อสังหาริมทรัพย์

“ไชน่า เอเวอร์แกรนด์เอฟเฟ็กต์” ฝนตกในจีน หนาวถึงอสังหาฯเมืองไทย

อสังหาริมทรัพย์
รายงาน
ปนัดดา ฤทธิมัต

“ไชน่า เอเวอร์แกรนด์” หนี้ท่วมในจีน ตลาดคอนโดมิเนียมเมืองไทยมีอาการ “ฝนตกทางโน้น หนาวถึงคนทางนี้…”

โดยฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในจีนแผ่นดินใหญ่ปะทุขึ้นจากเหตุการณ์ “ไชน่า เอเวอร์แกรนด์” ยักษ์อสังหาฯที่มีการลงทุนในจีนกับฮ่องกง มีภาระหนี้ท่วมตัว 3 แสนล้านเหรียญสหรัฐ หรือ 9 ล้านล้านบาท และมีสัญญาณของการผิดนัดชำระหนี้ครั้งที่ 3

น่าสนใจว่า “ไชน่า เอเวอร์แกรนด์เอฟเฟ็กต์” จะเป็นแรงกระเพื่อมทำให้กำลังซื้อลูกค้าจีนที่เป็นผู้ซื้อหลักในตลาดคอนโดฯไทย ได้รับผลกระทบไปด้วยหรือไม่

นายกคอนโดฯมั่นใจไม่กระทบ

“ประชาชาติธุรกิจ” interview distancing กับผู้บริหาร 5 ราย ประเดิมด้วย “ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” นายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานกรรมการ บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) ระบุว่า จากการสอบถามเอเยนซี่จีนได้รับคำยืนยันว่า

กรณีเอเวอร์แกรนด์ไม่น่าจะมีผลกระทบถึงอสังหาฯประเทศไทย ลูกค้าจีนที่จองและวางเงินดาวน์ห้องชุดยังทำธุรกรรมตามปกติ เพราะคนจีนมีถึง 1,200 ล้านคน มีทั้งลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย, ซื้อเก็งกำไร และผู้ที่เดินทางไปต่างประเทศ เคยมาเมืองไทย รู้จักเมืองไทย ก็ซื้ออสังหาฯในเมืองไทย

“ในส่วนของริชี่ เพลซฯ มีสัดส่วนลูกค้าต่างชาติ 10% ของยอดขายรวม และในจำนวน 10% ก็เป็นลูกค้าชาวจีนและฮ่องกง 9% ซึ่งเป็นลูกค้ามีศักยภาพ คนที่จองไว้ก็มีการโอนกรรมสิทธิ์อยู่เรื่อย ๆ เพียงแต่อาจมีบางคนเดินทางมาไม่ได้ จึงขอกับทางเราว่าถ้าเปิดการบินแล้วจะเข้ามาโอน แต่บางคนก็โอนเงินมาเลย กรณีแบบนี้เกิดขึ้นจากสถานการณ์โควิด ไม่ได้เกี่ยวกับเอเวอร์แกรนด์”

“อสังหาฯในประเทศจีนมีภาวะโอเวอร์ซัพพลายน่าจะเกือบ 10 ปีแล้ว และมีผลกระทบต่อผู้ประกอบการมานานแล้ว ที่สำคัญ ลูกค้าที่ซื้อเอเวอร์แกรนด์เป็นคนละกลุ่มกับคนที่ซื้ออสังหาฯในไทย และเหตุการณ์ผ่านมาเป็นเดือนแล้วก็ยังไม่เห็นผลกระทบที่เกิดขึ้นกับอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยตรง”

ในขณะที่บริษัทจีนที่เข้ามาร่วมทุน JV-joint venture พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในเมืองไทย ถ้าบริษัทแม่ไม่ได้มีความเกี่ยวข้องกับเอเวอร์แกรนด์ หรือไม่ได้มีปัญหาในลักษณะคล้ายกัน ต้องไปดูเป็นเคสบายเคส เพราะขนาดเศรษฐกิจของจีนใหญ่กว่าไทย 20 เท่า

