จาก “กู้เงินเหลือ” สู่ “ดีมานด์เทียม” จุดเริ่มต้น “ฟองสบู่อสังหาฯ” ที่มองไม่เห็น

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ”ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” ต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวอย่างเปราะบาง ภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง และมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นอย่างต่อเนื่อง

จาก ”กู้ไม่ผ่าน” สู่การตลาด ”กู้เงินเหลือ”

ผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นคือ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Rejection Rate) ในหลายพื้นที่พุ่งสูงเกิน 70% โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงระดับล่าง เมื่อผู้ซื้อจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ผู้ที่ยังมีศักยภาพในการ ”กู้ผ่าน” จึงกลายเป็นทรัพยากรที่มีค่าในตลาดทันที ส่งผลให้ ”ผู้พัฒนาโครงการ-นายหน้า-ผู้เกี่ยวข้อง” ในธุรกิจอสังหาฯ ต่างแข่งขันกันดึงดูดลูกค้ากลุ่มนี้ โดยใช้เครื่องมือทาง ”การตลาด” หลากหลายรูปแบบ และหนึ่งในคำที่ถูกพูดถึงมากขึ้นเรื่อย ๆ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา คือคำว่า “กู้เงินเหลือ” หรือที่หลายคนเรียกว่า “อสังหาริมทรัพย์เงินทอน”

กูรูในวงการอสังหาฯรายหนึ่ง สะท้อนว่า ในมุมของผู้บริโภคหลายคนอาจมองว่า ”กู้เงินเหลือ” เป็นเพียงการได้รับเงินส่วนต่างกลับมา หลังจากซื้อบ้านหรือคอนโดฯ แต่ในความเป็นจริง ปรากฏการณ์นี้อาจมีความซับซ้อนและส่งผลกระทบต่อตลาดมากกว่าที่หลายคนคิด

EEC-กรุงเทพฯระบาดหนัก

“พื้นที่ EEC อย่างชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา รวมถึงบางพื้นที่ในกรุงเทพฯ ได้มีการพูดถึงปรากฏการณ์ดังกล่าวอย่างกว้างขวางในกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯหลายโครงการ โดยเฉพาะรายกลางและรายเล็ก ที่มีราคาประเมินสูงกว่าราคาซื้อขายจริงค่อนข้างมาก บางกรณีส่วนต่างอาจสูงถึง 20-30% ของมูลค่าทรัพย์สิน”

จากช่องว่างระหว่าง “ราคาประเมิน” และ “ราคาซื้อขายจริง” จึงได้กลายเป็น ”จุดขายสำคัญ” ของหลายโครงการ เนื่องจากเมื่อราคาประเมินสูงกว่าราคาซื้อขายจริง ”ผู้ซื้อบางราย” อาจสามารถขอสินเชื่อได้เต็มวงเงินตามราคาประเมิน และได้รับเงินส่วนต่างกลับมาในรูปแบบต่าง ๆ จนเกิดวลีในตลาด “ซื้อบ้านแล้วได้เงินกลับ”

ที่น่าสนใจไปกว่านั้น “ผู้ซื้อบางราย” เป้าหมายหลักอาจไม่ได้อยู่ที่การเป็นเจ้าของอสังหาฯ แต่อยู่ที่การได้รับเงินก้อน เพื่อนำไปชำระหนี้เดิม หรือนำไปใช้เป็นสภาพคล่องในเรื่องอื่น ๆ เนื่องจากมองว่าดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ยังต่ำกว่าสินเชื่อประเภทอื่น โดยเฉพาะช่วง 3 ปีแรกที่จะได้รับอัตราดอกเบี้ยพิเศษจากแบงก์

เมื่อ “วงเงินกู้” กลายเป็นจุดเริ่มต้นของการเลือกซื้ออสังหาฯ กลไกของ ”อสังหาฯเงินทอน” จึงเริ่มต้นจากการค้นหาลูกค้าที่มีศักยภาพในการกู้ผ่าน

เส้นทาง-ขั้นตอนธุรกรรม

หลังจากประเมินได้ว่า “ลูกค้ารายหนึ่ง” มีความสามารถในการกู้สินเชื่อได้เท่าใด ขั้นตอนถัดไปจึงไม่ใช่การหาบ้านที่เหมาะกับความต้องการของลูกค้าเสมอไป แต่เป็นการค้นหาทรัพย์สินที่สามารถสร้าง “ส่วนต่าง” ได้มากที่สุด ไม่ว่าจะเป็นบ้านมือสอง บ้านรีโนเวต คอนโดฯหรือโครงการใหม่ โดยผู้เกี่ยวข้องจะมองหาทรัพย์สินที่มีช่องว่างระหว่างราคาประเมินและราคาซื้อขายจริงมากพอที่จะทำให้เกิดเงินส่วนต่างหลังการกู้ ยิ่งช่องว่างกว้างมากเท่าไร โอกาสที่จะเกิดเงินเหลือจากการกู้ ก็ยิ่งสูงขึ้นมากเท่านั้น

กูรูอสังหาฯยังระบุว่า เมื่อธุรกรรมสำเร็จ ทุกฝ่ายในห่วงโซ่ต่างได้รับผลประโยชน์ในระยะสั้น ผู้ซื้อได้รับเงินส่วนต่าง นายหน้าได้รับค่าคอมมิชชั่น เจ้าของทรัพย์สามารถขายทรัพย์สินได้ ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการสามารถระบายสต๊อกคงค้างและสร้างยอดขายตามเป้าหมายในวันที่ธุรกรรมเกิดขึ้น
แต่รู้หรือไม่ว่า จากเป้าหมายที่แต่ละฝ่ายบรรลุนั้น มีคำถามตามมาว่า กำลังซ่อน ”ความเสี่ยง” อะไรไว้หรือไม่ ?

