อสังหาริมทรัพย์

ดัน พ.ร.ก. แก้ล็อกอสังหาเปิดทางต่างชาติ ซื้อ “บ้านหรู” ขยายเพดานช้อปคอนโด 80%

ตึก-นักธุรกิจ

รัฐบาลเดินหน้าแก้กฎหมาย เปิดทาง “เศรษฐี-นักลงทุนต่างชาติ” ซื้ออสังหาฯ “คอนโดฯ-บ้านแนวราบ” หวังดึงเม็ดเงินต่างประเทศช่วยฟื้นฟูเศรษฐกิจหลังโควิด ปลดล็อกต่างชาติซื้อ “บ้านจัดสรร” ระดับราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป พร้อมขยายเพดานซื้อ “คอนโดฯ” เป็น 70-80% แต่ส่วนเกิน 49% ไม่มีสิทธิโหวตประชุม “นิติบุคคลอาคารชุด” เผยออก “พ.ร.ก.” ให้สิทธิพิเศษซื้อภายใน 3-5 ปี เตรียมชงเข้าที่ประชุม ศบศ.ปลาย เม.ย.นี้

เปิดประตูดึง “ต่างชาติ”

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า นายสุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์ รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงพลังงาน กล่าวบนเวทีสัมมนา “ประเทศไทยไปต่อ” ว่า ในช่วงการระบาดโควิด-19 ทำให้ชาวต่างชาติในหลายประเทศต้องการแสวงหาประเทศที่มี 2 อย่างคืออาหารที่สมบูรณ์และสาธารณสุขที่ดี ซึ่งประเทศไทยเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่ดี ซึ่งไทยต้องทำตัวให้เป็นประเทศที่น่าลงทุนและน่าอยู่อาศัย ทำให้ประเทศไทยเป็น “บ้านหลังที่สอง”

รวมถึงเป้าหมายการดึงดูดผู้สูงอายุที่เกษียณจากชาติตะวันตกมาอยู่ในประเทศไทย ซึ่งกลุ่มนี้นอกจากจะมีเงินบำนาญ มีเงินเก็บ เงินกองทุนสำรองเลี้ยงชีพ ยังมีประกันสุขภาพที่เป็นรัฐสวัสดิการ โดยรัฐบาลก็ต้องดำเนินการแก้กฎ กติกาต่าง ๆ ให้สะดวกขึ้น เพื่อเปิดให้คนต่างชาติที่มีคุณสมบัติที่ประเทศไทยต้องการเข้ามาอยู่และใช้เงินในประเทศไทย

แก้ กม.ซื้อบ้าน-คอนโดฯ

แหล่งข่าวจากทำเนียบรัฐบาลเปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ขณะนี้รัฐบาลอยู่ระหว่างดำเนินการเรื่องแก้กฎหมายเพื่อดึงดูดให้คนต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศไทยได้สะดวกและจูงใจมากขึ้น อาทิ การแก้ประมวลกฎหมายที่ดิน, พระราชบัญญัติอาคารชุด (คอนโดฯ) รวมทั้งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เพื่อขยายสิทธิการซื้อคอนโดฯ รวมทั้งปลดล็อกให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านแนวราบได้

โดยตาม พ.ร.บ.อาคารชุดแก้ไขเพิ่มเติม ฉบับที่ 4 พ.ศ. 2551 ต่างชาติสามารถซื้อและถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้สูงสุด 49% ของพื้นที่ขายของโครงการนั้น ๆ และอีก 51% เป็นสิทธิของคนไทยถือครอง แต่การแก้ไขกฎหมายครั้งนี้จะขยายเพดานให้ต่างชาติเข้าถือครองกรรมสิทธิ์ได้มากขึ้น โดยอาจถึง 70-80% ซึ่งตัวเลขยังไม่สรุปชัดเจน อยู่ระหว่างหารือ

อย่างไรก็ตามจะมีการกำหนดเงื่อนไขว่า สัดส่วนต่างชาติที่ถือกรรมสิทธิ์ส่วนที่เกิน 49% ขึ้นไปจะไม่มีสิทธิในการออกเสียง (โหวต) ในการประชุมนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อไม่ให้ต่างชาติเข้ามาครอบครองและกำหนดระเบียบที่จำกัดสิทธิของคนไทย

