อสังหาริมทรัพย์

3 สมาคมอสังหาฮึดไม่ลดราคา พรีเซลเก่าหนุน-ที่ดินพุ่ง251%

3 สมาคมลุ้นโควิด-19 สงบ หวังอสังหาฯบูมครึ่งปีหลัง ชี้คอนโดฯราคาไม่ลง เพราะสถิติที่ดินแพงขึ้นถึง 251% วัสดุต้นทุนพุ่ง 100% กินบุญเก่ายอดพรีเซลหนุน ตลาดยังไม่หัวทิ่ม แนะรัฐสอนการออม แชร์ข้อมูลเครดิตบูโร เร่งออกมาตรการกระตุ้นตลาดแมส 3-5 ล้าน จี้เศรษฐีใช้เงินสร้างระบบหมุนเวียน

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” รายงานว่า 3 สมาคมวงการพัฒนาที่ดิน ประกอบด้วยสมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย จัดสัมมนาใหญ่หัวข้อ “แนวโน้มภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2563” เมื่อ 25 กุมภาพันธ์ 2563 ที่โรงแรมอโนมา ราชดำริ ชี้ว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มทรงตัวต่อเนื่องจากปี 2562 โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. (REIC) ประเมินการเปิดตัวใหม่มีแนวโน้มใกล้เคียงปี 2560 คาดเปิดตัวใหม่รวม 111,471 หน่วย แบ่งเป็นแนวราบ 45% คอนโดมิเนียม 55%

ราคาที่ดินขึ้น 251%

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า ปีที่ตลาดบูมสุดคือปี 2561 มีมูลค่ารวมหรือมูลค่ายอดพรีเซล (ยอดขายใหม่) 562,000 ล้านบาท แล้วลดเหลือ 500,000 ล้านบาทในปี 2562

ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ 11 เดือนแรกปีที่แล้ว (มกราคม-พฤศจิกายน 2562) ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV เมื่อเทียบปี 2560 มียอดโอน 670,000 ล้านบาท, ปี 2561 เกือบ 840,000 ล้านบาท เทียบปี 2562 ยังมียอดโอน 850,000 ล้านบาท เท่ากับยอดโอนสูงขึ้น ภาคธุรกิจยังไม่ถึงกับล้มละลาย เพราะมียอดพรีเซล 1-2 ปี ตลาดจึงไม่หัวทิ่มแต่คอนโดฯสร้างใหม่ราคาสูงขึ้น เพราะเจอปัญหาที่ดินแพงขึ้นถึง 251% โดยเฉลี่ยจากปี 2558 ส่งผลให้คอนโดฯราคาขึ้นตลอดเวลา ส่วนต้นทุนวัสดุก่อสร้างก็เช่นกัน ปี 2562 ราคาเพิ่ม 100%

“ถ้าที่ดินยังแพงอย่างนี้ ผู้บริโภคที่รอซื้อของถูกคงยาก แม้อยู่ในภาวะกำลังซื้อไม่แข็งแรงก็ตาม”

จี้รัฐแก้วินัยการออม

ปัจจัยที่มีผลกระทบทั้งเทรดวอร์ กำลังซื้อต่างชาติถดถอย หนี้ครัวเรือน การเข้มงวดเรื่องสินเชื่อและกระบวนการขออนุมัติรายงาน EIA และ LTV-loan to value มาตรการบังคับเงินดาวน์20% ในการขอสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดฯหลังที่สอง ซึ่งสถิติยอดปล่อยสินเชื่อคอนโดฯสัญญาแรก -1% สัญญาที่สอง -26% และสัญญาที่สาม -40% มีภาวะหัวทิ่มชัดเจน แบงก์ชาติจึงผ่อนเกณฑ์LTV

ส่วนปัจจัยบวกคือดอกเบี้ยต่ำมาก และรัฐมีมาตรการกระตุ้น เสถียรภาพรัฐบาลดีกว่าตอนตั้งรัฐบาล ทำให้การลงทุนภาครัฐต่อเนื่อง งบประมาณเริ่มลงทุนจริง ทำให้ปลดล็อกข้อกังวลต่าง ๆ ทั้งค่าเงินบาทเริ่มอ่อนตัว, การจัดสีผังเมืองใช้ประโยชน์ได้มากขึ้น

“LTV ทางแบงก์ชาติผ่อนคลายด้วยการเพิ่มยอดกู้จาก 100% เป็น 110% สำหรับสินเชื่อบ้านหลังแรก แต่ยังเข้มงวดการผ่อนหนี้ผู้กู้ จุดอ่อนคือการศึกษาไทยไม่ได้สอนวินัยการออม ทำให้สังคมไทยถูกกระทบอย่างแรง สะท้อนยอดกู้ไม่ผ่านสูงเป็นประวัติการณ์ถึง 20-50%”

