อรรคเดช อุดมศิริธำรง พลิกโฉมอสังหาฯเชียงใหม่ ฝ่าภัยพิบัติ

คอลัมน์ : สัมภาษณ์

“อรรคเดช อุดมศิริธำรง” รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (DCEO) บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) หรือ ORN กับอีกบทบาทใหม่ได้รับเลือกให้ดำรงตำแหน่งนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ ประจำปี 2568-2569 โดยนำความรู้และประสบการณ์ทั้งหมด พลิกโฉมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ให้เติบโต แข็งแกร่ง และยั่งยืน “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์ในฐานะ “นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่” คนใหม่

รุกทำโปรดักส์-แบรนด์ให้น่าเชื่อถือ

อรรคเดชบอกว่า ข้อได้เปรียบของธุรกิจอสังหาฯในอดีต มีที่ดิน มีเงินทำโครงการได้ แต่ปัจจุบันมีที่ดิน มีเงิน และต้องมีแบรนด์ ซึ่งแบรนด์ต้องน่าเชื่อถือ ถ้ามีเงิน มีที่ดินทำแค่โครงการเดียวเป็นไปได้ ถ้าอยู่ในทำเลที่ดี ต้นทุนถูก แต่ในระยะยาวอาจไปต่อไม่ได้ เพราะไม่มีแบรนด์ ถ้าต้องการให้ธุรกิจเดินไปได้ต่อเนื่อง ต้องสร้างคุณค่าของแบรนด์ สร้างการรับรู้ สร้างความน่าเชื่อถือ

ปัจจุบันธุรกิจอสังหาฯของคนท้องถิ่นเชียงใหม่ ถูกคลื่นการลงทุนจากส่วนกลางเข้ามาแชร์ตลาดมากขึ้น ทุนท้องถิ่นมีสัดส่วนตลาดหรือมาร์เก็ตแชร์มากกว่า 60% ทุนส่วนกลางมีมาร์เก็ตแชร์ 40% ทุนท้องถิ่นมีโอกาสเติบโตได้ แต่ต้องพัฒนาแบรนด์ โปรดักต์และความน่าเชื่อถือ หากไม่ปรับตัว ไม่พัฒนา ระยะยาวจะอยู่ไม่ได้ จะถูกแบรนด์จากส่วนกลางกลืนไปในที่สุด

ดังนั้นต้องผลักดันการสร้างมาตรฐานใหม่ ๆ จากที่คนมองภาพอสังหาฯเชียงใหม่เป็นอสังหาฯภูธร ซึ่งอาจตีความหมายกันว่าคุณภาพไม่ดี ไม่สวย หรือไม่มีมาตรฐาน จึงอยากนำความรู้และประสบการณ์ที่สั่งสมในวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จังหวัดเชียงใหม่กว่า 17 ปี และได้นำโครงการอรสิรินเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ มาพัฒนาและยกระดับมาตรฐานอสังหาฯเชียงใหม่ให้สูงขึ้น ทั้งโครงการแนวราบและแนวสูง ให้สามารถแข่งขันกับโครงการในระดับประเทศหรือกรุงเทพฯได้

หากเปรียบเทียบกับกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นตลาดใหญ่ที่มีการลงทุนโครงการอสังหาฯจำนวนมากทุกรูปแบบ มีดีไซน์ใหม่ ๆ มีฟังก์ชั่นที่ดี มีการควบคุมงานที่ดี ซึ่งการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของกรุงเทพฯเป็นปัจจัยสนับสนุนธุรกิจอสังหาฯอย่างมาก และการเข้ามาของลูกค้าต่างชาติในกรุงเทพฯ ก็มีส่วนในการผลักดันอสังหาฯเช่นกัน

