ภัยเงียบ “นิติบ้านจัดสรร”
คอลัมน์ สามัญสำนึก
โดย เมตตา ทับทิม
ซื้อบ้านในโครงการจัดสรร จำเป็นต้องตั้งนิติบุคคลหรือเปล่า
หัวข้อชวนคุยวันนี้เพราะมีเรื่องเสียว สืบเนื่องจากได้มีโอกาสไปดูงานหมู่บ้านจัดสรรในต่างจังหวัด ผู้ประกอบการเป็นคนรุ่นใหม่ไฟแรง ไปสะดุดเจอแผนธุรกิจเขาจะบริหารพื้นที่ส่วนกลางเอง โดยไม่ตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแต่อย่างใด
ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจก่อนว่า การลงทุนพื้นที่ส่วนกลาง บริษัทไม่ได้ควักเงินตัวเองสักบาท แต่นำค่าใช้จ่ายไปหารรวมในราคาบ้านแต่ละหลังเรียบร้อยแล้ว ทำให้ลูกบ้านทุกหลังในโครงการมีสถานะเป็น “เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม” และลูกบ้านมีหน้าที่จ่าย “ค่าส่วนกลางรายเดือน” เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายจ้างคน-ซื้ออุปกรณ์-บำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพดีตลอดไป บทบาทหน้าที่นิติบุคคลหลักใหญ่ใจความก็เพื่อ “รับโอนกรรมสิทธิ์พื้นที่ส่วนกลาง” นั่นเอง
คำถามสำคัญ คือ แล้วถ้าไม่ตั้งนิติบุคคลขึ้นมาล่ะ ผลลัพธ์คืออะไร
ฟังดูเหมือนเป็นคำถามโง่ ๆ แต่กำลังเกิดขึ้นจริงในธุรกิจที่อยู่อาศัย มีผู้ประกอบการบางท่านถูกชักนำ (หรืออาจคิดขึ้นมาเอง) ว่า หลังจากสร้างโครงการที่ 1 เสร็จ ก็จะไปลงทุนโครงการที่ 2-3-4-5-6 ต่อไปเรื่อย ๆ แต่โครงการที่ 1 ก็ไม่ได้ทิ้งไปไหน บริษัทจะเป็นผู้ดูแลพื้นที่ส่วนกลางให้ ลูกบ้านก็มีหน้าที่จ่ายค่าส่วนกลางรายเดือนโดยไม่ต้องตั้งนิติบุคคลขึ้นมาแต่อย่างใด
ขอให้ขีดเส้นใต้ 3 เส้นตัวหนา ๆ คำว่า “บริษัทบริหารเองโดยไม่ตั้งนิติบุคคล”
ประเด็นที่เลยเถิดไปกว่านั้น คือ บริษัทจะเรียกเก็บค่าส่วนกลางโดยมี “กำไรเหลือนิดหน่อย” ซึ่งคำนี้น่าจะอันตรายอยู่พอสมควร เหตุผลเพราะนิติบุคคลหมู่บ้านไม่ต้องเสียภาษี กฎหมายออกแบบมาให้เป็นองค์กรไม่แสวงกำไร มีรายรับเท่ากับรายจ่าย อย่างมากก็มีเหลือได้เล็กน้อยเพื่อไม่ให้ลูกบ้านจ่ายค่าส่วนกลางแพงเกินจริง
ถ้าว่ากันตามนี้ ค่าส่วนกลางจะเหลือเป็นกำไรให้บริษัทได้ยังไง อันนี้ยังนึกไม่ออก รู้แต่ว่าคนที่จะอนุมัติอัตราจัดเก็บค่าส่วนกลางในโครงการไม่ใช่บริษัทมโนขึ้นมาเอง แต่เป็น “คณะกรรมการจัดสรร” ของแต่ละพื้นที่
ประเด็นต่อมา บริษัทเลือกที่จะ “ไม่ตั้งนิติบุคคล” แสดงว่ากรรมสิทธิ์ยังอยู่ในมือบริษัท ซึ่งหมายถึงลูกบ้านหัวหมอสามารถเบี้ยวไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้เพราะกรรมสิทธิ์ไม่ใช่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่ได้มีกฎหมายใดมารองรับให้ลูกบ้านจ่ายค่าส่วนกลาง พื้นที่ส่วนกลางถ้าไม่มีเงินมาบำรุงรักษา คงมีสภาพทรุดโทรมเละเทะน่าดู
ประเด็นต่อมา นิติบุคคลบ้านจัดสรรไม่ต้องเสียภาษี แต่ถ้า “บริษัท” เป็นผู้เก็บค่าส่วนกลาง เช่น เก็บเดือนละ 5 แสนบาท ปีละ 6 ล้านบาท รายจ่ายต่าง ๆ เมื่อทำบัญชีแล้วจะต้องมีภาระจ่ายภาษีให้กับรัฐบาล กลายเป็นว่าลูกบ้านจ่าย 2 เด้ง คือ จ่ายค่าส่วนกลางด้วย+จ่ายภาษีด้วย
ทำเพื่อ…?
ประเด็นต่อมา บริษัทไม่ตั้งนิติบุคคลเท่ากับกรรมสิทธิ์ยังเป็นของบริษัทอยู่ แต่โฉนดพื้นที่ส่วนกลางถูกสลักหลังให้เป็น “ภาระจำยอม” เอาไปตึ๊งเงินกู้หรือไปขายต่อไม่ได้ทั้งนั้น
อันนี้ก็ไม่เข้าใจว่าจะกอดกรรมสิทธิ์ไว้ทำไมอีก
ประเด็นต่อมา อายุการใช้งานที่นานขึ้นต้องทำการซ่อมแซมบำรุง ประสบการณ์บิ๊กแบรนด์เจอมากับตัวแล้วว่า
เป็นเงินทุนก้อนใหญ่มหาศาล เพราะฉะนั้น มักจะรีบโอนส่วนกลางให้นิติบุคคลโดยเร็วที่สุด เรียกว่ายกภูเขาออกจากอกก็ไม่ผิดนัก
แต่วันนี้จะด้วยเหตุผลอะไรก็ตาม กำลังมีวิธีคิด “กินรวบ”
รายได้ค่าส่วนกลางทำให้เป็นกำไรทางธุรกิจ ซึ่งในระยะยาวบิ๊กแบรนด์หลายคนฟันธงแล้วว่าไม่เคยเกิดขึ้นจริง
มองไปทางไหนแล้ว ซื้อบ้าน-รับโอนบ้านไม่พอ จำเป็นต้องมีนิติบุคคล-รับโอนพื้นที่ส่วนกลางด้วย
ยุคนี้ต้องรู้ให้เท่าทันผู้ประกอบการ ซื้อบ้านในโครงการจัดสรร “ลูกบ้าน” อย่าลืมตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านด้วยล่ะ
ส่วน “ภาครัฐ” ก็มีหน้าที่สอดส่องแทนผู้บริโภค ไม่ใช่ให้ท้ายผู้ประกอบการจนพากันเข้ารกเข้าพงไปหมด