 ล้านบาท ลดลงร้อยละ –37.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ด้านที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในไตรมาส 4 ปี 2568 มีจำนวน 17,796 หน่วย ลดลงร้อยละ –25.3
เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ นับรวมบ้านจัดสรรและบ้านที่ประชาชนสร้างเองจำนวน 8,808หน่วย และเป็นอาคารชุด จำนวน 8,988 หน่วย ในจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ พบว่า เกือบทุกประเภทมีจำนวนลดลงยกเว้นบ้านแฝดที่เพิ่มขึ้นร้อยละ 90.5