ครึ่งปีแรกอสังหาฯหยุดขาย 6 โครงการ เหตุ “ไม่ผ่าน EIA-ขายไม่ออก-แบงก์ไม่ปล่อยสินเชื่อ” สต๊อกค้างกว่า 2 แสนยูนิต

AREA มองตลาดอสังหาฯครึ่งปีแรกยังไม่วิกฤติหนัก แม้ผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการใหม่ เผยหยุดขายไปแล้ว 6 โครงการ ปัจจัยหลัก“ไม่ผ่าน EIA-ขายไม่ออก-แบงก์ไม่ปล่อยสินเชื่อ” ชี้กำลังซื้อหด ผู้ประกอบการเบนเข็มพัฒนาโครงการระดับบน ดันมูลค่าโครงการเพิ่ม คาดครึ่งปีหลังสต๊อกคงค้างกว่า 2.1 แสนหน่วยใช้เวลาดูดซับ 49.5 เดือน

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยว่า กลางปี 2569 ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลมีโครงการเปิดขายทั้งหมด 3,098 โครงการ และมี 2,670 โครงการที่ยังมีหน่วยขายเกินกว่า 20 ยูนิต ซึ่งอนุมานได้ว่า โครงการเหล่านี้ยังคงมีกิจกรรมการขายและการตลาดตามปกติอยู่ในขณะนี้

เปิด 4 ปัจจัย โครงการไม่ไปต่อ

ส่วนโครงการที่หยุดการขายเพิ่มขึ้นมาอีก 6 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยทั้งหมด 4,136 ยูนิต มูลค่ารวม 23,939 ล้านบาท ดร.โสภณ ระบุว่า กรณีนี้สะท้อนว่า ตลาดอสังหาฯในกรุงเทพและปริมณฑลยังไม่ได้รับความเสียหายจากปัญหาเศรษฐกิจที่เติบโตช้า เมื่อเทียบกับครึ่งหลังของปี 2569 ที่มีโครงการปิดการขาย 8 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วย 3,964 หน่วย มูลค่ารวม 17,880 ล้านบาท แสดงว่า สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยยังไม่ถึงขั้นวิกฤติ

เหตุผลโครงการที่หยุดการขาย ดังนี้

1.สัดส่วน 1 ใน 3 ราว 31% เนื่องมาจาก โครงการไม่ผ่านการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA)

2.สัดส่วน 22% ขายไม่ออก เนื่องจากโปรดักต์ไม่เหมาะกับตลาดและทำเลนั้น ๆ

3.สัดส่วน 19% เนื่องจากสถาบันการเงินไม่อำนวยเรื่องสินเชื่อ

และ 7% ทำเลไม่เหมาะสมกับการพัฒนาโครงการ

ดร.โสภณ พรโชคชัย กล่าวว่า 6 เดือนแรกของปีในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล แบ่งเป็นโครงการเชิงพาณิชย์ และอุตสาหกรรม เพียง 5% ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่อยู่อาศัย ทั้งหมด 97 โครงการ ลดลง -15.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า มูลค่าโครงการรวม 152,742  เพิ่มขึ้น 37.3% และมีจำนวนหน่วยขายรวม 17,045 ยูนิต เพิ่มขึ้น  10.1%

กรณีนี้สะท้อนว่า 1.ขนาดโครงการที่เปิดตัวใหม่ใหญ่ขึ้น และมีการเปิดตัวคอนโดมากเป็นพิเศษ ทำให้มีหน่วยการขายต่อโครงการเพิ่มมากขึ้น โดยในปีนี้เฉลี่ยจำนวนหน่วยแต่ละโครงการอยู่ที่ 176 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากปี 2568 ที่เฉลี่ยจำนวนหน่วยอยู่ที่ 135 หน่วย 2. ราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเป็น 8.906 ล้านบาทต่อยูนิต จาก 7.172 ล้านบาทต่อยูนิตในปี 2568 แสดงว่า ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น สินค้าราคาถูกสามารถขายได้ลดลง กำลังซื้อของสินค้าราคาถูกลดลงนั่นเอง

ตลาดแมสระส่ำ เหตุกำลังซื้อหด

ดร.โสภณคาดว่า จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในปี 2569 จะมีจำนวน 35,795 หน่วย น้อยกว่าปี 2568 ที่เปิดตัว 41,490 หน่วยหรือเท่ากับลดลง 13.7%  ส่วนมูลค่าการพัฒนาในปี 2569 มากกว่าปี 2568 คือเพิ่มจาก 290,615 ล้านบาท เป็น 320,758 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 10.4% ตามเหตุที่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้น และในอนาคตการสร้างโปรดักต์ตลาดแมส-กลางจะเกิดขึ้นน้อยลง เนื่องจากกำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านหดหายไปมากตามภาวะเศรษฐกิจหดตัวลง

