จาก “กู้เงินเหลือ” สู่ “ดีมานด์เทียม” จุดเริ่มต้น “ฟองสบู่อสังหาฯ” ที่มองไม่เห็น

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา”ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” ต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวอย่างเปราะบาง ภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง และมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นอย่างต่อเนื่อง

จาก ”กู้ไม่ผ่าน” สู่การตลาด ”กู้เงินเหลือ”

ผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นคือ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Rejection Rate) ในหลายพื้นที่พุ่งสูงเกิน 70% โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงระดับล่าง เมื่อผู้ซื้อจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ผู้ที่ยังมีศักยภาพในการ”กู้ผ่าน” จึงกลายเป็นทรัพยากรที่มีค่าในตลาดทันที ส่งผลให้”ผู้พัฒนาโครงการ-นายหน้า-ผู้เกี่ยวข้อง”ในธุรกิจอสังหาฯ ต่างแข่งขันกันดึงดูดลูกค้ากลุ่มนี้ โดยใช้เครื่องมือทาง”การตลาด”หลากหลายรูปแบบ และหนึ่งในคำที่ถูกพูดถึงมากขึ้นเรื่อย ๆ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา คือคำว่า “กู้เงินเหลือ” หรือที่หลายคนเรียกว่า “อสังหาริมทรัพย์เงินทอน”

กูรูในวงการอสังหาฯรายหนึ่ง สะท้อนว่า ในมุมของผู้บริโภคหลายคนอาจมองว่า”กู้เงินเหลือ”เป็นเพียงการได้รับเงินส่วนต่างกลับมา หลังจากซื้อบ้านหรือคอนโดฯ แต่ในความเป็นจริง ปรากฏการณ์นี้อาจมีความซับซ้อนและส่งผลกระทบต่อตลาดมากกว่าที่หลายคนคิด

EEC -กรุงเทพฯระบาดหนัก

“พื้นที่ EEC อย่างชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา รวมถึงบางพื้นที่ในกรุงเทพฯ ได้มีการพูดถึงปรากฏการณ์ดังกล่าวอย่างกว้างขวางในกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯหลายโครงการ โดยเฉพาะรายกลางและรายเล็ก ที่มีราคาประเมินสูงกว่าราคาซื้อขายจริงค่อนข้างมาก บางกรณีส่วนต่างอาจสูงถึง 20-30% ของมูลค่าทรัพย์สิน”

จากช่องว่างระหว่าง “ราคาประเมิน” และ “ราคาซื้อขายจริง” จึงได้กลายเป็น”จุดขายสำคัญ”ของหลายโครงการ เนื่องจากเมื่อราคาประเมินสูงกว่าราคาซื้อขายจริง”ผู้ซื้อบางราย”อาจสามารถขอสินเชื่อได้เต็มวงเงินตามราคาประเมิน และได้รับเงินส่วนต่างกลับมาในรูปแบบต่าง ๆ จนเกิดวลีในตลาด”ซื้อบ้านแล้วได้เงินกลับ”

ที่น่าสนใจไปกว่านั้น “ผู้ซื้อบางราย” เป้าหมายหลักอาจไม่ได้อยู่ที่การเป็นเจ้าของอสังหาฯ แต่อยู่ที่การได้รับเงินก้อน เพื่อนำไปชำระหนี้เดิม หรือนำไปใช้เป็นสภาพคล่องในเรื่องอื่น ๆ เนื่องจากมองว่าดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ยังต่ำกว่าสินเชื่อประเภทอื่น โดยเฉพาะช่วง 3 ปีแรกที่จะได้รับอัตราดอกเบี้ยพิเศษจากแบงก์

เมื่อ “วงเงินกู้” กลายเป็นจุดเริ่มต้นของการเลือกซื้ออสังหาฯ กลไกของ”อสังหาฯเงินทอน”จึงเริ่มต้นจากการค้นหาลูกค้าที่มีศักยภาพในการกู้ผ่าน

เส้นทาง-ขั้นตอนธุรกรรม

หลังจากประเมินได้ว่า “ลูกค้ารายหนึ่ง” มีความสามารถในการกู้สินเชื่อได้เท่าใด ขั้นตอนถัดไปจึงไม่ใช่การหาบ้านที่เหมาะกับความต้องการของลูกค้าเสมอไป แต่เป็นการค้นหาทรัพย์สินที่สามารถสร้าง “ส่วนต่าง” ได้มากที่สุด ไม่ว่าจะเป็นบ้านมือสอง บ้านรีโนเวท คอนโดฯหรือโครงการใหม่ โดยผู้เกี่ยวข้องจะมองหาทรัพย์สินที่มีช่องว่างระหว่างราคาประเมินและราคาซื้อขายจริงมากพอที่จะทำให้เกิดเงินส่วนต่างหลังการกู้ ยิ่งช่องว่างกว้างมากเท่าไร โอกาสที่จะเกิดเงินเหลือจากการกู้ ก็ยิ่งสูงขึ้นมากเท่านั้น

กูรูอสังหาฯยังระบุว่า เมื่อธุรกรรมสำเร็จ ทุกฝ่ายในห่วงโซ่ต่างได้รับผลประโยชน์ในระยะสั้น ผู้ซื้อได้รับเงินส่วนต่าง นายหน้าได้รับค่าคอมมิชชั่น เจ้าของทรัพย์สามารถขายทรัพย์สินได้ ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการสามารถระบายสต๊อกคงค้างและสร้างยอดขายตามเป้าหมายในวันที่ธุรกรรมเกิดขึ้น
แต่รู้หรือไม่ว่า จากเป้าหมายที่แต่ละฝ่ายบรรลุนั้น มีคำถามตามมาว่า กำลังซ่อน”ความเสี่ยง”อะไรไว้หรือไม่?

จากยอดขายสวยงามสู่ “ดีมานด์เทียม”

กูรูอสังหาฯอธิบายว่า ปัญหาที่แท้จริงอาจไม่ได้อยู่ที่เงินส่วนต่าง แต่อยู่ที่แรงจูงใจของการซื้อ เมื่อแรงจูงใจหลักของผู้ซื้อไม่ใช่การอยู่อาศัย ไม่ใช่การลงทุนระยะยาว แต่เป็นการได้รับเงินก้อนจากส่วนต่างของการกู้ ธุรกรรมที่เกิดขึ้น อาจไม่ได้สะท้อนความต้องการซื้อที่แท้จริงของตลาด

สิ่งที่เกิดขึ้นคือการสร้าง “ดีมานด์เทียม” ซึ่งความดหมายของดีมานด์เทียม คือภาพลวงตาของความต้องการซื้อ ที่ดูเหมือนมีอยู่จริง ยอดขายเพิ่มขึ้นจริง ห้องถูกจองจำนวนมากจริง หลายโครงการประกาศ Sold Out ภายในเวลาอันรวดเร็ว

แต่คำถามสำคัญคือ “ยอดขาย”เเกิดจากความต้องการอยู่อาศัยจริง หรือเกิดจาก”แรงจูงใจ”ทางการเงินที่ถูกสร้างขึ้น เมื่อยอดขายเติบโต ตัวเลขเหล่านั้นก็ถูกนำไปใช้เป็นเครื่องมือทางการตลาด สร้างความเชื่อมั่นต่อนักลงทุน ผู้ถือหุ้นกู้ และสถาบันการเงิน

ขณะที่ผู้บริโภครายอื่น เมื่อเห็นยอดขายเพิ่มขึ้นรวดเร็ว อาจเข้าใจว่าตลาดกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้นและตัดสินใจเข้าซื้อตาม จากดีมานด์เทียม จึงอาจนำไปสู่ความคาดหวังที่สูงเกินจริง ทั้งในด้านราคาขายต่อ อัตราการปล่อยเช่า และผลตอบแทนจากการลงทุน

จับตา “ฟองสบู่” ก่อตัวอย่างเงียบ ๆ

อย่างไรก็ตามกูรูอสังหาฯวิเคราะห์ว่า ตราบใดที่ยังมีผู้ซื้อรายใหม่เข้าสู่ระบบ วงจรดังกล่าวอาจดำเนินต่อไปได้ แต่เมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น กำลังซื้อเริ่มชะลอตัว หรือเศรษฐกิจส่งสัญญาณอ่อนแรง ความเปราะบางที่ซ่อนอยู่ภายใต้ตัวเลขยอดขายที่สวยงามจะเริ่มปรากฏ

“ผู้ซื้อบางรายอาจมีภาระหนี้ที่สูงเกินศักยภาพในการผ่อนชำระ นักลงทุนอาจขายต่อหรือปล่อยเช่าไม่ได้แบงก์อาจเผชิญหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือ NPL เพิ่มขึ้น ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการบางรายอาจเจอปัญหาสภาพคล่องจากภาระหนี้และต้นทุนการเงินที่สูงขึ้น ท้ายที่สุดความเสี่ยงอาจไม่ได้เกิดขึ้นกับบุคคลใดบุคคลหนึ่ง แต่ส่งผลต่อทั้งระบบ”

ประเด็นสำคัญจึงไม่ใช่อยู่ที่ว่าใครได้ประโยชน์ในวันที่ธุรกรรมเกิดขึ้น แต่คือใครจะเป็นผู้รับภาระในวันที่วงจรดังกล่าวเดินทางมาถึง”จุดสิ้นสุด” หากราคาทรัพย์สินไม่เติบโตตามที่คาดหวัง หากรายได้ของผู้กู้ไม่เพิ่มขึ้นตามภาระหนี้ หรือหากเศรษฐกิจชะลอตัวมากกว่าที่คาด ผู้ซื้ออาจเหลือหนี้ที่สูงกว่ามูลค่าทรัพย์สินจริง สถาบันการเงินอาจเผชิญความเสี่ยงด้านคุณภาพสินเชื่อ นักลงทุนอาจได้รับผลตอบแทนต่ำกว่าที่คาดหวัง และตลาดอสังหาฯโดยรวม อาจสูญเสีย”ความเชื่อมั่น”จากข้อมูลที่ไม่สะท้อนความเป็นจริง

บางที “กู้เงินเหลือ” อาจไม่ใช่เพียงกลยุทธ์การขายหรือช่องทางสร้างสภาพคล่องของผู้ซื้อ แต่อาจเป็นสัญญาณเตือนล่วงหน้าของความเปราะบางบางอย่างที่กำลังก่อตัวขึ้นอย่างเงียบๆของตลาดอสังหาฯไทย และคำถามที่ต้องติดตาม ดีมานด์ที่เห็นเป็นความต้องการที่แท้จริง หรือเป็นเพียงภาพสะท้อนของแรงจูงใจทางการเงินที่อาจหายไปได้ทุกเมื่อ