อสังหาริมทรัพย์

คอลลิเออร์ส เผยค่าเช่าสำนักงาน Q3/63 บ่งชี้เป็นช่วงขาลง

แฟ้มภาพ

คอลลิเออร์สฯ เผยถึงแม้ว่าในช่วงที่ผ่านมาตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังสามารถรักษาระดับอัตรากำไรที่น่าพอใจ แต่ในช่วงไตรมาสที่ 3/63 พบว่า อัตราการเช่าและราคาเสนอเช่าเฉลี่ยมีแนวโน้มปรับลดลงในทุกพื้นที่

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยว่า ตลาดสำนักงานให้เช่าหรือออฟฟิศบิลดิ้งในด้านอุปทานใหม่ยังคงเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่องในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา ส่งผลให้ ณ สิ้นไตรมาสที่ 3  ปีพ.ศ. 2563 จำนวนพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 9.036 ล้านตารางเมตร จากการเปิดตัวโครงการอาคารสำนักงาน 4 โครงการ มีพื้นที่รวมทั้งหมด 61,441 ตารางเมตร และคาดการณ์ว่า ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีจะมีพื้นที่อาคารสำนักงานก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดตัวอีกประมาณ 96,810 ตารางเมตร

ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่าจากอุปทานพื้นที่สำนักงานที่คาดว่าเปิดบริการใหม่ในกรุงเทพฯในปี พ.ศ. 2564 -2565 อีกกว่า 369,730 ตารางเมตร และ 531,580 ตารางเมตร ซึ่งจะส่งผลให้ อุปทานรวมของพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่มากกว่า 10 ล้านตารางเมตร ในปี 2565

ขณะที่อัตราการค่าและราคาเสนอเช่ามีแนวโน้มปรับตัวลดลงในทุกระดับและทุกพื้นที่ เนื่องจากผู้เช่าหลายรายมีแนวโน้มขอคืนพื้นที่หรือขอปรับลดพื้นที่เช่าลงเพื่อต้องการประหยัดต้นทุนในการดำเนินธุรกิจ ขณะที่อุปสงค์ใหม่ส่วนใหญ่เป็นเพียงแค่การย้ายอาคารสำนักงานใหม่ในราคาที่ถูกลง เพื่อเป็นการประหยัดต้นทุน เนื่องจากมองว่าภาพรวมเศรษฐกิจยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว

แต่อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการหลายรายยังคงมองว่า ตลาดอาคารสำนักงานยังสามารถรักษาระดับอัตรากำไรของธุรกิจนี้อยู่ในระดับที่น่าพอใจ และเป็นธุรกิจที่ถือว่าได้รับผลกระทบค่อนข้างน้อยจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในช่วงที่ผ่านมาเมื่อเทียบกับธุรกิจอื่นๆ ซึ่งส่งผลให้ ความต้องการซื้อขายอาคารสำนักงานยังคงเป็นที่สนใจของทั้งกลุ่มนักลงทุนไทยและนักลงทุนต่างชาติ ซึ่งคาดการณ์ว่า ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี อาจมีการปิดดีลการขายอาคารสำนักงานในบางโครงการ”

“อุปทานใหม่ยังคงเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง”

ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี พ.ศ. 2563 ที่ผ่านมา พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 9.036 ล้านตารางเมตร จากการเปิดตัวโครงการอาคารสำนักงาน 4 โครงการ ได้แก่ สาทร ไพร์ม ตั้งอยู่บนถนนนราธิวาสราชนครินทร์ มีพื้นที่เช่ารวมทั้งหมด 19,544 ตารางเมตร ลุมพินี ทาวเวอร์ วิภาวดี จตุจักร อาคาร เอ ตั้งบนถนนวิภาวดี โดยมีพื้นที่รวมทั้งหมด 15,897 ตารางเมตร โครงการสำนักงานธนบุรีพานิช  สำนักงานใหญ่ ตั้งบนถนนจรัญสนิทวงศ์ มีพื้นที่เช่าทั้งหมด 22,000 ตารางเมตร และโครงการอาร์ติซาน รัชดา บนถนนเทียมร่วมมิตร มีพื้นที่เช่าทั้งหมด 4,000 ตารางเมตร ทั้ง 4 โครงการมีพื้นที่รวมทั้งหมด 61,441 ตารางเมตร

