เปิดทำเลอสังหาฯ “ขายดีขายอืด” คอนโดสุขุมวิทฟื้นแรงจีนกลับมา

ตลาดอสังหาฯ กทม.และปริมณฑล เข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่าน เมืองขยายตัวตามระบบราง แหล่งงาน ไลฟ์สไตล์ ซัพพลายเหลือบาน 2.1 แสนหน่วย มูลค่า 1.35 ล้านล้านบาท รอระบาย 4 ปี เปิดทำเลขายดี-ขายฝืด “สุขุมวิท” คอนโดฯฟื้นแรง อานิสงส์จีนกลับมาโอน สวนทางแนวราบเสี่ยงสต๊อกล้นหลายโซน “หนองเสือ” ปทุมธานี วิกฤตหนักใช้เวลาระบาย 40 ปี ผังเมืองบูมพหลโยธิน จตุจักร บางซื่อ มักกะสัน พระราม 9 ศูนย์กลางแห่งใหม่

นายมานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาฯกรุงเทพฯ และปริมณฑลอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่าน จากการขยายตัวของโครงข่ายระบบรางที่กระจายความเจริญสู่รอบนอก และต้นทุนราคาที่ดินกับค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการเน้นสร้างมูลค่าเพิ่ม มากกว่าแข่งราคา

ขณะที่กำลังซื้อแยกเป็นสองขั้ว กลุ่มระดับบนโตจากดีมานด์ย่านธุรกิจ กลุ่มตลาดกลาง-ล่าง เผชิญแรงกดดันอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ ทำให้การพัฒนาโครงการระยะถัดไปต้องพิจารณาทำเล ระดับราคาให้สอดคล้องกับรายได้และพฤติกรรมผู้บริโภค

รถไฟฟ้าหนุน 2 ซีบีดีใหม่

“การพัฒนาอสังหาฯกำลังเปลี่ยนไปในเชิงพื้นที่ เพราะการขยายตัวของเมืองไม่ได้กระจุกในใจกลางเมือง แต่ขยายตัวเป็นโครงข่ายจนเกิดศูนย์กลางย่อยในหลายพื้นที่ ทำให้ทำเลทองยุคใหม่ขับเคลื่อนด้วย 3 ปัจจัย คือ การเข้าถึงระบบราง ใกล้แหล่งงาน ศูนย์การค้า โรงพยาบาล และไลฟ์สไตล์”

ปัจจัยดังกล่าวทำให้เกิด 2 ทำเลยุทธศาสตร์สำคัญ คือ โซนพระราม 9-รัชดาฯ กลายมาเป็น New CBD ราคาที่ดินยังพัฒนาอาคารสำนักงานและคอนโดฯพรีเมี่ยมได้ ดึงดูดทั้งนักลงทุนต่างชาติและคนทำงานรุ่นใหม่และโซนบางนา-สุวรรณภูมิ-EEC ที่กลายมาเป็นย่านธุรกิจฝั่งตะวันออก ทำเลดาวรุ่งพุ่งแรงที่รองรับการเติบโตของอุตสาหกรรม โลจิสติกส์ และเมกะโปรเจ็กต์ ซึ่งกลายเป็นทำเลทองสำหรับโครงการบ้านเดี่ยวระดับลักเซอรี่

เจาะทำเลขายดี-ขายอืด 6 จังหวัด

น.ส.สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนวัตกรรม REIC กล่าวว่า ผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยใน 27 จังหวัดทั่วประเทศไตรมาส 2/2569 มีซัพพลายรวม 359,433 หน่วย มูลค่ากว่า 2.02 ล้านล้านบาท เฉพาะกรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล มีซัพพลาย 214,083 หน่วย คิดเป็น 59.6% และมูลค่ากว่า 1.35 ล้านล้านบาท คิดเป็น 67.1% สะท้อนเป็นตลาดที่มีขนาดและมูลค่าสูงที่สุดของประเทศ โดยทั้ง 6 จังหวัด อัตราดูดซับอยู่ที่ 1.8% และใช้เวลาขายหมด 52 เดือน หรือประมาณ 4 ปี 4 เดือน

ทั้ง 6 จังหวัด มีซัพพลายเปิดขายใหม่ 4,798 หน่วย ลดลง 15.6% มูลค่า 32,477 ล้านบาท ลดลง 51.9% ขณะที่ยอดขายได้ใหม่ 11,699 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.6% มูลค่า 72,816 ล้านบาท เป็นยอดขายคอนโดฯ 6,140 หน่วย เพิ่มขึ้น 19.5% มูลค่า 3

“ราคาที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เฉลี่ยทั่วประเทศลดลงจาก 11.9 ล้านบาท เหลือ 6.8 ล้านบาท เพราะผู้ประกอบการลงมาเล่นตลาดแมสมากขึ้น พอเศรษฐกิจไม่ดี บ้านราคาแพงเหลือค้างสต๊อกเยอะ ทำให้แนวโน้มในไตรมาส 3 และไตรมาส 4 ปี 2569 เป็นกลุ่มราคา 1-5 ล้านบาทมากขึ้น”

