อสังหาริมทรัพย์

ซีพี รื้อแนวรถไฟไฮสปีด ย้ายสถานี ต่อจิ๊กซอว์เมืองใหม่

รถไฟไฮสปีด.
แฟ้มภาพ

ทำเล EEC บูมสวนเศรษฐกิจ ที่ดินแนวรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินราคาพุ่งไม่หยุด กระทบค่าเวนคืนอัพเท่าตัว จาก 3.5 พันล้าน เป็น 8 พันล้าน ร.ฟ.ท.ขอรัฐอัดฉีดเพิ่ม เร่งส่งมอบพื้นที่ก่อสร้าง ส.ค. 64 ให้กลุ่ม ซี.พี. เผยเอกชนขอปรับพิกัดสถานีฉะเชิงเทรา-พัทยา หนีที่ดินแพง ดัดหลังนักเก็งกำไร ลากแนวใหม่เข้าเมืองใหม่แปดริ้ว-สวนนงนุช หวังพัฒนา TOD ต่อยอดโครงการ ปีหน้าลุยเต็มสูบรถไฟไทย-จีน เวนคืน 2.8 พันไร่ เปิดหน้าดิน สระบุรี ปากช่อง โคราช

ครบรอบ 1 ปีที่รัฐบาลเซ็นสัญญาร่วมทุน (PPP) โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) ระยะทาง 220 กม. วงเงิน 224,544 ล้านบาท ระยะเวลา 50 ปี กับ บจ.รถไฟความเร็วสูงสายตะวันออกเชื่อมสามสนามบิน ที่ภาคเอกชนภายใต้การนำของกลุ่ม ซี.พี. ประกอบด้วย บจ.เจริญโภคภัณฑ์โฮลดิ้ง, บมจ.อิตาเลียนไทย ดีเวล๊อปเมนต์, บจ.ไชน่า เรลเวย์ คอนสตรัคชั่น คอร์ปอเรชั่น, บมจ.ช.การช่าง และ บมจ.ทางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพ (BEM) เมื่อวันที่ 24 ต.ค. 2562 ล่าสุด ทั้งการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) และกลุ่มผู้ร่วมทุนกำลังเร่งสปีดทำงานเพื่อให้การก่อสร้างโครงการเป็นไปตามเงื่อนเวลาที่กำหนด

ส่งมอบพื้นที่เฟสแรก ส.ค. 64

นายสุจิตต์ เชาว์ศิริกุล รองผู้ว่าการกลุ่มธุรกิจการเดินรถ ร.ฟ.ท. เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปัจจุบันคณะทำงานอยู่ระหว่างเร่งรัดส่งมอบพื้นที่โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน โดยเร่งประเมินการเวนคืนที่ดิน รื้อย้าย ผู้บุกรุก ระบบสาธารณูปโภค ให้สามารถส่งมอบพื้นที่ให้กลุ่ม ซี.พี.ได้ตามกำหนด และเดินหน้าก่อสร้างช่วงสนามบินสุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา ภายในเดือน ส.ค. 2564 ส่วนช่วงพญาไท-ดอนเมือง ภายในเดือน ต.ค. 2566 ยังติดย้ายผู้บุกรุก จำนวน 267 ราย

“สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา ส่งมอบพื้นที่ล่าช้าจากเดิมเดือน มี.ค.-เม.ย. 2564 เป็นเดือน ส.ค. แต่ยังไม่เกินเดือน ต.ค. ที่กำหนดในสัญญา ยังติดเรื่องเวนคืนที่ดิน ส่วนการย้ายระบบสาธารณูปโภคไม่น่าจะมีปัญหา เพราะหน่วยงานที่รับผิดชอบจะเป็นผู้ดำเนินการ และคณะรัฐมนตรีอนุมัติงบฯ ให้แล้ว 4,103 ล้านบาท ส่วนผู้บุกรุกในแนวเส้นทางที่กระทบต่อการก่อสร้าง 302 ราย ย้ายออกแล้ว 276 ราย เหลือ 26 ราย กำลังเจรจา ไม่น่าจะมีปัญหา”

ค่าเวนคืนพุ่ง 8 พันล้าน

นายสุจิตต์กล่าวว่า การเวนคืนที่ดินอาจต้องของบประมาณจากรัฐบาลเพิ่ม หลังคณะกรรมการกำหนดค่าทดแทน ซึ่งดำเนินการโดยท้องถิ่นแต่ละพื้นที่กำหนดราคาในเบื้องต้นแล้ว พบว่าราคาสูงขึ้น 3-6 เท่า จากราคาประเมินของกรมธนารักษ์ โดยเฉพาะพื้นที่ จ.ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง ทำให้ค่าเวนคืนทั้งโครงการ 931 แปลง จำนวน 850 ไร่ จากเดิม ครม.อนุมัติ 3,570 ล้านบาท พุ่งขึ้นเป็น 8,000 ล้านบาท

“ขณะเดียวกันกลุ่ม ซี.พี.ได้ขอขยับตำแหน่งสถานีใหม่ ที่สถานีฉะเชิงเทรา ชลบุรี ศรีราชา พัทยา แต่ยังไม่ระบุพื้นที่ที่จะย้าย แต่มีแนวโน้มจะย้าย ซึ่งเป็นสิทธิตามสัญญาที่ปรับตำแหน่งได้ ถ้าเห็นว่าพื้นที่ใหม่เป็นประโยชน์กว่า แต่ต้องรับผิดชอบค่าเวนคืนที่ดิน การทำรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ต้องทำเพิ่มเอง และต้องได้รับอนุมัติจาก ร.ฟ.ท.ก่อนจึงย้ายได้”

C.P. ขอขยับพิกัดสถานี

แหล่งข่าวจากสำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ.) เปิดเผยว่า อยู่ระหว่างรอให้ ซี.พี. ยืนยันตำแหน่งสถานีก่อสร้างอย่างเป็นทางการภายในกลางเดือน พ.ย. นี้ เนื่องจากรัฐจะได้เดินหน้าเวนคืนที่ดินโครงการ ซึ่งจะมีเวนคืนสร้างสถานีด้วย เช่น สถานีฉะเชิงเทรา ที่จะสร้างบนพื้นที่ใหม่ 550 ไร่ มีสถานีและศูนย์ซ่อมบำรุง (เดโป้) หากที่ตั้งสถานียังไม่ชัดเจน และรัฐเวนคืนที่ดินไปก่อน สุดท้ายเอกชนไม่เอาพื้นที่ที่เวนคืน จะส่งผลกระทบต่อประชาชน

“สัญญาให้เอกชนย้ายสถานีได้ บนเงื่อนไขเป็นประโยชน์ต่อสาธารณะ และ ร.ฟ.ท.อนุมัติ โดยต้องรับผิดชอบการดำเนินการต่าง ๆ เองทั้งหมด ทั้งการได้มาซึ่งที่ดิน จะเวนคืน หรือซื้อใหม่ก็ได้ รวมถึงทำ EIA จะใช้เวลาอย่างน้อย 6 เดือนถึง 1 ปี จะกระทบต่อไทม์ไลน์การก่อสร้าง ตามแผนเฟสแรกสุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา รัฐจะเวนคืนส่งมอบพื้นที่ให้ตามสัญญา ต.ค. 2564 ใช้เวลาสร้าง 5 ปี จะแล้วเสร็จเปิดบริการในปี 2569 พร้อมกับสนามบินอู่ตะเภา หากเสร็จช้าจะถูกปรับตามสัญญา”