เชียงใหม่ไม่ได้มีอะไรแตกต่างจากกรุงเทพฯ การทำให้อสังหาฯของเชียงใหม่ให้เติบโต ต้องช่วยกันพัฒนาความน่าอยู่ของเมือง พัฒนาระบบสาธารณูปโภคและโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ อาทิ สนามบินแห่งที่ 2 รถไฟรางคู่ รถไฟฟ้าในเมือง เป็นต้น เพื่อรองรับการเติบโตของเมือง และสนับสนุนการเติบโตของอสังหาฯเชียงใหม่ ในฐานะนายกสมาคมอสังหาฯจะผลักดันอย่างเต็มที่

ใช้ AI ช่วย SMEs อสังหาฯ

อรรคเดชบอกต่อว่า โปรเจ็กต์สำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาฯเชียงใหม่ ผู้ประกอบการต้องปรับตัว พัฒนาตัวเอง ทั้งคุณภาพงานก่อสร้าง มาตรฐานการควบคุมงานต่าง ๆ พัฒนาสินค้า พัฒนาแบรนด์ โดยนำ AI มาช่วยใช้ตั้งแต่งานออกแบบ งานการตลาด จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพธุรกิจ สร้างความแตกต่างและความได้เปรียบ ลดต้นทุนค่าใช้จ่าย สร้างรายได้เพิ่ม โดยเราจะไปช่วยพัฒนาและยกระดับธุรกิจอสังหาฯรายเล็ก ทั้งการลดต้นทุนค่าใช้จ่าย สร้างรายได้เพิ่ม รวมถึงการนำเทคโนโลยีมาใช้เพื่อรองรับภัยพิบัติต่าง ๆ ด้วยในอนาคต

ดันปลดล็อกผังเมือง

การผลักดันเชิงนโยบาย โดยเฉพาะเรื่องผังเมือง เป็นอีกเรื่องที่เราให้ความสำคัญ อสังหาฯเป็นหนึ่งในกลไกขับเคลื่อนเศรษฐกิจเชียงใหม่ ทุกวันนี้เศรษฐกิจโตไม่ทันค่าครองชีพ โตไม่ทันความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย ค่าที่อยู่อาศัยพัฒนาไปเร็วกว่าเงินในกระเป๋าผู้บริโภค เพราะที่ดินมีจำกัด การใช้ประโยชน์ของที่ดินมีจำกัด ผังเมืองมีข้อห้ามต่าง ๆ ต้องแก้ไขอุปสรรคเหล่านี้ การเปลี่ยนแปลงกฎหมายต่าง ๆ ที่อาจล้าสมัย มีส่วนช่วยลดต้นทุนให้ผู้ประกอบการได้

คาดว่าผังเมืองจะปรับใหม่กลางปี 2568 ผังเมืองเป็นปัจจัยหลักในการพัฒนาเมืองและธุรกิจอสังหาฯ การปลดล็อกผังเมือง การขยายสาธารณูปโภค เช่น การตัดถนนใหม่ ๆ ทำให้การเดินทางสะดวก ลูกค้าอาจไม่จำเป็นต้องซื้อคอนโดฯในเมืองราคาสูง อาจจะซื้อบ้านราคา 3-4 ล้านบาทนอกเมืองได้

“ผมเชื่อว่าการเติมเงินในกระเป๋า การทำให้ GDP เติบโตขึ้น แม้ ณ วินาทีนี้ทำได้ยาก เรากำลังโดนเรื่องภาษีจากสหรัฐอเมริกาเพิ่มขึ้นมาอีก เศรษฐกิจแย่แน่ และถ้าเศรษฐกิจแย่ ไม่มีทางที่จะทำให้เงินในกระเป๋าผู้บริโภคโตทัน และย่อมส่งผลต่ออสังหาฯ ถ้าตราบใดที่ GDP ไม่โต อสังหาฯก็ไม่โต คนไทยเกิดน้อย แก่เร็ว อีก 20 ปีข้างหน้า คนไทยจะเหลือแค่ 35 ล้านคน ความต้องการซื้ออสังหาฯจะหายไปแน่นอน เราจะเติมความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างไร

ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติยังมีสูง อาจให้เช่าระยะยาวจาก 30 ปี เป็น 90 ปี โดยเก็บภาษีต่างชาติ เอามาพัฒนาบ้านเพื่อคนไทย บ้านผู้มีรายได้น้อย จะเป็นการกระตุ้นอสังหาฯของเอกชน เอารายได้จากการเช่าระยะยาว มาพัฒนาโครงการบ้านเหล่านี้จะดีกว่า

ปรับตัวรับมือภัยพิบัติ

อรรคเดชกล่าวต่อว่า ภายใต้ปัจจัยภัยพิบัติ ทั้งน้ำท่วมและแผ่นดินไหว ยังมีคนต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพราะบ้านเป็นปัจจัย 4 แต่การเปลี่ยนรูปแบบจะเป็นสิ่งที่ผู้บริโภคต้องพิจารณาละเอียดขึ้นและรอบคอบมากขึ้น

เมื่อก่อนสร้างบ้านหรือคอนโดฯ แค่ถูก เร็ว ดี และส่งมอบให้ลูกค้า แต่วันนี้ความเสี่ยงมีมากขึ้น โดยเฉพาะเรื่องภัยธรรมชาติ ลม ฝน น้ำท่วม แผ่นดินไหว เราจะจัดการความเสี่ยงอย่างไร มีประกัน ออกแบบรองรับให้เท่าทันสถานการณ์ มองปัญหาให้ลึกและมองให้กว้าง เพื่อพัฒนาโครงการให้รองรับกับสถานการณ์ที่อาจจะรุนแรงมากขึ้นในอนาคต แน่นอนทุกอย่างมาพร้อมกับต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ซึ่งจะบริหารจัดการอย่างไร แต่ต้องเตรียมข้อมูลเหล่านี้เพื่อรองรับความต้องการผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป

เชียงใหม่อยู่ใกล้พื้นที่รอยเลื่อน อาคารที่ก่อสร้างตั้งแต่ปี 2550 มีกฎหมายบังคับต้องสร้างรองรับแผ่นดินไหว แผ่นดินไหวล่าสุดเสียหายเพียงอาคารเดียว เป็นอาคารเก่าสร้างก่อนปี 2550 ไม่ได้ออกแบบรองรับแผ่นดินไหว

นอกจากเรื่องภัยพิบัติ มีเรื่องอาคารสีเขียว เรื่อง Carbon Tax และ ESG ซึ่งประเด็นใหม่ ๆ เหล่านี้สำคัญมากที่เกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องมีการปรับตัว

ดังนั้น การสื่อสารในภาวะวิกฤตสำคัญมาก ต้องสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภค ต้องมีหน่วยงานมาตรวจสอบ เอาแบบโครงสร้างมาจำลองดู ต้องพิสูจน์ด้วยหลักฐานเพื่อให้ธุรกิจดำเนินต่อไปได้ ทุกแบรนด์ต้องให้ข้อมูลที่ถูกต้อง ครบถ้วน รวดเร็ว คอนโดฯนี้อยู่ได้ไหม ปลอดภัยไหม ปลอดภัยเพราะอะไร ใครมารองรับ ต้องให้ Third Party มาวิเคราะห์เพื่อให้มั่นใจ

การลงทุน-กำลังซื้อ Wait & See

อรรคเดชบอกว่า ทิศทางอสังหาฯเชียงใหม่ในระยะต่อไปไตรมาส 2 คาดว่าจะชะลอตัวในระยะสั้น ทั้งผู้ประกอบการที่จะลงทุน และผู้บริโภคที่ชะลอการซื้อ กล่าวคือ “Wait & See ทั้ง 2 ส่วน เศรษฐกิจเป็นปัจจัยหลัก แผ่นดินไหวเป็นปัญหาที่ไม่มีใครคาดคิด โครงการแนวราบไม่กระทบ คอนโดฯที่สูงมากเกิน 7-8 ชั้น น่าจะได้รับผลกระทบมาก คอนโดฯโลว์ไรส์ยังมีกำลังซื้อ และบ้านน่าจะตอบโจทย์ได้มากขึ้น ระยะสั้นกำลังซื้อคอนโดฯสูงมาก ๆ อาจจะชะลอตัว แต่ระยะกลาง-ยาว น่าจะกลับมา

