ผังเมืองภูเก็ตชูโมเดลสิงคโปร์ เดอะมอลล์-เซ็นทรัล แข่งเดือด

กางผังเมืองใหม่ภูเก็ต ชูโมเดลสิงคโปร์คุมลงทุน คลายกฎเหล็กความสูง“โซนสีแดง-สีส้ม” สร้างอาคารสูงได้ 60 เมตร รอนสิทธิโซนสีเหลือง พื้นที่ก่อสร้างหาย 25% กระทบต้นทุนโครงการ คาดหนีคอนโดฯ ผุดพูลวิลล่าเจาะตลาดบน 9 บิ๊กอสังหาฯ-ค้าปลีกลงทุนพุ่ง 2 แสนล้าน เดอะมอลล์ปัดฝุ่น 150 ไร่ ปั้นบิ๊กโปรเจ็กต์

นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ผังเมืองภูเก็ตฉบับปัจจุบันระบุความสูงตามพื้นที่และผังสีการใช้ประโยชน์ที่ดิน ได้แก่ โซนสีเหลืองสร้างอาคารสูงได้ 23 เมตร สีส้มสร้างได้ 45 เมตร และสีแดง 60 เมตร แต่ด้วยประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เรื่อง กำหนดเขตพื้นที่และมาตรการคุ้มครองสิ่งแวดล้อม พ.ศ. 2567 จำกัดความสูงของทั้งเกาะไว้แค่ 23 เมตร จึงเป็นสาเหตุปรับปรุงผังเมืองรวมภูเก็ตใหม่และหากบังคับใช้ต้องยึดตามความสูงที่ผังเมืองกำหนด

รอนสิทธิสีเหลืองพื้นที่หด 25% 

โดยโซน “สีเหลือง” ผังเมืองใหม่ให้สร้างที่อยู่อาศัยได้สูง 23 เมตรเท่าเดิม แต่มีแบ่ง 4 เฉดสีตามข้อจำกัดของ FAR หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาพื้นที่ได้ลดลง 25% ของพื้นที่ทั้งหมด และมีข้อกำหนดด้านพื้นที่สีเขียว 

“โซนสีเหลืองมี 4 เฉด ผังใหม่ระบุว่า ในพื้นที่นั้นต้องมีที่ว่าง พืชปกคลุมดินเท่าไหร่ อาคารกี่เท่าของพื้นที่ โดยรวมแล้วสร้างได้แค่ 75% ของพื้นที่ทั้งหมด ทำให้อนาคตอาคารโซนนี้จะผอมและสูง ส่วนใหญ่กระจายอยู่ทั่วเกาะ ย่านกะทู้ ในเมืองรอบนอก ถลาง หรือฉลอง ที่ติดถนนใหญ่ 500 เมตร ถือว่าเป็นการรอนสิทธิ เพราะสร้างได้น้อยลง ทำให้ปัจจุบันผู้ประกอบการแห่ไปขออนุญาตก่อสร้างคอนโดฯไว้หลายโครงการ ร่วม 10,000 ยูนิต เพราะพื้นที่ใช้สอยหายไปมีผลต่อต้นทุน”

คลายล็อกความสูงสีส้ม-แดง

ส่วนโซน “สีส้ม” เป็นพื้นที่ขนาดเล็กบริเวณป่าตอง ในเมืองภูเก็ต กะตะ และฉลอง ผังเมืองใหม่แบ่งเป็นเฉดสีและกำหนดค่า FAR ต่างกัน ขณะที่ “สีแดง” ที่ดินพาณิชยกรรม กระจุกตัวอยู่ป่าตอง กะตะ และในเมืองภูเก็ต สามารถพัฒนาเป็นสิ่งปลูกสร้างทุกประเภทยกเว้นโรงงาน 

ส่วนโซน “สีเขียว” กำหนดให้สร้างบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดได้ แต่อาคารพาณิชย์ก่อสร้างได้เพียง 5% ของพื้นที่ที่ขออนุญาต ซึ่งโซนสีนี้จะห่างจากสีเหลือง 200-500 เมตร กระจายตัวอยู่ทั่วเกาะภูเก็ต ส่วน “สีเขียวเข้ม” เป็นภูเขา ป่าไม้ และพื้นที่อนุรักษ์ที่สามารถพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวได้ 