ต่างชาติซื้อบ้าน 10 ล้านขึ้นไป

แหล่งข่าวกล่าวว่า สำหรับในกรณีของการให้คนต่างด้าวถือครองกรรมสิทธิ์ “บ้านเดี่ยว” ตามประมวลกฎหมายที่ดินกำหนดให้ต้องเป็นการลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท สำหรับที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ และยังมีขั้นตอนยุ่งยากโดยต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี

ดังนั้นครั้งนี้จะมีการแก้ประมวลกฎหมายที่ดินให้คนต่างด้าวสามารถซื้อบ้านเดี่ยวได้เป็นการทั่วไป แต่จะเป็นการซื้อในโครงการ “บ้านจัดสรร” เท่านั้น และปรับลดวงเงินการซื้อบ้านเหลือระดับราคาประมาณ 10-15 ล้านบาทขึ้นไป

เพื่อให้ต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น ขณะเดียวกันก็เป็นการช่วยกระตุ้นกำลังซื้อให้กับโครงการบ้านจัดสรร และจากการหารือคาดว่าจะกำหนดต่างด้าวสามารถซื้อบ้านเดี่ยวได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายในโครงการ

นอกจากนี้จะมีการแก้ไขพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม 2542 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จากเดิมที่กำหนดให้นักลงทุนต่างชาติทำสัญญาเช่าได้สูงสุด 30 ปี จะมีการขยายเพิ่มเป็น 50 ปี+40 ปี เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับต่างชาติในกรณีที่ต้องการเข้ามาอยู่ระยะยาว

แคมเปญพิเศษ “ชั่วคราว” 3-5ปี

แหล่งข่าวกล่าวว่า การปรับแก้ไขกฎหมายเรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินของคนต่างด้าวจะเปิดให้เป็นการ “ชั่วคราว” ประมาณ 3-5 ปีเท่านั้น ช่วงหลังการระบาดของโควิด-19 ทั้งนี้เพื่อเป็นการดึงเม็ดเงินต่างชาติเข้ามาช่วยฟื้นฟูเศรษฐกิจในประเทศ

ขณะเดียวกันก็เป็นการช่วยกระตุ้นกำลังซื้อของธุรกิจอสังหาฯซึ่งถือว่าเป็นภาคธุรกิจที่มีธุรกิจเกี่ยวเนื่องจำนวนมาก ซึ่งมีผลต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจมาก ขณะที่ปัจจุบันอสังหาฯโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในประเทศไทยก็อยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ซึ่งหากมีกำลังซื้อเข้ามาก็จะช่วยกระตุ้นให้เกิดการลงทุนใหม่ได้มากขึ้น

แม้ว่าต่างชาติจะได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แต่ก็อยู่ภายใต้กฎหมายและข้อกำหนดของประเทศไทย และการให้ต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทยก็จะช่วยให้มีเม็ดเงินจับจ่ายใช้สอยในประเทศมากขึ้น แม้ในกรณีที่เจ้าของต่างชาติไม่อยู่ก็ต้องมีการจ้างแรงงานคนไทยในการดูแลรักษาต่าง ๆ

สำหรับแนวทางการแก้ไขกฎหมายจะออกเป็น “พระราชกำหนด” (พ.ร.ก.) แก้ไขกฎหมายฉบับต่าง ๆ ซึ่งจะทำให้กระบวนการแก้กฎหมายเป็นไปได้รวดเร็ว ซึ่งนอกจากเรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์บ้านและอาคารชุดแล้ว ยังมีในส่วนของการปรับแก้เรื่องกฎระเบียบอำนวยความสะดวก

เช่น เรื่องเวิร์กเพอร์มิต วีซ่าที่คนเกษียณอายุที่จะเข้ามาพักอาศัยในประเทศไทย รวมถึงในแง่ของการให้บริการต่าง ๆ ของภาครัฐ เพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกต่อชาวต่างชาติที่จะเข้ามาพักอาศัยหรือทำธุรกิจในประเทศไทย

ปลาย เม.ย.เข้า ศบศ.