ดีเวลอปเปอร์ไทยแข็งแรงขึ้น

“ดร.อาภา” กล่าวด้วยว่า อีกหนึ่งคำถามที่มักจะถูกถามเสมอก็คืออสังหาริมทรัพย์ไทยมีโอกาสเกิดปัญหาเดียวกันกับเอเวอร์แกรนด์ หรือไม่ เพราะเมื่อตอนวิกฤตต้มยำกุ้ง พอเศรษฐกิจไม่ดี คนที่ทำธุรกิจอสังหาฯมีการขอกู้สูงมาก ปัจจุบันบทเรียนต้มยำกุ้ง 24 ปีที่ผ่านมา เราได้เรียนรู้กันเยอะในเรื่องของอัตราหนี้สินต่อทุนที่ถูกควบคุมอย่างเข้มข้นไม่ให้สูงเกิน

นอกจากนี้ บริษัท top 10-20 ในตลาดหลักทรัพย์ฯมีหนี้สินต่อทุนต่ำมาก ฉะนั้น พอเกิดวิกฤตเศรษฐกิจครั้งนี้ (สถานการณ์โควิด) หรือได้รับผลกระทบจากเอเวอร์แกรนด์ อสังหาฯไทยจะล้มหรือไม่ มองว่าไม่ใช่เพราะสาเหตุเหล่านี้ แต่ถ้าบริษัทไทยจะมีปัญหาเป็นเพราะปัญหาภายในองค์กรของแต่ละบริษัทมากกว่า ซึ่งธุรกิจอสังหาฯต้องมีทุนของตัวเองค่อนข้างสูง กู้ได้แค่ส่วนเดียว

“สำหรับประเทศไทยถือว่าคนจีนเป็นลูกค้าหลักทุกบริษัท ลูกค้าชาวยุโรปไม่มาก สาเหตุที่คนจีนสนใจอสังหาฯไทย เนื่องจากวัฒนธรรมไม่แตกต่างกันมากนัก นับถือศาสนาพุทธเหมือนกัน คงจะเป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้เมื่อคนจีนเดินทางมาประเทศไทยแล้วรู้สึกคล้ายกับอยู่บ้านเขา ไม่ต้องปรับตัวมาก คนของเราก็มีอัธยาศัยดี ค่าครองชีพก็ไม่แพง”

ปี’65 ลูกค้าจีนกลับมาช้าลง

ถัดมา “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ประเมินว่า ลูกค้าต่างชาติที่ซื้ออสังหาฯไทยคือชาวจีนเป็นหลัก พอมีวิกฤตเอเวอร์แกรนด์ขึ้นมา ความต้องการเก็งกำไรในตลาดที่เขาไม่คุ้นเคยอย่างประเทศไทย หรือการลงทุนอสังหาฯในตลาดที่เขาคุ้นเคยน้อยกว่า

บริษัทใหญ่อย่างเอเวอร์แกรนด์ยังมีปัญหาได้เลย ก็คงจะทำให้เซนติเมนต์ในการซื้ออสังหาฯของชาวจีนลดลงไปบ้าง แต่ก็เป็นแรงต้านไม่มากนักในเบื้องต้น เชื่อว่าสักพักหนึ่งถ้าสถานการณ์เอเวอร์แกรนด์คลี่คลาย หรือไม่แย่จนเกินไป ก็หวังว่าจะเห็นภาพตลาดอสังหาฯของต่างชาติในไทยได้ดีขึ้น

“ผลกระทบอาจทำให้ลูกค้าต้องศึกษาตัวดีเวลอปเปอร์มากขึ้นว่าความมั่นคงทางด้านการเงินของแต่ละบริษัทเป็นอย่างไร ซึ่งโครงการในเมืองไทยไม่เหมือนเมืองจีนที่เป็นเมกะโปรเจ็กต์ขนาดใหญ่ ซึ่งแปลว่าเขาพึ่งพิงในการที่ดีเวลอปเปอร์จะลงทุนในส่วนอื่น ๆ ตามที่สัญญาไว้เพิ่มเติม

