เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน หมุดสำคัญยักษ์ค้าปลีก รั้งทำเลลาดพร้าว

เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน โครงการมิกซ์ยูสมูลค่า 21,000 ล้านบาทของเครือเซ็นทรัล ไม่เพียงจะเป็นแฟลกชิปแห่งใหม่ และเครื่องจักรที่จะสร้างรายได้มหาศาลในอนาคต แต่ยังเป็นหมุดหมายสำคัญในการรั้งทำเลทองของธุรกิจค้าปลีกย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ที่เซ็นทรัลจับจองมานานกว่า 44 ปี นับตั้งแต่เซ็นทรัล ลาดพร้าว โครงการ Mixed-Use แห่งแรกของไทย ซึ่งมีทั้งห้างเซ็นทรัล ลาดพร้าว โซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน ที่เปิดบริการเมื่อวันที่ 25 ธันวาคม 2524 อีกด้วย

ลาดพร้าวทำเลทองค้าปลีก

ย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน เป็นหนึ่งในทำเลศักยภาพสูงของ กทม. จากการมีขนส่งมวลชนหลายรูปแบบผ่าน รวมถึงรายล้อมด้วยที่อยู่อาศัย และอาคารสำนักงาน ไปจนถึงสนามบิน

โดย “ดร.ณัฐกิตติ์ ตั้งพูลสินธนา” Chief Marketing Officer บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา อธิบายศักยภาพของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ว่า ในส่วนของผู้ที่สัญจรไปมานั้น ถนนวิภาวดีรังสิต และถนนพหลโยธิน มีรถยนต์สัญจรผ่าน 337,000 คันต่อวัน ด้านรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน มีผู้โดยสาร 15,600 คนต่อวัน และ BTS สายสีเขียว มีผู้โดยสาร 35,100 คนต่อวัน

นอกจากนี้ยังมีโอกาสรับนักท่องเที่ยว-นักเดินทางจากสนามบินดอนเมือง ที่ปัจจุบันมีผู้โดยสารราว 30 ล้านคนต่อปี และกำลังเตรียมขยายโครงการเพื่อเพิ่มศักยภาพตามแผนงานของรัฐด้วย

ขณะเดียวกัน Catchment Area ในย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน มีประชากรประมาณ 2.5 ล้านคน จากโครงการที่อยู่อาศัย 472 โครงการ และมากกว่า 50% เป็นโครงการในระดับ Upper Segment ขึ้นไป ส่วนอาคารสำนักงานที่ตั้งรอบโครงการมีถึง 52 แห่ง ในจำนวนนี้ 15 แห่ง เป็น Grade A Office สะท้อนถึงคุณภาพของทำเลและศักยภาพการเป็นศูนย์กลาง Workplace แห่งอนาคตของกรุงเทพฯ

นอกจากนี้ในอนาคตอาคารสำนักงานต่าง ๆ มีแนวโน้มขยายตัวสู่รอบนอกของกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในแนว North Corridor พหลโยธินและวิภาวดีรังสิต ดังนั้นกลุ่มคนทำงานจะเข้ามาในพื้นที่เพิ่มขึ้นและเป็นกำลังซื้อที่มหาศาลรวมถึงยังมีโรงเรียนชั้นนำ 51 แห่ง ในจำนวนนี้เป็นโรงเรียนอินเตอร์ 6 แห่ง, มหาวิทยาลัยชั้นนำ 9 แห่ง และโรงแรม 41 แห่ง

ความท้าทายที่ต้องจับตา

แม้เซ็นทรัล ลาดพร้าว จะเป็นหนึ่งในเพชรยอดมงกุฎของเครือเซ็นทรัล แต่ที่ดิน 47.22 ไร่ ที่โครงการตั้งอยู่นั้นเป็นที่ดินเช่า ที่กลุ่มเซ็นทรัลเช่าจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เคยให้ข้อมูลไว้ว่า สัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว ช่วง 30 ปีแรก แบ่งเป็น ค่าหน้าดิน 16 ล้านบาท และจ่ายค่าเช่ารายปี ปีละ 3 ล้านบาท ยกเว้นปีแรก ปีที่ 2 คิด 25% ปีที่ 3 คิด 50% และปีที่ 4 จ่าย 100% หลังจากนั้นเพิ่มขึ้นปีละ 5% ไปจนครบ 30 ปี

ทั้งนี้ที่ผ่านมา มีการต่อสัญญาเช่าที่ดินต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน โดยสัญญาฉบับล่าสุด ระยะเวลา 20 ปี ตั้งแต่ 19 ธันวาคม 2551-18 ธันวาคม 2571 แต่ยังมีความเสี่ยงในการต่อสัญญาครั้งต่อไป หรือค่าใช้จ่ายที่อาจสูงขึ้น

เซ็นทรัล พหลโยธิน เพิ่มแต้มต่อ

ด้วยเหตุนี้ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน จึงอาจเป็นมากกว่าบิ๊กโปรเจ็กต์หรือสาขาแฟลกชิป สอดคล้องกับความเห็นของแหล่งข่าวในวงการอสังหาฯ-โรงแรม ที่ให้ความเห็นในทางเดียวกันว่า เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ช่วยพลิกสถานะของเซ็นทรัลในการเจรจาสัญญาเช่าที่ดินกับ ร.ฟ.ท.ได้ไม่น้อย

หรืออาจทำให้ได้เงื่อนไข อาทิ ค่าเช่าที่ดีขึ้นอย่างมาก เนื่องจากมีเป็นหลักประกันแล้วว่าเครือเซ็นทรัลจะยังมีศูนย์ในทำเลลาดพร้าว-พหลโยธิน ต่อไป แม้จะไม่สามารถต่อสัญญาเช่าได้

แต่หากยังสามารถเจรจาต่อสัญญากันได้ ก็จะยิ่งทำให้ความเป็นเจ้าตลาดบนทำเลลาดพร้าว-พหลโยธินแข็งแกร่งแบบคูณสอง

เดินหน้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว

ขณะเดียวกันเซ็นทรัลเชื่อมั่นว่า เซ็นทรัล พหลโยธิน จะไม่กระทบกับการต่อสัญญาเช่าที่ดิน และการดำเนินงานของเซ็นทรัล ลาดพร้าว รวมถึงมีแนวทางที่จะยกระดับเซ็นทรัล ลาดพร้าว ต่อเนื่อง ซึ่ง “ดร.ณัฐกิตติ์” กล่าวว่า การเจรจาต่อสัญญาอยู่ในการดูแลของบริษัทแม่ แต่เชื่อมั่นว่า แม้หลังเดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ซึ่งมีกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569 จะไม่กระทบกับเซ็นทรัล ลาดพร้าว เนื่องจากปัจจุบันดีมานด์ของเซ็นทรัล ลาดพร้าว สูง จนผู้เช่าหลายรายต้องการพื้นที่เพิ่ม เพื่อขยายร้านอยู่แล้ว

รวมถึงในอนาคตบริษัทจะยังเดินหน้าอัพเกรดเซ็นทรัล ลาดพร้าว ต่อเนื่อง เพื่อยกระดับให้ทัดเทียมกับเซ็นทรัล พหลโยธิน อีกด้วย

จากความเคลื่อนไหวนี้ต้องจับตาดูว่า หลังเปิดให้บริการผลตอบรับของเซ็นทรัล พหลโยธิน จะเป็นอย่างไร และการเจรจาสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว จะเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางไหน