หุ้น “กองอสังหา-รีท” กำไรฟื้น คลายล็อกดาวน์หนุน “ห้าง-โรงแรม”

บล.กสิกรไทย ประเมินกำไรหุ้นกลุ่ม “รีท-พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์” ปีนี้ฟื้นไข้โควิด คาดทั้งปีแตะ 43,576 ล้านบาท เติบโต 14.1% คาดกลุ่ม “ห้างสรรพสินค้า” ฟื้นเด่นสุด จับตา “ALLY-CPNREIT” ที่ลดค่าเช่าดีขึ้น ส่วนกลุ่ม “ออฟฟิศรีท” ยังโอเวอร์ซัพพลาย แถมดีมานด์ยังชะลอ ด้านกลุ่ม “โรงงาน-คลังสินค้า” ค่าเช่าโตต่ำส่อสู้เงินเฟ้อไม่ไหว

นายณัชพล โรจนโรวรรณ นักวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐาน บริษัทหลักทรัพย์ กสิกรไทย จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ในปี 2565 ทิศทางราคาหุ้นกลุ่มกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์) และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (รีท) จะถูกกดดันจากแนวโน้มผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล (บอนด์ยีลด์) ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น จากแผนการขึ้นดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ในปีนี้ หลังเจอปัญหาเงินเฟ้อที่สูง

ซึ่งปัจจัยดังกล่าวกระทบต่อบอนด์ยีลด์ไทยปรับขึ้นเช่นกันในช่วง 1-2 เดือนมานี้ โดย บล.กสิกรไทยคาดการณ์สิ้นปี 2565 นี้บอนด์ยีลด์ไทย 10 ปีจะอยู่ที่ 2.2% จากปัจจุบันอยู่ที่ 2.1% ซึ่งถ้าเป็นไปตามนี้ ราคาหุ้นพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์และรีทจะกระทบไม่มากแล้ว

ขณะที่ภาพในระยะสั้นจากความกังวลความขัดแย้งระหว่างรัสเซียและยูเครน เข้ามาช่วยกดดันบอนด์ยีลด์ตกลงไปบ้าง ประกอบกับถ้อยแถลงประธานเฟดครั้งล่าสุด แม้ยังคงยืนยันขึ้นดอกเบี้ยอยู่ แต่อาจปรับขึ้นไม่แรง

“เราเชื่อว่าราคาหุ้นกลุ่มนี้จะลงมาไม่เยอะแล้ว เพราะตั้งแต่โดนผลกระทบโควิด-19 เป็นหุ้นกลุ่มหนึ่งที่ยังไม่ฟื้น ราคาหุ้นลงไปกองอยู่ข้างล่าง จึงไม่น่าจะปรับตัวลงไปมากกว่านี้แล้ว แต่ช่วง 1 เดือนข้างหน้านี้ ก็อาจยังไม่ปรับตัวขึ้นมาเหมือนกัน”

ทั้งนี้ บล.กสิกรไทย ประเมินทั้งปี 2565 กำไรปกติของหุ้นพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์และรีทจะอยู่ที่ 43,576 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 14.1% เมื่อเทียบจากช่วงเดียวกันปีก่อนที่ทำได้ 38,180 ล้านบาท (ดูตาราง) โดยกองรีทกลุ่มห้างสรรพสินค้า (Retail REIT) จะเห็นการฟื้นตัวของกำไรกลับมาโตได้ค่อนข้างเด่นกว่ากลุ่มอื่น ๆ จากช่วงที่ผ่านมา โดนผลกระทบโควิดหนักสุด เช่นเดียวกับกลุ่มโรงแรม (Hotel REIT)

“จะเห็นว่า ส่วนลดค่าเช่าของกลุ่มรีเทลรีท จากไตรมาส 3/2564 อยู่ประมาณ 50-60% ที่ถูกปิดห้าง แต่ในไตรมาส 4/2564 ส่วนลดค่าเช่าปรับตัวดีขึ้นเหลือแค่ 30% เพราะตั้งแต่เดือน ต.ค. เริ่มมีการคลายล็อกดาวน์ และเดือน พ.ย.-ธ.ค. ทราฟฟิกคนเดินห้างเริ่มมากขึ้น ดังนั้น คาดว่าตั้งแต่ไตรมาส 1/2565 ส่วนลดค่าเช่าน่าจะปรับตัวดีขึ้นอีก”

นายณัชพลกล่าวอีกว่า จากการประเมินคาดว่าทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อัลไล (ALLY) จะฟื้นตัวเร็วสุด เมื่อเทียบกับทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช ช็อปปิ้ง เซ็นเตอร์ (LHSC) และทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) โดยไตรมาส 4/2564 ALLY มีส่วนลดค่าเช่าอยู่ประมาณ 20% ในขณะที่ CPNREIT และ LHSC มีส่วนลดค่าเช่าอยู่ประมาณ 27% และ 60% ตามลำดับ

ประกอบกับสินทรัพย์ทั้งหมดของ ALLY เป็นคอมมิวนิตี้มอลล์ อาทิ ศูนย์การค้าคริสตัลดีไซน์เซ็นเตอร์, เดอะคริสตัล, ศูนย์การค้าสัมมากร, ศูนย์การค้าเพลินนารี่, ศูนย์การค้าเดอะซีน ทาวน์อินทาวน์, อมอรินี่, แอมพาร์คจุฬา, กาดฝรั่ง เป็นต้น ซึ่งทำเลส่วนใหญ่อยู่รอบนอกและใกล้แหล่งที่อยู่อาศัยของคน

รวมถึงมีโซน outdoor ให้ใช้บริการ ซึ่งจะปลอดภัยจากการติดเชื้อโควิดกว่าในห้องแอร์ ส่วนสาเหตุที่ LHSC ฟื้นตัวช้าสุดนั้น เพราะสินทรัพย์ทั้งหมดคือ ศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 ซึ่งลูกค้าเป้าหมายหลักเป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติ ยังไม่ฟื้นตัวกลับมาเต็มที่

นายณัชพลกล่าวด้วยว่า ด้านกองรีทกลุ่มออฟฟิศ (Office REIT) ยังดูไม่ค่อยน่าสนใจ มีปัจจัยเฉพาะกดดันจากซัพพลายใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดในอีก 1-2 ปีนี้ตามแผนการสร้างตึกออฟฟิศใหม่ ทำให้เกิดโอเวอร์ซัพพลาย ขณะที่ดีมานด์ชะลอตัว จากการระบาดโควิดและพฤติกรรมผู้บริโภคที่มีการปรับเปลี่ยนไปสู่การทำงานที่บ้าน (WFH) มากขึ้น

ส่วนกองรีทกลุ่มอุตสาหกรรมโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า (Industrial REIT) ยังค่อนข้างทรงตัว มีการรักษากระแสเงินสดได้ปกติ มีอัตราการเช่า (occupancy rate) อยู่ประมาณกว่า 80-90% แต่ข้อเสีย คือการโตของค่าเช่าทำได้ต่ำ อาจโตได้ปีละแค่ 1% จึงอาจจะสู้เงินเฟ้อที่พุ่งสูงขึ้นไม่ได้