กฎเหล็กคุมห้องพัก-ห้องเช่า หักค่าเสียหายเกินเจอคดีแพ่ง

คอลัมน์ นอกรอบ
สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค

ปัญหาเกี่ยวกับการให้เช่าอาคารที่พักอาศัย ไม่ว่าจะเป็นห้องพัก คอนโดมิเนียม ห้องเช่า บ้านเช่า มักจะเป็นข่าวให้เห็นกันอยู่บ่อยครั้ง ทั้งการเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟแพงเกินจริง การเรียกเก็บเงินประกัน หรือเงินค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน หรือการหักค่าประกันความเสียหายเกินความเป็นจริง เป็นต้น

โดยปัญหาเหล่านี้อาจถือเป็นการละเมิดสิทธิของผู้บริโภค ซึ่งสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้มีการออกประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 เพื่อควบคุมรายละเอียด เนื้อหา สาระสำคัญ และเงื่อนไขในสัญญาเช่าเป็นการเฉพาะ

แต่ก็ยังมีผู้ประกอบธุรกิจบางรายที่ยังเอารัดเอาเปรียบผู้บริโภคอยู่ จึงขอนำกรณีศึกษาในเรื่องดังกล่าวมาถ่ายทอดต่อ ดังนี้ มีผู้บริโภครายหนึ่งได้ทำสัญญาเช่าห้องพัก โดยทั้งสองฝ่ายตกลงทำสัญญาเช่าในราคา 2,900 บาทต่อเดือน และจ่ายค่ามัดจำล่วงหน้าอีก 1 เดือน ซึ่งเมื่อครบกำหนดสัญญาแล้วผู้เช่าต้องการจะย้ายออก เพื่อไปเช่าห้องพักแห่งใหม่ เนื่องจากย้ายสถานที่ทำงาน

ปรากฏว่าเจ้าของหอพักคิดค่าปรับตามรายการต่าง ๆ อาทิ ผ้าม่านเปื้อน จำนวน 500 บาท ที่นอนมีปัญหา จำนวน 1,000 บาท โต๊ะเป็นรอย 500 บาท และค่าความเสียหายอื่น ๆ อีกรวมแล้วเป็นเงินทั้งสิ้น 5,640 บาท

ซึ่งผู้บริโภครายนี้เห็นว่าจำนวนเงินที่ผู้ให้เช่าหักเป็นค่าความเสียหายต่าง ๆ นั้นสูงเกินความเป็นจริง และไม่เป็นธรรม ผู้เช่าจึงได้มาร้องทุกข์ต่อ สคบ. เพื่อขอความเป็นธรรม เนื่องจาก สคบ.ได้ออกประกาศฯ ควบคุมการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย ระหว่างผู้ประกอบธุรกิจกับผู้บริโภค

โดยมีการกำหนดให้สัญญาเช่าต้องทำเป็นหนังสือ และต้องใช้ข้อความที่มีสาระสำคัญและเงื่อนไขตามที่ประกาศฯกำหนด และต้องไม่ใช้ข้อความที่มีลักษณะเป็นการเอาเปรียบผู้บริโภคไว้ อาทิ ชื่อและที่อยู่ของผู้ประกอบธุรกิจและผู้เช่า กำหนดระยะเวลาเช่าเริ่มต้นและสิ้นสุด อัตราค่าเช่า และกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่า อัตราค่าน้ำค่าไฟ โดยแสดงวิธีคิดคำนวณ ค่าประกันและค่าเช่าล่วงหน้า รวมไปถึงเงื่อนไขอื่น ๆ ระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า เป็นต้น

จากเหตุการณ์ดังกล่าว สคบ.ได้พิจารณาข้อเท็จจริงประกอบเอกสารหลักฐานต่าง ๆ แล้ว เห็นว่าการที่เจ้าของหอพักจะสามารถหักค่าประกันเพื่อเป็นค่าเสียหายจากผู้บริโภครายนี้ได้ จะต้องเป็นการคิดค่าเสียหายตามความเป็นจริงที่เกิดขึ้นเพียงเท่าที่ผู้ให้เช่าได้จ่ายไปจริง และมีเหตุผลอันสมควร โดยมีหลักฐานการชำระค่าเสียหายโดยชัดเจน

เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าผู้ให้เช่าไม่มีเอกสารหลักฐานในการชี้แจงประกอบ ค่าเสียหายที่ผู้ให้เช่ากล่าวอ้าง สคบ.จึงพิจารณาดำเนินคดีแพ่งกับเจ้าของห้องพัก เพื่อบังคับให้เจ้าของห้องพักคืนเงินให้แก่ผู้ร้อง (ผู้เช่า) พร้อมดอกเบี้ยตามกฎหมาย และหากผู้บริโภคท่านใดเห็นว่าไม่ได้รับความเป็นธรรม หรือมีข้อสงสัยเพิ่มเติม สามารถโทร.เข้ามาสอบถามได้ที่สายด่วน 1166 หรือแอปพลิเคชั่น OCPB Connect

อย่างไรก็ตาม กรณีตัวอย่างข้างต้นเกิดขึ้นบ่อยครั้ง แม้ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 ภายใต้สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) จะมีผลบังคับตั้งแต่ต้นปี 2563 แต่ สคบ.ยังได้รับการร้องเรียนเกี่ยวกับปัญหาเรื่องการเช่าอาคารที่พักอาศัยจากผู้เช่าจำนวนมาก

ทั้งนี้ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเกี่ยวกับเรื่องนี้ระบุชัดเจนว่า ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยที่กฎหมายกำหนดให้เป็นธุรกิจควบคุมสัญญา หมายถึง การประกอบธุรกิจที่ผู้ประกอบธุรกิจตกลงให้ผู้เช่าซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาได้ใช้อาคารเพื่ออยู่อาศัย และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น โดยมีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน

ครอบคลุมตั้งแต่ห้องพัก บ้าน อาคารชุด อพาร์ตเมนต์ หรือสถานที่พักอาศัยที่เรียกชื่ออย่างอื่น ที่จัดขึ้นสำหรับการให้เช่าเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย แต่ไม่รวมถึงหอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพัก และโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม “ผู้ประกอบธุรกิจ” หมายความว่า ผู้ให้บริการเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย โดยเรียกเก็บค่าเช่าจากผู้เช่า เจ้าของห้องพักผู้ใดฝ่าฝืนมีสิทธิโดนลงโทษในคดีแพ่ง