ด้านโซน “สีเขียวทแยงขาว” เป็นเขตป่ากึ่งโทรม พัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวขนาดเล็ก และโรงแรมพื้นที่ใช้สอยไม่เกิน 2,000 ตร.ม. เป็นอาคารสูงไม่เกิน 15 เมตร หรือ 4-5 ชั้น นอกจากนี้เขตสำคัญอย่าง “โซนเมืองเก่า” ในผังเมืองใหม่จะกำหนดให้เป็น “เขตพิเศษ” กำหนดความสูงไว้ 9 เมตร หรือ 2-3 ชั้น

หนุนอาคารเขียว-คุมต้นทุน

นายพัทธนันท์กล่าวว่า สำหรับทิศทางการพัฒนาในอนาคต ที่ดินโซนสีเหลือง สีส้ม และสีแดง มีราคาสูงขึ้น 30-100 ล้านบาทต่อไร่ การกำหนดความสูง 23 เมตร ไม่คุ้มค่ากับต้นทุนก่อสร้าง ซึ่งผังเมืองใหม่คอนเซ็ปต์คล้ายประเทศสิงคโปร์ ปลดล็อกความสูงอาคาร เพิ่มพื้นที่สีเขียว และอาคารต้องไม่บังทิศทางลม เป็นแนวทางช่วยให้พัฒนาได้คุ้มทุนมากขึ้น เพิ่มพื้นที่สีเขียว และหากสร้างอาคารประหยัดพลังงานด้วยจะได้รับโบนัส FAR สร้างอาคารสูงได้เพิ่มขึ้น

“ผู้ประกอบการต่างโหมเข้ามาลงทุนไว้ล่วงหน้า แต่อาจพบข้อจำกัดโซนสีแดงที่พื้นที่ยังไม่ได้มีการพัฒนาจำนวนมาก ส่วนใหญ่มีอาคารเชิงพาณิชย์กระจุกตัวเกือบเต็มพื้นที่ การทุบเพื่อสร้างใหม่ทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นเป็น 2 เท่า อาจทำให้ที่อยู่อาศัยราคาสูงขึ้นกว่าเดิม” 

อย่างที่ดินป่าตองริมหาดราคา 30 ล้านบาทต่อไร่ ตอนนี้สร้างสูงได้แค่ 15 เมตร ผังเมืองใหม่ออกมา ต่อให้เป็นโซนสีแดงสร้างได้เพิ่มเป็น 20 เมตร แต่การทุบอาคารเพื่อสร้างใหม่ไม่ได้ประโยชน์อะไร ทำให้ป่าตองไม่น่าจะเปลี่ยนแปลงมาก ขณะที่ราคาที่ดินกะตะ หรือกะรน อาจเพิ่มขึ้นจาก 40-50 ล้านบาทต่อไร่ เป็น 60-80 ล้านบาทต่อไร่ เพราะเหลือพื้นที่ยังไม่พัฒนามากกว่าป่าตอง แต่ภาพรวมไม่ร้อนแรงเท่าที่ผ่านมา 

“ส่วนโซนสีเหลืองมีข้อจำกัดมากขึ้น ไม่ช่วยกระตุ้นการลงทุนเพิ่ม โดยเฉพาะคอนโดฯที่ต้องเผชิญกับข้อกำหนด ต้นทุน ราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวตามมา ขณะที่กำลังซื้อไม่ได้เพิ่มตามไปด้วย คาดว่าผังเมืองใหม่ทำให้การพัฒนาบ้านเดี่ยว หรือพูลวิลล่าได้รับความนิยมมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการระดับลักเซอรี่”

ผังใหม่ปรับทัพลงทุน-หันซบแนวราบ

นายพัทธนันท์กล่าวว่า เจ้าถิ่นภูเก็ตส่วนใหญ่เน้นลงทุนวิลล่าทุกระดับราคา ตั้งแต่ขนาดเล็กไม่ถึง 10 ไร่ มีเพียง 9 ยูนิต และคุ้มค่าต่อการลงทุน ทำให้หลายปีที่ผ่านมายอดการขออนุญาตจัดสรรของจังหวัดลดลงอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันลดลงมากกว่า 50% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