แหล่งข่าวกล่าวว่า รองนายกฯสุพัฒนพงษ์กำหนดเป้าหมายว่าจะให้นำเสนอ “หลักการ” พระราชกำหนดแก้กฎหมายต่าง ๆ เข้าที่ประชุม ศบศ.ในช่วงปลายเดือนเมษายนนี้ ก่อนที่จะนำเข้าที่ประชุมคณะรัฐมนตรีต่อไป ในส่วนการยกร่างกฎหมายก็มอบหมายให้ทางสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาดำเนินการ

พร้อมกันนี้ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีและรมว.กลาโหมเป็นประธานการประชุมศูนย์บริหารสถานการณ์เศรษฐกิจจากผลกระทบของการระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (ศบศ.) เมื่อ 26 มีนาคม 2564 ได้มอบหมายให้นายวิษณุ เครืองาม รองนายกรัฐมนตรี ร่วมกับกระทรวงพาณิชย์ กระทรวงมหาดไทย สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา และสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) ดำเนินการศึกษาวิเคราะห์ข้อจำกัดและอุปสรรคต่อการเข้ามาลงทุนของคนต่างด้าวในประเทศไทย

อสังหาฯฝากการบ้าน

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ยังไม่ทราบเรื่องที่รัฐบาลจะผ่อนปรนเกณฑ์การซื้อที่อยู่อาศัยของลูกค้าต่างชาติ หากทำได้จริงก็ต้องขอขอบคุณเพราะลูกค้าต่างชาติถือว่ามีกำลังซื้อและเป็นตัวช่วยในการระบายสต๊อกให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ได้ในสถานการณ์โควิด

อย่างไรก็ตามมีข้อเสนอแนะเพิ่มเติมเพื่อประกอบการพิจารณาในระดับนโยบาย ดังนี้ การขยายโควตาซื้อห้องชุดปัจจุบันต่างชาติซื้อได้ 49% ข้อเสนอคือ

1.ควรจำกัดเพดานให้ต่างชาติซื้อได้ไม่เกิน 65-70% เหตุผลเพื่อไม่ให้เกิดลักษณะการครอบครองยกทั้งตึกของคนต่างชาติ ซึ่งมีตัวอย่างมาแล้วในเมืองเซี่ยงไฮ้ ประเทศจีน ที่ให้สิทธิต่างชาติซื้อได้ทั้งตึก จนมีการประกาศว่า “ห้ามสุนัขและคนจีนเข้าอาคาร”

2.ที่อยู่อาศัยมีลักษณะเฉพาะตัว คือเมื่อซื้อและโอนกรรมสิทธิ์แล้ว มีการจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมาบริหาร ดังนั้นหากรัฐบาลขยายเพดานให้ต่างชาติซื้อได้ 65% ในทางปฏิบัติเจ้าของห้องชุดต่างชาติอาจควบคุมอำนาจการบริหารนิติบุคคลซึ่งจะออกกฎระเบียบตามใจตนเอง

ข้อเสนอคือแม้สัดส่วนห้องชุด 35% ที่เป็นของคนไทยรัฐบาลต้องแก้ไขกฎหมายให้คงสิทธิคนไทยสามารถโหวตเป็นเสียงส่วนใหญ่ เพื่อให้อำนาจการบริหารจัดการนิติบุคคลเป็นของคนไทย โดยคำนึงเรื่องความมั่นคงและความปลอดภัยของโครงการเป็นหลัก

จำกัดซื้อบ้านแนวราบ 1 หลัง

ดร.อาภากล่าวว่า สำหรับนโยบายเพิ่มโควตาให้ต่างชาติสามารถซื้อบ้านแนวราบได้ จากเดิมที่ไม่อนุญาตมาก่อน ข้อเสนอแนะคือ 1.พฤติกรรมการอยู่อาศัยบ้านแนวราบ ผู้ซื้อเป็นผู้อยู่อาศัยจริง ไม่ได้ซื้อเพื่อการลงทุน ดังนั้นถ้าหากอนุญาตให้ต่างชาติซื้อต้องจำกัดเพดานให้ซื้อโครงการละไม่เกิน 49% เพื่อไม่ให้รบกวนการพักอาศัยของคนไทย

2.ลูกค้าต่างชาติจะต้องซื้อบ้านแนวราบในโครงการจัดสรรเท่านั้น ไม่ควรอนุญาตให้ซื้อนอกโครงการจัดสรร เหตุผลเพื่อให้สามารถควบคุมการพักอาศัยได้อย่างเป็นระเบียบเรียบร้อย

