สัญญาณอันตรายมาแล้ว Q1/63 อัตราขายบ้าน-คอนโดเหลือ 31% ต่ำสุดในรอบ 40 ไตรมาส

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่าท่ามกลางปัจจัยลบต่างๆ ที่ยังคงเข้ามากระทบภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องในช่วงไตรมาสแรกของปี พ.ศ. 2563 ที่ผ่านมา โดยเฉพาะการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรน่า (COVID-19) ที่แพร่ระบาดหนักในประเทศจีน ซึ่งถือว่าเป็นกลุ่มลูกค้าหลักที่สำคัญของตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทย และอีกหลายประเทศทั่วโลกรวมถึงในประเทศไทยที่สถานการณ์ที่ยังคงทวีความรุนแรงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ส่งผลให้เกิดการชะลอตัวกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถือว่าเป็นปัจจัยที่จะเข้ามากระทบภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมเป็นอย่างมาก แม้ว่าทางธนาคารแห่งประเทศไทยอาจจะปรับลดความเข้มงวดในมาตรการดังกล่าวในบางข้อลง เพื่อผ่อนคลายความตึงเครียดและกระตุ้นกำลังซื้อให้ตื่นตัวมากขึ้น

โดยพบว่าในช่วงไตรมาสแรกปี พ.ศ. 2563 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกที่จะชะลอตัวการเปิดขายในส่วนของโครงการใหม่ลงเป็นจำนวนมาก เน้นนำโครงการเก่าที่เหลือขายในส่วนที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จมาลดราคาเพื่อเป็นการตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์และเพื่อการรับรู้รายได้ของผู้ประกอบการ และพบว่าผู้ประกอบการบางรายมีการลดราคามากกว่า 30% เพื่อเป็นการระบายสต็อกคงค้างในตลาดก่อน

และพบว่าผู้ประกอบการบางรายมีการนำโครงการที่เคยเปิดขายในช่วงปีก่อนหน้าทำการพรีเซลล์ใหม่อีกครั้ง และมีการปรับลดราคาลงจากราคาที่เคยพรีเซลล์ไปในครั้งก่อนลง

นอกจากนี้ยังพบว่าผู้ประกอบการบางรายมีการปรับรูปแบบโครงการใหม่ด้วยการลดราคาลงจากที่ขายไปในช่วงก่อนหน้า ปรับลด สเปคโครงการลง เพื่อให้โครงการสามารถแข่งขันได้ในภาวะที่ตลาดยังคงชะลอตัวและกำลังซื้อค่อนข้างจำกัด หรือแม้กระทั้งผู้ประกอบการบางรายที่เคยเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงก่อนหน้าเกิดความลังเลใจในการเดินหน้าพัฒนาโครงการต่อ บางรายเลือกที่จะเสนอขายโครงการที่อยู่ระหว่างการขายและการพัฒนาให้ผู้ประกอบการรายใหม่นำไปพัฒนาต่อไป หรือบางรายมีการมีการเสนอขายยกชั้นหรือยกตึกให้กับกลุ่มนักลงทุนทั้งผู้ประกอบการไทยและผู้ประกอบการต่างชาติในระดับราคาที่ถูกลง

ซึ่งจากความรุนแรงของการระบาดของไวรัสไวรัสโคโรน่า (COVID-19) ส่งผลให้สำนักงานขายโครงการคอนโดมิเนียมประกาศปิดสำนักงานขายชั่วคราวหลังจากรัฐบาลประกาศภาวะฉุกเฉินทั้งประเทศเมื่อวันที่ 26 มี.ค.-30 เม.ย. เพื่อเป็นการสกัดกั้นการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด- 19 ไม่ให้ผู้ติดเชื้อเพิ่มสูงขึ้นจนไม่สามารถรับมือได้ ซึ่งสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา ผู้ประกอบการต้องพบกับความยากลำบากในการเรียกลูกค้าที่เคยซื้อไปในช่วงก่อนหน้าเข้ามาโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งผู้ซื้อส่วนใหญ่ต้องเผชิญหน้ากับภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง

อีกทั้งบางรายได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด -19 ธุรกิจต้องหยุดกิจการชั่วราว หรือต้องปิดกิจการลง หรือแม้แต่บางรายต้องถูกเลิกจ้าง หรือการลาแบบไม่รับค่าจ้างชั่วคราว ซึ่งกลุ่มผู้ซื้อเหล่านี้อาจจะไม่สามารถผ่อนชำระค่างวดหรือสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ในช่วงเวลาที่กำหนด

แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เห็นว่า ผู้ประกอบการควรยืดระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ออกไปขั้นต่ำคือ 3-6 เดือนทั้งในส่วนของกำลังซื้อชาวไทยและต่างชาติ เพื่อเป็นการบรรเทาความเดือดร้อนของกลุ่มลุกค้าที่เกิดขึ้นในภาวะวิกฤตเศรษฐกิจเช่นนี้ เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการทิ้งดาวน์ เพราะหากผู้ประกอบการไม่ขยายเวลาออกไปและทำการยึดยูนิตเหล่านั้นกลับเข้ามาขายใหม่อีกครั้ง จะส่งผลให้อุปทานเหลือขายในตลาดเพิ่มสูงขึ้นอีก ในภาวะที่กำลังซื้อชะลอตัวและอัตรการดูดซัพที่ค่อนข้างชะลอตัว

สำหรับภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในช่วงไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2563 ที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เพียงแค่ 16 โครงการ 5,880 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งถือว่าเป็นอุปทานเปิดขายใหม่ที่น้อยที่สุดในช่วง 8 ปี หรือ 32 ไตรมาสที่ผ่านมาหลังจากอุทกภัยในประเทศไทย พ.ศ. 2554   ด้วยมูลค่าการลงทุนเพียงแค่ 19,540 ล้านบาท ลดลงจากช่วงไตรมาสก่อนหน้าถึง 8,909 ยูนิต หรือคิดเป็น 60.2%

และลดลงจากช่วงไตรมาสที่ 1 ของปีก่อนหน้าที่เปิดขายประมาณ 8,953 ยูนิตประมาณ 34.3%  ซึ่งพบว่า มูลค่าการลงทุนลดลงกว่า 25,892 ล้านบาท เมื่อเทียบกับในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า

ตั้งแต่ช่วงกลางเดือนมกราคม 2563 เริ่มเห็นว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เริ่มประกาศแผนเปิดตัวโครงการใหม่ที่จะเปิดตัวในปี 2563 ซึ่ง ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปรับลดจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมลง เน้นพัฒนาโครงการแนวราบในพื้นที่หัวเมืองรอง โดยเฉพาะในเขตพื้นที่โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี)

นอกจากนี้ ยังพบว่าผู้ประกอบการบางรายมีการประกาศว่า จะไม่เปิดการขายโครงการใหม่ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้ เนื่องจากต้องการเน้นระบายสต็อกที่ยังคงค้างอยู่ในตลาดและมองว่า ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาเหมาะสมที่จะเปิดตัวโครงการใหม่

สำหรับคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 ปี พ.ศ. 2563 ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร พบว่า ส่วนใหญ่ตั้งอยู่บริเวณพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกมากที่สุดจำนวน 4 โครงการ ประมาณ 2,398 หน่วย หรือประมาณ 41% รองลงมาคือพื้นที่บริเวณพื้นที่บริเวณรอบเมืองด้านทิศตะวันออก(ถนนสุขุมวิท) จำนวน 4 โครงการ ประมาณ 1,151 หน่วย หรือประมาณ 20% ถัดมาคือพื้นที่รอบเมืองทางทิศเหนือ (รัชดาฯ, พหลโยธิน) จำนวน 3 โครงการ ประมาณ 800 หน่วย

ในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี พ.ศ. 2563 พบว่าจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสไวรัสโคโรน่า(COVID-19) ที่แพร่ระบาดหนักในประเทศจีน และอีกหลายระเทศทั่วโลก พร้อมออกคำสั่งห้ามบริษัทนำเที่ยวทั่วประเทศหยุดดำเนินกิจกรรมท่องเที่ยว รวมทั้งหยุดการขายผลิตภัณฑ์ตั๋วเครื่องบินและโรงแรมเพื่อป้องกันการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสดังกล่าว รวมถึงสถานการณ์การแพร่ระบาดในประเทศไทยที่ยังไม่มีทีท่าว่าจะดีขึ้น จากสถานการณ์ดังกล่าวค่อนข้างมีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในปี 2563 เป็นอย่างมาก ส่งผลให้เกิดการชะลอตัวกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมอย่างชัดเจน

แม้ว่าทางธนาคารแห่งประเทศไทยอาจจะปรับลดความเข้มงวดในมาตรการดังกล่าวในบางข้อลง เพื่อผ่อนคลายความตึงเครียสและกระตุ้นกำลังซื้อให้ตื่นตัวมากขึ้น แต่ในช่วง 3 เดือนแรกของปี พ.ศ. 2563 โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ในช่วงที่ผ่านมาค่อนข้างได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสไวรัสโคโรน่า (COVID-19) เป็นอย่างมาก

โดยพบว่ายอดขายค่อนข้างต่ำว่าที่คาดการณ์ไว้เป็นอย่างมาก เนื่องจากประชาชนค่อนข้างระมัดระวังในการออกจากที่พักอาศัย เนื่องจากวิตกกังวลกับสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสดังกล่าว ส่งผลให้อัตราขายรวมของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี พ.ศ. 2563 จะมีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 31% เท่านั้น ซึ่งถือว่าเป็นอัตราการขายเฉลี่ยที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี หรือในรอบ 40 ไตรมาสที่ผ่านมา

ส่งผลให้ผู้ประกอบการบางรายเลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการในช่วงนี้ออกไปหรือเลือกที่จะเปิดขายเฉพาะออนไลน์เท่านั้น

สำหรับคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี  2563 กว่า 54% หรือประมาณ 963 ยูนิตอยู่ในช่วงระดับราคา 100,001 – 200,000 บาทต่อตารางเมตร ตามมาด้วยช่วงระดับราคา<100,000 บาทต่อตารางเมตรที่ประมาณ 38% และช่วงระดับราคา 200,001> บาทต่อตารางเมตร ที่ประมาณ 8%

นอกจากอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่ปรับลดลงกว่ามากกว่า 18% จากช่วงไตรมาสก่อนหน้าและปรับลดลงกว่า 15% จากในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าแล้ว ยังพบว่า อัตราดูดซับเฉลี่ยโดยภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมก็ปรับตัวลงเช่นเดียวกัน ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าความสามารถในการขายของผู้ประกอบการช้าลง

ส่งผลให้คอนโดมิเนียมที่ยังคงค้างอยู่ในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครอีกกว่า 60,000 ยูนิต ต้องใช้เวลาในการระบายออกช้าออกไป ซึ่งแผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่า จากอุปทานที่เหลือขายและยังคงค้างอยู่ในตลาดอาจจะต้องใช้เวลาอีกกว่า 30 เดือนในการระบายสต็อกในส่วนนี้

ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 ปี 2563 อยู่ที่ประมาณ 118,580 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้าประมาณ 4.5% เนื่องจากในไตรมาสนี้มีการเปิดขายคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา

มีบางโครงการโซนสุขุมวิท (เอกมัย) และทำเลย่านซอยรางน้ำ ที่มีระดับราคาขายเฉลี่ยสูงกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร และอีกประมาณ 40% อยู่ในช่วงราคา 100,001-150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่ใกล้กับสถานี BTS และ MRT ทั้งในส่วนของแนวรถไฟฟ้าสายปัจจุบันและแนวเส้นทางใหม่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง

โดยในช่วงที่ที่ผ่านมา พบว่าบางคอนโดมิเนียมบางโครงการที่เปิดขายในพื้นที่กรุงเทพมหานครมีบางยูนิตอยู่ในช่วงราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร ในพื้นที่ย่านจรัญสนิทวงศ์แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินค่อนข้างได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเป็นจำนวนมาก สวนทางกับภาพรวมตลาดที่ผ่านมา

และจากแผนของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์พบว่า  ผู้ประกอบการบางรายยังคงมีแผนที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตรทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานครและในพื้นที่ปริมณฑล เพื่อดึงดูดกำลังซื้อในกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ และกลุ่มนักลงทุนที่เน้นการซื้อเพื่อการปล่อยเช่าในช่วงระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้ง่าย ในภาวะที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว

รวมทั้งปัจจัยลบต่างๆที่ส่งผลต่อจิตวิทยาการลงทุนของกลุ่มผู้ซื้อและผู้ประกอบการ ทำให้เห็นการปรับตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการกลับมาลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมตลาดกลาง-ล่างอีกครั้ง ในระดับราคาขายเฉลี่ยประมาณ 5 หมื่นบาทต่อตารางเมตร หลังจากในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้าเป็นเซ็กเมนต์ที่หายไปจากตลาด และพบว่าในช่วงระดับราคาดังกล่าวถึงแม้ว่าจะยังคงเป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุนแต่ก็เป็นช่วงระดับราคาที่มีอัตราการปฏิเสธปล่อยสินเชื่อรายย่อยเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นมาก ซึ่งบางโครงการสูงมากกว่า 30%

ถึงแม้ว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายใหม่ของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์และผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียงในประเทศไทย โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ตามแนวถนนสุขุมวิท และรัชดาภิเษกในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ แม้ว่าผู้ประกอบการหลายรายจะสามารถขายยูนิตในโครงการที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติ เห็นได้จากยอดขายของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปีพ.ศ. 2562 ที่ผ่านมา พบว่าหลายโครงการยังคงได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติอย่างต่อเนื่อง

แต่หลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโคโรน่า (COVID-19) ที่แพร่ระบาดหนักในประเทศจีน และอีกหลายระเทศทั่วโลกในช่วงไตรมาสที่ 1 ของปีที่ผ่านมา สถานการณ์ดังกล่าวค่อนข้างมีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในปี 2563 เป็นอย่างมาก ส่งผลให้เกิดการชะลอตัวกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมอย่างชัดเจน แม้ว่าทางธนาคารแห่งประเทศไทยอาจจะปรับลดความเข้มงวดในมาตรการดังกล่าวในบางข้อลง เพื่อผ่อนคลายความตึงเครียสและกระตุ้นกำลังซื้อให้ตื่นตัวมากขึ้น

แต่ในช่วง 3 เดือนแรกของปี พ.ศ. 2563 โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ในช่วงที่ผ่านมาค่อนข้างได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรน่า(COVID-19) เป็นอย่างมาก โดยพบว่ายอดขายค่อนข้างต่ำว่าที่คาดการณ์ไว้เป็นอย่างมาก โดยเฉพาะกำลังซื้อต่างชาติที่แทบจะหายไปจากตลาดในช่วงไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมา