โอกาสทองของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มือสอง โดย ดร. รักษ์ วรกิจโภคาทร

บนวิกฤตย่อมมีโอกาส ท่ามกลางสงครามการค้า ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว เหตุการณ์แผ่นดินไหวที่อาจส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง แต่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นโอกาสที่ดี และได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่ากว่าการลงทุนในทรัพย์สินอื่น ๆ  ซึ่งมีความผันผวนมาก  “ทองคำ” กลายเป็นสินทรัพย์ที่คนเข้าไปลงทุนมากที่สุดในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา ส่งผลให้ราคาทองคำปรับเพิ่มขึ้นมาก สวนทางกับพันธบัตรรัฐบาล โดยเฉพาะของสหรัฐอเมริกา ที่แนวโน้มของผลตอบแทนมีทิศทางที่ลดลง รวมไปถึงผลตอบแทนจากตลาดหุ้นที่ลดลงอย่างต่อเนื่องมาตลอดในทุกประเทศทั่วโลก 

ขณะที่เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวช้า หนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง ประกอบกับเหตุการณ์แผ่นดินไหวส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นและการตัดสินใจของผู้บริโภคและนักลงทุน อย่างไรก็ตามรัฐบาลได้ประกาศมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อโดยการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท เหลือ 0.01% ในแต่ละรายการ ประกอบกับการผ่อนปรนมาตรการ LTV ชั่วคราวของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่เริ่มมีผลตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2568 เป็นต้นไป และการปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลงมาเหลือ 1.75% ในการประชุมวันที่ 30 เมษายน 2568 ที่ผ่านมา  

 ในส่วนภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 มีแนวโน้มฟื้นตัวเล็กน้อย โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวระดับกลางถึงระดับบน สำหรับกลุ่มบ้านราคา 1-3 ล้านบาท ต้องเผชิญกับการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินสูงถึง 40-50% ในขณะที่ความต้องการบ้านในระดับราคามากกว่า 5 ล้านบาทเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในทำเลโครงการซึ่งอยู่ในทำเลที่ดี  มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบขนส่งสาธารณะ สำหรับความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในกลุ่มของผู้บริโภคจะพิจารณาโครงการที่ปลอดภัยและไม่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว ส่วนนักลงทุนมองว่าในช่วงเวลานี้เป็นโอกาสงามในการซื้อทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม ซึ่งมีแนวโน้มลดราคาจนน่าลงทุน พร้อมกันนั้น ตลาดให้เช่าที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเติบโตขึ้นจากกลุ่ม Gen Y และ Gen Z ที่นิยมเช่ามากกว่าซื้อ เนื่องจากสามารถโยกย้ายไปอยู่ที่ใหม่ได้ง่ายในกรณีเปลี่ยนที่ทำงานหรือการปรับเปลี่ยนไลฟ์สไตล์ในอนาคต แนวโน้มค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้น โดยมี Yield อยู่ที่ 7-8% ต่อปี จากความนิยมการเช่าซึ่งเพิ่มขึ้นถึง 70% จากช่วงสถานการณ์โควิด-19 และ Generation Rent 

**ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มือสอง  ได้ผลตอบแทนดี**

ความต้องการของบ้านมือสองเพิ่มสูงขึ้น จากสถิติยอดการโอนกรรมสิทธิ์แตะระดับ 52% เนื่องจากข้อได้เปรียบในเรื่องทำเลที่บ้านมือหนึ่งสู้ไม่ได้ และราคาที่ต่ำกว่าตลาด 10-16% ดังนั้น ผู้บริโภคที่เป็น End Useer และ”นักลงทุน” ที่มีความพร้อม มีสภาพคล่อง หรือมี “เงินเย็น” ถือเป็นช่วงเวลาที่เหมาะมากในการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นทรัพย์สินรอการขาย หรือทรัพย์มือสอง โดยเฉพาะหลาย ๆ โครงการที่พร้อมลดราคาหรือมอบโปรโมชั่นพิเศษ ๆ เพื่อจูงใจลูกค้า 

