มุมคิด LPN โมเดล ทางรอดจากพิษ โควิด-19

ในสถานการณ์โควิด-19 ที่ประเทศไทยมีผู้ติดเชื้อทะลุ 1,000 คน ก่อนสิ้นเดือนมีนาคม 2563 และแบงก์ชาติประกาศปรับลดเป้าจีดีพีเป็น -5.3% จากเดิมประเมินเป้าไว้ที่ 2.8% มีความหมายเท่ากับ ณ ไตรมาส 1/63 จีดีพีประเทศไทยผันผวนแตกต่างกันถึง 8.1%

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “พี่มีน-โอภาส ศรีพยัคฆ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เพื่อร่วมกันมองข้ามชอตทางเลือก-ทางรอดภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ภายใต้วิกฤตรอบใหม่จากไวรัสระบาด

Q : อสังหาฯจะอยู่กับโควิด-19 อย่างไร

ผมมองว่าโควิด-19 เป็นตัวหนึ่งที่มาเร่งเรื่องของภาวะอสังหาฯ ถึงจุดที่จะต้องปรับเปลี่ยนตัวเอง ก่อนหน้านี้มันก็มีภาวะเศรษฐกิจ ภาวะที่ทำให้อสังหาฯชะลอตัวมาหลายปีมากแล้ว เราก็ปรับตัว

ในการหารายได้ออกไป อสังหาฯอีกหน่อยก็ต้องมอง (ลูกค้า) เรียลดีมานด์จริง ๆ แม้อาจจะมีเซ็กเมนต์ที่เป็น investor ยังมีอยู่ แต่คงไม่ได้เอามาผสมปนเปกันว่าเรียลดีมานด์กับ investor มาซื้ออยู่ร่วมกัน สมัยที่ผ่านมา ๆ ลูกค้าเรียลดีมานด์ ลูกค้า investor จะซื้อรวม ๆ กันแล้วก็เช่ากันไปอยู่กันไป คละ ๆ กัน คนเช่ากับเจ้าของห้องที่อยู่เองอยู่จริงอีกหน่อยผมกำลังคิดอยู่ว่าใน 1 ตึก

ผมอาจจะต้องแยกเป็น 2 เซ็กชั่น เซ็กชั่นที่ 1 เป็นเรียลดีมานด์ก็แยกไปเลย ทางเข้าทางออกก็แยกไป อีกเซ็กชั่นหนึ่งเป็น investment ก็แยกไปอีกส่วนหนึ่ง แล้วคุณจะไปทำห้องปล่อยเช่าอะไรก็ว่ากันไป

Q : พื้นที่ส่วนกลางก็ต้องแยกด้วย

ฟาซิลิตี้ส่วนกลางอาจจะแยกหรืออาจจะไม่แยกก็ได้ ส่วนที่เป็นโซน investmentคนเช่าอาจไม่จำเป็นต้องมาใช้ฟาซิลิตี้อะไรหรูหรามากมาย ไม่ต้องมีสระว่ายน้ำยาว 50 เมตร แต่ขอให้มีความปลอดภัย มีห้องพักที่สะดวกสบาย มีฟิตเนสบ้าง ไม่จำเป็นต้อง full scale เหมือนที่เราทำ ส่วนจำนวนที่เป็น residence เป็นผู้อยู่อาศัยจริง เป็นเรียลดีมานด์ ก็พัฒนาโครงการแบบ full scale เพื่อจะได้ตอบโจทย์และแยกกันได้ ตัวไซซิ่งโครงการคงไม่ใหญ่มาก อย่างที่ LPN ทำเฉลี่ยโครงการ 500 ยูนิต ผมว่าโอเคแล้ว แต่ถ้าทำโครงการละ 1,000 ยูนิต ถือว่าเยอะแล้วนะในยุคเศรษฐกิจอย่างนี้

Q : ตอบโจทย์เปิด-ปิดการขายได้ง่าย

ใช่ เจาะขายลูกค้าเรียลดีมานด์ครึ่งหนึ่งinvestment ครึ่งหนึ่ง อย่างละ 200 กว่ายูนิต ก็ไม่น่าจะยากเย็น การขายก็ไม่เป็นปัญหามาก เพราะทำโครงการไซซ์ไม่ใหญ่มากนัก เราสามารถบริหารในเรื่องปิดการขายทั้งโครงการให้จบใน 2-3 ปี นั่นคือยอดพรีเซลก็ไม่เป็นปัญหาด้วย ทั้งหมดนี้ยังเป็นแค่ไอเดียผมนะ จะทำได้อย่างไรไม่แน่ใจเหมือนกัน (หัวเราะ)

Q : ตั้งราคาขายเท่ากันไหม

ราคาอยู่ที่ทำเลเป็นตัวกำหนด ถามว่าขายเท่ากันไหมในโครงการเดียวกัน …ราคา investment ก็ต้องดู investment ว่า เขาต้องการได้ผลตอบแทนเท่าไหร่ เพราะลูกค้า investment ดูยีลด์อย่างเดียว ไม่ได้ดูราคาซื้อขาย ปกติก็อยู่ที่ 5% ต่อปีขึ้นไป

