หุ้น-การเงิน

ก้าวต่อไป “พรอสเพค รีท” เพิ่มทุน 1.8 พันล้าน ปลายปีนี้

อรอนงค์ ชัยธง
สัมภาษณ์พิเศษ

สถานการณ์โควิด-19 ส่งผลให้ธุรกิจที่เคยโดดเด่นกลับวูบลง และส่องแสงให้กลุ่มที่ไม่ค่อยได้รับความสนใจ กลายเป็นม้ามืดโดดเด่นขึ้นมา ไม่เว้นแม้แต่ด้านการลงทุน ที่จะเห็นว่า ในปีที่ผ่านมาทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ในกลุ่มที่เป็นคลังสินค้า-โรงงานให้เช่า มีความโดดเด่นขึ้นมา มีกำไรและจ่ายปันผลได้ต่อเนื่อง จากช่วงเวลาปกติที่ไม่ได้โดดเด่นเหมือนกับกองรีทอื่น ๆ อย่างกลุ่มห้างสรรพสินค้า หรือกลุ่มโรงแรม

อย่างไรก็ดี ปีนี้ที่หลาย ๆ ธุรกิจฟื้นตัวมากขึ้น ตามการเปิดเมือง เปิดประเทศ กลุ่มคลังสินค้า-โรงงานให้เช่าจะเป็นอย่างไร “ประชาชาติธุรกิจ” ได้รับโอกาสสัมภาษณ์พิเศษ “อรอนงค์ ชัยธง” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล (PROSPECT REIT) ที่จะมาเล่าถึงทิศทางและเป้าหมายในระยะต่อไป

กองรีทน้องใหม่จัดตั้งช่วง “โควิด”

โดย “อรอนงค์” เล่าว่า PROSPECT REIT เป็นรีทของบริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ในเครือบริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) หรือ MK ที่จัดตั้งขึ้น และเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) เมื่อปลายปี 2563 ท่ามกลางสถานการณ์โควิด-19 ระบาด

โดยเริ่มลงทุนครั้งแรกในสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและอาคารบางส่วนในโครงการ “บางกอกฟรีเทรดโซน หรือ BFTZ” บนถนนบางนา-ตราด กม.23 ซึ่งเป็นพื้นที่ศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ประกอบธุรกิจให้เช่าอาคารคลังสินค้าและโรงงานที่แบ่งเป็นเขตประกอบการทั่วไป (general zone) และเขตปลอดอากร (free zone) ปัจจุบันมีผู้เช่าทั้งหมดประมาณ 100 ราย

ซึ่งในโครงการเป็นผู้ประกอบการที่ดำเนินธุรกิจกระดาษมากที่สุด คิดเป็น 14.3% รองลงมาได้แก่ ธุรกิจอาหาร ธุรกิจรีไซเคิล ธุรกิจในอุตสาหกรรมพลาสติก และธุรกิจการให้บริการด้านโลจิสติกส์ ส่งผลให้มีอัตราการเช่าสูงต่อเนื่อง

จากนั้นเมื่อต้นปี 2565 ที่ผ่านมาได้มีการซื้อทรัพย์สินเพิ่มเป็นครั้งแรก ในโครงการ X44 เป็นอาคารโรงงานประเภท built-to-suit บนถนนบางนา-ตราด กม.18 พื้นที่เช่ารวมกว่า 3,087 ตร.ม. และเป็นเขต Gereral zone ส่งผลให้ปัจจุบัน PROSPECT REIT มีมูลค่าทรัพย์สินรวมทั้งสิ้น 3,535 ล้านบาท

โตสวนกระแสล็อกดาวน์-ปิดเมือง

ในปีที่ผ่านมาที่รีทส่วนใหญ่ได้รับผลกระทบจากมาตรการคุมโควิดนั้น “อรอนงค์” กล่าวว่า สำหรับกลุ่มคลังสินค้า-โรงงานให้เช่า กระทบค่อนข้างน้อย ซึ่งย้อนกลับไปก่อนช่วงโควิด กลุ่มนี้จะเป็นกลุ่มที่คนไม่ค่อยสนใจ เพราะให้ปันผลค่อนข้างน้อย แต่มาพลิกช่วงโควิด เพราะกลุ่มอื่น ๆ ค่อนข้างแย่กว่า

