เจ้าสัวเฮ! รัฐลดภาษีที่ดิน 90% หุ้นนิคม-บ.อสังหาฯ ได้ประโยชน์ระยะสั้น

รัฐลดภาระภาษีที่ดิน 90% “เจ้าสัว-นักเก็งกำไร” ถือครองที่ดินว่างเปล่าขนาดใหญ่-แบงก์ที่มี NPA มาก รับอานิสงส์ เหนาะ ๆ โบรกส่องหุ้น “นิคมอุตสาหกรรม-ดีเวลอปเปอร์” รับปัจจัยบวกระยะสั้น

นายชาญชัย พันทาธนากิจ ผู้จัดการฝ่ายกลยุทธ์การลงทุน บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเซีย พลัส เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ตามที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) ปรับลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทุกประเภทลง 90% ซึ่งจะเริ่มจัดเก็บในเดือน ส.ค. 2563 นั้น ประเมินว่าจะเป็นประโยชน์ต่อภาพรวมหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และนิคมอุตสาหกรรมในช่วงสั้น ๆ โดยเฉพาะผู้ประกอบการอสังหาฯ (ดีเวลอปเปอร์) ที่ได้ประโยชน์จากที่ดินว่างเปล่าที่ยังไม่ได้พัฒนา ซึ่งกำหนดเก็บภาษีที่ดินในอัตรา 0.3% และเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก 3 ปี แต่ไม่เกิน 3%

“กล่าวคือ ถ้าที่ดินเปล่า ราคา 1 ล้านบาท มีภาระภาษีปีแรกอยู่ที่ 3,000 บาท ถ้าได้รับลดหย่อนภาษี 90% จะทำให้ภาษีลดลงเหลือ 300 บาท แต่ก็เฉพาะในปีภาษี 2563 ส่วนปีที่ 2 จะเสียในอัตราปกติที่ 3,000 บาท อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันดีเวลอปเปอร์เกือบทุกรายไม่มีนโยบายถือครองที่ดินเปล่าเป็นจำนวนมาก และส่วนใหญ่ไม่ถือครองที่ดินเป็นเวลานาน หากไม่ได้นำมาใช้ประโยชน์ รวมถึงบางรายก็มีการนำที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ออกมาขาย เพื่อลดต้นทุนการถือครอง และเพิ่มสภาพคล่องในมือ เพราะฉะนั้น ผลประโยชน์ส่วนนี้คงจะได้จำกัด และคงไม่ได้ส่งผลที่จะทำให้ต้องปรับประมาณการกำไรของบริษัทจดทะเบียน (บจ.) ในตลาดหลักทรัพย์ฯ”

ส่วนกลุ่มผู้ซื้ออสังหาฯก็ไม่ได้มีนัยสำคัญจากที่มีการลดภาษีให้ 90% เนื่องจากการจัดเก็บภาษีที่ดินสำหรับประเภทที่อยู่อาศัยปกติก็อยู่ในระดับต่ำอยู่แล้ว เช่น บ้านหลังหลัก กรณีเป็นทั้งเจ้าของบ้านและที่ดินจะถูกเก็บเฉพาะบ้านที่มีราคาสูงเกิน 50 ล้านบาทขึ้นไป โดยเก็บเริ่มต้นในอัตรา 0.02% อาทิ บ้านราคา 50 ล้านบาท เสียภาษีที่ดิน 1 หมื่นบาท เป็นต้น ส่วนผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป ต้องเสียภาษีในทุกระดับราคา ซึ่งอัตราภาษีเริ่มต้น 0.02% เช่น บ้านราคา 1 ล้านบาท เสียภาษี 200 บาท เป็นต้น

ทั้งนี้ นายชาญชัยกล่าวว่า หุ้นอสังหาฯที่สามารถเข้าไปลงทุนหรือเก็งกำไรได้ แนะนำ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ราคาเหมาะสมที่ 8.00 บาท ปันผลเฉลี่ย 6% และ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ราคาเหมาะสมที่ 6.30 บาท ถือว่าเด่นด้วยงานในมือ (backlog) อยู่ในระดับสูง ซึ่งจะหนุนให้ผลประกอบการไตรมาส 2/2563 เติบโตได้ ทั้งจากช่วงเดียวกันปีก่อนและไตรมาสก่อนหน้า และต่อเนื่องถึงไตรมาส 3 ส่วนหุ้นกลุ่มนิคมฯผู้ที่ถือครองที่ดินได้ประโยชน์จากอัตราภาษีที่ปรับลง และถือโอกาสซื้อที่ดินสะสมรองรับความต้องการที่ดินในอนาคต แนะนำ บมจ.อมตะ คอร์ปอเรชัน (AMATA) ราคาเหมาะสมที่ 35.7 บาท

