นานาทรรศนะ อสังหาขานรับ “ปลดล็อก LTV”

นานาทรรศนะ อสังหาขานรับ “ปลดล็อก LTV”

ในที่สุด 20 มกราคม 2563 แบงก์ชาติมีการตั้งโต๊ะแถลงข่าวเพื่อปลดล็อกเกณฑ์ LTV-loan to value มาตรการบังคับเงินดาวน์แพง 20% ในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2

หลังจากมีการบังคับใช้จริงตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 สร้างผลกระทบอย่างรุนแรงต่อตลาดบ้าน-คอนโดมิเนียมทั่วประเทศ สะท้อนออกมาทั้งยอดขายใหม่ที่คาดว่าติดลบ 20-30% แม้แต่สินเชื่อก็มีภาวะติดลบในสัญญาที่ 2 ตั้งแต่ 10-25%

ในขณะที่ตัวเลขของไตรมาส 4/62 ยังไม่ประกาศเป็นทางการ ซึ่งยังไม่มีใครรู้ว่าความเสียหายหรือผลกระทบจะถลำลึกลงไปอีกมากน้อยแค่ไหนนำไปสู่คำรำพึงรำพันของดีเวลอปเปอร์บิ๊กแบรนด์เมืองไทยที่ให้ความเห็นว่า มาตรการ LTV ทำให้ภาคอสังหาฯ เมืองไทยทำเวลาหายไป 1 ปีเต็ม

โดยมาตรการที่ปลดล็อก ได้แก่ การซื้อบ้านหลังแรก เดิมขอสินเชื่อได้ 90-95% มาตรการปลดล็อกเพิ่มเป็นกู้ได้ 110%, เงินกู้สัญญาที่ 2 ลดเงินดาวน์จาก 20% เหลือ 10% ควบคู่ลดเวลาผ่อนสัญญาแรกจาก 3 ปี เหลือ 2 ปีที่จะ “ไม่นับเป็นสัญญาแรก”

ส่วนกลุ่มบ้านราคาเกิน 10 ล้านมีส้มหล่นด้วย เพราะแบงก์ชาติลดเงินดาวน์เหลือ 10% จากเดิมบังคับ 20% มาตั้งแต่ปี 2540

 

โอภาส ศรีพยัคฆ์
ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ
บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)

การผ่อนปรนรอบนี้ ดูบ้านหลังที่ 1 ก่อนโดยเฉพาะในกลุ่ม affordable กลุ่มคนที่เงินไม่เยอะ การที่ปล่อยกู้ 110% นี่ช่วยได้เยอะ เพราะว่าจริง ๆ แล้วต้องบอกว่า คนที่ทำงานอยู่ตอนนี้เขาก็มีที่อยู่อาศัย มีภาระอยู่แล้ว จะเป็นเช่า เป็นอะไรก็แล้วแต่

การที่ไม่ต้องมีเงินดาวน์ตรงนี้มันก็ช่วยได้เยอะเลย เขาไม่ได้มีเงินก้อนอะไรตรงนี้ แล้วการกู้ซื้อเฟอร์นิเจอร์ก็ตรงกับพฤติกรรมผู้บริโภค

จริง ๆ แล้วมาเงินก้อน 15-20% ที่ต้องเตรียมเป็นค่าใช้จ่าย แบ่งมาจ่ายตอนโอน 5% ซื้อเฟอร์นิเจอร์ ตกแต่งอีก 10% ของค่าห้อง เพราะฉะนั้นจริง ๆ แล้วลูกค้ายังต้องหาเงินอีก 15% พูดง่าย ๆ คือคนซื้อบ้านก็ต้องมีเงินเก็บบ้าง แต่ถ้าไม่มี มาตรการตรงนี้ก็ช่วยได้เยอะ

ส่วนบ้านหลังที่ 2 สำหรับคนที่พอมีฐานะ มีความจำเป็นที่ต้องมีบ้านหลังที่ 2 ดาวน์ 10% ก็ flexible มันก็เป็นปกติอยู่แล้ว ฉะนั้นภาพโดยรวมก็ดี น่าจะทำให้ตลาด ผู้บริโภค sentiment ดีขึ้น โดยเฉพาะแบงก์ ผมว่าแบงก์น่าจะผ่อนคลายมากขึ้น

