อสังหาริมทรัพย์

ดึงต่างชาติช็อปอสังหา 1 ล้านคน ระวังกระทบราคาบ้าน-กำลังซื้อคนไทย

เป็นที่ชัดเจนว่าทีมงานรองนายกรัฐมนตรีฝ่ายเศรษฐกิจ “สุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์” กำลังเตรียมนโยบายเปิดประเทศต้อนรับนักลงทุนต่างชาติขนานใหญ่ หนึ่งในแพ็กเกจเปิดประเทศมองมาถึงภาคธุรกิจที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะ “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ในฐานะหน่วยข้อมูลที่อยู่อาศัยแห่งชาติเพื่อร่วมแจมมุมมองต่อนโยบายนี้

ดัชนีหนี้ประเทศ 3 หนี้ขยับสูงต่อเนื่อง

ประเทศไทยอยู่กับสถานการณ์โควิดตั้งแต่ปี 2563 ถึงปัจจุบัน แม้ว่ารัฐบาลพยายามกระตุ้นเศรษฐกิจไปพร้อมกับการให้ความช่วยเหลือประชาชนผู้เดือดร้อนที่ได้รับผลกระทบ แต่เราก็ได้เห็นเศรษฐกิจไทยอยู่ในภาวะที่อ่อนแอมาอย่างต่อเนื่อง เป็นปัจจัยลบหลายอย่างต่อภาคอสังหาฯ และกำลังซื้อผู้บริโภค

ได้แก่ 1.หนี้ครัวเรือนต่อ GDP เพิ่มขึ้นต่อเนื่องจาก 78.4% ในไตรมาส 1/62 เพิ่มถึง 89.3% ในไตรมาส 4/63 กระทบต่อการประเมินความเสี่ยงในการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยเพราะเป็นหนี้ระยะยาว
2.หนี้เสีย NPL ต่อสินเชื่อรวมทั้งระบบจาก 2.94% ในไตรมาส 1/62 เพิ่มเป็น 3.11% ในไตรมาส 4/63 ยิ่งทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา
3.หนี้สาธารณะต่อ GDP จาก 41.8% ในไตรมาส 1/62 เพิ่มเป็น 51.8% ทำให้รัฐบาลต้องนำทรัพยากรไปใช้ในการช่วยเหลือและบรรเทาความเดือดร้อนของประชาชน

สัญญาณ Q1/64 หน่วยโอนลด -34%

ในด้านกำลังซื้อคนไทยลดลง ปี 2563-2564 ผู้ประกอบการอสังหาฯ แข่งขันระบายสินค้าในมือและเปลี่ยนเป็นเงินสด เน้นบริหารสภาพคล่อง รัฐบาลได้ขยายมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ลดค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนองจาก 3% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ในโครงการจัดสรร

นับว่ากระตุ้นตลาดได้ดี ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2563 มีหน่วยและมูลค่าลดลงเพียง -8.5% และ -0.3% ตามลำดับ หรือน้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้

อย่างไรก็ตาม ปี 2564 โควิดระบาดรุนแรงขึ้น นานขึ้น จนดูเหมือนว่าเศรษฐกิจจะไม่ดีขึ้น การจ้างงาน และรายได้ยังไม่มั่นคงนัก ผู้บริโภคไม่มั่นใจก่อหนี้ระยะยาว สถาบันการเงินก็มีความเข้มงวดสินเชื่อทั้งที่ความต้องการซื้อยังมีสูง

สะท้อนออกมาในไตรมาส 1/64 มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ 57,951 หน่วย ลดลงถึง -34.9% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 183,107ล้านบาท ลดลง -12.9% เมื่อเทียบกับปีก่อน

