อสังหาแนวราบวิกฤตรอบ 10 ปี แผนผ่าตัดใหญ่ดึงกำลังซื้อต่างชาติ

คอลัมน์ : นอกรอบ

ปีนี้ถือเป็นสถานการณ์วิกฤต ทั้งของตลาดอสังหาริมทรัพย์และรถยนต์ที่เผชิญภาวะตลาดหดตัว กำลังซื้อเผชิญความท้าทายจากหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง

ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี หรือ ttb analytics คาดหน่วยโอนที่อยู่อาศัยแนวราบมีโอกาสหดตัว 8 ไตรมาสติดต่อกัน และปีหน้าจะเผชิญความท้าทายมากที่สุดในรอบ 10 ปี พร้อมมองปัญหารุมเร้าทั้งจำนวนผู้ซื้อและความต้องการที่ลดลง อีกทั้งปัญหาสำคัญที่กดดันคือ “ราคาที่อยู่อาศัย” เพิ่มขึ้นเร็วกว่ากำลังซื้อ

ttb analytics ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยแนวราบของไทยในปี 2567 ส่งสัญญาณแย่กว่าที่คาดการณ์ จากหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ครึ่งปีแรกปรับลดลง 14.2% ซึ่งหดตัวติดต่อกัน 6 ไตรมาส และเดือนสิงหาคมที่ผ่านมายังคงหดตัวที่ 14.1% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

จึงมีความเป็นไปได้ที่ตลาดแนวราบตลอดปี 2567 จะอยู่ภายใต้ภาวะซบเซาหดตัว 13.3% ซึ่งเป็นการหดตัวถึง 8 ไตรมาสติดต่อกัน

และมองว่าภาวะตลาดที่หดตัวหนักในปีนี้ ไม่ใช่แรงกดดันระยะสั้น แต่เป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่คาดว่าไทยยังคงต้องเผชิญต่อในระยะยาว หากยังไม่มีแนวทางแก้ไขอย่างเป็นรูปธรรม

4 ปัจจัยคนซื้อบ้านน้อยลง

แรงกดดันเชิงโครงสร้างหลัก ๆ ประกอบด้วย 1.จำนวนผู้ซื้อที่ลดลงจากโครงสร้างประชากรช่วงอายุ 30-49 ปี ซึ่งเป็นวัยสร้างครอบครัวที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยปัจจุบันมีจำนวน 19.3 ล้านคน และในระยะ 10 ปีข้างหน้ามีแนวโน้มลดลงเหลือเพียง 17.6 ล้านคน

2.ความจำเป็นในการซื้อลดลง ปัจจุบันประชากรส่วนใหญ่มีลูกเพียง 1 คน ซึ่งจะเป็นผู้รับมรดกจากพ่อแม่ จึงมีความจำเป็นน้อยลงในการหาที่อยู่อาศัยใหม่ รวมถึงการจดทะเบียนสมรสของคน Gen Y (เกิดปี พ.ศ. 2523-2540) ต่ำลงเหลือเพียง 55%

ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยอาจส่งต่อเป็นมรดกจากกลุ่มญาติพี่น้องที่ไม่มีครอบครัว ทำให้ความจำเป็นในการหาซื้อที่อยู่อาศัยของคนในยุคถัดไปลดต่ำลง

3.ภาวะที่ไม่สมดุลของการปรับเพิ่มกำลังซื้อและราคาบ้าน สะท้อนผ่านราคาที่อยู่อาศัยแนวราบที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 47.1% เมื่อเทียบกับปี 2558 ขณะที่รายได้เฉลี่ยต่อหัวของคนไทยเพิ่มเพียง 23.6%

4.กำลังซื้อกลุ่มที่พยุงตลาดในเซ็กเมนต์บนมีจำนวนที่ลดลง โดยที่อยู่อาศัยมีความถี่การซื้อซ้ำที่ต่ำมาก ส่งผลให้กลุ่มที่ซื้อไปแล้วจะไม่กลับมาซื้อซ้ำอีกในระยะเวลาอันสั้น

เช่น กรณีช่วงต้นปี 2566 ที่อยู่อาศัยแนวราบที่ราคาสูงกว่า 5 ล้านบาทมีการเติบโต แต่เมื่อเข้าสู่ครึ่งปีหลังที่อยู่อาศัยระดับราคาสูงกว่า 7.5 ล้านบาทเท่านั้นที่ยังมีการเติบโต ขณะที่กลุ่มราคา 5-7.5 ล้านบาทพลิกกลับมาหดตัว และช่วงปี 2567 พบว่ากลุ่มที่ยังพอเติบโตคือกลุ่มเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไปเท่านั้น

ราคาบ้านพุ่งแซงรายได้

จากสถานการณ์ที่เกิดขึ้น ttb analytics แบ่งรูปแบบผลกระทบเป็น 1.ที่อยู่อาศัยแนวราบในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล โดยช่วงครึ่งปีแรกของปี 2567 หน่วยโอนหดตัว 16.4% จากสถานการณ์ความไม่สมมาตรในตลาดแนวราบ จากภาวะที่อำนาจฝั่งซัพพลายอยู่สูงกว่าฝั่งดีมานด์ ส่งผลให้ราคาขายถูกกำหนดจากผู้ประกอบการ

สะท้อนผ่านราคาที่อยู่อาศัยแนวราบปรับเพิ่มขึ้น 55.7% เมื่อเทียบกับปี 2558 ขณะที่รายได้เฉลี่ยของคนในพื้นที่กรุงเทพฯ กลับเพิ่มเพียง 12.7% นอกจากนี้ ปัจจัยเรื่องของราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงเต็มเพดาน เป็นการลดทอนโอกาสการทำตลาดแนวราบกลุ่มทาวน์เฮาส์ที่เริ่มทำราคาขายให้เหมาะกับกำลังซื้อได้ยากมากขึ้น

