ผังเมืองใหม่-เมกะโปรเจ็กต์ บูม ‘ดอนเมือง’ ฮับอสังหาฯหรู

ปักหมุดทำเลทองตลาดอสังหาฯ ต้องมี “ดอนเมือง” ติดหนึ่งในโผทำเลมาแรงแห่งปี 2569 ด้วยแรงหนุนจากผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ที่จะประกาศใช้ภายในปี 2570 รวมถึงโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของภาครัฐ

ไม่ว่ารถไฟฟ้าสายสีแดงบางซื่อ-รังสิต-ม.ธรรมศาสตร์ และการขยายสนามบินดอนเมืองเฟสที่ 3 นอกเหนือจากดอนเมืองโทลล์เวย์ ทางพิเศษศรีรัช ถนนกำแพงเพชร 6 ถนนเชิดวุฒากาศ และถนนวิภาวดีรังสิต

ย่าน “ดอนเมือง” ขยายตัวหลังเปิดใช้ถนนวิภาวดีรังสิตปี 2509 แม้สนามบินดอนเมืองจะเปิดมาก่อนหน้า ทว่าความสะดวกในการเดินทางกลับเป็นปัจจัยสำคัญขับเคลื่อนการเติบโตของพื้นที่ จากชุมชนส่วนใหญ่เป็นบ้านพักข้าราชการทหารอากาศ พนักงานท่าอากาศยานฯ และชุมชนดั้งเดิมตามแนวถนนวิภาวดีรังสิต ในปี 2520 เริ่มมีโครงการบ้านจัดสรรเกิดขึ้น และขยายตัวจนเต็มพื้นที่ โดยเฉพาะแนวถนนสรงประภา ถนนช่างอากาศอุทิศ และซอยย่อยจากพื้นที่ว่างเปล่าถูกพัฒนาเป็นหมู่บ้านจัดสรร เพื่อรองรับบุคลากรของสนามบินและพื้นที่ใกล้เคียง

ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นปีละ 11%

“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เผยว่า ตัวเลขการเติบโตของทำเล “ดอนเมือง” ได้ก้าวข้ามการเป็นแค่พื้นที่รอบสนามบิน ไปสู่การเป็น Major Infrastructure Hub ที่สมบูรณ์ที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ โดยมีศักยภาพการเติบโตที่โดดเด่น ทั้งราคาประเมินที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 11% ต่อปี หากใกล้รถไฟฟ้าและถนนวิภาวดีรังสิตจากเดิม 133,000-146,000 บาทต่อ ตร.ว. เป็น 150,000-165,000 บาทต่อ ตร.ว. รวมถึงผลตอบแทนจากการเช่าโครงการแสนสิริย่านนี้ที่สูงถึง 7% นับเป็นสถิติสูงมากสำหรับอสังหาฯ แนวราบ

จากผลการศึกษาชี้ให้เห็นกลุ่มเป้าหมายโซนดอนเมืองมีเอกลักษณ์เฉพาะตัวต่างจากทำเลอื่น แบ่งเป็น 3 กลุ่มหลัก โดย 50-60% เป็นกลุ่มคหบดีและครอบครัวดั้งเดิมในพื้นที่ดอนเมือง จตุจักร หลักสี่ พญาไท และเมืองนนทบุรี ที่ต้องการขยายครอบครัวแต่ไม่อยากย้ายออกจากทำเลเดิม

อีก 30-40% เป็นกลุ่มนักบิน บุคลากรระดับบริหารของ AOT แพทย์ เจ้าของกิจการ และกลุ่มผู้ปกครองโรงเรียนนานาชาติ เช่น Harrow International School และ Brighton College Vibhavadi และ 20% เป็นเจ้าของธุรกิจจากจังหวัดหัวเมืองใกล้เคียงภาคกลางและภาคเหนือ ที่มองหาบ้านในกรุงเทพฯ เป็น Legacy Asset ใกล้สนามบินและทางด่วน

“ปัจจัยดังกล่าวดันให้โซนดอนเมืองก้าวสู่การเป็น ‘ทำเลบ้านหรู’ แห่งใหม่ที่น่าจับตา”

บูมบ้านเดี่ยวติดรถไฟฟ้า

“สุรเชษฐ” ยกตัวอย่างโครงการแสนสิริ ที่ได้สร้างความโดดเด่นในพื้นที่ ด้วยการครอบครองที่ดินศักยภาพสูง โดยทั่วไปถูกนำไปพัฒนาเป็นคอนโดฯติดรถไฟฟ้า แต่นำที่ดินมาพัฒนาเป็น “โครงการบ้านเดี่ยวติดรถไฟฟ้า” นับเป็นปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นได้ยากในตลาดอสังหาฯ

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในเขตดอนเมือง ไม่ได้จำกัดอยู่แค่ “กลุ่มผู้ซื้อ”ที่เกี่ยวข้องกับสนามบินดอนเมือง ยังดึงดูดผู้ซื้อจากพื้นที่อื่น ทั้งโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดฯ ด้วยความสะดวกในการเดินทาง และความเป็นชุมชนดั้งเดิมที่ได้รับการพัฒนาอย่างไม่หยุดยั้ง จนกลายเป็นย่านขนาดใหญ่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

การเกิดขึ้นของสถานที่สำคัญ เช่น โรงเรียนนานาชาติฮาร์โรว์ ในปี 2541 และศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ ในปี 2551 เป็น Magnet สำคัญที่ขับเคลื่อนให้ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตดอนเมืองได้รับความสนใจมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง

“ตลาดที่อยู่อาศัยย่านดอนเมืองเติบโตขึ้นเรื่อย ๆ จากการเปิดโครงการใหม่ทุกปี มีปัจจัยหนุนจากผู้โดยสารและบุคลากรสายการบินในประเทศและโลว์คอสต์ ทำให้รอบสนามบินกลายเป็นเป้าหมายผู้ประกอบการ เป็นทำเลมีดีมานด์ที่อยู่อาศัยจริง อีกหนึ่งปัจจัยที่ส่งเสริม คือ การเปิดรับนักเรียนของโรงเรียนนานาชาติไบรท์ตัน คอลเลจ วิภาวดี ในปี 2568 ยิ่งตอกย้ำว่าย่านนี้มีกลุ่มประชากรศักยภาพสูงและมีกำลังซื้อในระดับบน”

ผังเมืองเปลี่ยนจากเหลืองเป็นส้ม

“สุรเชษฐ” กล่าวว่า หลังจากรถไฟฟ้าสายสีแดงบางซื่อ-รังสิต เปิดให้บริการปี 2564 ส่งผลให้หลายพื้นที่เปลี่ยนแปลงไปจากเดิมมาก รวมไปถึงพื้นที่เขตดอนเมืองฝั่งตรงข้ามกับสนามบินดอนเมือง เพราะอิทธิพลของเส้นทางรถไฟฟ้า มีผลให้ผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ ปรับพื้นที่เขตดอนเมืองไปพอสมควร จากเดิมเป็นพื้นที่สีเหลืองที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3 และ ย.4) มี FAR อยู่ที่ 2.5-3 เปลี่ยนเป็นสีส้มที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6 และ ย.7) มี FAR อยู่ที่ 3.5-4 อาจจะไม่มาก แต่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ในอนาคตและผลักดันให้ราคาที่ดินตลอดจนมูลค่าที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

อีกหนึ่งจุดเด่นที่น่าสนใจคือ ที่อยู่อาศัยในย่านนี้ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามีทั้งในระยะเดินเท้าไม่เกิน 500 เมตร และในระยะต่อรถที่เดินทางสะดวกสบาย ทำให้ได้เห็นดีเวลอปเปอร์รายใหญ่อย่างแสนสิริ เปิดตัวอีกหนึ่งโครงการใหม่ “เศรษฐสิริ เกรท ดอนเมือง” บ้านเดี่ยวราคา 15-40 ล้านบาท บน Sansiri Community ที่มีทั้งโครงการแนวราบและแนวสูงไว้ในพื้นที่เดียวกันและน่าจะมีอสังหาฯรายอื่น ๆ เข้าไปพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น