และคาดการณ์ว่า ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี พ.ศ. 2563 จะมีพื้นที่อาคารสำนักงานก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดตัวอีกประมาณ 96,810 ตารางเมตร และมีพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จระหว่างปีพ.ศ. 2564 – 2568 ประมาณ 58% ของอาคารสำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างทั้งหมดอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจและ 82% จะเป็นพื้นที่สำนักงานเกรดเอ

โครงการ อาคารสำนักงาน สาทร ไพร์ม ตั้งอยู่บนถนนนราธิวาสราชนครินทร์ เป็นโครงการอาคารสำนักงานใหม่ที่เปิดตัวในช่วงไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมา เป็นการพัฒนาโดยบริษัท สาทร ไพร์ม พร็อพเพอร์ตี้ส์ ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนไทย-ฮ่องกงระหว่าง อาร์ช แคปปิตอลและนารายณ์ กรุ๊ป เป็นการซื้ออาคารสำนักงานเก่าแล้วนำมาปรับปรุงพื้นที่ภายใน เพื่อตอบสนองต่อความต้องการของผู้เช่าที่เปลี่ยนแปลงไป

ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย พบว่า อุปทานอาคารสำนักงานส่วนใหญ่กว่า 45% ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ และพบว่าพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างอีกมากกว่า 58% ก็ยังคงตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจซึ่งเป็นพื้นที่หายากที่มีราคาที่ดินค่อนข้างสูงสำหรับการพัฒนา เช่น ถนนพระราม 4 สุขุมวิท สีลม หรือ สาทร ซึ่งในช่วงที่ผ่านมา มีอาคารสำนักงานอีกหลายโครงการ เช่น โครงการ สุขุมวิท ฮิลส์ โครงการ เดอะ มาร์เก็ต แบงคอก และโครงการ หมอชิตคอมเพล็กซ์ ได้รับความเห็นชอบรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ซึ่งคาดการณ์ว่า โครงการเหล่านี้จะเริ่มดำเนินการก่อสร้างในไม่ช้า

แต่อย่างไรก็ตาม ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย พบว่าก็มีบางอาคารสำนักงานในช่วงที่ผ่านมาประมาณ 2-3 โครงการ มีการเลื่อนการเปิดตัวในช่วงนี้ออกไป จากเดิมที่คาดว่าจะเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการภายในปี พ.ศ. 2563 แต่ก็มีโครงการอีกหลายโครงการที่เริ่มมีความคืบหน้าในเรื่องของแผนพัฒนาโครงการและการก่อสร้าง เช่น โครงการ ทเวนตี้ ทรี บริเวณสุขุมวิท 23 ซึ่งพัฒนาโดย บริษัท อัศวอินทรา จำกัด รวมถึงโครงการอาคารสำนักงานของเครือสหพัฒน์ บนที่ดินมีขนาดกว่า 6 ไร่ บนทำเลย่านพระราม 3

“อัตราการเช่าปรับลดลงในทุกพื้นที่”

ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี พ.ศ. 2563 พื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพมหานครถูกใช้ไปแล้วกว่า 8.535 ล้านตารางเมตร อัตราการเช่าโดยรวมในไตรมาส 3 อยู่ที่ 94.5% ปรับตัวลดลงประมาณ 0.2% จากในช่วงไตรมาสก่อนหน้า

พื้นที่สุขุมวิทยังคงมีอัตราการเช่าสูงสุดในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่ 96.1% ในไตรมาสที่ 3 ปี พ.ศ. 2563 ซึ่งแม้ว่าจะตัวลดลงเล็กน้อย

