ส่องทำเลแสนล้าน ‘กรุงเทพกรีฑา’ บ้านหรู 45-100 ล้าน ซื้อลงทุนปล่อยเช่ารับยีลด์ 9%

โครงการอสังหาริมทรัพย์ ฟังดูเหมือนเป็นเรื่องใกล้ตัว แต่คนรู้จริงรู้จังถือว่ามีน้อยมาก

หนึ่งในชุดข้อมูลความรู้เกี่ยวกับอสังหาฯ มาจาก “สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ที่จัดทำรายงานอัพเดตทำเลบ้านหรูของมหานครกรุงเทพ ในช่วงเวลาใกล้จะหมดไตรมาส 2/68

เทรนด์ซื้อบ้านหรูเพื่อลงทุน

ก่อนหน้านี้ แม้กระทั่งในตอนนี้ ในยุคที่การลงทุนมีทางเลือกหลากหลาย นอกจากการซื้อโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ที่เป็นโมเดลซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า ได้รับความนิยมมาตั้งแต่ก่อนปี 2560 จนกระทั่งมาพีกในช่วงปี 2561 จนถึงปัจจุบัน เพราะสร้างผลตอบแทนการลงทุนหรือยีลด์ได้ในระดับน่าพอใจ

ตัวชี้วัดผลตอบแทนลงทุนดูกันที่อย่างน้อยก็มากกว่าอัตราเงินเฟ้อ และ/หรือมากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก หรือดอกเบี้ยทุกประเภทที่สถาบันการเงินจ่ายให้กับเจ้าของบัญชี

อย่างไรก็ตาม ในช่วง 4-5 ปีหลังสถานการณ์โควิด เทรนด์การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เริ่มหันเหมาสู่การซื้อบ้านหรูเป็นอีกหนึ่งช่องทางที่นักลงทุนระดับบนหันมาให้ความสนใจมากขึ้น เพราะสามารถดึงดูดผู้เช่าระดับผู้บริหาร ผู้เช่าชาวต่างชาติ หรือกลุ่มครอบครัวที่ต้องการความสะดวกสบายและความเป็นส่วนตัว

โดยเฉพาะกลุ่มครอบครัวที่มีลูกหลานเรียนอยู่ในโรงเรียนนานาชาติ จุดเน้นผู้เช่ากลุ่มนี้พร้อมจะจ่ายค่าเช่าสูงเพื่อคุณภาพชีวิต ทำให้บ้านหรูมีอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าตลาดทั่วไป

“เทรนด์การปล่อยเช่าบ้านหรูกำลังได้รับความนิยมมากขึ้น โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวในทำเลใกล้เมืองที่สามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของการอยู่อาศัย มีกลุ่มคนรุ่นใหม่และผู้บริโภคที่มองหาการเช่าบ้านหรู”

ข้อดีคือ กลุ่มผู้เช่าบ้านหรูมักจะดูแลบ้านเป็นอย่างดี ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาของเจ้าของบ้านในระยะยาว และเพิ่มทางเลือกปล่อยเช่าระยะยาวให้กับบริษัทหรือชาวต่างชาติได้ โดยเฉพาะความต้องการจากชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน หรือใช้ชีวิตในประเทศไทย

ล่าสุด ในปี 2568 ตลาดบ้านหรูกลายเป็นหนึ่งในกลไกสำคัญที่ทำให้เกิดการลงทุนในหมู่บ้านจัดสรร โดยเฉพาะโครงการบ้านหรูที่มีราคาขายเริ่มต้น 30-40 ล้านบาทต่อยูนิต ที่มีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) อยู่ในระดับสูง 4-6% ต่อปี เมื่อเทียบกับความมั่นคงและศักยภาพในการปรับราคาค่าเช่าในอนาคต ถือเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า