จีนกลับมาซื้อคอนโดฯสุขุมวิท

หากเจาะลึกแต่ละจังหวัด “กรุงเทพฯ” มีการฟื้นตัวของคอนโดฯ สวนทางแนวราบที่ชะลอตัว โดยมียอดขาย 5,816 หน่วย เพิ่มขึ้น 3.8% มาจากการขายคอนโดฯเพิ่มขึ้น 14.7% ขณะที่แนวราบขายได้ลดลง 18.4% ส่งผลให้ภาพรวมซัพพลายเหลือ 82,712 หน่วยลดลง 6.7% อัตราดูดซับอยู่ที่ 2.2% ต่อเดือน จะใช้เวลาขาย 43 เดือน

ทำเลไฮไลต์ “โซนสุขุมวิท” มียอดขายคอนโดฯ 1,045 หน่วย เพิ่มขึ้น 138.6% อัตราดูดซับ 5.2% นับเป็นสถานะตลาดที่ร้อนแรงและใช้เวลาขายหมดเพียง 16 เดือน ได้รับอานิสงส์กำลังซื้อจีนที่ซื้อคอนโดฯทำให้ทำเลสุขุมวิทเป็นโซนอันดับ 1 มีต่างชาติโอนคอนโดฯมากสุด แซงหน้าห้วยขวางที่เคยเป็นทำเลทองของคนจีน

ขณะที่บ้านจัดสรร “โซนบึงกุ่ม-คันนายาว-สะพานสูง” มียอดขาย 189 หน่วย เพิ่มขึ้น 52.4% ทำให้อัตราดูดซับอยู่ที่ 2.9% และใช้เวลาขายหมด 31 เดือน ส่วนพื้นที่ควรระวัง “โซนหนอกจอก” มียอดขาย 49 หน่วย ลดลง 33.8% ทำให้อัตราดูดซับอยู่ที่ 1.1% และใช้เวลาขายหมด 88 เดือน ซึ่งมีอัตราดูดซับอยู่ในเกณฑ์ตลาดวิกฤต มีความเสี่ยงสูงที่ซัพพลายจะล้นตลาด

“ภาพรวมตลาดต่างชาติ กลับมาโอนคอนโดฯในกรุงเทพฯเพิ่มมากขึ้นอยู่ที่ 1,449 หน่วย เพิ่มขึ้น 3.3% เทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และมูลค่า 8,179 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 27.9% โดย 3 สัญชาติแรกได้แก่ จีน เมียนมา และไต้หวัน”

คอนโดฯบางใหญ่ฮอต-บ้านอืด

ส่วน “นนทบุรี” มีการชะลอเปิดโครงการใหม่อย่างมีนัยสำคัญ ซัพพลายใหม่มีเพียง 350 หน่วย ลดลง 67.7% แต่ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 1,418 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 5.8% มูลค่า 8,477 ล้านบาท เพิ่ม 6.2% ส่งผลซัพพลายยังเหลือขาย 30,269 หน่วย ลดลง 9.6% อัตราดูดซับเฉลี่ย 1.5% จะใช้เวลาขายหมด 64 เดือน

ทำเลเด่นคอนโดฯ “โซนบางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย” มียอดขายใหม่ 124 หน่วย เพิ่มขึ้น 59.0% อัตราดูดซับ 3.3% ใช้เวลาขายหมด 27 เดือน ส่วนบ้านจัดสรรทำเล “โซนบางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย” และ “โซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด” เผชิญภาวะขายช้าและเสี่ยงซัพพลายล้นตลาด แม้ยอดขายจะเติบโตขึ้นเล็กน้อย แต่ด้วยซัพพลายที่เหลือมาก 24,397 หน่วย ทำให้อัตราดูดซับอยู่ที่ 2.3% และใช้เวลาขายหมด 72-76 เดือน

บ้านล้นหนองเสือขายหมด 40 ปี

“ปทุมธานี” มียอดขายใหม่ 2,316 หน่วย เพิ่มขึ้น 9.9% ได้รับอานิสงส์จากยอดขายคอนโดฯ 1,081 ยูนิต เพิ่มขึ้นกว่า 70.2% ส่งผลซัพพลายเหลือ 43,708 หน่วย ลดลง 13.1% อัตราดูดซับรวมอยู่ที่ 1.7% ใช้เวลาขายหมด 57 เดือน โดยทำเลเด่น“โซนคลองหลวง” มียอดขายเพิ่ม 59.1% อัตราดูดซับสูงถึง 7.9% ใช้เวลาขายหมดเพียง 10 เดือน

ขณะที่แนวราบค่อนข้างน่าห่วง เสี่ยงสต๊อกล้น โดยเฉพาะ “โซนหนองเสือ” มียอดขาย 1,235 หน่วย ลดลง 16.1% ซัพพลายเหลือจำนวนมาก 37,860 หน่วย และอัตราดูดซับต่ำเพียง 0.2% จะใช้เวลาขายหมดถึง 490 เดือน หรือประมาณ 40 ปี