นานาทรรศนะ อสังหาขานรับ “ปลดล็อก LTV”อีกเรื่องคือยอดกู้ไม่ผ่าน (rejection rate) ก็น่าจะลดลง เพราะปัจจัยที่กู้ไม่ผ่านตัวหนึ่งก็มาจาก LTV ตรงนี้ด้วย งบแบงก์เขาเลย strict เรื่อง LTV แบงก์เขาก็กลัวแบงก์ชาติ

ถามว่า ดีเวลอปเปอร์ขานรับการปรับปรุงเกณฑ์ LTV หรือเปล่า …เยี่ยมมากครับ ขอชมเชยแบงก์ชาติที่กล้าตัดสินใจ ผมว่ารอบนี้ถือว่า (ปรับ) ใหญ่นะที่เขา (แบงก์ชาติ) ยอมถอยมาขนาดนี้

ส่วนเรื่องให้กู้ได้ 110% แบงก์ชาติไม่กลัวปัญหาหนี้ครัวเรือนแล้วเหรอ

…ผมว่าเขาน่าจะเข้าใจว่าจริง ๆ แล้วในภาวะอย่างนี้คนที่ซื้อบ้าน โดยเฉพาะแบงก์ที่พิจารณาสินเชื่อเข้มงวดอยู่ตรงนี้ ถ้าไม่ผ่านตรงนี้อย่างไรก็ไม่มีอีกแล้วหนี้ครัวเรือน

คนซื้อจริงไม่น่ากลัวหรอกหนี้ครัวเรือน ซื้อเพื่อเป็นบ้านพักอาศัย ถ้าไม่มีบ้านก็ไม่มีที่จะอยู่

 

ดร.วิชัย วิรัตกพันธุ์
รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส.

ในทรรศนะผมเท่ากับปลดล็อก LTV ไปเลยล่ะ ถ้าไม่ติดอะไร แล้วก็ขึ้นกับภาวะเศรษฐกิจกับกำลังซื้อ อย่างอื่นรัฐบาลก็น่าจะผ่อนคลายเงื่อนไขต่าง ๆ ที่เป็นอุปสรรคไปหมดแล้ว

สำหรับการซื้อหลังที่ 3 ก็ต้องเข้าเงื่อนไขเดิมเท่านั้นเอง เพียงแต่ว่าตอนนี้ จุดหนึ่งผมว่าเงื่อนไขเรื่องการปล่อยหลัง 2 หลัง 3 มันก็ยังไม่แรงสำหรับเงื่อนไขแรกที่กู้ได้ 100% แล้วบวกไปอีก 10% เรื่องพวกนี้เป็นการปลดล็อกของกลุ่มใหญ่กลุ่มหนึ่งเลย ที่เดิมเขาต้องการเงินบางส่วนไปซื้อเฟอร์นิเจอร์ ไปซื้อของเข้าบ้าน แต่อันนี้เขาไม่สามารถที่จะซื้อได้

อีกกลุ่มคือกลุ่มที่มักถูก reject เช่น มีดาวน์ 10% แล้ว หรือไม่มีดาวน์เลย พอถึงวันโอนกรรมสิทธิ์เข้าไปเจอเงื่อนไข LTV ปุ๊บ เขาหาเงินดาวน์ไม่ทัน ก็จะมีการคืนหลังที่จอง อันนั้นก็เป็นจุดหนึ่งที่ทำให้ผู้ประกอบการซัฟเฟอร์ พวกนี้จะถูกปลดล็อก ซึ่งผมคิดว่าพวกนี้จะเป็นกลุ่มใหญ่อันหนึ่งที่จะกลับเข้ามาในตลาด

นานาทรรศนะ อสังหาขานรับ “ปลดล็อก LTV”

ส่วนปลดล็อกเดือนมกราคม แล้วภาพรวมจะทำให้การลงทุนฟื้นกลับมาไหม …ผมว่ามันไม่เร็วขนาดนั้น ไม่ใช่ทันที เพียงแต่ว่าอะไรที่เกิดขึ้นอยู่ตอนนี้ก็คือสิ่งที่สต๊อกในมือขายยาก แล้วก็มีการคืนห้อง คืนบ้าน เลิกผ่อนดาวน์ แล้วก็ทิ้งดาวน์ สิ่งเหล่านี้ก็จะน้อยลง

ซึ่งอันนี้จะเป็นประโยชน์กับทางผู้ประกอบการมาก เพราะว่า backlog (ยอดขายรอโอน) สามารถที่จะไปต่อได้

ทั้งนี้ทั้งนั้น กฎเกณฑ์ใหม่ LTV รอบนี้ให้กู้ได้ถึง 110% ถามว่า กระทบต่อยอดปฏิเสธสินเชื่อมากน้อยแค่ไหน …เป็นอีกเรื่องหนึ่งแล้ว เป็นเรื่องของปลายท่อ เรื่องของต้นน้ำปลดล็อกหมดเลยว่าการซื้อก็ได้ลด ภาษีก็ได้ลดค่าโอน

พอมาตอนกลางท่อคือการพิจารณาเงื่อนไขสินเชื่อที่เข้าสู่การพิจารณาก็ปลดล็อกพวกนี้ไปในระดับหนึ่ง กู้ได้มากขึ้นด้วย แต่ที่เหลือปลายท่อเป็นเรื่องคุณภาพของผู้กู้ เพราะอย่างไรก็ตามคุณภาพสินเชื่อ ก็เป็นเรื่องที่แบงก์ concern อยู่

 

พีระพงศ์ จรูญเอก
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)

การผ่อนคลาย LTV รอบนี้เป็นบวก มองว่าแบงก์ชาติปรับใหญ่ไม่ใช่ปรับเล็ก เทียบกับช่วงที่ผ่านมา การใช้มาตรการ LTV ยังเกาไม่ถูกที่คันแต่มีผลกระทบทำให้ปีที่แล้วตลาดภาพรวมติดลบ -30% มองว่าการกลับมาผ่อนปรนแบบนี้ถือว่าให้ (ตามข้อเรียกร้อง) มาเกือบหมดยกเว้นหลังที่ 3 กับหลังที่ 2 นิดหน่อย

ประเมินปีนี้คิดว่าดีมานด์จะฟื้นกลับมาเป็นบวกได้ 20% นั่นคือปีที่บูมคือปี 2561 สมมติยอดขาย 100 ปี 2562 ติดลบ -30% เหลือ 70 และปี 2563 เดิมคาดว่าตลาดจะบวก 5% เป็น 75

แต่พอมีการปลดล็อก LTV มองว่าเป็นตัวช่วยทำให้ปีนี้จะกลับมาบวก 20% คาดว่าตลาดจะกลับมาที่ตัวเลข 90 ได้ ส่วนเงินกู้ซื้อบ้านหลังที่ 3 กับหลังที่ 2 เดิมไม่มี LTV ก็อาจจะหายไปนิดนึง

นานาทรรศนะ อสังหาขานรับ “ปลดล็อก LTV”

รอบนี้มองว่าเมเจอร์เชนจ์ เป็นการปรับตัวหลังจากครั้งที่แล้วก็เมเจอร์เชนจ์ LTV ตอนประกาศเมื่อเดือนตุลาคม 2561 บังคับเงินดาวน์ 20% กลายเป็น 1 ปีที่หายไปของพวกเรา (ภาคอสังหาฯ) และกลายเป็นทำร้ายตัวเองมากกว่า แบงก์ชาติกลัวหนี้เสียที่เกิดจากการเก็งกำไร แต่แก้ไม่ถูกจุด หนี้เสียเพิ่ม 1-2% ที่กลัวกัน แต่อุตสาหกรรม (ที่อยู่อาศัย) หายไป 30%

