ภูเก็ตปลดล็อกผังเมืองใหม่ ทุนใหญ่แห่ปักหมุดกว้านซื้อที่ดินเพิ่ม

ยกเครื่องใหญ่ “ผังเมืองภูเก็ต” จัดระเบียบใหม่ทั้งเกาะ บูมพัฒนา ดึงลงทุนไทย-ต่างชาติ หนุนแลนด์มาร์กท่องเที่ยวโลก ปลดล็อกอสังหาฯ-โรงแรม ปล่อยสร้างตึกสูง 15-20 ชั้น ที่ดินโซนสีแดงย่านป่าตอง ถลาง อนุรักษ์เมืองเก่า-ชิโนโปรตุกีส ทุนใหญ่รู้แกวกว้านซื้อที่ดิน ขออีไอเอ ก่อสร้าง กว่า 100 โครงการ หลบผังเมืองใหม่ บังคับใช้ปี’70 ดันราคาที่ดินพุ่งทะลุวาละ 1 ล้าน “แสนสิริ” ชี้ต่อรองราคาง่ายได้ลด 10-20% อัดลงทุน 5 ปี 4 หมื่นล้าน ผุดคอนโดฯ-พูลวิลล่าหรู 

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จังหวัดภูเก็ตยังคงดึงดูดนักลงทุนและนักท่องเที่ยว รวมถึงผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั้งทุนท้องถิ่นและกรุงเทพฯ ลงทุนต่อเนื่อง สะท้อนข้อมูลบริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด  ระบุว่า ช่วง 6 ปี ตั้งแต่ 2564-2569 ตลาดที่อยู่อาศัยในภูเก็ตมีมูลค่าลงทุนสูงถึง 541,220  ล้านบาท และผลจากการขยายตัวอย่างรวดเร็วทำให้กรมโยธาธิการและผังเมืองปรับปรุงผังเมืองรวมภูเก็ตใหม่ มีทั้งบูมและควบคุมการพัฒนา

รื้อผังเมืองจัดระเบียบภูเก็ต 

แหล่งจากสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดภูเก็ต เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า อยู่ระหว่างดำเนินการวางและปรับปรุงผังเมืองรวมภูเก็ตฉบับใหม่ ให้รับกับสภาพพื้นที่ สนับสนุนและควบคุมการพัฒนาของภาครัฐและเอกชนด้านการใช้ประโยชน์ที่ดิน การคมนาคมและขนส่ง เพื่อให้การขยายตัวของจังหวัดภูเก็ตเป็นไปอย่างมีระเบียบเรียบร้อยและรองรับการพัฒนาในอนาคต ขณะนี้อยู่ขั้นตอนปรับปรุงแก้ไขข้อกำหนดหลังมีผู้ประกอบการแสดงข้อคิดเห็นจำนวนมาก รอคณะกรรมการผังเมืองจังหวัดภูเก็ตเห็นชอบก่อนปิดประกาศ 90 วัน คาดว่าจะประกาศใช้ในปี 2570 

“ผังเมืองที่ยกร่างใหม่ปรับการใช้อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR เพื่อปลดล็อกความสูง ซึ่งแต่ละพื้นที่ไม่เท่ากัน บางโซนเหมาะพัฒนาจะให้สร้างได้สูงสุด 7-8 เท่าของพื้นที่ดินรวม ส่วนโซนที่มีความเป็นธรรมชาติสูงและมีมรดกทางวัฒนธรรมจะสร้างได้ 2-3 เท่าของพื้นที่ดินรวม อาทิ โซนเมืองเก่า และย่านชิโนโปรตุกีส”

เขย่าทั้งเกาะ-สีแดงขึ้นตึกสูง 20 ชั้น

นายเมธาพงศ์ อุปัติศฤงค์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวว่า คาดว่าผังเมืองภูเก็ตฉบับใหม่จะประกาศใช้ไตรมาส 4/2570 ไฮไลต์อยู่ที่สีการใช้ประโยชน์ที่ดินโซนพื้นที่สีแดงกำหนดให้สร้างอาคารสูงจากพื้นดินได้ 45-60 เมตร หรือ 15-20 ชั้น ปลดล็อกการก่อสร้างอาคารของผู้ประกอบการอสังหาฯ โรงแรม และอื่น ๆ จากปัจจุบันที่พื้นที่ส่วนใหญ่ในภูเก็ตสร้างได้ 23 เมตร หรือไม่เกิน 7 ชั้น ทำเลที่คาดว่าจะถูกปรับเป็นสีแดง อาทิ ป่าตอง จะถูกปรับเป็นสีแดงทั้งโซน, บางโซนในอำเภอถลาง และบางพื้นที่ในตัวเมืองภูเก็ต และคาดว่าจะส่งผลดีต่อการพัฒนาคอนโดฯ ใหม่ ๆ  

