อสังหาริมทรัพย์

ปรับแบบคอมเพล็กซ์หมอชิต โปรเจ็กต์อืดพื้นที่พัฒนาหดที่ดินหาย 1 ไร่

ธนารักษ์เคลียร์ “กทม.-คมนาคม” ข้อยุติเวนคืนสร้างแลมป์เชื่อมวิภาวดี ย้ายสถานี บขส.เร่งส่งมอบพื้นที่ “บองกอกเทอร์มินอล” ปรับแบบ ขออนุมัติ EIA ลุยโปรเจ็กต์ “หมอชิตคอมเพล็กซ์” มิกซ์ยูส 63 ไร่ มูลค่า 2.6 หมื่นล้าน “เสี่ยน้ำ” เปิดรับบิ๊กดีเวลอปเปอร์ร่วมทุน 30 ปี ทุ่มสร้างแลมป์ทะลวงรถติดรอบทิศ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ร่วม 24 ปีที่กรมธนารักษ์ผลักดันโครงการพัฒนาพื้นที่ราชพัสดุบริเวณสถานีขนส่งหมอชิตเดิม เนื้อที่ 63-2-65 ไร่ มีกรมการขนส่งทางบกครอบครอง เป็นที่ตั้งโรงจอดและซ่อมบำรุงรถไฟฟ้าและสถานีขนส่งร่วมกันตามมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อปี 2537 มีเงื่อนไขต้องสร้างสถานีขนส่งชั่วคราวถนนกำแพงเพชร (สถานีขนส่งหมอชิตปัจจุบัน) และสถานีขนส่งบนที่เดิมให้บริษัท ขนส่ง จำกัด (บขส.) มีซันเอสเตท ปัจจุบันเปลี่ยนชื่อเป็น บจ.บางกอกเทอร์มินอล (BKT) ของนายน้ำ มหฐิติรัฐ ชนะประมูลและเซ็นสัญญาก่อสร้างเมื่อ 8 ส.ค. 2539 แต่หยุดชะงักตั้งแต่ปี 2544 เนื่องจากสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีวินิจฉัยว่าสัญญาก่อสร้างไม่ชอบด้วยกฎหมาย ต้องดำเนินโครงการใหม่ตาม พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ 2535

ต่อมาปี 2556 ศาลปกครองสูงสุดวินิจฉัยสถานะสัญญาว่า กรมธนารักษ์ยังต้องปฏิบัติตามสัญญาต่อไป จึงได้เจรจาเอกชนใหม่ตาม พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ 2556 จนได้ข้อยุติว่าเอกชนจะลงทุนโครงการ 26,916 ล้านบาท สัมปทาน 30 ปี ซึ่งคณะรัฐมนตรี (ครม.) อนุมัติเมื่อ 24 ต.ค. 2561

นายยุทธนา หยิมการุณ อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยว่า โครงการดังกล่าวมีพื้นที่รวม 888,046 ตร.ม. เป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ 776,046 ตร.ม. ประกอบด้วย ศูนย์การค้า อาคารสำนักงานให้เช่า อาคารที่พักอาศัย โรงแรม อาคารจอดรถ ศูนย์ประชุม และสถานีรับส่งผู้โดยสาร บขส. ซึ่งต้องกันพื้นที่ 112,000 ตร.ม. รองรับการย้ายกลับมาที่เดิม โดยเอกชนจ่ายผลตอบแทนให้ 550 ล้านบาท ค่าตอบแทนการใช้ที่ดินระหว่างก่อสร้าง 509,300 บาท ค่าเช่า 5 ปีแรก 5.35 ล้านบาท/ปี ปรับขึ้น 15% ทุก 5 ปีตลอดอายุสัญญา

แต่การเดินหน้าโครงการติดเรื่องความชัดเจนการใช้พื้นที่ของ บขส. และชาวบ้านคัดค้านเวนคืนขยายถนนวิภาวดีซอย 5 และทางยกระดับเชื่อมโทลล์เวย์กับโครงการอาคารอู่จอดรถและซ่อมบำรุงรถไฟฟ้ากับถนนวิภาวดี ภายในต้นเดือน มี.ค.นี้ กรมจะประชุมร่วมกับกรมการขนส่งทางบก บขส. สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) กรุงเทพมหานคร (กทม.) พิจารณาเรื่องการใช้ประโยชน์พื้นที่ชดเชยเพื่อเป็นสถานีขนส่งผู้โดยสาร

เบื้องต้น บขส.จะเปลี่ยนให้รถขนาดเล็กมาใช้บริการ จะหารือว่าการก่อสร้างทางยกระดับของ กทม.ยังต้องมีอยู่หรือไม่ และจะติดตามหนี้ค่าก่อสร้างศูนย์ซ่อมบำรุง (เดโป้) กับ กทม.ที่ให้ บมจ.ระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพ (BTSC) สร้างเดโป้รถไฟฟ้าปี 2535

ปัจจุบันเอกชนอยู่ระหว่างเสนอขออนุมัติ EIA จะแล้วเสร็จใน 6 เดือน จากนั้นกรมจะเซ็นสัญญากับเอกชนใหม่ และเริ่มงานก่อสร้าง จะใช้เวลาสร้าง 5 ปี

นางพจนารถ ปริญภัทร์ภากร กรรมการผู้จัดการ บจ.บางกอกเทอร์มินอล เปิดเผยว่า บริษัทจะเร่ง EIA ให้จบ โดยเพิ่งมีข้อสรุปว่า บขส.ยังขอใช้สิทธิในพื้นที่ 1.1 แสน ตร.ม. และปรับรูปแบบบริการเป็นรถโดยสารขนาดเล็ก แบบมินิบัสและรถไฟฟ้า เพื่อลดความแออัดของปริมาณการจราจรโดยรอบ เป็นโอกาสดีที่ บขส.เปลี่ยนคอนเซ็ปต์ เพราะมีประเด็นที่เกี่ยวข้องกับการเวนคืน เมื่อมีข้อยุติว่าไม่ต้องสร้างแลมป์เชื่อมถนนวิภาวดีแล้ว อาจต้องดีไซน์แบบใหม่ เพราะเดิมจะมีทางเชื่อมกับแลมป์ที่ชั้น 4 และชั้น 5 และต้องทำ EIA เพิ่มเติม

สำหรับรูปแบบโครงการยังพัฒนาเป็นมิกซ์ยูส เงินลงทุน 26,916 ล้านบาท แต่อาจปรับในส่วนของพื้นที่เชิงพาณิชย์ให้สอดรับกับตลาดปัจจุบัน ให้ง่ายในการหาพาร์ตเนอร์ลงทุน ซึ่งเปิดรับทุกกลุ่มและคุยกับดีเวลอปเปอร์เมืองไทยทุกราย ตามแผนเมื่อ EIA เสร็จแล้ว ปี 2565 จะทบทวนสัญญา เนื่องจากรายละเอียดเปลี่ยนไป

เช่น การกำหนด FAR เปลี่ยนไป ในสัญญาเดิม 10 : 1 แต่ปัจจุบันอยู่ที่ 8 : 1 และตอนเซ็นสัญญารถไฟฟ้าใต้ดินยังไม่เสร็จ มีบางส่วนเว้ามากินในพื้นที่ 1 ไร่ ทำให้พื้นที่ที่จะส่งมอบให้บริษัทเหลือ 7.1-7.2 แสน ตร.ม. ส่วนการก่อสร้างจะเริ่มปี 2566 จากเดิม 2565 ใช้เวลาก่อสร้าง 5 ปี