เล็งพัฒนา TOD ต่อยอดโครงการ

แหล่งข่าวกล่าวว่า แนวเดิม ร.ฟ.ท.จะก่อสร้างสถานีไฮสปีดบริเวณสถานีรถไฟเดิมเป็นหลัก เพื่อพัฒนาเป็นศูนย์กลางเมืองเดิม ให้ประชาชนโดยรอบได้ประโยชน์ จะมีเฉพาะสถานีฉะเชิงเทราที่เวนคืนสร้างที่ใหม่ เพราะต้องสร้างเดโป้ ห่างจากสถานีเดิมไปทางทิศเหนือ 1.5 กม. ส่วนสถานีชลบุรี ศรีราชา พัทยา สร้างในจุดที่เป็นสถานีเดิม สำหรับอู่ตะเภาจะอยู่ด้านใต้อาคารผู้โดยสารของสนามบิน

“ทาง ซี.พี.ที่ต้องการขยับตำแหน่งใหม่ เพราะต้องการพื้นที่พัฒนาเชิงพาณิชย์รอบสถานี หรือ TOD เพื่อต่อยอดโครงการ เพราะรายได้ค่าโดยสารอย่างเดียวคงเลี้ยงโครงการไม่ได้ แม้รัฐจะให้ที่ดินพัฒนา TOD ที่สถานีมักกะสันและศรีราชา เอกชนก็มองว่าอาจยังไม่คุ้ม”

เปิดโผที่ตั้งใหม่

ในส่วนการปรับตำแหน่งสถานีของกลุ่ม ซี.พี. มีรายงานข่าวแจ้งว่า กลุ่ม ซี.พี.จะขยับ “สถานีฉะเชิงเทรา” ไปทางด้านทิศใต้ของแม่น้ำบางปะกง แต่บางกระแสระบุว่า ไปทางบ้านโพธิ์และพื้นที่รอยต่อระหว่างหนองจอกกับถนนสุวินทวงศ์ ขณะที่ “สถานีชลบุรี” จะอยู่ห่างจากสถานีเดิมอยู่ในเมืองออกไปเล็กน้อย ส่วน “สถานีศรีราชาและสถานีพัทยา” ขยับลงมาอยู่ที่สถานีรถไฟบ้านห้วยขวาง ใกล้ตลาดน้ำ 4 ภาค และสวนนงนุช ที่ ซี.พี.มีที่ดินอยู่ประมาณ 600 ไร่

“การที่ ซี.พี.ขยับสถานีใหม่ เพราะต้องการพัฒนา TOD เพราะสถานีในโครงการส่วนใหญ่ที่ดินมีเจ้าของหมดแล้ว และราคาที่ดินแพง ทำให้พัฒนาได้ยาก จึงมีแนวโน้มสูงที่จะย้ายสถานีฉะเชิงเทรากับพัทยา”

อย่างเช่น สถานีพัทยา ในแผนของสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) จะพัฒนา TOD รอบสถานีประมาณ 200 ไร่ ราคาซื้อขายที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอยู่ที่ไร่ละ 10 ล้านบาท อยู่ในมือเอกชนรายใหญ่หมดแล้ว ส่วนสถานีศรีราชาซึ่งเป็นที่ดินของ ร.ฟ.ท.ให้พัฒนา TOD ได้ 25 ไร่ ซึ่งพัฒนาอะไรได้ไม่มาก

“TOD สถานีพัทยามีผู้ประกอบการรายใหญ่สนใจนำรายละเอียดโครงการไปศึกษา เช่น บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่มีศูนย์การค้าเซ็นทรัลพัทยา ห่างจากสถานี 2-3 กม. ส่วน ซี.พี.ยังนิ่ง ๆ เพราะมีแผนจะย้ายสถานี” แหล่งข่าวกล่าว