รถไฟฟ้า-สนามบิน หนุนส่งทำเล

สำหรับทำเลบ้านหรูอาจกล่าวได้ว่า กระจายครอบคลุม 4 มุมเมืองของกรุงเทพฯ แต่ถ้าหากถามถึงทำเลร้อนแรงต้องยกให้โซนกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก ไม่ว่าจะเป็น “กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่-ศรีนครินทร์-พัฒนาการ-บางนาตราด” จากเหตุผลหลักที่มีเมกะโปรเจ็กต์ภาครัฐลงทุนต่อเนื่อง และทยอยเปิดให้บริการครบทุกโหมดการเดินทาง ทั้งรถไฟฟ้า ทางด่วน และศูนย์กลางธุรกิจ

ทั้งนี้ โครงสร้างพื้นฐานภาครัฐนับเป็นปัจจัยหลักในการเปิดหน้าดินให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อพัฒนาโครงการแล้วมูลค่าทรัพย์สินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลให้บิ๊กแบรนด์อสังหาฯ เข้ามาปักหมุดเปิดตัวบ้านหรูและบ้านซูเปอร์หรูเป็นจำนวนมาก

“สุรเชษฐ” ระบุว่า จุดโฟกัสอยู่ที่โซนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ที่ศักยภาพทำเลกำลังเติบโตอย่างรวดเร็วจากการมีถนนตัดใหม่ รถไฟฟ้าสายสีเหลือง (เปิดบริการแล้ว) และสายสีส้ม (กำลังก่อสร้าง กำหนดเปิดบริการอีก 2-3 ปีหน้า) อีกทั้งอยู่ประชิดกับสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ

เป็นปัจจัยส่งผลให้ที่ดินในย่านกรุงเทพกรีฑามีแนวโน้มปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง และหาซื้อได้ยากขึ้น เพราะที่ดินเปล่าติดถนนใหญ่เหลือไม่มาก ราคาซื้อขายที่ดินในปัจจุบันสูงเกิน 150,000 บาท/ตารางวา

บิ๊กดาต้าในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา พบว่า กลุ่มบ้านราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีการแข่งขันเปิดขายในพื้นที่กรุงเทพฯ มีการกระจุกตัวอยู่ในโซนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ 50-60% ส่งผลให้มูลค่าการลงทุน

ในทำเลนี้มากกว่า 100,000 ล้านบาท และยังมีแนวโน้มจะเพิ่มมากขึ้นไปอีกในอนาคต

ในด้านดีเวลอปเปอร์ที่ลงทุนบ้านหรู ไม่ได้ทำแค่โครงการเดียว แต่มีเฟสต่อขยายหรือโครงการที่ 2-3 ตามมา เพื่อยังมี Waiting List รอช็อปซื้ออีกพอสมควร

ไฮไลต์อยู่ที่ “ค่าเช่า” ที่เป็นราคาตลาด พบว่า มี 2 ระดับค่าเช่า เริ่มจาก 100,000-400,000 บาท/เดือน และค่าเช่า 600,000-800,000 บาท/เดือน คำนวณเป็นผลตอบแทน (ยีลด์) 7-10%

“หนึ่งในผู้ประกอบการมหาชนที่เข้ามาเปิดตัวบ้านหรูในย่านกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่มากกว่า 1 โครงการ คือ ค่ายแสนสิริ ล่าสุดเปิดตัวแบรนด์ ณริณสิริ กรุงเทพกรีฑา บ้านจัดสรรในกลุ่มลักเซอรี่ที่ตั้งอยู่ในกรุงเทพกรีฑา คอมมิวนิตี้ ที่มีที่ดินผืนใหญ่รวมกันกว่า 500 ไร่”

โดย ณรินสิริ กรุงเทพกรีฑา เป็นบ้านเดี่ยวสังคมส่วนตัวแค่ 36 ยูนิต บนที่ดินรวม 22 ไร่ ราคา 45-100 ล้านบาท มีลูกค้าซื้อบ้านแล้วนำไปลงทุนปล่อยเช่า 400,000-500,000 บาท/เดือน หรือยีลด์ 9% ต่อปี

นำมาสู่บทสรุป นอกจากจะได้รับยีลด์ในอัตราที่สูงแล้ว ยังมีโอกาสทำกำไรจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าบ้านและโครงการ (Capital Gain) ในอนาคตอีกด้วย