Q : โควิดทำให้ต้องปรับบิสซิเนสโมเดล

โควิด-19 จริง ๆ มันเป็นเรื่อง health ผมมองว่าไม่ใช่แค่เรื่องพักอาศัยอย่างเดียว แต่เป็นทุกอย่าง เรื่องสุขภาพต้องมานิวนำโด่งเลย เชื่อได้ว่าหลังจากนี้ไป การชูเรื่อง health จะเป็นปัจจัยหลัก ประเด็นหลักที่ทุกคน (ดีเวลอปเปอร์) ต้องชู ผมดูแล้วถึงอย่างไรก็ต้องมีปลอดเชื้อ ปลอดอะไร ฟังก์ชั่นห้องปลอดเชื้อที่ต่อให้มีโควิด-19 ก็ไม่เป็นไรมุมมองคือมีผู้บริโภค 2 กลุ่ม เริ่มจากกลุ่มตลาดล่างที่อยากมีบ้าน โปรดักต์ ทำเลจะเป็นอย่างไร ขอให้ฉันมีบ้านอยู่ ดีกว่าอยู่บ้านเช่า ขอให้มีบ้านก่อนก็โอเคแล้ว แต่ถ้ากลุ่มตลาดบนก็แน่นอน อันนี้ (โควิด-19) เป็นประเด็นหลัก ไม่ใช่แค่เรื่องหน้าตาสวยดูดี มีราศี สระว่ายน้ำต้องกว้างใหญ่ และมีระบบที่กำจัดเชื้อได้ ในอนาคตสระว่ายน้ำน่าจะเป็นฟังก์ชั่นที่ต้องกลับมาดู มารีดีไซน์กันใหม่หรือเปล่าหรือระบบระบายอากาศที่ทำให้ไม่เกิดเชื้อเกิดอะไร อย่างฝุ่นจิ๋ว PM2.5 ก็เห็นมีคนโฆษณาแล้วว่า โครงการนี้ ๆ ๆ มีระบบดันอากาศฝุ่นไม่เข้า ก็เป็นจังหวะเวลา การปรับตัวก็แล้วแต่ช่วงเวลา แล้วแต่สถานการณ์ที่เกิดขึ้น

Q : โควิด-19 เป็นเรื่องหมอ ปรับดีไซน์ลำบาก

ใช่ มันทำอะไรไม่ได้เพราะเป็นเรื่องของสุขลักษณะอนามัยในการพักอาศัยที่บ้าน บ้านสมัยก่อนดีไซน์สวยเพราะว่าไม่มีการระบายอากาศ ไม่มีระบายก็ไม่เป็นไร เปิดแอร์เอา แต่ว่าช่วงต่อจากนี้ไปก็ต้องบอกว่า เฮ้ย หมู่บ้านนี้ คอนโดฯนี้ระบายอากาศได้นะ ไม่เกิดเชื้อไม่เกิดฝุ่น มีระบบกำจัดแบคทีเรีย กำจัดไวรัสในตัวอาคาร มีระบบโอโซนในบ้านเข้าบ้านปุ๊บ แป๊บเดียวโอโซนฆ่าเชื้อทั้งบ้าน มันทำไม่ยากหรอก แต่อยู่ที่ว่าใครจะเขียนโฆษณามาแข่ง (ยิ้ม)

Q : บ้านดีมีดาวน์หมดอายุ 31 มีนาคมได้ผลหรือเปล่า

ผมแปลกใจ คนไม่ค่อยรู้เรื่องเลย ผมต้องตั้งทีมมาช่วยลูกค้า โทร.หาลูกค้าเพื่อบอกว่า ผมช่วยให้ได้เงินคืนจากรัฐบาล 50,000 บาท เอาเอกสารมาซื้อขาย คนไม่รู้เรื่องอะไรเลยจริง ๆน้อยมากที่รู้ มีแค่ 10-20% คนทั่วไปไม่รู้

ถามว่าต่ออายุดีไหม… ตอนนี้คนเริ่มอยู่ในภาวะที่รู้สึกว่าจะเกิดวิกฤต มู้ดว่าจะเกิดวิกฤต คนก็ไม่ใช้เงิน ไม่ใช้อะไรกันทั้งสิ้น ไม่ต้องออกมาตรการอะไรหรอก ขอให้ทำอย่างไรให้ประชาชนมั่นใจว่าเราจะไปกันรอดได้ ขอแค่นั้น เพราะถ้าคนรู้สึกว่ามันไม่ดี ไม่ซื้อ ก็ยิ่งไปกันใหญ่ เงินมี แต่ตอนนี้มู้ดผู้บริโภครู้สึกไม่ดีมากกว่า เพราะไม่รู้ว่าอนาคตจะเกิดอะไรขึ้น