อีอีซีปั่นราคาที่แปดริ้วขึ้น 6 เท่า

ด้านนายประเทือง อยู่เกษม นายอำเภอเมืองฉะเชิงเทรา เปิดเผยว่า พื้นที่เวนคืนที่ดินสถานีฉะเชิงเทรา จะครอบคลุมพื้นที่ ต.บางเตย วังตะเคียน ท่าไข่ ท่าขวัญ บ้านใหม่ บางไผ่ ปัจจุบันเป็นที่นา ซึ่งคณะกรรมการได้กำหนดราคาค่าทดแทนเบื้องต้นแล้ว แต่ยังไม่ได้รับอนุมัติจาก ร.ฟ.ท. เป็นการคำนวณราคาที่สะท้อนตามราคาประเมินและราคาซื้อขายในพื้นที่ ซึ่งปรับตัวสูงขึ้นหลังฉะเชิงเทราถูกกำหนดเป็นพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) เช่น ที่ดินติดถนนสุวินทวงศ์อยู่ที่ไร่ละ 6 ล้านบาท

แหล่งข่าวจาก ร.ฟ.ท.กล่าวถึงความคืบหน้ารถไฟความเร็วสูงกรุงเทพฯ-นครราชสีมา ระยะทาง 253 กม. ซึ่งเป็นความร่วมมือระหว่างรัฐบาลไทยและรัฐบาลจีนว่า หลังเซ็นสัญญาซื้อระบบและขบวนรถจากจีน มูลค่า 50,633 ล้านบาท จะทยอยเซ็นสัญญาก่อสร้างช่วงภาชี-นครราชสีมา ที่รายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (EIA) ผ่านการอนุมัติแล้ว จะเริ่มสร้างในปี 2564 ได้ตลอดสาย แล้วเสร็จในปี 2568 รวมถึงเร่งออก พ.ร.ฎ. เวนคืนที่ดิน ตลอดแนวจะเวนคืน 2,815 ไร่ วงเงิน 5,637.85 ล้านบาท เช่น สถานีอยุธยา 500 ไร่ เป็นต้น

3 เมืองใหม่เกาะรถไฟไทย-จีน

ส่วนตำแหน่งสถานีมีความชัดเจนแล้ว โดยเฉพาะ “สถานีอยุธยา” ที่คณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติให้กลับไปสร้างบนสถานีเดิมตาม EIA ฉบับเดิม โดยที่ตั้งทั้ง 6 สถานี ได้แก่ 1.สถานีบางซื่อ จะอยู่ในพื้นที่ของสถานีกลางบางซื่อ บริเวณชั้น 3 2.สถานีดอนเมือง ตั้งอยู่ในสถานีเดิม เป็นสถานีเดียวกับสายสีแดงและรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน 3.สถานีอยุธยา เยื้องสถานีเดิม 200-300 เมตร

4.สถานีสระบุรี สร้างบนพื้นที่ใหม่ 97 ไร่ บริเวณอ่างเก็บน้ำคลองเพรียว เป็นที่ดินของกรมชลประทาน ห่างจากสถานีเดิม 3 กม.ไปทางถนนเลี่ยงเมือง ใกล้กับศูนย์ราชการจังหวัดแห่งใหม่ ตรงข้ามศูนย์การค้าโรบินสัน 5.สถานีปากช่อง สร้างบนพื้นที่ใหม่ ต.หนองสาหร่าย กว่า 500 ไร่ ขอใช้ที่ราชพัสดุมีกองบัญชาการกองทัพบกใช้ประโยชน์ ห่างจากสถานีรถไฟเดิม 5 กม. 6.สถานีนครราชสีมา อยู่ในตำแหน่งเดียวกับสถานีปัจจุบัน พื้นที่กว่า 200 ไร่ ตามแผนจะต้องรื้อถอนสถานีเดิมออก แล้วสร้างสถานีใหม่ในลักษณะสถานีร่วมใช้กับรถไฟทางไกลเดิม

ทั้งนี้ ก่อนหน้านี้รัฐบาลเคยมีแผนจะพัฒนาเมืองใหม่รอบสถานีรถไฟความเร็วสูง กรุงเทพฯ-นครราชสีมา ตามแผนจะมี 3 แห่ง ที่สระบุรี 3,000 ไร่ สถานีปากช่องกว่า 3,000 ไร่ และนครราชสีมา 3,000 ไร่ เพื่อสร้างรายได้ให้กับโครงการ