สำหรับ PROSPECT REIT มีกำไรมาโดยตลอด มีอัตราการเช่า (occupancy rate) ที่ไม่เคยต่ำกว่า 93% และถ้ามองถึงอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) สูงสุดเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 8-9% ถือว่าเอาชนะหลายกองรีทในประเภทเดียวกันได้

“สิ่งที่เราทำช่วงโควิดคือการช่วยเหลือผู้เช่า ด้วยการเลื่อนเก็บค่าเช่าเต็มจำนวนออกไป 3-6 เดือน ซึ่งเป็นการเลื่อน cash flow ที่จะเข้าเต็มร้อย ให้ทยอยเข้าแทน ทำให้รายได้ยังคงรับรู้ตามปกติ ส่งผลให้ในปี 2564 ผลการดำเนินงาน ยังเป็นไปตามเป้าหมาย 
โดยจ่ายเงินออกให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ในปีแรก (first year yield) ได้ตามประมาณการงบการเงินล่วงหน้าในหนังสือชี้ชวนที่กำหนดไว้ 1.12 บาท/หน่วย สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารของผู้จัดการกองทรัสต์ หลังดําเนินงานครบรอบ 1 ปี”

ขายหน่วยเพิ่มทุน 1.8 พันล้านปีนี้

สำหรับปี 2565 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป 1 ไตรมาส “อรอนงค์” บอกว่า PROSPECT REIT มีกำไรจากการลงทุนสุทธิ 70.92 ล้านบาท และมีการจ่ายปันผลในอัตรา 0.2275 บาท/หน่วย ซึ่งเป็นการจ่ายเงินลดทุน

ทั้งนี้ การจ่ายลดทุนทุกครั้งเกิดจากการตีมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งจะมีการตีมูลค่าทุกปี ปีละ 1 รอบในช่วง ม.ค.เมื่อตีมูลค่าทรัพย์สินไปเรียบร้อยแล้วในไตรมาสแรก ดังนั้น ไตรมาสถัดไป ก็จะไม่เป็นการจ่ายเงินลดทุนอีก โดยหากกำไรยังออกมาไม่ต่ำ 70 ล้านบาท ก็น่าจะจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยได้ในแต่ละไตรมาส ซึ่งคาดว่าปีนี้จะจ่ายปันผลได้อีก ทั้งในไตรมาส 2 และไตรมาส 3

“ปีนี้ต้องยอมรับว่าคงไม่สามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้ทั้งหมดเหมือนที่เคยปรับขึ้น 2.5-5% แต่ก็จะมีบางส่วนที่พอจะปรับขึ้นได้ 1-3% ซึ่งในส่วนที่ไม่สามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้ ส่วนใหญ่จะเป็นการต่อสัญญาของผู้เช่ารายเดิมที่มีอัตราการเช่าเฉลี่ยถึง 94% เพื่อรักษาฐานผู้เช่ารายเดิมไว้ แต่ส่วนอื่น ๆ ก็ปรับได้”

ทั้งนี้ ปัจจุบัน PROSPECT REIT มีทรัพย์สินอยู่ที่ 3,535 ล้านบาท ซึ่งปลายปีนี้ ราวเดือน ธ.ค.มีแผนที่จะซื้อทรัพย์เพิ่มครั้งที่ 2 และขายหน่วยเพิ่มทุน มูลค่า 1,800 ล้านบาท

