อสังหาดัชนีเศรษฐกิจปีเสือ แก้โจทย์ธุรกิจรับบ้าน-คอนโดฟื้นตัว

เวทีสัมมนาแห่งปี “อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2022” จัดโดย 3 สมาคมเสาหลักวงการพัฒาที่ดิน ประกอบด้วยสมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เมื่อวันที่ 24 กุมภาพันธ์ 2565 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นวันเดียวกันกับรัสเซียประกาศสงครามกับยูเครน

สรุปสาระสำคัญภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจเกี่ยวเนื่องยังมีบทบาทสูงในการกระตุ้นและขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยปี 2565 “ประชาชาติธุรกิจ” โฟกัสมุมมองและข้อเสนอแนะต่อรัฐบาลของ 3 นายกสมาคมวงการพัฒนาที่ดิน มุมมองและข้อเสนอแนะที่มีต่อรัฐบาล

ขอมาตรการรัฐฟื้นกำลังซื้อ-สินเชื่อ

“ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดมุมมองปัจจัยเสี่ยงตลาดคอนโดมิเนียมมีภาวะสินค้าล้น ลูกค้าจีนซึ่งเป็นพอร์ตหลักของกำลังซื้อต่างชาติยังไม่กลับมา หนี้ครัวเรือนระดับสูง การเข้มงวดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ต้นทุนค่าน้ำมัน-วัสดุก่อสร้างแพงขึ้น แต่การแข่งขันสูง ทำให้ผู้ประกอบการที่มีสต๊อกเก่าในมือไม่กล้าบวกขายในราคาต้นทุนใหม่ ด้านปัจจัยบวกมาจากเศรษฐกิจโลกเติบโตขึ้นมาทำให้ภาคส่งออกไทยโตได้ 2 ดิจิต อัตราดอกเบี้ยยังต่ำ

สำหรับข้อเสนอแนะมาตรการสนับสนุนจากรัฐบาลมี 5 เรื่อง 1.คณะรัฐมนตรีอนุมัติเรื่องการให้วีซ่าระยะยาว 10 ปี เพื่อดึงดูดกำลังซื้อต่างชาติ 4 กลุ่ม เข้ามาพำนักระยะยาวในไทย ข้อเรียกร้องคือให้เร่งรัดมีผลปฏิบัติเป็นรูปธรรม 2.เสนอให้ฟรีค่าโอนเป็นการถาวรสำหรับการซื้อบ้านหลังแรก เพื่อสร้างนิสัยใหม่ให้แก่ลูกค้า new gen

3.ฟื้นโครงการ “บ้านดีมีดาวน์ รัฐช่วยให้มีดาวน์” 50,000 บาท ในขณะที่ภาษีการโอนที่อยู่อาศัยรวม 1.2 แสนบาท เท่ากับรัฐยังมีรายได้ภาษี แต่ถ้าไม่มีมาตรการกระตุ้นก็ไม่มีการซื้อขาย รัฐก็ไม่ได้ภาษีอยู่ดี

4.เสนอให้ธนาคารสนับสนุนให้คอนโดฯเป็นสินค้าเพื่อการออมและการลงทุน ด้วยการเปิดสินเชื่อเฉพาะทางขึ้นมา คาดว่าเป็นตัวกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยรวมทั้งสินค้าอาคารชุดได้ด้วย และ 5.ตั้ง mortgage insurance หลักการคือรัฐเข้ามาช่วยค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย เหมือนกับที่มีการค้ำประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมให้กับเอสเอ็มอี

“ดร.อาภา” แตะแนวโน้มปีเสือด้วยว่า สินค้าคอนโดฯราคา 1 ล้านบาทบวกลบ เป็นที่ต้องการสูง คอนโดฯทำเลริมถนน ความต้องการซื้อไม่ได้ลดลง แต่ก็ไม่ได้หวือหวา ประสบการณ์ลงทุนพบว่า คอนโดฯ low rise ตอบโจทย์การลงทุนของดีเวลอปเปอร์ โดยเฉพาะการใส่ฟังก์ชั่นสมาร์ทไลฟ์สมาร์ทโฮมทำให้มีผลตอบรับดี สรุปว่าคอนโดฯระดับราคาถูกคงเติบโตได้มาก คอนโดฯราคาแพงก็ยังเติบโตได้อยู่

แนะรัฐดูแลที่อยู่อาศัยตลาดล่าง

ถัดมา “มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองสถานการณ์โควิดทำให้ตลาดอสังหาฯกระทบทั้งตลาดบน-กลาง-ล่าง เพียงแต่ผลกระทบแตกต่างกัน โดยช่วงโควิดมีกำลังซื้อระดับกลางเข้ามาอย่างไม่คิดไม่ฝัน โดยเฉพาะบ้านแนวราบ แต่กลุ่มกำลังซื้อระดับล่างหายไป ขณะที่แนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น เป็นภาระตลาดล่าง เพราะคนกู้เงิน 2 ล้านบาท ต้องจ่ายค่าผ่อนเพิ่มเดือนละ 4,000 บาท เป็นภาระหนักมาก

ข้อเสนอแนะต่อนโยบายภาครัฐมี 2-3 เรื่อง 1.ตลาดระดับล่างความสามารถในการซื้อมีจำกัด จึงเสนอให้รัฐเพิ่มแรงจูงใจให้คนมีกำลังซื้อสูง มีการซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่าผู้มีรายได้น้อย สามารถนำค่าใช้จ่ายมาหักลดหย่อนภาษีได้ 2.ปัจจุบันรัฐมีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ข้อเสนอคือถ้าทำได้ ควรแยกจัดเก็บภาษีคนละประเภท คือแยกภาษีที่ดินกับภาษีสิ่งปลูกสร้างออกจากกัน แต่คงยากเพราะเป็นกฎหมายออกมาแล้ว

