‘อุทัย อุทัยแสงสุข’ อ่านเกมอนาคต ‘อสังหาฯ ไทย’

เมื่อไหร่อสังหาฯไทยจะกลับมา ? คำถามจากผู้ประกอบการในวงการที่กำลังต่อสู้กับภาวะเศรษฐกิจ และการปรับตัวเพื่อสอดรับความต้องการของลูกค้าที่แปรเปลี่ยนอย่างรวดเร็ว

“อุทัย อุทัยแสงสุข” กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ซึ่งคร่ำหวอดในธุรกิจอสังหาฯ มากว่า 30 ปี ผ่านมาหลายวิกฤต สะท้อนมุมมองจากประสบการณ์ จากวิกฤตต้มยำกุ้งมาถึงวิกฤตสงครามตะวันออกกลาง ที่เขานิยามว่าเป็นยุค “กบต้ม”

เศรษฐกิจล่มสลาย-อสังหาฯ ล้มหาย

“อุทัย” เล่าย้อนวิกฤตอสังหาฯ ท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจ จาก “ต้มยำกุ้ง” ยุคที่เศรษฐกิจไทยล่มสลาย อสังหาฯ ไทยล้มหายตายจากเกินครึ่ง จากเคยมีเกือบ 5,000 บริษัท ก่อนฟื้นคืนใน 2 ปีต่อมา หลังมีรถไฟฟ้าสายแรก ทำให้คอนโดฯ จากเป็นบ้านหลังที่สอง กลายเป็นยุค “คอนโดฯ บูม” เห็นได้ชัดสุดปี 2547 หลังรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินบางซื่อ-หัวลำโพงเปิด ทำให้คอนโดฯ ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย แต่เป็นสินทรัพย์ที่น่าจับตาของนักลงทุน เกิดปรากฏการณ์เข้าคิวจองซื้อล่วงหน้า

ต่อมาปี 2551 ยุควิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ที่สหรัฐ ระบบการเงิน-อสังหาฯ สหรัฐล้ม กระทบอสังหาฯ ไทย ทำให้รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้น พอเศรษฐกิจเริ่มกลับมา ยอดโอนบ้าน-คอนโดฯ ค่อย ๆ สูงขึ้น จนกลับมารุ่งเรืองอย่างมากในปี 2552 ราคาอสังหาฯ เริ่มแพงขึ้น ด้วยอานิสงส์ตลาดต่างชาติ โดยเฉพาะตลาดจีน

ปี 2554 รัฐบาลสนับสนุนให้คนไทยมีบ้านเป็นของตัวเอง ด้วยนโยบาย “บ้านหลังแรก” เพราะอสังหาฯ มีส่วนช่วยจีดีพีประเทศอยู่ที่ประมาณ 10% จนกระทั่งปี 2556 เศรษฐกิจสะดุดจากความไม่สงบทางการเมือง จนตั้งรัฐบาลชุดใหม่ในปี 2558 จึงนำนโยบายนี้กลับมาอีกครั้ง

ปี 2562 อสังหาฯ ไทยเป็นยุคที่ “เฟื่องฟู-ร้อนแรง” จนธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ใช้มาตรการ LTV เป็นครั้งแรก หลังมองว่าเกิดการเก็งกำไร ของกลุ่มคนรวยที่ซื้ออสังหาฯ หลังที่ 2 และหลังที่ 3 เพื่อลงทุน เก็บไว้เป็นมรดก ทำให้เกิดภาวะช็อกจากการใช้ยาแรง ซึ่งแบงก์ชาติไม่อยากให้พอร์ตเกิดหนี้เสียมากเกินไป จึงใช้มาตรการ LTV ควบคุมสถานการณ์

ปี 2563 เกิดวิกฤตโรคระบาดโควิด-19 กระทบเศรษฐกิจเป็นวงกว้าง ผู้ประกอบการที่ไหวตัวทันเร่งระบายสต๊อกที่เหลืออยู่เพื่อนำเงินสดกลับมา จนถึงปี 2565 รัฐบาลตัดสินใจระงับมาตรการ LTV ชั่วคราว ช่วยแบ่งเบาลูกค้าและประชาชน ทำให้ยอดขายเพิ่มขึ้นช่วงหนึ่ง ก่อนจะลดลงจนถึงทุกวันนี้ยังไม่ฟื้นตัว ทั้งที่มีตัวช่วยเต็มไปหมด ทั้งลดค่าโอน-จดจำนอง ผ่อนปรน LTV