ปัญหากู้ไม่ผ่านกลายเป็นงูกินหาง เพราะต้องนำบ้าน-คอนโดฯมารีเซลใหม่ ยอดโพสต์ไฟแนนซ์ก็ตกลง เศรษฐกิจภาพใหญ่ก็ชะงัก ข้อเสนอแนะต้องสอนการออมและไม่จำกัดข้อมูลเครดิตบูโรในกลุ่มสถาบันการเงิน ควรแชร์ให้ดีเวลอปเปอร์คัดกรองลูกค้าได้ด้วยตั้งแต่ต้นทาง คาดตลาดจะกลับมาบูมครึ่งปีหลัง เมื่อไวรัสโควิด-19 คลี่คลาย

แนะรัฐกระตุ้น 3-5 ล้าน

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า เชียงใหม่กับภูเก็ตจะหนักกว่าเพื่อน โดยเฉพาะจังหวัดที่ต้องพึ่งพาตลาดลูกค้าคนจีน แต่แนวราบในต่างจังหวัดยังขายได้ ที่กระทบหนักคือสินค้าหลังละ 50-70 ล้านบาท ส่วนปัจจัยลบคือราคาที่ดินไม่ได้ลดลง

ที่น่าห่วงคือการทำตลาดออนไลน์บนเฟซบุ๊กเริ่มเป็นต้นทุนที่ใกล้เคียงหรือมากกว่าการใช้คัตเอาต์ เพราะไม่มีคนมาติดตามบนเพจ สะท้อนภาวะเศรษฐกิจถึงยุคกำลังซื้อตกต่ำสุดขีด

ขอเสนอแนะให้รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นเซ็กเมนต์ราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดหลักของธุรกิจที่อยู่อาศัย หากขยับได้ถึงกลุ่มราคา 5 ล้านบาท มั่นใจว่าจะช่วยระบายสต๊อกและสนับสนุนเรียลดีมานด์ได้แน่นอน

ยอดโอนกินบุญเก่า

ดร.อาภากล่าวด้วยว่า ภาวะเศรษฐกิจขาลงของธุรกิจอสังหาฯ มีวัฏจักรขึ้น-ลง ซึ่งจะพบว่าในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาเป็นช่วงขาขึ้นตลอด แม้แต่ในปีนี้ยังประเมินว่าครึ่งปีแรก 2563 ท่ามกลางไวรัสโควิด-19 คาดว่าตลาดรวมยังทรงตัว ไม่ได้ลดลง มูลค่าการลงทุนก็ไม่ได้ลดลงในภาคสถาบันการเงินมีสภาพคล่องล้นแบงก์ อยู่ที่ทำยังไงดีเวลอปเปอร์จะสามารถส่งผู้กู้ที่มีคุณภาพที่ดีถึงมือแบงก์

ที่สำคัญ แนวโน้มยอดโอนปีนี้รับอานิสงส์จากการขายในปี 2561 ซึ่งเป็นยุคบูมที่สุดในระหว่างปี 2558-2561 เพราะฉะนั้น ยอดโอนปีนี้ยังมีสัญญาณบวกว่าแนวโน้มไม่น่าจะลดลงแต่อย่างใด

แนวราบขึ้นยกแผง

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า แนวราบยังเป็นเรียลดีมานด์ ไม่มีเก็งกำไร แม้เศรษฐกิจผันผวนและมีปัจจัยลบกระทบเยอะ จึงเป็นโอกาสให้ผู้ประกอบการหันมาบริหารจัดการต้นทุน

“ท่ามกลางคลื่นลมสลาตันกำลังมา ผู้ประกอบการต้องทำตัวเป็นต้นหญ้าที่ลู่ลมได้ ถ้าทำตัวเป็นต้นไม้ใหญ่จะหักโค่นง่าย ท่ามกลางคลื่นลมสลาตันกำลังมา”

อุปสรรคคือต้นทุนที่ดินค่อนข้างแพง ทำให้ราคาเริ่มต้น 2-3-4 ล้านบาทหมดแล้ว โดยแทบจะไม่เห็นราคา 1-1.5 ล้านบาทในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล บ้านเดี่ยวจะเริ่มที่ 5 ล้านบาทขึ้น

ปัจจัยเสี่ยงเพิ่ม

ปัจจัยลบที่คนไม่ค่อยพูดถึงคือมาตรการบัญชีใหม่ IFRS 9 กับ DSR-debt service ratio มีผลต่อพิจารณาสินเชื่อโดยตรง ข้อเสนอแนะคือคนมีเงินต้องส่งเสริมให้ใช้เงิน ถ้าต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2-3-4 ไม่ควรสร้างอุปสรรค อยากให้ภาครัฐปรับความเข้าใจการซื้อบ้านหลังที่ 2 ไม่ใช่เรื่องไม่ดี หากลูกค้าไม่ขอสินเชื่อ ไม่ดึงเงินออกจากสถาบันการเงินจะทำให้เศรษฐกิจภาพใหญ่ไม่หมุนเวียน