คาดไม่ต่อมาตรการผ่อนคลาย LTV ฉุดมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์วูบหมื่นล้าน
Krungthai COMPASS ประเมินไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV ส่อฉุดมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลลดลงอย่างน้อย 1.05 หมื่นล้านบาท คาดตลาดปีนี้โต 3.3% ปีหน้าโตต่อเนื่องที่ 2.5%
วันที่ 9 พฤศจิกายน 2565 Krungthai COMPASS ประเมินเบื้องต้นว่า การไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV มีโอกาสเป็น Downside ให้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2566 ลดลงอย่างน้อย 10,500 ล้านบาท โดยผู้บริโภคที่มีแนวโน้มได้รับผลกระทบมากสุดคือ กลุ่มที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในสัญญา 2 และ 3 เป็นต้นไป ซึ่งหากอ้างอิงข้อมูลในอดีตพบว่าผู้บริโภคในกลุ่มนี้มีสัดส่วนราว 14% จากสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมด
โดย Krungthai COMPASS มองตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2565-2566 ว่าจะอยู่ในทิศทางขยายตัวทั้งในฝั่งของความต้องการซื้อจากการเติบโตของภาวะเศรษฐกิจและการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ เช่นเดียวกับการเปิดโครงการใหม่ ๆ ของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่จะกลับมาอยู่ในระดับปีละ 90,000-100,000 ยูนิต อีกครั้งเพื่อชดเชยการเปิดโครงการใหม่ในระดับต่ำเมื่อ 1-2 ปีที่ผ่านมา
อย่างไรก็ดี ตลาดยังมี Downside จาก 1) ดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งเราประเมินว่าทุก ๆ การขึ้นดอกเบี้ย 1% จะทำให้มูลค่าที่อยู่อาศัยสูงสุดที่ผู้บริโภคสามารถซื้อได้ลดลงไปราว 10% และทำให้ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยมีกำไรสุทธิลดลง -0.56% ผ่านต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น
2) ต้นทุนพัฒนาโครงการที่ยังอยู่ในระดับสูง จากราคาวัสดุก่อสร้างที่ยังยืนสูง และราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง และล่าสุดคือ 3) การสิ้นสุดลงของมาตรการผ่อนคลาย LTV ซึ่งส่งผลให้การกู้ซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2566 ทุกกรณี (ยกเว้นการซื้อที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 10 ล้านบาทในสัญญาแรก) ต้องกลับมาใช้เงินดาวน์ 10-30% ตามเดิม
ทั้งนี้ คาดตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2565 จะมีมูลค่า 6.04 แสนล้านบาท ขยายตัว 3.3%ต่อปี (YOY) และเติบโตต่อเนื่องที่ 2.5% YOY ในปี 2566 โดยมีแรงสนับสนุนหลักจาก 1) การขยายของเศรษฐกิจไทย 2) การกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ และ 3) แนวโน้มที่ภาครัฐจะขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองไปอีก 1 ปี