“เจ้าสัว” ส้มหล่น “ผังเมือง” ใจดี

คอลัมน์ สามัญสำนึก

โดย สุดใจ ชาญชาตรีรัตน์

ประชาชาติธุรกิจ ฉบับวันที่ 6-9 มิถุนายนที่ผ่านมา พาดหัวข่าว “ผังเมืองปลดล็อกอสังหาฯ หั่นที่จอดรถมิกซ์ยูส-คอนโดฯ”

ประเด็นน่าสนใจ คือ ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ที่จะมีการบังคับใช้ในช่วงกลางปี 2563 ถือเป็นการปลดล็อกการพัฒนาที่ดินรอบ 33 สถานีรถไฟฟ้าในเมือง-ชานเมือง

โดยเฉพาะทำเลรอบสถานีรถไฟฟ้า 11 สถานีในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่ผังเมืองใหม่ “เปิดทาง” ให้โครงการคอนโดมิเนียมและมิกซ์ยูสในรัศมี 500 เมตร “ลดพื้นที่อาคารจอดรถ” จากผังเมืองเดิมลงถึง 25% และกรณีที่เป็นสถานีร่วมขยายรัศมีเป็น 800 เมตร โดยเป็น 11 สถานีในเขตปทุมวัน เขตบางรัก ได้แก่ สถานีสนามศุภชลาศัย สยาม ชิดลม เพลินจิต ราชดำริ ศาลาแดง ช่องนนทรี สุรศักดิ์ สามย่าน สีลม และสถานีลุมพินี

รศ.ดร.นพนันท์ ตาปนานนท์ ผู้จัดทำโครงการปรับปรุงร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ครั้งที่ 4) ระบุว่า ผังเมืองใหม่นี้ได้เพิ่มมาตรการลดจำนวนที่จอดรถทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้าที่เป็นโครงข่ายสมบูรณ์ เน้นพื้นที่ใจกลางเมืองก่อน เป้าหมายเพื่อลดการใช้รถยนต์ส่วนตัวเดินทางเข้าในเมือง และส่งเสริมให้คนหันมาใช้รถไฟฟ้ามากขึ้น

ส่วนทำเลชานเมืองที่อยู่ระหว่างก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่เชื่อมการเดินทางเข้าเมือง 22 สถานี จะส่งเสริมให้มีการพัฒนาพื้นที่จอดรถเพิ่มขึ้น โดยแลกกับการได้รับโบนัส FAR (สัดส่วนพื้นที่อาคารต่อขนาดที่ดิน) เพิ่มขึ้นไม่เกิน 20%

ต้องบอกว่าสำหรับแนวคิดลดพื้นที่จดรถ เพื่อหวังลดจำนวนรถที่จะวิ่งเข้าใจกลางย่านธุรกิจ ทั้งลดปัญหาจราจรและปัญหามลพิษถือเป็นแนวคิดที่ดี แต่การดำเนินมาตรการด้านเดียว โดยเปิดช่องให้โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ลดพื้นที่จอดรถแบบนี้ อาจทำให้กลายเป็นการเอื้อประโยชน์ให้กับยักษ์ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในย่านกลางเมืองมากกว่า

เพราะเท่ากับทำให้เจ้าของโครงการมีพื้นที่สำหรับนำมาพัฒนาโครงการมากขึ้น สร้างประโยชน์ทางธุรกิจมากขึ้นจากการลดพื้นที่จอดรถโดยไม่ต้องแลกกับอะไร ขอยกตัวอย่างเมกะโปรเจ็กต์ที่กำลังก่อสร้างตามแนวถนนพระราม 4 ที่อยู่ในพื้นที่ 11 สถานีดังกล่าวที่จะได้รับอานิสงส์จากผังเมืองใหม่นี้ อาทิ โครงการวัน แบงค็อก หัวมุมถนนพระราม 4 ตัดกับถนนสาทร (ถนนวิทยุ) มูลค่า 1.2 แสนล้านบาท, สามย่านมิตรทาวน์ หัวมุมสามย่านมูลค่า 8,500 ล้านบาท, เดอะ ปาร์ค ติดถนนพระราม 4-คลองเตย มูลค่า 2 หมื่นล้านบาท ซึ่งทั้ง 3 โครงการนี้เป็นของกลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี รวมถึงโครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค หัวมุมถนนสีลม-พระราม 4 มูลค่าโครงการ 37,000 ล้านบาท เป็นต้น

ขณะที่มาตรการที่จะทำให้ประชาชนไม่ขับรถส่วนตัวเข้าพื้นที่ใจกลางเมืองให้สัมฤทธิผลจริงนั้น คงต้องใช้หลาย ๆ มาตรการควบคู่กันไปจากความร่วมมือของทุกภาคส่วน หากแต่ละหน่วยงานต่างคนต่างเดินคงยากที่จะไปถึงเป้าหมาย

เช่นกรณีกรุงลอนดอน ประเทศอังกฤษ ซึ่งประสบปัญหารถติดหนักที่มาพร้อมกับปัญหามลพิษ ใช้มาตรการทุกอย่างทำให้ประชาชนไม่ขับรถเข้าเมืองตั้งแต่การทำให้ถนนรถแคบลง โดยแบ่งพื้นที่ถนนให้เลนจักรยานวิ่ง (ที่สามารถใช้งานได้จริง)

พร้อมเก็บค่าธรรมเนียมรถยนต์ส่วนตัวที่วิ่งเข้าเมือง ยิ่งรถเก่ายิ่งถูกเก็บแพงขึ้น รวมถึงค่าที่จอดรถก็แพงมาก เรียกว่าทำทุกอย่างเพื่อบีบไม่ให้ประชาชนใช้รถส่วนตัว

เพราะค่าใช้จ่ายจะสูงมาก ทำให้ส่วนใหญ่จะใช้รถแค่ช่วงสุดสัปดาห์และก็ต้องยอมรับว่าที่ลอนดอนสามารถทำมาตรการต่าง ๆ ได้เพราะมีระบบขนส่งมวลชนที่สมบูรณ์และคุ้มค่า ไม่ใช่แค่ใจกลางเมือง

ดังนั้น การที่ผังเมืองใหม่เปิดทางให้โครงการอสังหาฯกลางเมือง “ลดพื้นที่จอดรถ” หลายฝ่ายจึงมองว่าอาจเป็นแค่การเอื้อประโยชน์ให้กับกลุ่มทุนยักษ์ใหญ่เท่านั้น

คลิกอ่านเพิ่มเติม… ผังเมืองปลดล็อกอสังหา หั่นที่จอดรถมิกซ์ยูส-คอนโด 

ไม่พลาดข่าวสารเศรษฐกิจ เจาะลึกทุกประเด็นทั้งภาครัฐ-เอกชน เพิ่มเราเป็นเพื่อนที่ Line ได้เลยพิมพ์ @prachachat หรือ คลิกลิงก์ https://line.me/R/ti/p/@prachachat 

หรือจะสแกน QR Code ในรูป เราพร้อมเสิร์ฟข่าวเศรษฐกิจ-ธุรกิจถึงมือผู้อ่านทันที!