จากยอดขายสวยงามสู่ “ดีมานด์เทียม”

กูรูอสังหาฯอธิบายว่า ปัญหาที่แท้จริงอาจไม่ได้อยู่ที่เงินส่วนต่าง แต่อยู่ที่แรงจูงใจของการซื้อ เมื่อแรงจูงใจหลักของผู้ซื้อไม่ใช่การอยู่อาศัย ไม่ใช่การลงทุนระยะยาว แต่เป็นการได้รับเงินก้อนจากส่วนต่างของการกู้ ธุรกรรมที่เกิดขึ้น อาจไม่ได้สะท้อนความต้องการซื้อที่แท้จริงของตลาด

สิ่งที่เกิดขึ้นคือการสร้าง “ดีมานด์เทียม” ซึ่งความหมายของดีมานด์เทียม คือภาพลวงตาของความต้องการซื้อ ที่ดูเหมือนมีอยู่จริง ยอดขายเพิ่มขึ้นจริง ห้องถูกจองจำนวนมากจริง หลายโครงการประกาศ Sold Out ภายในเวลาอันรวดเร็ว

แต่คำถามสำคัญคือ “ยอดขาย” เเกิดจากความต้องการอยู่อาศัยจริง หรือเกิดจาก ”แรงจูงใจ” ทางการเงินที่ถูกสร้างขึ้น เมื่อยอดขายเติบโต ตัวเลขเหล่านั้นก็ถูกนำไปใช้เป็นเครื่องมือทางการตลาด สร้างความเชื่อมั่นต่อนักลงทุน ผู้ถือหุ้นกู้ และสถาบันการเงิน

ขณะที่ผู้บริโภครายอื่น เมื่อเห็นยอดขายเพิ่มขึ้นรวดเร็ว อาจเข้าใจว่าตลาดกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้นและตัดสินใจเข้าซื้อตาม จากดีมานด์เทียม จึงอาจนำไปสู่ความคาดหวังที่สูงเกินจริง ทั้งในด้านราคาขายต่อ อัตราการปล่อยเช่า และผลตอบแทนจากการลงทุน

จับตา “ฟองสบู่” ก่อตัวอย่างเงียบ ๆ

อย่างไรก็ตามกูรูอสังหาฯวิเคราะห์ว่า ตราบใดที่ยังมีผู้ซื้อรายใหม่เข้าสู่ระบบ วงจรดังกล่าวอาจดำเนินต่อไปได้ แต่เมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น กำลังซื้อเริ่มชะลอตัว หรือเศรษฐกิจส่งสัญญาณอ่อนแรง ความเปราะบางที่ซ่อนอยู่ภายใต้ตัวเลขยอดขายที่สวยงามจะเริ่มปรากฏ

“ผู้ซื้อบางรายอาจมีภาระหนี้ที่สูงเกินศักยภาพในการผ่อนชำระ นักลงทุนอาจขายต่อหรือปล่อยเช่าไม่ได้แบงก์อาจเผชิญหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือ NPL เพิ่มขึ้น ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการบางรายอาจเจอปัญหาสภาพคล่องจากภาระหนี้และต้นทุนการเงินที่สูงขึ้น ท้ายที่สุดความเสี่ยงอาจไม่ได้เกิดขึ้นกับบุคคลใดบุคคลหนึ่ง แต่ส่งผลต่อทั้งระบบ”

ประเด็นสำคัญจึงไม่ใช่อยู่ที่ว่าใครได้ประโยชน์ในวันที่ธุรกรรมเกิดขึ้น แต่คือใครจะเป็นผู้รับภาระในวันที่วงจรดังกล่าวเดินทางมาถึง ”จุดสิ้นสุด” หากราคาทรัพย์สินไม่เติบโตตามที่คาดหวัง หากรายได้ของผู้กู้ไม่เพิ่มขึ้นตามภาระหนี้ หรือหากเศรษฐกิจชะลอตัวมากกว่าที่คาด ผู้ซื้ออาจเหลือหนี้ที่สูงกว่ามูลค่าทรัพย์สินจริง สถาบันการเงินอาจเผชิญความเสี่ยงด้านคุณภาพสินเชื่อ นักลงทุนอาจได้รับผลตอบแทนต่ำกว่าที่คาดหวัง และตลาดอสังหาฯโดยรวม อาจสูญเสีย ”ความเชื่อมั่น” จากข้อมูลที่ไม่สะท้อนความเป็นจริง

บางที “กู้เงินเหลือ” อาจไม่ใช่เพียงกลยุทธ์การขายหรือช่องทางสร้างสภาพคล่องของผู้ซื้อ แต่อาจเป็นสัญญาณเตือนล่วงหน้าของความเปราะบางบางอย่างที่กำลังก่อตัวขึ้นอย่างเงียบ ๆ ของตลาดอสังหาฯไทย และคำถามที่ต้องติดตาม ดีมานด์ที่เห็นเป็นความต้องการที่แท้จริง หรือเป็นเพียงภาพสะท้อนของแรงจูงใจทางการเงินที่อาจหายไปได้ทุกเมื่อ