เผือกร้อน สต๊อกตกค้าง 3.5 แสนหน่วย

ในด้านซัพพลายขายในตลาดแล้ว ณ สิ้นปี 2563 มีหน่วยเหลือขายทุกประเภทมากถึง 350,075 หน่วย มูลค่ารวมกัน 1,572,446 ล้านบาท โจทย์ยากเช่นนี้ทำให้ผู้ที่เกี่ยวข้องต้องคิดอย่างหนักว่าจะดำเนินการจัดการอย่างไรดี ทางเลือกหนึ่งที่รัฐบาลเห็นว่ามีความน่าจะเป็นไปได้ คือ การดึงกำลังซื้อคนต่างชาติเข้ามาช่วยดูดซับที่อยู่อาศัยของไทย

ล่าสุด ศบศ.มีแผนกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยจะดึงกำลังซื้อชาวต่างชาติเข้ามาพำนักระยะยาว มีเป้าหมาย 1 ล้านคน เพื่อร่วมสร้างรายได้ให้ประเทศ 1 ล้านล้านบาท โดยให้สิทธิประโยชน์ต่าง ๆ เช่น การให้วีซ่าระยะยาว 10 ปี ยกเว้นภาษีมรดก ลดภาษีสรรพสามิตสินค้าฟุ่มเฟือย ลดอัตราภาษีรายได้ ฯลฯ

แต่สิ่งที่สำคัญ คือ การให้คนต่างชาติสามารถมีสิทธิในการซื้อและเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้อีกด้วย ซึ่งก็เป็นประเด็นที่หลายคนได้ให้มุมมองต่างกัน

มีลุ้น ดึงกำลังซื้อต่างชาติ 1 ล้านคน

หากเราสามารถดึงชาวต่างชาติเข้ามาพำนักระยะยาวถึง 1 ล้านคน และเป็นกลุ่ม high-skilled professional ที่มีรายได้สูงและกลุ่ม retirement ที่มีฐานะทางเศรษฐกิจดีได้ตามเป้าหมายจริง เราสามารถคาดคะเนได้ว่า ตลาดอสังหาฯไทยจะได้รับการเติมดีมานด์ใหม่ที่มีกำลังซื้อสูงเข้ามาในปริมาณมาก ซึ่งน่าจะเป็นผลดีอย่างมาก

และเป็นโอกาสที่ดีในการต่อยอดการขยายตัวของตลาดอสังหาฯ ในระยะสั้น 1-2 ปี, ระยะกลาง 3-5 ปี ตลอดจนช่วยส่งเสริมการขยายตัวของอุตสาหกรรมต้นน้ำและปลายน้ำที่เกี่ยวข้องอีกมากมาย เป็นผลดีต่อเศรษฐกิจและการจ้างงานในประเทศในภาพรวมอีกด้วย

สำหรับสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั้งประเทศในช่วงปี 2561-2563 มีพื้นที่สะสมรวมเพียง 1,408,310 ตร.ม. หรือเท่ากับ 34,651 หน่วย มูลค่ารวมกัน 145,577 ล้านบาท เฉลี่ยปีละ 469,437 ตร.ม. หรือ 11,550 หน่วย มูลค่าเฉลี่ย 48,526 ล้านบาท

หวั่นบ้าน-ที่ดินสูงเกินกำลังซื้อไทย

ดังนั้นการที่มีดีมานด์คนต่างชาติพำนักระยะยาว 1 ล้านคนเข้ามาเติม ส่งผลให้เกิดความต้องการซื้อ/เช่าที่อยู่อาศัยขยายตัวเป็นหลายเท่าเทียบกับภาวะปัจจุบัน และแนวโน้มทำให้ตลาดอสังหาฯขยายตัวได้อย่างมาก

อย่างไรก็ตาม มีข้อสังเกตว่าอาจมีผลทำให้ราคาที่อยู่อาศัยและราคาที่ดินในประเทศปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากคนต่างชาติมีกำลังซื้อสูงกว่าคนไทย จนอาจสร้างผลกระทบคนไทยไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ หากไม่มีการกำหนดมาตรการควบคุมการเข้าซื้อหรือถือครองกรรมสิทธิ์, การกำหนดให้ซื้อเพียงบางประเภท บางพื้นที่ และจำกัดโควตาหน่วยที่มีสิทธิถือครองกรรมสิทธิ์

