กองทรัสต์ KTBSTMR เตรียมเทรด SET วันแรก 15 พ.ย.นี้

กองทรัสต์ “KTBSTMR” เตรียมนำหน่วยลงทุนเข้าเทรดในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) เป็นวันแรก 15 พ.ย.นี้ หลังนักลงทุนให้การตอบรับดี ชูจุดเด่นกระจายลงทุนในทรัพย์สินหลากหลายประเภท และประมาณการอัตราเงินจ่ายผู้ถือหน่วย 7.02% ในปีแรก

วันที่ 11 พฤศจิกายน 2564 นายพลสิทธิ ภูมิวสนะ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เคทีบีเอสที รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้ก่อตั้งทรัสต์และผู้จัดการกองทรัสต์เคทีบีเอสที มิกซ์ หรือ “KTBSTMR” เปิดเผยว่า เตรียมนำหน่วยทรัสต์เข้าซื้อขายวันแรกในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยวันที่ 15 พฤศจิกายน นี้ โดยใช้ชื่อย่อ “KTBSTMR” ในการซื้อขายบนกระดานหลักทรัพย์

ซึ่งในช่วงที่ผ่านมาได้รับผลตอบรับเป็นอย่างดีจากกลุ่มนักลงทุนสถาบันและนักลงทุนรายย่อย ที่เชื่อมั่นในศักยภาพของการลงทุนในสินทรัพย์ที่หลากหลาย และถือได้ว่าเป็นกองทรัสต์ประเภท Leasehold กองแรก ๆ ที่มีการจำนองกรรมสิทธิ์เพื่อเป็นการเพิ่มความมั่นใจให้แก่ผู้ลงทุน โดยภายหลังจากการเปิดการเสนอขายหน่วยทรัสต์เมื่อวันที่ 19-29 ตุลาคมที่ผ่านมา นักลงทุนให้ความสนใจจองซื้อเข้ามาอย่างล้นหลาม

ทั้งนี้ กองทรัสต์ได้เข้าลงทุนครั้งแรกในทรัพย์สิน 5 โครงการ ตลอดระยะเวลาการเช่า 30 ปี มีมูลค่ารวมทั้งสิ้นไม่เกิน 3,015 ล้านบาท ประกอบด้วย

(1) การลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดิน อาคาร สิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินอื่น ๆ อันเป็นส่วนควบของที่ดิน รวมถึงงานระบบ ประเภทคลังสินค้าและโรงงาน จำนวน 41 ยูนิต ในโครงการริช แอสเซ็ท อ.บางพลี (Rich Asset) จ.สมุทรปราการ จากกลุ่มริช แอสเซ็ท โดยมีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 40,385.67 ตารางเมตร (ตร.ม.)

(2) ลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดิน อาคาร สิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินอื่น ๆ อันเป็นส่วนควบของที่ดิน รวมถึงงานระบบ คลังสินค้าและโรงงาน จำนวน 9 ยูนิต ในโครงการเอสที บางบ่อ อ.บางบ่อ (ST-Bang Bo) จ.สมุทรปราการ จาก STPL โดยมีพื้นที่อาคารให้เช่าประมาณ 37,656.00 ตร.ม.

(3) ลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดิน อาคาร สิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินอื่น ๆ อันเป็นส่วนควบของที่ดิน รวมถึงงานระบบ ประเภทคลังสินค้าและโรงงาน จำนวน 12 อาคาร ในโครงการเอสที บางปะอิน อ.บางปะอิน (ST-Bang Pa-In) จ.พระนครศรีอยุธยา จาก STPL มีพื้นที่อาคารให้เช่าประมาณ 43,578.00 ตร.ม.

(4) ลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและสิทธิการเช่าอาคาร งานระบบ สิ่งติดตั้งตรึงตราและอุปกรณ์ สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์และอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่เกี่ยวเนื่องซึ่งได้ใช้ในการดำเนินกิจการอาคารสำนักงาน โครงการซัมเมอร์ฮับ (Summer Hub Offices) ถ.สุขุมวิท 71 จาก ST HUB และ B.I.C. มีพื้นที่อาคารให้เช่าประมาณ 5,147.36 ตร.ม.

(5) ลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและสิทธิการเช่าอาคาร งานระบบ สิ่งติดตั้งตรึงตราและอุปกรณ์ สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์และอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่เกี่ยวเนื่อง ในโครงการซัมเมอร์ฮิลล์ (Summer Hill) ถ.สุขุมวิท 71 กรุงเทพฯ จาก ST HILL และ B.I.C. มีพื้นที่อาคารให้เช่าประมาณ 5,138.45 ตร.ม.

สำหรับแนวทางการขยายกองทรัสต์ KTBSTMR ในอนาคต เนื่องจากปัจจุบันกองทรัสต์ KTBSTMR ใช้ทุนทั้งหมดในการลงทุน โดยยังไม่มีการกู้ยืมเลย ดังนั้น ทาง KTBST REIT ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ จึงกำลังดำเนินการศึกษาที่จะกู้เงินในวงเงิน 100% ของมูลค่าทรัพย์สินที่จะลงทุนเพิ่มเพื่อนำไปใช้ในการลงทุน

ทั้งนี้ การกู้เงินดังกล่าวจะมีสัดส่วนหนี้สินไม่เกิน 30% ของมูลค่ากองทรัสต์ ซึ่งคาดว่าจะดำเนินการภายในไตรมาส 1 ปีหน้า โดยมีการลงทุนในโครงการที่อาจจะแตกต่างจากโครงการปัจจุบัน ที่มีความมั่นคง และมีแนวโน้มให้ผลตอบแทนนักลงทุนได้ดี เช่น ธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์ ธุรกิจคลังสินค้าหรือโรงงานให้เช่า โดยการลงทุนเพิ่มนี้คาดว่าจะไม่มีการเพิ่มหน่วยทรัสต์

ดังนั้นจึงมีโอกาสส่งผลให้ผลตอบแทนของนักลงทุนปัจจุบันดีขึ้น และในปลายปีหน้าอาจพิจารณาแนวทางที่จะเพิ่มทุนเพื่อการลงทุนเพิ่มเติม โดยพิจารณาให้สิทธิผู้หน่วยลงทุนเดิมก่อนและหากเหลือจะให้สิทธิผู้ลงทุนใหม่ในการลงทุน ทั้งนี้ ในกรณีที่ในขณะทำการเพิ่มทุนนั้นหากมูลค่าตลาดสูงกว่าราคาพาร์ก็จะทำให้ผู้ถือหน่วยในขณะนั้นสามารถลงทุนในหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดได้ซึ่งก็จะเป็นประโยชน์แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ในขณะนั้น

ด้านนายฐิติพัฒน์ ทวีสิน ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์ เคทีบีเอสที จำกัด (มหาชน) ในฐานะผู้จัดการการจัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ เปิดเผยว่า การลงทุนในกองทรัสต์เป็นสินทรัพย์ทางเลือกที่ช่วยกระจายความเสี่ยงให้กับนักลงทุน โดยจากความสำเร็จในการเสนอขายหน่วยทรัสต์ในครั้งนี้ ตอกย้ำถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่มีต่อศักยภาพของ KTBSTMR ทรัสต์กองแรกที่มีนโยบายกระจายการลงทุนในทรัพย์สินหลากหลายประเภท ในลักษณะที่แตกต่างกัน ทั้งขนาดเล็ก กลาง ใหญ่ มีการออกแบบตัวโครงการและจัดสรรพื้นที่ใช้สอยไว้เป็นอย่างดี

ประกอบกับการมุ่งเน้นการจัดหาผู้เช่าที่มีคุณภาพสูง พร้อมบริหารกลุ่มผู้เช่า (Tenant Mix) ให้กระจายตัวได้ดีในแต่ละโครงการ อีกทั้ง กองทรัสต์ยังมีการจัดหารายได้จากธุรกิจหลายประเภท และมีศักยภาพในการเติบโตสูง ถือเป็นทางเลือกใหม่สำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนในกองทรัสต์ที่มีโอกาสให้อัตราผลตอบแทนสม่ำเสมอในทุกช่วงภาวะเศรษฐกิจ

นอกจากนี้ สิ่งที่เป็นจุดเด่นหลักที่นักลงทุนให้ความสนใจคือ กองทรัสต์ KTBSTMR มีหลักประกันในทรัพย์สินที่ลงทุน (สิทธิการเช่าของกองทรัสต์) เพื่อป้องกันในกรณีที่ผู้ให้เช่าผิดสัญญากับกองทรัสต์ ซึ่งอาจส่งผลให้กองทรัสต์ไม่สามารถใช้ประโยชน์ในสิทธิการเช่าไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนได้ครบระยะเวลา 30 ปี โดยหลักประกันที่ผู้ให้เช่าวางประกันให้กับกองทรัสต์ ได้แก่

(1) การจดทะเบียนหลักประกันสิทธิการเช่าที่ดินและจดจำนองอาคารและสิ่งปลูกสร้างทรัพย์สินที่เป็นคอมมิวนิตี้มอล และสำนักงาน

(2) การจดจำนองกรรมสิทธิ์ในอาคารและกรรมสิทธิ์ในที่ดินในทรัพย์สินที่เป็นคลังสินค้าและโรงงาน ทำให้นักลงทุนมั่นใจได้ว่า การลงทุนดังกล่าวจะมีโอกาสได้ผลตอบแทนที่ได้ประมาณการไว้

ส่วนนายพรเทพ ตังคเศรณี กรรมการ บริษัท ดิสคัฟเวอร์ แมเนจเม้นท์ จำกัด ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงิน เปิดเผยว่า การลงทุนในกองทรัสต์ KTBSTMR นับว่าเป็นทางเลือกการลงทุนที่เหมาะสมกับภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน เพราะในปัจจุบันผู้ลงทุนมักต้องการได้รับผลตอบแทนที่มั่นคงในระยะยาวจากเงินปันผล ทำให้การลงทุนดังกล่าวได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ

จึงมั่นใจว่า KTBSTMR จะเป็นหนึ่งในกองทรัสต์ ที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุน เพราะมีการลงทุนในทรัพย์สินหลายประเภท ทั้งคลังสินค้าที่มีพื้นที่หลากหลาย อาคารสำนักงาน และคอมมิวนิตี้มอลล์ ที่อยู่ในทำเลใจกลางเมือง สามารถดึงดูดลูกค้าเข้าใช้บริการในโครงการ ล้วนแต่เป็นโครงการที่มีศักยภาพ และมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ในระดับสูง ทำให้ช่วยเพิ่มโอกาสสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอในระยะยาวให้กับกองทรัสต์

สำหรับประมาณการอัตราเงินจ่ายผู้ถือหน่วยทรัสต์จะได้รับในปีแรก ตามประมาณการจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ตามงบฯกำไรขาดทุนตามสมมุติฐาน (1 ต.ค. 64 ถึง 30 ก.ย. 65) และการลดทุนให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ อยู่ที่ร้อยละ 7.02 นับว่าผลตอบแทนสูงเมื่อเทียบกับการลงทุนอื่น ๆ