ฟากนักวิเคราะห์ บล.ทิสโก้กล่าวว่า ดีเวลอปเปอร์กลุ่มหลักที่น่าจะได้รับอานิสงส์จากการลดหย่อนภาษีที่ดิน 90% คือ กลุ่มเจ้าสัว หรือนักเก็งกำไรที่ดิน ซึ่งถือครองที่ดินขนาดใหญ่ที่ยังไม่ได้พัฒนา ยังไม่ได้จัดสรรที่ดินสำหรับเป็นพื้นที่เกษตร หรือมีอสังหาฯที่ต้องจ่ายภาษี และกำลังดิ้นรนที่จะลดหย่อนภาษีอยู่ รวมไปถึงสถาบันการเงินที่มีสินทรัพย์รอการขาย (NPA) อยู่จำนวนมาก อย่างไรก็ตาม สำหรับดีเวลอปเปอร์ที่มีที่ดินไว้เก็งกำไร ส่วนใหญ่จะไม่ค่อยซื้อที่ดินสะสมเอาไว้ (land bank) เกิน 3-4 ปี

“ผลกระทบต่อกลุ่มอสังหาฯ ถ้าเป็นรายเล็ก ๆ ที่เตรียมตัวไม่พร้อม ก็อาจจะยืดระยะเวลาให้ได้เตรียมตัว กับบางรายที่ต้องเสียภาษีก็อาจจะช่วยได้บ้าง สำหรับดีเวลอปเปอร์ที่ต้องการเงินหมุนเวียนจริง ๆ แต่ก็แค่ไตรมาสเดียว ดังนั้น อานิสงส์ตรงนี้จะเป็นรายใหญ่ที่เก็งกำไรมากกว่า ไม่ได้มีอานิสงส์กับดีเวลอปเปอร์ตรง ๆ โดยรวมฝั่งนิคมจะได้ผลบวกมากกว่า เพราะต้องเก็บกว้านซื้อที่ดินไว้เยอะในระยะยาว ซึ่งกว่าจะพัฒนาและขายได้ต้องใช้เวลาเกิน 2 ปี แต่ขึ้นอยู่ว่าแต่ละรายมีการตุนพื้นที่ไว้มากแค่ไหน ซึ่งเท่าที่สอบถามแต่ละรายก็มีการชะลอซื้อที่ดินระดับหนึ่งเพราะยอดขายตก”

ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัย บล.ทิสโก้ มองหุ้น บมจ.ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น (WHA) เด่น เนื่องจากมีที่ดินกระจายในหลายพื้นที่ ไม่ว่าจะเป็นเนื้อที่ระยอง มาบตาพุด สระบุรี ซึ่งกระจายอยู่กว่า 10 นิคมอุตสาหกรรม อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาผลต่อกำไรของ บจ.อาจจะไม่ได้บวกมากนัก

“สัดส่วนการจ่ายมีปริมาณที่น้อยอยู่แล้ว และส่วนใหญ่กำไรขั้นต้นของบริษัทพวกนี้กินประมาณเกือบ 50-60% ฉะนั้น ถ้าภาษีปรับขึ้นจริง ๆ ก็แค่ปรับราคาขึ้นเพื่อจัดการกำไรได้เท่าเดิม แต่ถ้าภาษีปรับลงเพื่อที่จะขายได้ก็ต้องปรับราคาลงเหมือนกัน คือพยายามคงมาร์จิ้นเอาไว้มากกว่า ดังนั้น ท้ายที่สุดอาจจะไม่ได้มีกำไรเพิ่มขึ้นมากนัก ทำให้ฝ่ายวิจัยยังแนะนำคงน้ำหนักการลงทุน (natural weight) ไว้แบบกลาง ๆ”