ที่สำคัญ รัฐบาลลงทุนประเทศขนาดนี้ ทำบาลานซ์ชีตประเทศก็คือลงทุนอินฟราสตรักเจอร์ครั้งใหญ่ในรอบ 30 ปี ตั้งแต่อีสเทิร์นซีบอร์ดรอบที่แล้ว แต่เขาสร้าง domestic consumption ไม่ได้เพราะไปเอา regulator มาคุมการพัฒนาทางโพลิซีประเทศ

การลงทุนส่วนใหญ่ต้องสร้างผลประกอบการหลังจากที่มีการลงทุน ก็คือไปหาพวก income statement ให้มียอดขาย ยอดโอน ยอดโน่นยอดนี่เยอะ ๆ ไม่มีประเทศไหนที่ลงทุนอินฟราฯ ระดับนี้แล้วยอดขายอสังหาฯ ติดลบ 30% ในโลกนี้ (หัวเราะ)

สำหรับข้อแนะนำผู้บริโภค ที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องปัจจัย 4 อะไรที่กังวล ตอนนี้แบงก์ชาติคลายกังวล ปลดล็อกให้แล้ว ดอกเบี้ยแบงก์ถูก ไม่ซื้อปีนี้ก็ไม่รู้จะซื้อปีไหน

ดอกเบี้ยบ้านกู้เหลือ 2.7-2.8% เองมั้ง ถูกยาว ๆ ด้วย เพราะนโยบายเรื่องดอกเบี้ยยังใช้นโยบายดอกเบี้ยต่ำอยู่

 

อิสระ บุญยัง
นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร

สาระสำคัญอยู่ที่ 2 ประเด็นแรก ประเด็นที่ 1 ก็คือว่าผ่อนคลายสำหรับสัญญาแรกที่กู้ได้ 100% เทียบกับของเดิม LTV บ้านจัดสรรดาวน์ 5% คอนโดฯ ดาวน์ 10% เป็นหลักเกณฑ์ที่ยึดถือปฏิบัติมาอยู่แล้ว

พอเป็นอย่างนี้ การแก้ไขบ้านต่ำกว่า 10 ล้านก็คือกู้ได้ 100% แล้วก็กู้พวกเฟอร์นิเจอร์ พวกสินเชื่อท็อปอัพได้ด้วยอีก 10% ก่อนหน้านี้ช่วงที่เข้ม ๆ ขอกู้เพิ่มไม่ได้นะ รวมเป็น 110%

ตรงจุดนี้มันผ่อนคลาย 2 เรื่อง 1.ผ่อนคลายเรื่องจำนวนเงินกู้ 2.ผ่อนคลายภาระดอกเบี้ยของอุปกรณ์หรือสินค้าที่ต้องใช้ภายในบ้าน เอาบัตรเครดิตไปซื้อก็ดอกเบี้ยแพงกว่านี้

สัญญาที่ 2 ก็แค่ว่าลดจากระยะเวลาที่อยู่ระหว่างผ่อนสัญญาแรก 3 ปี เหลือ 2 ปี

นานาทรรศนะ อสังหาขานรับ “ปลดล็อก LTV”

ส่วนเรื่องที่ 3 ก็ไปผ่อนคลายบ้านราคา 10 ล้านขึ้นไปเท่านั้นเอง

คำถามคือปลดล็อก LTV ครั้งนี้ช่วยในภาพใหญ่อะไรได้ไหม เรื่องแรก เมื่อประกาศหลักเกณฑ์มาตั้งแต่ 1 เมษายน 2562 ผมคิดว่าทุกฝ่ายก็เกิดการแพนิก-panic ผู้ซื้อ ผู้ประกอบการ แบงก์เองก็แพนิก

การประกาศหลักเกณฑ์ใหม่อย่างน้อยก็ลดความตื่นตระหนก แล้วก็น่าจะเป็นปัจจัยบวกสำหรับคนที่มีความพร้อมที่จะซื้อ แล้วก็ผ่อนคลายสำหรับแบงก์พาณิชย์ที่มีความวิตกกังวลว่าปล่อยสินเชื่อไปแบงก์ชาติจะมาตรวจสอบอีก อันนี้ก็ลดความวิตกกังวลของทุกฝ่าย

