เปิดศักยภาพที่ดิน“โรงเรียนไผทอุดมศึกษา” AREA คำนวณให้ เนื้อที่ 18 ไร่ ราคาพุ่ง 1,584 ล้าน

น่าใจหายไม่น้อย จากการที่โรงเรียนเอกชนชื่อดัง “โรงเรียนไผทอุดมศึกษา” ประกาศจะปิดกิจการตั้งแต่ปีการศึกษา 2569 (เดือนพฤษภาคม 2569)

โดยนักเรียนส่วนที่เหลือก็จะได้โอนไปเรียนในโรงเรียนอื่นต่อไป แต่สิ่งที่น่าสนใจก็คือ ราคาที่ดินแปลงนี้เป็นอย่างไร

“โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) กล่าวว่า โรงเรียนไผทอุดมศึกษา ก่อตั้งเมื่อวันที่ 2 พฤษภาคม พ.ศ. 2514 โดยคุณหญิงอุดมลักษณ์ ศรียานนท์ ซึ่งเป็นพี่สาวของพลเอก ชาติชาย ชุณหะวัณ และเป็นบุตรสาวของจอมพล ผิน ชุณหะวัณ) เพื่อเป็นอนุสรณ์แด่ พล.ต.อ.เผ่า ศรียานนท์ (ซึ่งถึงแก่อนิจกรรมเมื่อปี 2503)

โรงเรียนแห่งนี้ตั้งอยู่บนถนนวิภาวดีรังสิต เขตหลักสี่ เป็นโรงเรียนเอกชนที่มีชื่อเสียง เปิดสอนระดับอนุบาล-มัธยมศึกษาตอนต้น ปรัชญาคือ “เรียนดี กีฬาเก่ง เคร่งวินัย ใฝ่คุณธรรม” และเคยได้รับรางวัลพระราชทานของมูลนิธิธารน้ำใจ โดยเริ่มก่อสร้างตั้งแต่ปี 2513 บนเนื้อที่กว่า 18-19 ไร่ และเปิดดำเนินการเมื่อ 2 พฤษภาคม 2514 (เปิดภาคแรกของปีการศึกษา 2514) เพื่อมุ่งสร้างสถานศึกษาที่มีคุณภาพและคุณธรรม

จุดเด่นของโรงเรียนนี้ก็คือเป็นโรงเรียนขนาดใหญ่ที่มีนักเรียนจำนวนมาก โดยมีการเรียนการสอนทั้งภาคปกติและภาคภาษาอังกฤษ ได้รับรางวัลพระราชทานระดับก่อนประถมศึกษา-มัธยมศึกษา ในช่วงปี 2535-2552 อย่างไรก็ตามเมื่อช่วงปลายปี พ.ศ. 2568 และประกาศเพิ่มเติมในปี 2569 โรงเรียนได้ประกาศยุติการจัดการเรียนการสอนและเลิกกิจการ หลังจากเปิดดำเนินการมานานกว่า 55 ปี เนื่องจากประสบปัญหาจำนวนเด็กเกิดลดน้อยลงและภาวะเศรษฐกิจ ทั้งนี้นักเรียนที่ยังไม่จบการศึกษาจะได้โอนย้ายไปโรงเรียนอื่นต่อไป

ที่ดินแปลงนี้คาดว่ามีขนาดประมาณ 18-20 ไร่ (ไม่ได้วัดขนาดที่แน่ชัด) ตามบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ราคาประเมินราชการ) มีราคาอยู่ที่ประมาณ 80,500 บาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 32.2 ล้านบาท (ไม่รวมอาคาร) หากสมมติมีขนาดที่ดินราว 18 ไร่ ก็จะเป็นเงินประมาณ 579.6 ล้านบาท ทั้งนี้ในปี 2570-2573 (ทุกรอบ 4 ปี) ราคาประเมินราชการน่าจะเพิ่มขึ้นสูงกว่านี้เพราะบริเวณนี้มีศักยภาพดี โดยอาจสูงขึ้นอีก 20%

สำหรับราคาประเมินตามราคาตลาดสำหรับที่ดินแปลงใหญ่ 18 ไร่ คงเป็นเงินประมาณ 50,000 บาทในปี 2537 แต่เมื่อเวลาผ่านมาจนถึงปัจจุบัน ราคาที่ดินน่าจะสูงขึ้นเป็นเงินประมาณ 220,000 บาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 88 ล้านบาท (ไม่รวมอาคาร) หรือราวทั้งหมดสำหรับที่ดินประมาณ 18 ไร่ ก็จะเป็นเงินรวมราว 1,584 ล้านบาทหรืออาจจะมากกว่านี้ก็เป็นไปได้

ในห้วงเวลาปี 31 ปี ตั้งแต่พ.ศ.2537-2568 ราคาที่ดินต่อตารางวา ตามราคาตลาดได้ขึ้นจาก 50,000 บาท เป็น 220,000 บาท หรือเพิ่มขึ้น 4 เท่าเศษ หรือเพิ่มขึ้นถึง 5.7% ต่อปี  อย่างไรก็ตามในปี 2512 ที่เริ่มก่อสร้างโรงเรียนแห่งนี้ ราคาที่ดินน่าจะยังถูกอยู่มาก เนื่องจากเป็นช่วงแรกที่ก่อสร้างถนนวิภาวดี-รังสิต (ซูเปอร์ไฮเวย์) แล้วเสร็จ โดยคาดว่าในเบื้องต้นราคาที่ดินในเวลานั้นไม่น่าจะเกินตารางวาละ 3,000 บาทเท่านั้น

อย่างไรก็ตามสภาพของโรงเรียนในปัจจุบัน มีอาคารขนาดใหญ่หลายแห่ง หากมีการพัฒนาอาจต้องรื้ออาคารเหล่านี้ออกไป หรืออาจรักษาไว้บางส่วนก็เป็นไปได้ เพราะมีข้อจำกัดด้านความสูงในการบิน ที่ดินตามผังเมืองปัจจุบัน พ.ศ.2556 อยู่ในเขตที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.4-9) ไม่สามารถทำโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม

เว้นแต่โรงแรมที่มจํานวนห้องพักไม่เกิน 80 ห้อง การอยู่อาศัยประเภทอาคารอยู่อาศัยรวมที่มีพื้นที่อาคารรวมเกิน 10,000 ตารางเมตร การประกอบพาณิชยกรรมที่มีพื้นที่ประกอบการเกิน 2,000 ตารางเมตร  ตลาดที่มีพื้นที่ประกอบการเกิน 2,500 ตารางเมตร และการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินไม่เกิน 3:1 และมีอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมไม่น้อยกว่า 10% และให้มีพื้นที่น้ำซึมผ่านได้เพื่อปลูกต้นไม้ไม่น้อยกว่า 50% ของพื้นที่ว่าง

ดังน้นสินค้าที่สามารถพัฒนาได้ในบริเวณนี้อาจเป็นอาคารชุดไม่เกิน 8 ชั้นหรือพื้นที่สำนักงานหรืออาคารเชิงพาณิชย์ ซึ่งคงต้องศึกษาตลาดในรายละเอียดต่อไป