และ 3.กรณีมีการเช่าที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยแล้วนำมาปล่อยเช่าให้กับผู้มีรายได้น้อยหรือตลาดล่าง เสนอให้ขยายอายุสัญญาเช่าได้ถึง 40-50 ปี จากปัจจุบันสัญญาเช่าตามกฎหมายแพ่งเช่าสูงสุดได้ 30 ปี

“ภาษีที่ดินฯ” โจทย์ธุรกิจก้อนใหญ่

และ “วสันต์ เคียงศิริ” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุเทรนด์ธุรกิจที่อยู่อาศัยปี 2565 ในสถานการณ์โอมิครอน เปรียบเหมือนรถไฟสตาร์ตเครื่องแล้วและกำลังเคลื่อนตัวออกเดินทาง ดีเวลอปเปอร์ที่ไม่ปรับตัวรองรับเทรนด์เศรษฐกิจฟื้นตัวก็อาจตกขบวนได้ เพราะฉะนั้น การเตรียมตัวของผู้ประกอบการคือเตรียมตัวที่จะไปต่อในการลงทุนรองรับอนาคตอันใกล้นี้

ข้อคำนึงด้านต้นทุนมาจากปัจจัยกดดัน 2-3 ตัว คือ ปัญหาแรงงานที่แพงขึ้นและขาดแคลน กระทบต่อต้นทุนก่อสร้างโครงการ, ปัญหาค่าครองชีพสูงที่มีผลกระทบต่อกำลังซื้อของลูกค้าโดยตรง และปัญหาราคาที่ดินยุคโควิด 2 ปี (2563-2564) ถีบตัวสูงขึ้น 15% ทำให้โครงการใหม่มีต้นทุนใหม่ แต่กำลังซื้อเท่าเดิมหรือลดลง จึงเป็นความท้าทาย ส่วนโรคระบาดมีทิศทางที่คลี่คลายมากขึ้น และถ้าไม่มีการล็อกดาวน์ประเทศจะเป็นปัจจัยบวกเพราะสามารถทำธุรกิจได้ตามปกติ

จุดเน้นอยู่ที่ “Property Tax” ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ข้อกำหนดกฎหมายภาษีมีการลดค่าภาษี 90% ให้กับบริษัทจัดสรรเป็นเวลา 3 ปี นับจากวันได้รับใบอนุญาตจัดสรรกรณีสร้างบ้านแนวราบ และนับจากวันได้รับใบอนุญาตก่อสร้างในกรณีสร้างคอนโดฯ

ประเด็นคือภาษีที่ดินฯ เริ่มบังคับใช้ปี 2562 เท่ากับปี 2565 จะครบ 3 ปีที่มีค่าใช้จ่ายภาษี 10% หลังจากนั้นปีที่ 4 เป็นต้นไป ดีเวลอปเปอร์ต้องกลับมาจ่ายภาษีเต็ม 100% จึงเป็นโจทย์ธุรกิจที่ต้องรับมือให้ดี

“ตอนนี้เราต้องเตรียมตัวแล้ว การที่จะเตรียมตัวรถไฟจะออก เราต้องระวังสิ่งที่อาจเกิดขึ้น ขณะเดียวกันเราต้องหันมาพัฒนาปรับปรุงตัวเอง เพื่อที่จะขึ้นรถไฟมาแล้วได้นั่งสบาย ๆ ไม่ใช่เก็บของพะรุงพะรังขึ้นไป ลืมโน่น ลืมนี่ เช่นเดียวกันครับ ในเรื่องสภาพคล่องสำคัญกว่ากำไร บริษัทในตลาดกำไรจะสูงกว่า ส่วนบริษัทนอกตลาดสภาพคล่องสำคัญกว่า”

ยูเครนเอฟเฟ็กต์-รับมือต้นทุนพุ่ง

“ดร.กอบศักดิ์ ภูตระกูล” รองผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) และอดีตรัฐมนตรีประจำสำนักนายกรัฐมนตรี พูดถึงเทคนิคการเอาตัวรอดของผู้ประกอบการให้กำลังใจว่า หลังยุคโอมิครอนมีความมั่นใจว่าเศรษฐกิจไทยจะดีเป็นพิเศษ 2 ปี (2565-2566) ภาคอสังหาฯจึงต้องเตรียมการแต่ต้น เพื่อรับมือได้ในช่วงการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ

กรณีปูตินทำสงครามยูเครนทำให้เกิดความผันผวนทางด้านการเงิน ราคาน้ำมันทะลุ 100 เหรียญ/บาร์เรล ทองราคาพุ่ง ค่าเงินรัสเซียอ่อนค่าลง ผลกระทบต่อไทยอาจเกิดปัญหาเงินเฟ้อ เพราะรัสเซียเป็นผู้ผลิตน้ำมัน 10% ของโลก และน้ำมันเป็นต้นทุนใหญ่ของทุกคน มาตรการคว่ำบาตรทางเศรษฐกิจต่อรัสเซียก็มีนัยกลับมาด้านราคาน้ำมัน เป็นผลกระทบด้านต้นทุนผู้ประกอบการ