เช่น สมมุติบอกว่าจะทำโครงการ 20,000 หลังคาเรือน จะมีโรงเรียนหรือโรงแรมอะไรก็แล้วแต่ การที่ดีเวลอปเปอร์ยังอยู่เพื่อ deliver สิ่งเหล่านั้นอาจสำคัญสำหรับชาวจีน”

“แต่ประเทศไทย โครงการส่วนใหญ่นับว่าเล็กมากถ้าเทียบกับที่เมืองจีน ในไทยเฉลี่ยโครงการละ 200-300 ยูนิต สร้างเสร็จก็จบไปทีละโครงการ ข้อดีคือกฎหมายจัดสรรของไทยค่อนข้างเข้มแข็ง มีการให้วางเงินประกันสาธารณูปโภคไว้ก่อน เพื่อให้แน่ใจว่าดีเวลอปเปอร์มีเงิที่จะทำโครงการแน่นอน

เพราะฉะนั้น ในมุมของลูกค้าชาวไทยที่กำลังซื้อชะลอตัวน่าห่วงกว่าสิ่งที่เห็นในประเทศจีนเยอะเลย เพราะกฎหมายไทยบังคับไว้หมดแล้วมีเงินสำรองไว้แล้ว สาธารณูปโภคที่ดีเวลอปเปอร์สัญญาว่าจะทำ กระทั่งบริษัทมีปัญหาก็น่าจะทำโครงการได้สำเร็จอยู่

แต่จะกระทบด้านลูกค้าชาวจีน และความเชื่อมั่นของชาวจีนและชาวต่างชาติในการมาซื้ออสังหาฯไทย ซึ่งปีนี้ก็ไม่ได้มีชาวต่างชาติมาซื้ออสังหาฯในประเทศไทยอยู่แล้ว เมื่อเทียบกับ 2-3 ปีก่อน ฉะนั้นเราเชื่อว่ามีผลกระทบน้อยเพราะปีนี้ไม่มีลูกค้าชาวจีนเข้ามาอยู่แล้ว”

“ไตรเตชะ” มองว่า ผลกระทบด้านลบอาจทำให้ลูกค้าชาวจีนกลับเข้ามาในตลาดไทยช้าลง จากเดิมหากไม่มีปัญหาเอเวอร์แกรนด์เกิดขึ้น เชื่อว่าปี 2565 ลูกค้าจีนน่าจะกลับมาซื้ออสังหาฯในไทยแล้ว ตอนนี้จึงขึ้นอยู่กับ impact ของเอเวอร์แกรนด์

ซึ่งตอนนี้ยังฝุ่นตลบอยู่ ยังมองไม่เห็นว่าจะจบอย่างไร ความเชื่อมั่นหายไปแค่ไหน ผลกระทบเอเวอร์แกรนด์ลูกค้าจีนมีความกังวลเยอะ อาจกลับมาซื้อคอนโดฯไทยน้อยลงและช้าลง

มองต่างมุมผลกระทบเอเวอร์แกรนด์จะเป็นโอกาสให้ลูกค้าจีนออกมาซื้ออสังหาฯนอกประเทศมากขึ้น รวมทั้งในไทยด้วยหรือไม่ คำตอบกระชับ ๆ “หวังว่าจะเป็นแบบนั้นนะครับ แต่พูดตรง ๆ ว่าค่อนข้างยาก”

โควิดทุบลูกค้าเก็งกำไร

ผู้บริหารคนที่ 3 “ปิยะ ประยงค์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตอนนี้ยังไม่ส่งผลกระทบแต่อย่างใด ลูกค้าจีนที่ซื้อห้องชุดไว้ก็ยังโอนกรรมสิทธิ์ตามปกติ โดยจ้างเอเย่นต์ชาวจีนมาตรวจสอบความเรียบร้อยของห้องแล้วรับโอน ผลกระทบที่อาจจะเกิดจากกรณีนี้คงต้องรอดูอีกสักระยะหนึ่ง รอดูการบริหารจัดการของรัฐบาลจีน

