AREA มองบวก ปี 2567 ตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้ตกต่ำเช่นที่เข้าใจ
สำนักวิจัยอสังหาริมทรัพย์ AREA-เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ระบุ สถานการณ์ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพ-ปริมณฑล ปี 2567 บนกระแสข้อมูลที่บริษัทผู้ประกอบการมีความกังวลจะเป็นเทรนด์ขาลงนั้น ทาง AREA มีมุมมองว่าข้อมูลสถิติมีหลายตัวที่ตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้ตกต่ำอย่างที่คิด
วันที่ 1 ตุลาคม 2567 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA เปิดเผยว่า ช่วงที่ผ่านมา มีข่าวคราวเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในแง่ลบมากมาย ในขณะที่ตนมองแตกต่างออกไป ดังนี้
1.การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในปี 2567 ที่คาดว่ามี 70,000 หน่วยนั้น แสดงว่าตลาดหดตัวลง เพราะในปี 2565 และ 2566 เปิดตัวโครงการใหม่กว่า 100,000 หน่วย ปีนี้คาดการณ์เปิดตัวใหม่น้อยลง แสดงถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการ
2.สถิติในช่วงครึ่งปีแรก 2567 เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ 33,000 หน่วย ในขณะมีการขายที่อยู่อาศัยได้ 32,000 หน่วย ใกล้เคียงกัน แสดงให้เห็นถึงไม่ได้มีซัพพลายมากจนเกินไป
3.คาดว่า ณ สิ้นปี 2567 จะมีหน่วยที่อยู่อาศัยที่ยังไม่ได้ขาย 240,000 หน่วย สะสมไว้มากกว่าช่วงสิ้นปี 2566 ที่เหลือขายจำนวน 233,434 หน่วย หรือยอดสะสมเพิ่มไม่เกิน 7,000 หน่วย คาดว่าอาจต้องใช้เวลา 44 เดือนจึงจะขายได้หมด (ถ้าไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย)
4.ราคาขายที่อยู่อาศัยในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล อาจมีการปรับตัวลงบ้างโดยประมาณการไว้ที่ -0.24% ของราคาขายในช่วงปีครึ่งแรก 2567 หรือราว -0.3% ในช่วง 1 ปีล่าสุด (กลางปี 2566-กลางปี 2567) เป็นการปรับตัวที่น้อยมากหรือไม่มีนัยสำคัญ
5.หน่วยรอการขาย 240,000 หน่วย ณ สิ้นปี 2567 เป็นซัพพลายเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล หากรวมทั่วประเทศคาดว่ามีจำนวนรวม 450,000 หน่วย ถ้าเฉลี่ยขายได้ 180,000 หน่วยต่อปีทั่วประเทศ คาดว่าต้องใช้เวลา 3-4 ปีในการขายหมด
6.AREA สำรวจพบว่า ในแต่ละปี จะพบโครงการที่ “เจ๊ง” หรือไปต่อไม่ไหวจำนวนหนึ่ง แต่เป็นจำนวนที่ค่อนข้างน้อยมาก เมื่อเทียบกับหน่วยรอขายที่เหลืออยู่ในตลาด
เช่น ปี 2564 มีโครงการเจ๊ง 22 โครงการ รวม 2,377 หน่วย หรือ 1.12% ของหน่วยรอขาย (211,770 หน่วย) รวมมูลค่า 14,027 ล้านบาท หรือเพียง 1.57% ของมูลค่าหน่วยรอขายทั้งหมด
สำหรับในปี 2567 จำนวนโครงการที่คาดว่าจะเจ๊ง มี 29 โครงการ รวม 9,943 หน่วย สูงสุดเป็นประวัติการณ์ หรือราว 4.14% ของหน่วยรอขายทั้งหมด มูลค่าสูงสุดถึง 32,000 ล้านบาท หรือราว 2.46% ของมูลค่าหน่วยรอขายทั้งหมด ที่ 1,300,000 ล้านบาท
จึงนับได้ว่าสถานการณ์ในปี 2567 อาจไม่ดีนัก โดยเฉพาะจำนวนหน่วยขายที่เจ๊งมาก แต่มูลค่าอาจไม่มากนักในเชิงเปรียบเทียบ ทั้งนี้ หน่วยขายที่เจ๊งมักเป็นสินค้าที่ราคาไม่สูงมากนัก เป็นกลุ่มที่ค่อนข้างจะ “เปราะบาง” เพราะมีรายได้จำกัด
อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบเป็นเปอร์เซ็นต์มีสัดส่วนเพียง 4.14% ของจำนวนหน่วยรอขาย และ 2.46% ของมูลค่าหน่วยรอขาย จึงถือว่ายังมีสัดส่วนที่ต่ำมากๆ เทียบกับสถิติตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540-2545 พบว่าจำนวนหน่วยที่เจ๊งน่าจะสูงกว่า 30%-40% ของหน่วยรอขายของภาพรวมทั้งตลาด
ดังนั้นผู้ซื้อบ้านและผู้ประกอบการจึงไม่น่ากังวลมากนัก หากราคาบ้านที่เสนอขาย โดยเปรียบเทียบกับโครงการโดยรอบแล้วดูคุ้มค่าน่าซื้อ ก็สามารถซื้อได้โดยไม่ต้องกลัวว่าราคาจะตกต่ำลงในอนาคต