“ตอนนี้การขออนุญาตจัดสรรน้อยลงมาก เพราะกำลังซื้อคนไทยไม่ได้แข็งแรง ยื่นขอสินเชื่อไม่ผ่าน หนี้ครัวเรือนสูง ตลาดแมสเหนื่อย ผู้ประกอบการจึงหันมาพัฒนาโครงการขนาดเล็ก จับดีมานด์ตลาดบน โดยเฉพาะต่างชาติที่ยังเข้ามาต่อเนื่อง แต่ช่วงนี้การปราบนอมินี และระยะสัญญาเช่า 30 ปีที่บีบการตัดสินใจ หากมีแนวทางแก้ไข เช่น เพิ่มสัญญาเช่าเป็น 50 ปี เพิ่มเงื่อนไข ไม่ส่งต่อเป็นมรดกได้ ย้ายประเทศก็ต้องขายคืน น่าจะช่วยให้ต่างชาติมั่นใจซื้อที่อยู่อาศัยในภูเก็ตได้” 

บิ๊กเนมทุ่มลงทุน 2 แสนล้าน

ผู้สื่อข่าวรายงานสำรวจพบว่าภูเก็ตมีการลงทุนของ 9 บิ๊กอสังหาฯ มูลค่ารวม 202,512 ล้านบาท ได้แก่ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ พูลวิลล่า 36 ยูนิต มูลค่า 1,500 ล้านบาท, บมจ.อนันดาฯ เปิดตัวพูลวิลล่า มูลค่า 50,000 ล้านบาท, บมจ.แสนสิริ มีพอร์ตสะสมกว่า 30 โครงการ มูลค่า 40,000 ล้านบาท เพิ่มเป็น 80,000 ล้านบาท ในปี 2573 

บมจ.เอสซี แอสเสท จับมือเจ้าถิ่นโบ๊ทพัฒนา เปิดวิลล่าซูเปอร์ลักเซอรี่ “ซี เธียเตอร์ ราไวย์” มูลค่า 700 ล้านบาท วางแผนสะสมพอร์ตในภูเก็ต 8,000 ล้านบาท ใน 3 ปี, บมจ.แอสเสทไวส์ ร่วมกับ บมจ.ร่มโพธิ์ พร็อพเพอร์ตี้ ตั้งแต่ปี 2566 พัฒนา 16 โครงการ รวม 47,447 ล้านบาท ปีนี้เปิดเพิ่ม 6 โครงการ รวม 10,100 ล้านบาท และมีแลนด์แบงก์สะสมไว้ในมือมูลค่า 50,000 ล้านบาท

บมจ.อรสิริน โฮลดิ้ง ลงทุนภูเก็ตครั้งแรก คอนโดฯมูลค่า 1,115 ล้านบาท, บจ.กานดา พร็อพเพอร์ตี้ เตรียมเปิดตัว 2 โครงการที่ถลางปีนี้ ได้แก่ พูลวิลล่าย่านเชิงทะเล มูลค่า 650 ล้านบาท และทาวน์โฮม 2 ชั้น และบ้านแฝด และพูลวิลล่าย่านบางเทา 

บมจ.เซ็นทรัล พัฒนา ทุ่มงบฯ 7,000 ล้านบาท ขยาย “เซ็นทรัล ภูเก็ต เฟส 2” ดันมูลค่าลงทุนสะสม 26,000 ล้านบาท ขณะที่บริษัทในเครืออย่าง “ซีจี แคปปิตอล” เปิดตัวแบรนด์เดดเรสซิเดนซ์ มูลค่า 5,000 ล้านบาท เตรียมเปิดตัวโครงการใหม่ที่หาดลายันมีทั้งคอนโดฯ วิลล่า และโรงแรม และ “กลุ่มเดอะมอลล์ กรุ๊ป” เคยประกาศแผนลงทุนครั้งใหญ่ในภูเก็ตด้วยงบฯกว่า 20,000 ล้านบาท บนพื้นที่ประมาณ 150 ไร่ ใจกลางเมืองภูเก็ต