“ผังเมืองใหม่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงทั้งเกาะ ทำเลป่าตองปัจจุบันที่ดินค่อนข้างแน่น ถ้าจะสร้างตึกสูงอาจต้องทุบตึกเก่า หรือซื้อที่ดินประกอบกันแล้วสร้างใหม่ เพื่อให้มีพื้นที่พอในการสร้างความสูง ส่วนเชิงทะเลมีพื้นที่สีแดงแค่บางทำเล นอกนั้นเป็นพื้นที่สีส้มและเหลือง”

นอกจากนี้ผังเมืองใหม่ยังมีข้อจำกัดหลายอย่าง เช่น การกำหนด FAR จะทำให้บางพื้นที่ก่อสร้างพื้นที่รวมได้ลดลง 15-40% จากเดิมผู้ประกอบการสร้างได้เต็มบล็อก แต่ผังใหม่กำหนด FAR จะลดลง แต่ถ้าเพิ่มสีเขียวจะสร้างอาคารได้เพิ่ม รวมทั้งข้อกำหนดการก่อสร้างยังพิจารณาตามระดับความสูงของพื้นที่ หากพื้นที่สูงจากระดับน้ำทะเลปานกลางเกินกว่า 80-140 เมตร สร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยวหรืออาคารขนาดเล็ก หากสูงเกินระดับน้ำทะเล 140 เมตร ไม่สามารถขออนุญาตก่อสร้างได้ ส่วนพื้นที่ต่ำกว่าระดับน้ำทะเล 80 เมตรลงมาต้องดู 3 องค์ประกอบ คือ ผังสีการใช้ประโยชน์ที่ดิน ผังสาธารณูปโภค และผังคมนาคม 

คอนโดฯ 100 โครงการหนีผังใหม่ 

“ข้อดีหลังผังเมืองใหม่ประกาศใช้จะทำให้ราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นตามกลไกตลาด โดยเฉพาะพื้นที่ถูกปรับเป็นสีแดงจะสูงขึ้น 10-20% จากปัจจุบันที่ราคาที่ดินสูงอยู่แล้ว เช่น เชิงทะเล ปัจจุบันปรับตัวสูงขึ้น 300% จากไร่ละ 5-7 ล้านบาท เป็น 15-21 ล้านบาทต่อไร่ ส่วนพื้นที่ถูกจำกัดราคาคงไม่ลดลง เพราะที่ดินภูเก็ตส่วนใหญ่เป็นที่ดินเย็น ทำให้ราคาปรับลดลงค่อนข้างยาก”

ยังส่งผลดีต่อภาคอสังหาฯ คือ 1.สร้างความมั่นใจนักลงทุนในระยะยาวและวางแผนการลงทุนได้ 2.เจ้าของที่ดินหลายแปลงที่เร่งขออนุญาตก่อสร้างโครงการทิ้งไว้ เนื่องจากผังเมืองใหม่ที่ประกาศใช้อาจไม่เอื้อต่อโครงการเดิม โดยยังสามารถใช้ใบอนุญาตเก่าก่อสร้างได้ เพราะผังเมืองใหม่อาจทำให้ที่ดินสร้างได้น้อยลง แม้ใบอนุญาตมีอายุ 3 ปี แต่ต่อได้อีก 2 รอบ ทำให้ช่วงนี้มีนักธุรกิจขออนุญาตเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะโครงการคอนโดฯ น่าจะเกือบ 100 โครงการได้ 

ชี้กระตุ้นมู้ดลงทุนบางพื้นที่

นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ชาโต้ ภูเก็ต จำกัด เจ้าของโรงแรม Chateau Du Village Patong โรงแรมระดับพรีเมี่ยม 219 ห้อง และเจ้าของโครงการภูเก็ตโกลเด้นวิลล์ บริษัท แคปส์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวว่า หากมีการประกาศใช้ผังเมืองใหม่ในปี 2570 ได้จริง คาดว่าจะช่วยกระตุ้นบรรยากาศการลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ ของภูเก็ตคึกคักขึ้นบ้างในบางพื้นที่ และทำให้นักลงทุนมีข้อมูลที่ชัดเจนในการตัดสินใจลงทุน แต่คงไม่ใช่ปัจจัยบวกที่จะทำให้การลงทุนในภูเก็ตเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญ

เนื่องจากส่วนใหญ่พื้นที่ได้รับผลประโยชน์คือสีส้มกับสีแดงที่สร้างได้เพิ่มขึ้น ซึ่งปัจจุบันโซนนี้ราคาที่ดินสูงอยู่แล้ว เช่น ป่าตอง เมืองภูเก็ต (พื้นที่สีแดง) ส่วนใหญ่จะมีอาคารที่ก่อสร้างเต็มอยู่แล้ว การจะสร้างอาคารสูงกว่านั้นได้ต้องทุบอาคารเดิมแล้วสร้างใหม่ ต้องดูว่าจะคุ้มค่าในทางการลงทุนหรือไม่

“ผังเมืองใหม่สร้างตึกสูงสุดได้ 60 เมตร หรือ 20 ชั้น ถ้าทุบของเดิมสร้างใหม่จะมีกฎหมายตัวอื่นบังคับใช้ควบคู่อยู่ เช่น กฎหมายอาคาร หรือข้อกำหนดในเรื่องความกว้างถนน จึงไม่ใช่พื้นที่ทุกแปลงจะสร้างได้ 60 เมตร อาจจะได้แค่ 24 เมตร หรือ 20 เมตร ตอนนี้คนส่วนใหญ่จะมองแค่ความสูง 60 เมตร แต่รายละเอียดของประกาศยังมีข้อจำกัดอื่นที่ทำให้บางพื้นที่ก่อสร้างได้น้อยลงด้วย เช่น โซนกะทู้ ถลาง ราไวย์ ตัวเมืองรอบนอก และชานเมือง ซึ่งเป็นพื้นที่โซนสีเหลืองและสีเขียว” 

ทุนใหญ่แห่ปักหมุดก่อนผังเปลี่ยน

จากแนวโน้มดังกล่าวนี้ทำให้มีบริษัทมหาชน หรือแบรนด์ใหญ่ ๆ แห่ซื้อที่ดินเพิ่มการลงทุนและเร่งขออนุญาตก่อสร้างและยื่นขอรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) รวมถึงใบอนุญาตจัดสรรล่วงหน้าก่อนที่ผังเมืองจะเปลี่ยน เนื่องจากในผังเมืองใหม่บางโซนจะถูกปรับลดศักยภาพลง (พื้นที่สีเหลือง) เช่น จากเดิมเคยสร้างคอนโดฯ ได้จะถูกสั่งห้ามในอนาคต ผู้ประกอบการจึงต้องเร่งรักษาสิทธิเดิมไว้ ทำให้ดูเหมือนว่ามีการลงทุนจำนวนมาก

“แม้จะมีความพยายามปลดล็อกผังเมือง แต่ส่วนตัวมองว่าสุดท้ายแล้วภาคอสังหาฯ ภูเก็ตยังเผชิญความท้าทายจากข้อจำกัดด้านการถือครอง โดยเฉพาะสิทธิการเช่า (Leasehold) ที่ 30 ปี ซึ่งนักลงทุนต่างชาติมองว่าสั้นเกินไป ประกอบกับการตรวจสอบเรื่องนอมินีที่เข้มข้นขึ้น ทำให้นักลงทุนบางส่วนเริ่มชะลอการตัดสินใจและถอยออกจากตลาดแล้ว” นายพัทธนันท์กล่าว

ที่ดินป่าตองพุ่งวาละล้าน

นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ความต้องการที่ดินภูเก็ตเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทำให้ราคาที่ดินทุกทำเลปรับขึ้น 20-40%  ประกอบกับการเติบโตของพูลวิลล่าทำให้การกระจายตัวของที่อยู่อาศัยไม่ได้กระจุกอยู่แค่หน้าหาด ปัจจุบัน “ป่าตอง” มีราคาสูงที่สุด 1 ล้านบาทต่อ ตร.ว. เนื่องจากยังซัพพลายน้อย เป็นทำเลท่องเที่ยวกลางคืน เหมาะสำหรับการพักอาศัยระยะสั้น