บ้านหรือคอนโดมิเนียมมือสองในโครงการที่ทำเลดี ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า การเดินทางสะดวก ไม่ไกลจากสถาบันการศึกษาหรือแหล่งชุมชนก็เป็นไปได้ที่จะได้รับความสนใจทั้งในเรื่องของการเช่า (Rental Yield) และซื้อขายเร็วขึ้น กลุ่มนักลงทุนยังคงมองอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่ปลอดภัย (safe investment) เพียงแต่บางครั้งอาจจะเป็นการลงทุนระยะยาว และถือครองนาน แต่ส่วนใหญ่จะได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่า ทั้งนี้ จะมีกลุ่มนักลงทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทรัพย์สินรอการขายตามสภาพแล้วนำมาปรับปรุงให้พร้อมอยู่ จากนั้น ก็นำไปขาย หรือปล่อยเช่า ซึ่งถือเป็นอาชีพมาแรงแห่งยุคเช่นเดียวกัน เพราะนักลงทุนกลุ่มนี้มักจะหาและติดต่อลูกค้าที่สนใจซื้อบ้านหรือคอนโดในทำเลนั้น ๆ ไว้ก่อน จากนั้นจึงติดต่อซื้อบ้านหรือคอนโดดังกล่าวและเร่งปรับปรุงให้พร้อมอยู่พร้อมใช้ พร้อมทั้งให้บริการประสานงานกับสถาบันการเงินเพื่อปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าของตนด้วย 

บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM มีทรัพย์พร้อมขายกว่า 25,000 รายการ มีมูลค่าตามราคาประเมิน 74,517 ล้านบาท โดย BAM มีทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย หรือประเภททรัพย์ที่ราคาตั้งขายไม่เกิน 5 ล้านบาท ได้แก่ บ้านเดี่ยวกว่า 5,000 รายการ ทาวน์เฮ้าส์กว่า 3,000 รายการ คอนโดมิเนียมกว่า 3,000 รายการ อาคารพาณิชย์กว่า 1,000 รายการ และที่ดินเปล่ากว่า 3,000 รายการ นอกจากนั้น ยังมีทรัพย์เพื่อการลงทุนอีกเป็นจำนวนมาก ซึ่งทรัพย์พร้อมขายของ BAM ครอบคลุมทุกทำเลทั่วประเทศ ตอบสนองความต้องการของลูกค้ารายย่อยและนักลงทุน 

รวมถึง BAM ยังเพิ่มโอกาสให้กับลูกค้าที่ซื้อที่อยู่อาศัยและที่ดินเปล่าของ BAM ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินง่ายขึ้น โดยออกแคมเปญภายใต้ชื่อ “ BAM โปรผ่อนที่ร้อนแรงที่สุดแห่งปี ดอกเบี้ย 0% 2 ปีแรก ” ตั้งแต่วันนี้ถึงวันที่ 30 ธันวาคม 2568 โดยได้คัดทรัพย์ประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม อาคารพาณิชย์ และที่ดินเปล่า ทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และต่างจังหวัด ทั่วประเทศ รวมจำนวนกว่า 10,000 รายการ ให้ลูกค้าได้เลือกซื้อทรัพย์ราคาตั้งขายไม่เกิน 5 ล้านบาท ผ่อนชำระดอกเบี้ย 0% นาน 2 ปี ปีที่ 3 คิดดอกเบี้ย MRR -2.5% และปีที่ 4 เป็นต้นไปคิดดอกเบี้ย MRR BAM ตลอดอายุสัญญา พิเศษยิ่งกว่าสำหรับลูกค้าที่ชำระปิดบัญชีภายใน 3 ปี ลด 10% จากราคาตั้งขาย และชำระปิดบัญชีภายใน 5 ปี ลด 5% จากราคาตั้งขาย 

จากการสำรวจสถิติการจำหน่ายทรัพย์ของ BAM ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาพบว่า ทรัพย์สินรอการขายของ BAM เป็นทางเลือกในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนถึง 3 ต่อ โดยให้ผลตอบแทนรวมถึง 20 – 29% กล่าวคือมีส่วนลดจากราคาประเมิน 10-16% มี Capital Appreciation 3-5% และมี Rental Yield 7-8%