ประกอบด้วย 2 โครงการที่เป็นคลังสินค้า คือ 1) โครงการ BFTZ 2 (อยู่บนถนนเทพารักษ์) พื้นที่ 20,996 ตร.ม. เป็นพื้นที่ในเขต general zone และ 2) โครงการ BFTZ 3 (บางนา-ตราด กม.19) พื้นที่ประมาณ 49,133 ตร.ม. เป็นพื้นที่ free zone ทั้งหมด ซึ่งหลังจากการเข้าลงทุนใน 2 โครงการ จะทำให้ทรัพย์สินแบบขายขาด (freehold) เพิ่มขึ้นเป็น 18% จากเดิมอยู่ที่ 1% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด

แย้มดีลคลังสินค้าแม็คโครวังน้อย

สำหรับดีลกับผู้พัฒนาโครงการรายอื่น ก็มีดีลที่เป็นอาคารคลังสินค้า built-to-suit ของ “แม็คโคร (MAKRO)” ที่อำเภอวังน้อย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา พื้นที่ประมาณ 20,000 ตร.ม. ซึ่งกำลังก่อสร้าง คาดว่าจะแล้วเสร็จได้ภายในปีนี้ แต่กว่าจะนำเข้ามาเพิ่มในกองน่าจะใช้เวลาอีก 1-2 ปี ซึ่งก็อยู่ในแผนงานอนาคต

อย่างไรก็ดี ทิศทางข้างหน้ามองว่า รีทกลุ่มคลังสินค้าและโรงงานนี้ควรจะต้องเพิ่มทรัพย์ที่มีความหลากหลายเข้ามามากขึ้น เพื่อกระจายความเสี่ยง อาทิ ห้องเย็น, built-to-suit ที่เก็บผัก, โกดังเก็บวัตถุอันตราย, ถังน้ำมันหรือถังเก็บสารเคมี ซึ่งการมีผู้เช่าที่หลากหลายประเภทและหลากหลายโลเกชั่น จะช่วยให้มีรายได้จากค่าเช่ามากขึ้น ก็จะเป็นส่วนช่วยให้กองรีทประเภทคลังสินค้ามีความน่าสนใจมากขึ้น

ตั้งเป้าขยายกองสู่ 1 หมื่นล้านใน 3 ปี

“แผนการซื้อทรัพย์สิน จะเน้นสัดส่วนการลงทุนแบบ freehold มากขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อการดำเนินงานในระยะยาว ซึ่งปัจจุบันก็ได้มีการศึกษาความเป็นไปได้กับเจ้าอื่น ๆ รวมถึงมีส่วนที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ทั้งนี้ จุดเด่นของ PROSPECT REIT คือ นโยบายการลงทุนที่มีความอิสระ ทั้งทรัพย์สินจาก sponsor (บริษัทแม่) และผู้พัฒนาโครงการรายอื่น ทำให้สามารถเลือกทรัพย์ที่ดีที่สุดเข้ากอง เพื่อสร้างผลตอบแทนที่ดีและมั่นคง ส่งต่อให้นักลงทุน”

นอกจากนี้ แผนระยะ 3 ปี (2565-2567) ตั้งเป้าจะเพิ่มทรัพย์สินเป็น 10,000 ล้านบาท

“อรอนงค์” ฝากทิ้งท้ายด้วยว่า อยากจะทำความเข้าใจกับนักลงทุนว่า จุดประสงค์หลักของการจัดตั้งกองรีท เพื่อเป็นตัวช่วยกระจายความเสี่ยงในพอร์ต ให้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอดีกว่าเงินฝาก แต่ไม่ถึงกับเป็นหุ้นที่จะเทรดเพื่อเก็งกำไร อย่างนั้นไม่ใช่ความตั้งใจตั้งแต่แรกของผู้จัดตั้ง

“อยากให้นักลงทุนทำความเข้าใจก่อนตัดสินใจลงทุน ซึ่งแม้ว่า PROSPECT REIT จะเป็นกองที่มีขนาดไม่ใหญ่ แต่ก็อยากจะให้เป็นกองที่เข้าไปอยู่ในพอร์ตของนักลงทุน เพราะให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอและยั่งยืน” ซีอีโอ PROSPECT REIT กล่าว