รองลงมา “บางเทา” เหมาะพัฒนาพูลวิลล่าและคอนโดฯ เพื่ออยู่อาศัยระยะยาว หากปรับผังเมืองภูเก็ตใหม่ราคาที่ดินจะไม่เพิ่มขึ้น เพราะมีการซื้อขายกันมากและราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ที่ผ่านมาพื้นที่ที่สร้างคอนโดฯ ได้สูงเกิน 23 เมตรมีแค่เทศบาลนครภูเก็ต ถ้าผังเมืองใหม่บังคับใช้อาจสร้างได้สูงขึ้น แต่ขึ้นอยู่กับ FAR แต่ละพื้นที่ ส่วนราคาที่ดินคงไม่ได้เปลี่ยนแปลง 

นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW กล่าวว่า ที่ดินบางแปลงในภูเก็ตปรับตัวสูงขึ้นมากในปี 2566 จาก 15 ล้านบาทต่อไร่ เป็น 40-45 ล้านบาทต่อไร่ ก่อนราคาจะนิ่งในปัจจุบัน หลังมีการกว้านซื้อไปจำนวนมาก และยังอยู่ในช่วงรอการพัฒนาโครงการตามแผนของแต่ละบริษัท ส่วนการปรับผังเมืองใหม่จะส่งผลต่อราคาที่ดินเป็นบางโซน บริเวณที่มีข้อจำกัดเพิ่มขึ้นไม่น่าจะมีการปรับลดราคาลงมา ขณะที่บางโซนที่ถูกปรับให้ขอบเขตการก่อสร้างขยายตัวมากขึ้นอาจมีการปรับราคาที่ดินบริเวณนั้นสูงขึ้น แต่คงไม่ปรับก้าวกระโดดเทียบเท่าช่วงที่ผ่านมา

ผังใหม่เปิดช่องต่อรองราคา

นายภูมิชาย มัธยมภพภิญโญ กรรมการผู้จัดการ กลุ่มธุรกิจพัฒนาโครงการภาคใต้ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตที่ผ่านมาผู้ประกอบการต้องต่อสู้ด้านราคา เพราะมีการแย่งกันซื้อที่ดินเพื่อไปพัฒนาโครงการจำนวนมาก ทำให้ราคาปรับขึ้นเป็นระยะ ๆ แต่วันนี้การเจรจาต่อรองได้มากขึ้น ด้วยความไม่แน่นอนด้านผังเมืองฉบับใหม่ 

“ผังเมืองใหม่ที่กำลังจะประกาศใช้ทำให้ที่ดินหลายแปลงเกิดการเปลี่ยนแปลง หากแลนด์ลอร์ดเห็นว่าที่ดินที่ตัวเองถือครองอยู่จะถูกจำกัดการพัฒนาอาจรีบนำออกมาขาย ผู้ประกอบการจะเจรจาต่อรองได้ง่ายขึ้น ซึ่งราคาก็จะลดลงมาประมาณ 10-20%”

แสนสิริอัด 4 หมื่นลงทุน 5 ปี 

นายภูมิชายกล่าวว่า แสนสิริลงทุนในภูเก็ตมากว่า 15 ปี รวม 11,000 ยูนิต มูลค่า 40,000 ล้านบาท ถือเป็นทำเลยุทธศาสตร์รองจากกรุงเทพฯ และวางแผนการลงทุนต่อเนื่อง 5 ปี นับจาก 2569-2573 เปิด 30 โครงการ มูลค่ารวม 40,000 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 13 โครงการ 15,000 ล้านบาท และคอนโดฯ 17 โครงการ 25,000 ล้านบาท เพิ่มมูลค่าพอร์ตสะสม 80,000 ล้านบาท หนุนภูเก็ตสู่เมืองมหานครระดับโลก และสร้างยอดขาย 8,000 ล้านบาทต่อปี

“ครึ่งหลังปี 2569 แสนสิริจะเปิด 7 โครงการ บนหาดป่าตอง, สามกอง, เชิงทะเลซอย 3, ป่าสัก, บางโจ, พรุจำปา และหาดราไวย์ ไฮไลต์คือโครงการพูลวิลล่า เริ่มต้นหลังละ 45 ล้านบาท กำลังซื้อมีทั้งชาวไทยและต่างชาติ ซึ่งกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ 5 อันดับแรกของแสนสิริในภูเก็ต นำโดยรัสเซีย จีน อิสราเอล ฝรั่งเศส และอังกฤษ” นายภูมิชายกล่าว