ซึ่งการกำหนดเช่นนี้จะช่วยให้ชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยโดยไม่แข่งขันกับคนไทยมากนัก ไม่เกิดการซื้อเพื่อเก็งกำไร ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยก็จะไม่เพิ่มสูงขึ้นมากนัก

แนะจัดโซนนิ่ง-โควตาซื้อต่างชาติ

“ดร.วิชัย” มีข้อเสนอแนะว่า ในการดำเนินนโยบายนี้ รัฐบาลอาจกำหนดให้มีการใช้ในเพียงบางพื้นที่ โดยปลดล็อกกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องในการซื้อ, ครอบครองที่อยู่อาศัยและที่ดินให้กับคนต่างชาติ แต่ไม่ควรเป็นนโยบายที่ปลดล็อกทุกพื้นที่ทั่วประเทศ เนื่องจากสถิติการถือครองกรรมสิทธิ์ได้แสดงให้เห็นว่า ชาวต่างชาติสนใจซื้อห้องชุดใน 12 จังหวัดหลักในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล, จังหวัด EEC, เมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต ประจวบคีรีขันธ์ สุราษฎร์ธานี เชียงราย และเมืองหลักอย่างนครราชสีมา เป็นต้น

ดังนั้น นโยบายนี้จึงควรมุ่งเน้นให้คนต่างชาติซื้อได้ในพื้นที่จังหวัดยุทธศาสตร์เศรษฐกิจ/อุตสาหกรรมพิเศษ พื้นที่ส่งเสริมการท่องเที่ยว โดยเฉพาะอย่างยิ่งการพัฒนา wellness center และมุ่งเน้นการใช้ที่ดินพื้นที่พาณิชยกรรม ที่อยู่อาศัยหนาแน่น

และกำหนดกลุ่มราคาแพงเกิน 15 ล้านบาท เนื่องจากผู้ซื้อชาวไทย 90% ซื้อบ้านจัดสรรไม่เกิน 15 ล้านบาท จะช่วยป้องกันไม่ให้เกิดผลกระทบในเรื่องราคาบ้านปรับตัวขึ้นเร็วเกินไป

นอกจากนี้ควรกำหนดสิทธิการโหวต (voting right) ของคนต่างชาติในนิติบุคคลบ้านจัดสรรและคอนโดฯ ไม่เกิน 49% เพื่อให้เจ้าของร่วมที่เป็นคนไทยมีสิทธิในการกำหนดกฎระเบียบ กฎเกณฑ์ต่าง ๆ ให้สอดคล้องกับบรรทัดฐานทางสังคมและวัฒนธรรมตามบริบทของสังคมไทย

เร่งฉีดวัคซีนสร้างภูมิคุ้มกันหมู่

นโยบายนี้ส่งผลดีต่อ sentiment ของผู้ประกอบการ บรรยากาศการลงทุนและการพัฒนาเศรษฐกิจ แต่จะให้เกิดผลในทางปฏิบัติจริง อาจจะต้องรอปัจจัยสำคัญหลายประการ เช่น การฉีดวัคซีนเพื่อให้เกิดภูมิคุ้มกันหมู่โดยเร็ว การพัฒนา EEC อย่างเป็นรูปธรรมการแก้ไขกฎหมายกฎระเบียบ ปลดล็อกการซื้อและครอบครองกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติ

การวางกลไกของรัฐในการควบคุมดูแลกลุ่มผู้พำนักระยะยาว และการพัฒนาสาธารณูปการต่าง ๆ เพื่อรองรับคนต่างชาติให้เพียงพอ เช่น สถานพยาบาล โรงเรียนนานาชาติ ฯลฯ

“การเดินหน้าฟื้นฟูเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาฯของไทยด้วยกำลังซื้อคนต่างชาติเป็นนโยบายที่ดี แต่การดำเนินการมีรายละเอียดหลายอย่างเกี่ยวข้องกับกฎหมายกฎระเบียบต่าง ๆ และต้องระวังผลกระทบต่อประชาชน การดำเนินการนโยบายนี้ให้สำเร็จจึงต้องรอบคอบ”