มาถึงปี 2568 เกิดแผ่นดินไหว อสังหาฯ ชะงัก ก่อนจะกลับมาได้ใน 1-2 เดือน หลังผู้ประกอบการเรียกความมั่นใจลูกค้า แก้ปัญหาและให้บริการความเสียหายจากแผ่นดินไหวได้อย่างรวดเร็ว แต่ในปีนั้นเองก็เป็นปีที่เปิดตัวคอนโดฯ น้อยลงมาก เกิดจากการขออนุญาตประเมินสิ่งแวดล้อม (EIA) ที่ใช้เวลานานปีครึ่ง ทำให้เพิ่มเวลาก่อสร้างมากขึ้น

ประกอบกับช่วงหลัง ๆ ตลาดคอนโดฯ ระดับกลางเริ่มเก็บเงินดาวน์ 10-12% ต้องยื่นขอสินเชื่อมาก่อสร้างจนเสร็จถึงจะเริ่มโอนได้ เป็นสาเหตุให้ผู้ประกอบการไม่เน้นเปิดตัวคอนโดฯ ไฮไรส์ ทำให้ซัพพลายคอนโดฯ ลดลงในบางโลเกชั่น ขณะที่บ้านเดี่ยวที่ได้รับความนิยมลากยาวมาตั้งแต่ช่วงโควิด มีสต๊อกค้างจำนวนมาก จึงจะเห็นว่าช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการต่างเร่งนำบ้านเดี่ยวมาระบายสต๊อก แข่งโหมโปรโมชั่น

ด้วยสถานการณ์กำลังซื้อปัจจุบัน “อุทัย” ยอมรับว่าดีมานด์ในตลาดลดลง ทำให้ยอดโอนลดลงอย่างเห็นได้ชัดอยู่ที่ 7-8 แสนล้านบาท จากเดิมเคยพีกแตะ 1 ล้านล้านบาทในปี 2565 หมายความว่ายอดโอนลดลง 30-40% ทำให้ผู้ประกอบการที่ไม่ใช่มืออาชีพเริ่มหลุดจากวงโคจร ธนาคารเริ่มไม่ปล่อยสินเชื่อ ทำให้บางโครงการต้องขายกระดาษ หรือทำห้องตัวอย่างขาย แต่เมื่อไม่ได้รับการสนับสนุนจากธนาคารโครงการเลยชะงัก ทำให้ซัพพลายลดลงเช่นเดียวกัน

ลุ้นดีมานด์ใหม่ในวิกฤตสงคราม

มาถึงวิกฤต “สงครามตะวันออกกลาง” ที่เขย่าเศรษฐกิจทั่วโลก “อุทัย” เล่าว่า แสนสิริเตรียมตัวรับมืออย่างดีสำหรับผลกระทบที่จะตามมา ทั้งราคาน้ำมันและเงินเฟ้อ พยายามบริหารสต๊อกการก่อสร้าง ปรับลดลงมาเหลือ 2 เดือน จากเดิมต้องสต๊อก 4 เดือน เพื่อทำให้สต๊อกคงค้างเหลือน้อยที่สุด เพิ่มสภาพคล่อง สร้างความได้เปรียบต่อการเดินหน้าลงทุนหรือแผนงานในอนาคต

ส่วนผลกระทบระยะยาวอย่างเงินเฟ้อจะทำให้ราคาสินค้าทุกอย่างแพงขึ้น ขณะเดียวกันภาคอสังหาฯ ก็ต้องเตรียมการอย่างไม่ประมาท หาข้อมูลเพื่อปรับตัวรับสถานการณ์ได้อย่างทันท่วงที ซึ่งแสนสิริได้มอนิเตอร์ข้อมูลทุกสัปดาห์ว่า แผนธุรกิจจะดำเนินไปอย่างไร หากดีมานด์ต่างชาติทะลักเข้ามาในไทยจากอานิสงส์การลี้ภัยสงคราม โดยมองว่าเป็นอีกโอกาสของภาคอสังหาฯ