2.ที่อยู่อาศัยแนวราบในพื้นที่ภูมิภาค พบว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบอาจยังได้รับอานิสงส์จากข้อจำกัดประเด็นที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์ถาวรที่ส่งต่อเป็นมรดกได้ เนื่องจากที่อยู่อาศัยเดิมบางส่วนยังเป็นบ้านลักษณะดั้งเดิมที่ไม่ตอบโจทย์คนในยุคปัจจุบัน และด้วยต้นทุนที่ดินที่ยังพอจับต้องได้เมื่อเทียบกับในกรุงเทพฯและปริมณฑล

แต่ปัจจัยที่อาจกดดันคือ ความตึงตัวของการให้สินเชื่อ ที่กว่า 84% ของประชากรเป็นกลุ่มรายได้ไม่ประจำ ซึ่งมีอัตราการได้รับอนุมัติต่ำ ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อการกู้ซื้อบ้านที่สูงถึง 75% ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567

เสนอแผนผ่าตัดใหญ่อสังหาฯ

จากแรงกดดันที่กระทบตลาดที่อยู่อาศัย ttb analytics ประเมินว่าที่อยู่อาศัยแนวราบของปี 2568 มีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 3 ติดต่อกัน ด้วยตัวเลข 214,335 หน่วย หรือหดตัว 4.4% จากแรงกดดันที่มาจากการเปลี่ยนโครงสร้าง จึงมองว่าไทยต้องปรับตัวครั้งใหญ่ รวมถึงต้องยอมเจ็บเพื่อให้ปัญหาจบ

เนื่องจากที่ผ่านมาไทยเปรียบเสมือนได้ยาแก้ปวด เป็นเพียงการระงับอาการ แต่ปัญหาอสังหาฯ อาจต้องยอมเข้ารับการผ่าตัด โดยเตรียมรับผลข้างเคียงที่มากกว่าเพื่อจบปัญหา

1) เพิ่มกำลังซื้อชาวต่างชาติในที่อยู่อาศัยแนวราบ แต่ต้องอยู่บนกฎระเบียบที่ต้องมีความรัดกุม เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อในประเทศได้รับผลกระทบ เช่น การตรวจสอบและสำแดงที่มาของเงินที่ซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อคัดกรองให้ผู้ซื้อกลุ่มแรงงานมีทักษะ

และป้องกันกลุ่มเงินทุนผิดกฎหมาย, การกำหนดโควตาเป็นยูนิตต่อปี, กำหนดพื้นที่อนุญาตเฉพาะที่บังคับโดยกฎหมายผังเมือง รวมถึงกำหนดเฉพาะให้ผู้ซื้อกลุ่มแรกเป็นผู้มีแหล่งงานในไทยที่ถูกต้องตามกฎหมาย เป็นต้น

พิสูจน์แหล่งที่มาเงิน “ซื้อบ้าน”

2) การดูแลราคาที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในประเทศ ลดทอนอำนาจซื้อของเงินนอกระบบ โดยการซื้อที่อยู่อาศัยควรสอดคล้องกับรายได้ที่สำแดงเงินได้ผ่านสรรพากร

ปัจจุบันการซื้อที่อยู่อาศัยไม่ต้องพิสูจน์ที่มาของเงิน ส่งผลให้เงินนอกระบบ เช่น กลุ่มทุนเทาต่างประเทศที่ซื้อผ่านนอมินี หรือจากเงินผิดกฎหมายตาม พ.ร.บ.ป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน ส่งผลให้เมื่อกำลังซื้อกลุ่มนี้ปนเปื้อนในตลาด จึงดันให้ราคาที่อยู่อาศัยภาพรวมปรับตัวอย่างรวดเร็ว

นอกจากนี้ การพิสูจน์ที่มาของเงินยังช่วยให้เป็นการตรวจสอบที่มาของเงินว่าสอดคล้องกับการซื้อที่อยู่อาศัยหรือไม่

3) ภาครัฐควรช่วยเพิ่มอุปทานในการพัฒนาที่อยู่อาศัย ในเซ็กเมนต์ “กลาง-บน” จากเดิมที่มีเฉพาะที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย เพื่อเป็นทางเลือกให้กับผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่ต่ำกว่าเอกชน ด้วยที่อยู่อาศัยระดับเดียวกัน พร้อมวางมาตรการสำหรับผู้ที่มีสิทธิในการซื้อเพื่อป้องกันการเก็งกำไร

เช่น จำกัดสิทธิ 1 หลังต่อคน และกำหนดเซ็กเมนต์ที่สามารถซื้อได้ตามภาษีเงินได้ที่จ่ายจริง เพื่อเป็นการตอบแทนผู้เสียภาษีและให้การซื้อที่อยู่อาศัยสอดคล้องกับความสามารถในการหารายได้

แนวทางดังกล่าวจะช่วยทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยกลับสู่ระดับที่เหมาะสม กำลังซื้อที่ดีขึ้นจากระดับราคาที่อยู่อาศัยที่ไม่ปรับเร็วเกินไป

อย่างไรก็ตาม การเพิ่มรายได้ของคนไทยจะเป็นปัจจัยสำคัญ เพื่อช่วยหนุนกำลังซื้อให้คนไทยมีการครอบครองที่อยู่อาศัยในระยะยาวให้มากขึ้นกว่าเดิม