ในขณะที่พื้นที่รอบเมืองฝั่งทิศเหนือมีอัตราการเช่าสูงสุดในพื้นที่ย่านนอกศูนย์กลางธุรกิจที่ 97.8% ในขณะที่ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานในช่วงที่ผ่านปรับตัวดีขึ้น จากในช่วงไตรมาสก่อนหน้าที่ค่อนข้างหยุดชะงักจากรัฐบาลประกาศสถานการณ์ฉุกเฉินในทุกเขตท้องที่ทั่วราชอาณาจักร ส่งผลให้ธุรกิจและเศรษฐกิจเริ่มชะลอตัวลงเนื่องจากผลกระทบจากการระบาดของไวรัสโควิด 19

ผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบจากการระบาดของไวรัสดังกล่าวบางรายมีการยื่นขอลดค่าเช่าชั่วคราว โดยเฉพาะ กลุ่มธุรกิจการบิน ท่องเที่ยว บริษัทที่ปรึกษา ในขณะเดียวกันพบว่าบางธุรกิจ เช่น อีคอมเมิร์ซ กลับมีโอกาสทำรายได้มากขึ้นจนขยายกิจการขอเช่าพื้นที่เพิ่มด้วย แต่ในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา อุปสงค์ใหม่จากบางบริษัทที่ต้องการย้ายพื้นที่และปรับปรุงพื้นที่เช่าให้ทันสมัย

โดยส่วนใหญ่เน้นการลดขนาดลงหรือบางรายมีความประสงค์ที่จะย้ายอาคารสำนักงานใหม่ในราคาที่ถูกลง ในพื้นที่ใกล้เคียง เพื่อเป็นการประหยัดต้นทุน เนื่องจากมองว่า ภาพรวมเศรษฐกิจยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว

ถึงแม้ว่าในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการหลายรายยังคงมองว่า ตลาดอาคารสำนักงานยังสามารถรักษาระดับอัตรากำไรของธุรกิจนี้อยู่ในระดับที่น่าพอใจ และเป็นธุรกิจที่ถือว่าได้รับผลกระทบค่อนข้างน้อยจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในช่วงที่ผ่านมาเมื่อเทียบกับธุรกิจอื่นๆ เนื่องจากความต้องการของพื้นที่อาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ในขณะที่ที่ว่างรอการเช่าในหลายอาคารเหลือค่อนข้างน้อย

แต่ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย พบว่า ภาพรวมพื้นที่ว่างรอการเช่ามีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น ในหลายอาคารสำนักงาน เนื่องจากผู้เช่าขอคืนพื้นที่หรือขอปรับลดพื้นที่เช่าลงเพื่อต้องการประหยัดต้นทุนในการดำเนินธุรกิจ ซึ่งจากข้อมูลพบว่า อัตราการเช่าในกรุงทพฯ ไตรมาสที่ 3 ปีพ.ศ. 2563 ปรับลดลงทุนในพื้นที่ และคาดการณ์ว่าพื้นที่ว่างในหลายอาคารสำนักงานจะเพิ่มขึ้นอีกในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีและอนาคตหาก ภาพรวมเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจในประเทศไม่ปรับตัวดีขึ้น รวมถึงแนวโน้มการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่ยังไม่มีโครสามารถให้คำตอบได้ว่าจะยุติลงเมื่อใด

อุปทานใหม่ที่จะเกิดขึ้นในไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมา บางอาคารยังคงมีอัตราการเช่าที่ต่ำกว่าที่คาดไว้มาก เนื่องจากอาคารสำนักงานบางแห่งมีอัตราการเช่าล่วงหน้าเพียงแค่ประมาณ 10% เท่านั้น ซึ่งผู้เช่ามีการตัดสินใจที่จะหยุดการขยายพื้นที่ในอนาคตชั่วคราว เนื่องจากมองว่าพื้นที่ขนาดใหญ่ยังคงไม่มีความจำเป็นในขณะนี้ และผู้เช่าบางรายยังคงรอเวลาที่เหมาะสมหลังจากได้รับผลกระทบจากไวรัสโควิด 19 ที่ผ่านมา จึงตัดสินใจเลื่อนการขยายพื้นที่เช่าออกไปในช่วงนี้

“ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยปรับตัวลดลงในทุกพื้นที่เช่นเดียวกัน”

ค่าเช่ามีแนวโน้มปรับตัวลดลงในทุกพื้นที่ในช่วงไตรมาสที่ 3 ของ ปี พ.ศ. 2563 โดยพบว่าราคาเสนอเช่าเฉลี่ยโดยภาพรวมในทุกระดับและพื้นที่ของอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครปรับตัวลดลงประมาณ 0.23% มาอยู่ที่ประมาณ 743 บาทต่อตารางเมตร จากในช่วงไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งพบว่าในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 1,100 บาท จากเดิมที่ 1,114 หรือประมาณ 0.35%

แต่อย่างไรก็ตาม ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย มองว่าจะเป็นเพียงแค่ชั่วระยะเวลาสั้นๆ เท่านั้น เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมา พบว่าหลายอาคารสำนักงานมีการปรับลดค่าเช่าลงเล็กน้อย เพื่อเป็นการช่วยเหลือผู้เช่าในช่วงที่ไวรัสโควิด 19 ระบาด และหลายอาคารสำนักงานปรับลดราคาเสนอเช่าลง เพื่อต้องการดึงดูดความสนใจผู้เช่าเข้ามา และพบว่าค่าเช่าสุดท้ายในบางอาคารสำนักงานที่อัตราการเช่าอยู่อยู่ในเกณฑ์ที่ค่อนข้างต่ำอาจจะลดลงมากกว่า 10% หรือขึ้นอยู่กับการเจรจาและขนาดของพื้นที่

พื้นที่สำนักงานในเขตลุมพินียังคงเป็นพื้นที่ที่มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 1,095 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่สำนักงานเกรดเอ ในกรุงเทพฯอยู่ที่ประมาณ 900 – 1,600 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่า อย่างไรก็ตาม บริษัทส่วนใหญ่ยังจำเป็นต้องขยายพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้นเมื่อมีโอกาส เนื่องจากพบว่ามีจำนวนพนักงานเพิ่มขึ้นทุกปี แต่ในช่วงที่ผ่านมา หลายบริษัทอาจมีการปรับลดพนักงานลงหรือบางบริษัทได้หยุดแผนการขยายพื้นที่ชั่วคราว เนื่องจากสถานการณ์ปัจจุบันในตลาดที่ยังคงไม่เสถียร

อย่างไรก็ตามตลาดอาคารสำนักงานโดยรวมคาดว่าจะยังคงเป็นอุตสาหกรรมที่แข็งแกร่งในปีนี้และค่าเช่าจะยังคงมีโอกาสปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคตเมื่อสถานการณ์ฟื้นตัวอย่างเต็มที่

ในช่วงไตรมาสที่ 3 ปี พ.ศ. 2563 ที่ผ่านมา ผู้พัฒนาบางรายเปิดตัวโซลูชันการตกแต่งออฟฟิศให้เช่ารูปแบบใหม่ เพื่อตอบโจทย์พฤติกรรมของผู้เช่าในปัจจุบันที่มองหาความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนออฟฟิศให้เข้ากับประเภทของธุรกิจ มุ่งเน้นการรองรับความต้องการที่หลากหลายของผู้เช่ารวมไปถึงพนักงานในออฟฟิศ

ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย มองว่า จากมาตรการกำกับดูแลการแพร่ระบาดของไวรัวโควิด-19 ที่ค่อนข้างได้รับคำชมจากหลายประเทศทั่วโลก อาจเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญ ที่จะกระตุ้นให้นักลงทุนต่างชาติ สนใจเข้ามาลงทุนในประเทศไทยมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อตลาดอาคารสำนักงานรวมถึงธุรกิจในประเทศไทยให้กลับมาคึกคักมากขึ้นในอนาคต