ถามว่า จะช่วยอะไรได้สักแค่ไหน ก็ยังตอบไม่ได้เต็มปากเต็มคำหรอกว่า การคาดการณ์ปีนี้จะโตขึ้นไปถึง 10% หรือเปล่า (เดิมประเมินโต 5%) ต้องดูอีกสักระยะหนึ่ง เพราะภาพรวมของตลาด ภาพรวมของเศรษฐกิจก็ยังกดความเชื่อมั่นอยู่

 

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มพฤกษา-พรีเมี่ยม
บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)

(มาตรการปลดล็อก)…คิดว่ายังไม่ใช่ที่เอกชนอยากได้ เพราะสัญญาที่ 2 ต้องรอให้สัญญาแรกผ่อนไป 2 ปีก่อนอยู่ดี ทำให้พวกที่กู้ร่วมทั้งหลายกับพวกที่มีบ้านหลังที่ 2 อยู่ชานเมืองไม่ได้แก้ปัญหาทั้ง 100%

แต่ก็ถือว่าแบงก์ชาติก็เริ่มฟังมากขึ้น แต่ว่าจะให้เห็นผลอย่างเป็นรูปธรรม ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นได้บ้าง แต่จะไปกระตุ้นเศรษฐกิจคงยาก

สิ่งที่อยากให้แก้ปัญหา อย่างที่เรียนว่า LTV ถ้าไม่เลื่อนบังคับใช้ไป ก็ให้ไปบังคับใช้กับสัญญาที่ 3 เพราะสัญญาที่ 2 ก็ยังต้องดาวน์อยู่ 10%

LTV บังคับใช้ต้นไตรมาส 2/62 แต่มีผลทำให้ผลประกอบการทั้งปี ข้อมูลเป็นทางการตัวเลขยังไม่เห็น แต่คาดการณ์ก็คงประมาณ 20% ไม่น้อยกว่านี้แน่นอน

นานาทรรศนะ อสังหาขานรับ “ปลดล็อก LTV”

ตอนปลายปี 2562 ประเมินว่าอสังหาฯ ปีนี้ไม่โตอยู่แล้ว ผมขอ zero growth อยู่แล้ว แค่ประคองตัวได้ก็โอเคแล้ว

ทางแบงก์ชาติยังมองว่ามีสัญญาที่ 2 ก็จะมีเรื่องสัญญาณเก็งกำไร เพราะให้เหตุผลในข้อมูลว่า แป๊บเดียวก็กู้สัญญาที่ 2 แล้ว แต่จริง ๆ สัญญาณของการเก็งกำไรมันไม่มีอยู่แล้วในภาวะแบบนี้

จุดตายที่แบงก์ชาติออกมาปลดล็อก LTV ก็คือ ดาวน์เพย์เมนต์นี่แหละ ต้องยอมรับว่า พฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่จำเป็นต้องมีบ้าน 2 หลัง อย่าไปคิดว่ามันเป็นการเก็งกำไร ซึ่งการเก็งกำไร search for yield มันไม่เห็นแล้ว

ถ้าจะให้ดีต้องปลดล็อกสัญญาที่ 2 เท่านั้น เพื่อเป็นการส่งเสริมผลักดันให้คนมีตังค์ได้ใช้เงินในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ

ผมว่าปีนี้ทั้งปี ถ้าสถานการณ์ตัวเลขไม่ดี ก็คิดว่าแบงก์ชาติน่าจะกลับไปดูสิ่งที่เราร้องขอ 1.ก็คือเลื่อนออกไป 2.คือบังคับ LTV 20% เป็นสัญญาที่ 3 ขอสองเรื่องง่าย ๆ เอง

QR Code LINE@ Prachachat

ไม่พลาดข่าวสำคัญ เจาะลึกทุกประเด็น
เพิ่มเราเป็นเพื่อนทาง @prachachat

ติดตามข่าวธุรกิจ