“ตอนนี้ประเทศไทยเหมือนคนป่วยเอเชียที่ป่วยหลายโรค ต้องรักษาทุกโรคไปพร้อมกัน แม้ว่ายังไม่เห็นสัญญาณว่าจะดีขึ้น แต่อย่างน้อยเราต้องมีความหวัง หากเงินเฟ้อมาก็จะยิ่งลำบาก เพราะทุกอย่างขึ้นราคาหมด ระยะสั้นอาจจะเหนื่อย ระยะยาวก็ต้องปรับตัว รายได้ก็ต้องค่อย ๆ ปรับ อะไรที่ฟุ่มเฟือยตัด แล้วก็กลับมาใช้จ่ายเฉพาะสิ่งที่จำเป็น”

New S-Curve ความหวังใหม่

เมื่อเศรษฐกิจไม่ดี GDP ชะลอลงเรื่อย ๆ เพราะติดกับดักหนี้สาธารณะที่เคยพุ่งไปถึง 90% ดังนั้นเมื่อเศรษฐกิจไทยกลับมาโตเมื่อไหร่อสังหาฯ ถึงจะกลับมา แต่ปัญหาคือ เศรษฐกิจประเทศไทยไม่เคยโตเกิน 2% ซึ่งอสังหาฯ กับเศรษฐกิจมีความสัมพันธ์กันอยู่ที่ 1.5-2% ถ้าเศรษฐกิจโต 5% อสังหาฯ จะโต 1.5-2% ถ้าเศรษฐกิจแย่จนติดลบอสังหาฯ จะติดลบ 1.5-2% ปัจจุบันเศรษฐกิจไทยเติบโตและถดถอยสลับกันไปมาราว 10 ปี แต่เชื่อว่าดีมานด์ยังมีอยู่แต่ไม่สามารถกู้เงินมาซื้อได้ เพราะปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง

“อุทัย” เปรียบเศรษฐกิจไทยว่า เราต่างเป็น “กบ” ถูกโยนเข้าไปในเศรษฐกิจที่เปรียบเป็นหม้อ “น้ำเดือด” ตัวไม่แข็งแรงก็จมน้ำร้อนตาย ตัวแข็งแรงกระโดดหนีได้ และแข็งแรงต่อไปเรื่อย ๆ ตอนนั้นเราเหมือนกบอยู่ในน้ำที่อุณหภูมิค่อย ๆ สูงขึ้นจน “ตอนนี้” ทุกคนต่างนอนจมอยู่ในน้ำเดือดและด้วยกบเป็นสัตว์เลือดเย็น ความรู้สึกช้า ทำให้เรารับรู้ถึงภาวะเศรษฐกิจช้าด้วย เมื่อเราอยู่ในน้ำที่เดือดมานานถึงจะกระโดดออกไปได้ก็มีบางองค์กรที่ต้องปรับตัว

สภาะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย เริ่มเห็นผู้ประกอบการลดจำนวนลง โดยเฉพาะรายเล็กที่เผชิญความยากลำบาก สถาบันการเงินเริ่มคัดกรองการปล่อยสินเชื่อ บริษัทที่ไม่แข็งแรง ยอดขายหรือยอดโอนไม่ดี ความแข็งแกร่งที่เคยมีในอดีตเมื่อ 5-10 ปีก่อนก็อ่อนแอลง เริ่มแตกไลน์ทำธุรกิจอื่นกันมากขึ้น ซึ่งอาจเป็นบริบทใหม่ของอสังหาฯ ไทย

ทุกคนต้องพยายามดิ้นรน ยกตัวอย่างบริษัทใหญ่ที่มีกำไรเหลือจากการปันผลให้ผู้ถือหุ้น ยิ่งในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้การจะขยายพอร์ตให้เติบโตเหมือนสมัยก่อนนั้นเกินกำลัง แม้แต่แสนสิริเองที่มียอดขายประมาณ 40,000 ล้านบาทต่อปียังพยายามควบคุมซัพพลาย เพราะดีมานด์ที่ลดลงต้องหาวิธี Diversify เพื่อไปลงทุนเพิ่ม เป็นปกติของบริษัทที่แข็งแกร่ง และเป็นการหา New S-Curve