วันนี้คนรอมาตรการรัฐ ผมจะซื้อบ้านหลังที่สองก็รอปลดล็อก LTV เดือนพฤษภาคม 2568 ผมเชื่อว่าครึ่งปีแรก 2568 ผู้ประกอบการน่าจะเหนื่อยทุกราย ดีมานด์หายเพราะคนชะลอการตัดสินใจ ยิ่งปลายเดือนมีนาคมเจอแผ่นดินไหวอีก ยิ่งเหนื่อย จึงต้องไปโฟกัสครึ่งปีหลังคาดว่าน่าจะดีขึ้น

LTV น่าจะกระตุ้นยอดขายได้เฉพาะบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนบ้านระดับราคา 5 ล้านบาทลงมา เป็นกลุ่มลูกค้าระดับกลางยังกระตุ้นได้ไม่มาก เพราะปัจจัยหลักคือ ธนาคารพาณิชย์ยังไม่ปล่อยสินเชื่อ เพราะหนี้ครัวเรือนยังสูง

บ้าน-คอนโดฯลุ้นฟื้น Q4

อรรคเดชบอกว่า ปัจจุบันเชียงใหม่มีคอนโดมิเนียมคิดเป็นสัดส่วน 30% จำนวนราว 14,000 ยูนิต มูลค่ามากกว่า 50,000 ล้านบาท โดยเป็นคอนโดฯความสูงเกิน 8 ชั้น (High Rise) จำนวนราว 3,000-4,000 ยูนิต มูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท บ้านแนวราบสัดส่วน 70% มีจำนวนราว 30,000 ยูนิต มูลค่าราว 100,000 ล้านบาท รวมมูลค่าทั้งบ้านและคอนโดฯ 150,000 ล้านบาท

ทั้งนี้ ตลาดอสังหาฯเชียงใหม่ ณ ปัจจุบัน Drop ลงมาต่ำกว่าช่วงโควิด และยังไม่ฟื้นคืนเท่ากับก่อนช่วงเกิดโควิด โดยช่วงก่อนโควิดมีการซื้อขายบ้านจัดสรรกับคอนโดฯเฉลี่ยต่อปีมีมูลค่าซื้อขายกว่า 15,000 ล้านบาท

แต่ปัจจุบันมูลค่าการซื้อขายต่อปีอยู่ที่ 10,000 ล้านบาท Drop ลงมาราว 30% และยังไม่กลับคืนมาเหมือนเดิม ซึ่งระยะของการซื้อขายบ้านแนวราบจะอยู่ในช่วงหน้าไฮซีซั่นกับโลว์ซีซั่น ช่วง Peak ของการซื้อบ้านจะเป็นไตรมาส 1 กับไตรมาส 4 ซึ่งต้องรอดูไตรมาส 4 ว่าความเชื่อมั่นและกำลังซื้อจะกลับมาหรือไม่

เชียงใหม่ยังเป็นบ้านหลังที่สอง แม้จะเกิดอะไรขึ้น แต่เชียงใหม่ยังมีจุดขายคือ การเป็นเมืองการศึกษา มีมหาวิทยาลัย มีโรงเรียนนานาชาติจำนวนมากอันดับสองรองจากกรุงเทพฯ เป็นเมืองท่องเที่ยว แม้นักท่องเที่ยวอาจชะลอไปบ้าง

แต่ระยะกลาง-ยาว นักท่องเที่ยวจะกลับมา เชียงใหม่เป็นศูนย์กลางของหน่วยงานราชการ มีการเคลื่อนย้ายเข้าออกอย่างต่อเนื่อง ทำให้มีดีมานด์ตลอด และเชื่อว่าระยะกลางและระยะยาว ถ้าสร้างความเชื่อมั่นกลับมาได้ ทุกอย่างก็จะกลับมาเอง

อรรคเดชย้ำชัดว่า จะนำความรู้และประสบการณ์ทั้งหมดที่มี พลิกโฉมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ให้เติบโต แข็งแกร่งและยั่งยืน