“กรณีเอเวอร์แกรนด์เป็นเหมือนฟองสบู่ในประเทศของเขา ส่วนในประเทศไทยการมีมาตรการ LTV-loan to value ของแบงก์ชาติเมื่อปี 2562 สามารถควบคุมตลาดคอนโดฯได้ค่อนข้างดี ทำให้ช่วยลดปัญหานี้ลงไปได้ เพราะในระยะยาวทำให้มีคนเก็งกำไรน้อย ไม่เกิดฟองสบู่ ช่วงนี้ส่วนใหญ่จึงเป็นลูกค้าเรียลดีมานด์ เนื่องจากมี LTV บวกกับสถานการณ์โควิด-19 ลูกค้าเก็งกำไรหายไปเยอะ”

โดยพอร์ตลูกค้าชาวจีนของพฤกษาฯมีสัดส่วน 10% ของภาพรวมทั้งบริษัท และมีสัดส่วน 30% ของพอร์ตคอนโดมิเนียม

มองบวกจีนกระจายความเสี่ยง

ถึงคิวของ “ธงชัย บุศราพันธ์” ประธานกรรมการ และประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) แสดงข้อคิดเห็นในเชิงบวกว่า วิกฤตเอเวอร์แกรนด์ทำให้คนจีนอยากจะ diversify การลงทุนออกนอกประเทศมากขึ้น เพราะเขาคิดว่าการลงทุนในประเทศก็มีความเสี่ยงเหมือนกัน ดังนั้นก็น่าจะเป็นผลกระทบในแง่บวก

“อสังหาริมทรัพย์ไทยนอกจากราคาถูกแล้ว คนจีนหรือฮ่องกงส่วนใหญ่เหตุผลซื้อคือประเทศไทยน่าอยู่ ที่ตั้งอยู่ไม่ไกลจากบ้านเขา สามารถเดินทางได้ง่าย ไทม์โซนไม่เปลี่ยน ค่าครองชีพไม่แพง เฮลท์แคร์ก็ดี ทำให้หลายคนซื้ออสังหาฯในเมืองไทยเป็นบ้านหลังที่ 2”

ทั้งนี้ พอร์ตลูกค้าชาวจีนของโนเบิลฯมีสัดส่วน 80% ของพอร์ตลูกค้าต่างชาติ

จุดขายคอนโดฯไทยแน่นปึ้ก

สุดท้ายกับ “พีระพงศ์ จรูญเอก” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า กรณีเอเวอร์แกรนด์ไม่ได้กระทบกับบริษัท เพราะมีสัดส่วนลูกค้าชาวจีนเพียง 7-8% ซึ่งการโอนกรรมสิทธิ์ก็ยังไปได้ดีแทบไม่ค่อยมี cancel เลย

“เหตุการณ์ที่เกิดในจีนอาจไม่ได้เกี่ยวข้องกับไทยมากนัก ตลาดจีนเขาอาจมีโอเวอร์ซัพพลาย ราคาอสังหาฯอาจจะแพงขึ้นเร็ว ส่วนห้องชุดไทยราคาถูกลงเรื่อย ๆ เพราะเศรษฐกิจบ้านเราไม่ดี เพราะฉะนั้น คนซื้อก็จะมาซื้อของที่ถูกกว่า”

ส่วนกรณีเอเวอร์แกรนด์จะทำให้เป็นโอกาสของอสังหาริมทรัพย์ไทยหรือไม่นั้น มุมมองคือคนมีเงินในประเทศจีน หรือประเทศอื่น ๆ มีการกระจายการลงทุน กระจายความเสี่ยงอยู่แล้ว ในขณะที่ประเทศไทยมีจุดขายในการเป็นบ้านหลังที่ 2 หรือเป็น retirement home ที่ดี

โดยมี 3 ปัจจัยดึงดูด “ค่าครองชีพถูก อสังหาฯถูก และค่ารักษาพยาบาลถูก” ซึ่งเป็นจุดขาย และเป็น benefits ของตลาดคอนโดฯเมืองไทย