คนเราอยู่เฉย ๆ ไม่ได้ ต้องเดิน และพยายามปรับเปลี่ยนอยู่ตลอดเวลาให้อยู่รอด ผู้ประกอบการที่แข็งแรงจะเริ่มมองหาแนวทางการลงทุนเพิ่ม ไม่ว่าจะเพื่อสนับสนุนธุรกิจเดิม หรือธุรกิจใหม่ที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจเดิม แต่ต้องสามารถทำให้เติบโตได้ ไม่ว่าการขาย การสร้าง และการเช่า

เงินสด:Cash is King

“อุทัย” เล่าว่า แสนสิริทำธุรกิจอสังหาฯ มากว่า 4 ทศวรรษ กลยุทธ์ของบริษัททำให้สามารถผ่านมาได้ทุกวิกฤต คือ การปรับตัวและยืดหยุ่นอยู่ตลอดเวลา ช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งบริษัทลดขนาดตัวเองลง 20-30% และตัดสินใจตัดขายทรัพย์สินออกไปเพื่อได้มาซึ่งกระแสเงินสด และพิจารณาค่าใช้จ่ายที่ยังแบกรับได้ ด้วยความเชื่อที่ว่าไม่ว่าอย่างไรตลาดก็ต้องกลับมา และสิ่งที่เรียนรู้ “เงินสดสำคัญที่สุด”

การที่เราบอกว่า มีทรัพย์สิน 20,000 ล้านบาท ทรัพย์สินไม่ใช่สภาพคล่อง สภาพคล่องคือเงินสด เราต้องทำใจตัดขายบางส่วน แล้วเก็บเงินสดไว้ ถ้าคุณคิดว่าคุณจะอยู่ต่อจากนี้ไปได้ ต้องมีเงินสดมาทำธุรกิจใหม่ ถึงแม้นิ้วจะหายไปบ้างก็ไปหานิ้วเทียมมาใส่ ที่สำคัญช่วงวิกฤตสภาพคล่องต้องมีให้ได้ พอเรารอด พอเศรษฐกิจเข้าสู่ภาวะปกติ เราจะเป็นคนแรกที่จะเดินต่อไปได้

ปรับตัวแข่งเทรนด์-แข่งโลก

ก้าวต่อไปของแสนสิริเพื่อไปสู่อนาคต ต้องปรับตัวอยู่ตลอดเวลา ทั้งการทำธุรกิจ การบริหารคน ผ่านมาแล้ว 40 ปี ตอนนี้แสนสิริเป็นบริษัทติดท็อป 3 ในอุตสาหกรรม จะพยายามรักษามาตรฐานนี้ต่อไปเรื่อย ๆ แม้ลูกค้าจะเปลี่ยนพฤติกรรมการอยู่อาศัย แต่ยังไว้ใจองค์กร ผ่านการพัฒนา ปรับปรุง และติดตามเทรนด์ให้ผนวกเข้ากับการขายให้ได้อยู่เสมอ

แม้อีก 3-5 ปีข้างหน้าบริบทตลาดอสังหาฯ จะเปลี่ยนไปตามพฤติกรรมการอยู่อาศัยของชีวิตมนุษย์ในแบบไดนามิก ธุรกิจเองก็ต้องเปลี่ยนไปเพื่อตอบสนองลูกค้า เพื่อเดินตามเส้นทางธุรกิจใหม่ที่จะกลายมาเป็นอนาคตในการเติบโตต่อไปได้ของบริษัท โดยเฉพาะช่วงหลังวิธีการทำงานขององค์กรเปลี่ยนแปลงไป แต่แสนสิริยังคงดีเอ็นเอ “Speed to Market” ปลูกฝังให้พนักงานคิดเร็ว ทำเร็ว ตัดสินใจเร็ว เริ่มเร็ว และยกเลิกเร็ว เพื่อต่อสู้กับภาวะเศรษฐกิจที่รวดเร็วไปด้วยกัน

เพราะเราไม่ได้อยู่ในโลกคนเดียว ต้องแข่งขันกับคนอื่น วันนี้จีนเข้ามา แถมยังต้องแข่งกับนานาชาติ ต้องคิดแล้วว่าเราจะอยู่โพสิชั่นไหน เราต้องเร็ว ต้องเรียนรู้เรื่องการปรับเปลี่ยนอยู่ตลอดเวลา เพื่อให้เราอยู่รอดได้