สมุทรปราการอืดทุกโซน

“สมุทรปราการ” มีการเปิดตัวโครงการลดลงเหลือ 643 หน่วย ลดลง 45.1% มูลค่า 4,112 ล้านบาท ลดลง 62.1% ไม่มีคอนโดฯเปิดใหม่และยอดขายใหม่ชะลอตัวเหลือ 1,154 หน่วย ลดลง 29.6% ซัพพลายที่ลดลงเหลือ 29,035 หน่วย ลดลง 13.7% ทำให้อัตราดูดซับอยู่ที่ 1.3% ใช้เวลาขายหมด 75 เดือน

ทำเลเด่น “โซนสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์” มียอดขายคอนโดฯ 156 หน่วย เพิ่มขึ้น 18.2% แต่อัตราดูดซับดูดี 2.8% ใช้เวลาขายหมด 32 เดือน ด้านแนวราบน่าห่วงทั้งสองโซน โดยเฉพาะ “โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง” ยอดขาย 470 หน่วย ลดลง 40.1% อัตราดูดซับ 1.1% ใช้เวลาขายหมด 92 เดือน

สมุทรสาครแนวราบโตพุ่ง

“สมุทรสาคร” โดดเด่นด้านแนวราบ โดยเฉพาะยอดขายโตก้าวกระโดด ใน “โซนเมืองสมุทรสาคร” มียอดขาย 669 หน่วย เพิ่มขึ้น 168.7% มูลค่า 8,553 หน่วย ลดลง 14.2% อัตราดูดซับ 2.4% ใช้เวลาขายหมด 38 เดือน สวนทางคอนโดฯ “โซนกระทุ่มแบน-บ้านแพ้ว” ยอดขายทรุดตัวรุนแรงเหลือ 4 หน่วย ลดลง 71.4% อัตราดูดซับต่ำ 0.4% ใช้เวลาขายหมด 252 เดือน หรือ 21 ปี

นครปฐมทำเลเด่นรอบมหา’ลัย

และ “นครปฐม” ลดลงทั้งซัพพลายเปิดใหม่และยอดขายได้ใหม่ แต่ข้อดีทำให้ซัพพลายเหลือขายลดลง 13.8% อยู่ที่ 6,263 หน่วย อัตราดูดซับ 1.1% ใช้เวลาขายหมด 84 เดือน ทำเลเด่นยังเป็นย่านมหาวิทยาลัย ทั้ง “โซนเมือง” และ “พุทธมณฑล-ศาลายา” ใช้เวลาขายหมด 15-48 เดือน ส่วนแนวราบ “โซนกำแพงแสน” และ “โซนบางเลน-ดอนตูม” อัตราการดูดซับต่ำมาก 0.5% ใช้เวลาขายหมด 183-186 เดือน หรือประมาณ 15 ปี

กทม.เปิด 2 ทำเลไฮไลต์ผังเมืองใหม่

นายอาสา ทองธรรมชาติ ผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร (กทม.) กล่าวว่า ผังเมืองฉบับปัจจุบันอยู่ในช่วงปิดประกาศ 90 วัน คาดว่าจะมีผลบังคับใช้กลางปี 2570 โดยมี 2 โซนไฮไลต์ที่จะกลายเป็นใจกลางเมืองแห่งใหม่ คือ โซนพหลโยธิน-จตุจักร-บางซื่อ จะปรับพื้นที่เป็นสีส้มและสีน้ำตาล รองรับสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ ศูนย์คมนาคมแห่งใหม่แทนหัวลำโพง จะส่งเสริมให้เป็น New CBD และโซนมักกะสัน-พระราม 9 ปรับโซนต่อเนื่องมาจากเพชรบุรีและอโศกที่เป็น CBD หลัก เพื่อเปิดพื้นที่เมืองเป็นศูนย์กลางแหล่งงาน

“นโยบายคือเปิดพื้นที่สีส้มและสีเหลืองตามโหนดสถานีรถไฟฟ้าให้พัฒนาเป็นคอนโดฯหรือที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงให้เฟิรสต์จ็อบเบอร์เงินเดือน 15,000-20,000 บาทต่อเดือนเข้าถึงได้”

นอกจากนี้ส่งเสริมให้ความเจริญของเมืองกระจายไปในทุกพื้นที่ ไม่ได้กระจุกตัวแค่พื้นที่ที่มีความหนาแน่นของตึกสูง แต่ต้องเป็นพื้นที่ที่มีอสังหาฯมิกซ์ยูส มีแหล่งงาน ออฟฟิศ ห้างสรรพสินค้า เพื่อให้ประชาชนเดินทางจากที่อยู่อาศัยมาแหล่งงานได้โดยไม่จำเป็นต้องเดินทางเข้าไปทำงานแค่พื้นที่เมืองชั้นใน