3.การซื้อบ้านแนวราบของต่างชาติควรจำกัดสิทธิให้ซื้อได้คนละ 1 หลังเท่านั้น เพื่อตอบวัตถุประสงค์การซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง

และ 4.ราคาบ้านแนวราบควรกำหนดระดับกลาง-บน หรือราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อเป็นการคัดเลือกต่างชาติที่มีกำลังซื้อ จะได้มาช่วยกันส่งเสริมให้เกิดการใช้จ่ายและการลงทุนในระบบเศรษฐกิจไทย

กลางปีนี้เห็นรูปธรรม

รายงานข่าวจากทำเนียบรัฐบาลระบุว่า การประชุม ศบศ.ที่มี พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีและ รมว.กลาโหมเป็นประธาน เมื่อวันที่ 26 มีนาคม 2564 ได้รับทราบแนวทางการปรับปรุงกฎระเบียบเพื่ออำนวยความสะดวกในการประกอบธุรกิจและดึงดูดการลงทุนเพื่อเตรียมการให้พร้อมก่อนเปิดประเทศในปี 2565 ตามข้อเสนอของทีมปฏิบัติการเชิงรุกทาบทามบริษัทเอกชนไทยและต่างประเทศ ที่มี ม.ล.ชโยทิต กฤษดากร เป็นหัวหน้าทีมปฏิบัติการเชิงรุกฯ ซึ่งได้เสนอเป็นแพ็กเกจ ดังนี้

1.ความสำคัญของการเร่งรัดพัฒนาปัจจัยส่งเสริมและแก้ไขอุปสรรคเพื่อดึงดูดการลงทุนในอุตสาหกรรม S-curve ใหม่ที่มีความสำคัญ 4 อุตสาหกรรม ได้แก่ ยานยนต์ไฟฟ้า, อิเล็กทรอนิกส์อัจฉริยะ, การท่องเที่ยวและการดูแลสุขภาพ และอุตสาหกรรมดิจิทัล คลาวด์

2.แนวทางเพื่ออำนวยความสะดวกในการประกอบธุรกิจและดึงดูดนักลงทุนและชาวต่างชาติ โดยเฉพาะในกลุ่มผู้เกษียณอายุและผู้รับเงินบำนาญที่มีรายได้สูงจากทั่วโลก ประกอบด้วย 5 กลุ่ม ได้แก่ ผู้เกษียณอายุที่มีรายได้สูง ผู้รับเงินบำนาญที่มีรายได้สูง กลุ่มคนทำงานแบบไร้ออฟฟิศ (NOMAD) สตาร์ตอัพ (start up) และสำนักงานใหญ่ประจำภูมิภาค

3.แนวทางการลดข้อจำกัดและปัญหาอุปสรรคต่าง ๆ ที่สำคัญประกอบด้วยการขอวีซ่าและทำงานของคนต่างด้าว อาทิ การกำหนดให้บุคคลต่างด้าวต้องรายงานตัวทุก 90 วัน การต้องต่ออายุวีซ่าเป็นรายปี การที่เจ้าของที่พักต้องแจ้งการรับต่างด้าวเข้าพักอาศัย ข้อกำหนดที่ต้องให้คนต่างด้าวซื้อประกันสุขภาพในไทยเพื่อประกอบการขอวีซ่า เป็นต้น

รวมถึงการลดอุปสรรคในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าว ที่ไม่สามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน รวมถึงกรณีที่ดินและบ้านจัดสรร นอกจากนี้การถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดก็จำกัดอยู่ที่ 49% รวมทั้งการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (leasehold) สามารถทำได้เพียง 30 ปี ทำให้ไม่เหมาะสมกับการอยู่อาศัยระยะยาว โดยทีมปฏิบัติการเชิงรุกฯได้นำเสนอแนวทางการแก้ไขกฎหมาย เพื่อช่วยให้ชาวต่างชาติเดินทางเข้ามาอยู่อาศัยได้ตามเป้าหมาย

โดยอยู่ระหว่างจัดทำรายละเอียดและนำกลับมาเสนอต่อที่ประชุม ศบศ.ในอีก 1 เดือน ซึ่งนายสุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์ รองนายกรัฐมนตรีและ รมว.พลังงาน ตั้งเป้าให้เห็นเป็นรูปธรรมอย่างเร็วกลางปีนี้ หรืออย่างช้าภายในปี 2564