ทั้งนี้ ยกเว้นห้องชุดราคาถูก เช่น ไม่เกิน 1.5 ล้านบาทที่ได้รับการส่งเสริมจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน แต่ก็มีผู้ประกอบการจำนวนน้อยที่สามารถสร้างที่อยู่อาศัยในระดับราคาถูกเช่นนี้ได้ ในทางตรงกันข้าม สินค้าราคาแพง สำหรับตลาดระดับบนยังสามารถขายได้พอสมควร เพราะยังได้รับผลกระทบน้อยกว่า

 ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 มีจำนวนหน่วยที่ขายได้ 26,780 หน่วย เรียงลำดับตามประเภทที่อยู่อาศัย ได้แก่ 1.คอนโด 14,439 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 53.9% ของหน่วยที่ขายได้ทั้งหมด รวมมูลค่า 70,407 ล้านบาท 2.ทาวน์เฮาส์ 6,820 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 25.5% รวมมูลค่า 21,362 ล้านบาท 3.บ้านเดี่ยว 3,393 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12.7% รวมมูลค่า 46,313 ล้านบาท

“เมื่อปี 2568 ทั้งปีที่อยู่อาศัยในมือของผู้ประกอบการทั้งหมด ขายได้ 50,472 หน่วย แต่ครึ่งแรกของปีนี้ขายได้ถึง 26,780 หน่วย คาดการณ์ว่าปี 2569 ทั้งปี น่าจะขายได้รวมประมาณ 57,000 หน่วย มากกว่าของปีที่แล้ว แสดงว่า สินค้าที่อยู่อาศัยคงค้างถูกดูดซับไปตามลำดับ การที่มีการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงนั้น ในแง่หนึ่งแสดงว่าตลาดหดตัว แต่ในอีกแง่หนึ่งก็แสดงว่าไม่เกิดฟองสบู่ จึงไม่มีโอกาสที่ฟองสบู่จะแตกแต่อย่างใด”

ซัพพลายล้น 2 แสนยูนิต คาด 4 ปีหมด

ณ กลางปี 2569 ยังมีหน่วยขายที่อยู่อาศัยรอคนมาซื้ออยู่ 210,112 หน่วยซึ่งยังถือว่า มีจำนวนมหาศาล และต้องใช้เวลาอีก 49.5 เดือนจึงจะขายหมด (หากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย) สินค้าที่เหลือรอการขายมากที่สุดไม่ใช่คอนโดแต่กลับเป็นทาวน์เฮาส์ที่มีมากถึง 68,831 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 32.8% รองลงมาจึงเป็นคอนโด 61,543 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 29.3% และตามด้วยบ้านเดี่ยว 51,739 หน่วย หรือคิดเป็นสัดส่วน 24.6% จะเห็นได้ว่า คอนโดขายได้ดี เนื่องจากสามารถใช้อยู่อาศัยเองและปล่อยเช่าได้ง่ายด้วย

ส่วนครึ่งหลังของปี 2569 ดร.โสภณเชื่อว่ าสถานการณ์น่าจะดีกว่าช่วงแรกปี 2569 ปกติในช่วงครึ่งหลังจะมีการระดมเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ อีกมาก และขณะนี้ยังมีโครงการรอเปิดตัวใหม่อีก 399 โครงการ แต่อาจไม่ได้เปิดทั้งหมดเพราะภาวะตลาดยังไม่แจ่มใสเท่าที่ควร ทั้งนี้สินค้าที่รอเปิดมากที่สุดก็คือ 1.บ้านเดี่ยว 136 โครงการ 2.คอนโดจำนวน 130 โครงการ และ 3.ทาวน์เฮาส์ 115 โครงการ นอกนั้นเป็น 4.ที่อยู่อาศัยแบบอื่น ๆ

“ถ้าเศรษฐกิจของประเทศมีพัฒนาการที่ดีขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะฟื้นตัวได้ดี แต่คาดว่าเศรษฐกิจไทยก็ยังทรงตัวอยู่แบบนี้ การพัฒนาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์อื่นจึงไม่คึกคักเท่าที่ควร การที่ในอดีตเคยพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ๆ จำนวนถึงหนึ่งแสนหน่วยต่อปีในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จึงไม่น่าจะเกิดขึ้นได้ในอนาคต”