สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรเผยอัตราปฏิเสธสินเชื่อแตะ 40% จากปัญหาภาระหนี้สูง-ฟรีแลนซ์กระทบหนักแม้จ่ายไหว จี้รัฐบาลเร่งออกมาตรการกระตุ้นสินเชื่อ ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ปลุกตลาดฟื้นตัวในปี 2569
สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) เผยผลสำรวจภาวะการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3/68 พบว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ยังคงทรงตัวในระดับสูงกว่า 39-40% สะท้อนปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชน โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งได้รับผลกระทบโดยตรงจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและหลักเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น
ฟรีแลนซ์ระส่ำ ยื่นกู้ไม่ผ่านเกณฑ์
ผลการสำรวจจากผู้ประกอบการสมาชิก HBA จำนวน 17 ราย กว่า 200 โครงการทั่วประเทศ ระหว่างเดือนกันยายน-ตุลาคม 2568 พบว่า ปัญหาหลักของผู้กู้ มี 3 เรื่องหลัก คือ 1.ภาระหนี้สูงเกินไป (37.3%), 2.รายได้ไม่มั่นคง (33.3%) และ 3.ประวัติทางการเงินไม่ดี (21.6%)
ขณะที่ฝั่งธนาคาร ผลสำรวจระบุว่า มีอุปสรรค 3 เรื่องที่ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ คือ 1.เกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด (25.5%) 2.ระบบเอกสารซับซ้อน (12.8%) และ 3.ธนาคารใช้เวลาพิจารณานาน (17%)
โดยกลุ่มลูกค้าที่ได้รับผลกระทบสูงสุดคือผู้มีรายได้ไม่ประจำ เช่น ฟรีแลนซ์ พ่อค้าแม่ค้า และแรงงานอิสระ ซึ่งแม้จะมีความสามารถในการชำระหนี้ แต่ไม่สามารถแสดงหลักฐานรายได้ตามรูปแบบที่ธนาคารยอมรับได้ ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้
- กลุ่มบ้านน้อยกว่าหรือเท่ากับ 3 ล้านบาท : มีอัตราปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) สูงสุดและยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัว
- กลุ่มบ้านราคา 3-7 ล้านบาท : อัตราการปฏิเสธสินเชื่อทรงตัวจากไตรมาสก่อน
- กลุ่มบ้านราคามากกว่า 7 ล้านบาทขึ้นไป แม้ว่าจะมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อต่ำสุด แต่เริ่มมีสัญญาณชะลอในกลุ่มลูกค้าธุรกิจ
เสนอลดค่าโอนที่อยู่อาศัยทุกราคา
เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/2568 พบว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2-3% ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบชะลอตัวตามกำลังซื้อที่ลดลง เป็นเหตุให้ผู้ประกอบการเสนอแนวทางการปรับปรุงและข้อเสนอเชิงนโยบายหลายประการ ได้แก่ 1.ปรับเกณฑ์สินเชื่อให้ยืดหยุ่นมากขึ้น (31.4%) 2.ลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านและขั้นตอนเอกสาร (รวม 25.5%) และ 3.พิจารณากลุ่มอาชีพอิสระและผู้มีรายได้ออนไลน์โดยเฉพาะ (19.6%)
ในเชิงนโยบายระยะสั้น ผู้ประกอบการเสนอให้ภาครัฐและธนาคารพาณิชย์ดำเนินมาตรการเฉพาะกลุ่ม เช่น 1.สินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษสำหรับบ้านหลังแรก/บ้านราคาต่ำกว่าหรือเท่ากับ 3 ล้านบาท (30.4%) 2.ลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยเงินกู้และเงินดาวน์ (17.4%) และ 3.ลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองที่อยู่อาศัยทุกราคา เพื่อกระตุ้นตลาดช่วงปลายปี 2568 สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2568
นอกจากนี้ รายงานยังระบุแนวโน้มตลาดสินเชื่อว่าจะยังไม่ฟื้นตัวจากไตรมาส 2/68 เนื่องจากกำลังซื้อภาคครัวเรือนยังเปราะบาง และมาตรการสินเชื่อบ้านของธนาคารยังเน้นความระมัดระวังสูง โดยเฉพาะหลังจากเศรษฐกิจไทยเติบโตต่ำกว่าเป้าในครึ่งปีแรก ขณะที่อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูง
ทั้งนี้ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้เรียกร้องให้ภาครัฐ “ฟื้นมาตรการสินเชื่อบ้านหลังแรก” และเร่งดำเนินการ “เกณฑ์สินเชื่อแบบมาตรฐานเดียวกัน (Unified Lending Criteria)” เพื่อให้ประชาชนทุกกลุ่มสามารถเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้อย่างเท่าเทียม
อย่างไรก็ตาม แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีแรงหนุนจากความต้องการที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) แต่อุปสรรคด้านสินเชื่อยังเป็นปัจจัยหลักที่ฉุดการฟื้นตัวของตลาดในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรจึงคาดว่า การฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีมาตรการกระตุ้นด้านสินเชื่อและการคลายเกณฑ์ LTV จากภาครัฐและธนาคารกลางในช่วงต้นปี 2569