“บ้านใหม่” จีนราคาตกต่อเนื่อง ผู้ซื้อขยาด “พรีเซล” สร้างไม่เสร็จ

ภาคอสังหาริมทรัพย์ของ “จีน” ยังคงมองไม่เห็นทางออก หลังจากวิกฤตหนี้สินของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ตามมาด้วยกระแสการหยุดผ่อนบ้านที่กระจายไปทั่วประเทศในช่วง ก.ค.ที่ผ่านมา จนถึงขณะนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์จีนก็ยังคงไม่ฟื้นตัว ผู้บริโภคต่างเข็ดขยาดกับการซื้อบ้านที่เสี่ยงจะสร้างไม่เสร็จ ส่งผลให้ราคาบ้านใหม่จีนลดลงอย่างต่อเนื่อง

รอยเตอร์ รายงานข้อมูลล่าสุดจาก “สำนักงานสถิติแห่งชาติจีน” (NBS) แสดงให้เห็นว่า ราคาบ้านใหม่จีนใน ก.ย.ที่ผ่านมา ลดลง 0.2% จากเดือนก่อนหน้า หรือลดลง 1.5% เมื่อเทียบกับ ก.ย. 2021 นับเป็นราคาที่ลดลงมากสุดนับตั้งแต่ ส.ค. 2015 ซึ่งจากการสำรวจทั้งหมด 70 เมืองพบว่า มีบ้านใหม่ใน 54 เมืองที่มีราคาลดลง ขยายตัวจาก 50 เมืองในเดือนก่อนหน้า

ในส่วนของยอดขายบ้านใหม่จีนใน ก.ย.ที่ผ่านมา ก็ลดลง 16.15% เมื่อเทียบกับ ก.ย. 2021 แม้ว่าจะดีขึ้นจากยอดขายที่ลดลงมากถึง 22.58% ใน ส.ค. 2022 แต่ก็เป็นการลดลงของยอดขายบ้านใหม่จีนที่ติดต่อกันมาเป็นเวลาถึง 14 เดือน ขณะที่การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์จีนใน ก.ย.ที่ผ่านมา ก็ลดลง 12.1% จากปีก่อนหน้า

“จาง ต้าเหว่ย” หัวหน้านักวิเคราะห์จากบริษัทอสังหาริมทรัพย์เซ็นทาลีน ชี้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนได้รับผลกระทบจากแนวโน้มเศรษฐกิจที่ทำให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาวะขาดสภาพคล่องทางการเงินของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ทำให้โครงการก่อสร้างบ้านใหม่หลายแห่งต้องหยุดดำเนินการ

เซาท์ไชน่ามอร์นิ่งโพสต์รายงานว่า แม้รัฐบาลจีนจะมีมาตรการฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการผ่อนคลายเงื่อนไขและลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อ ไปจนถึงการคืนภาษีให้กับผู้ซื้อบางกลุ่ม แต่ความต้องการซื้อบ้านใหม่ก็ยังคงไม่ฟื้นตัว

“เรย์มอนด์ เฉิง” หัวหน้าฝ่ายวิจัยจีนและฮ่องกงจากบริษัทหลักทรัพย์ CGS-CIMB Securities ระบุว่า “ภาครัฐต้องเร่งฟื้นคืนจำนวนผู้ซื้อบ้านและความเชื่อมั่นของตลาด ซึ่งมาตรการในขณะนี้ยังไม่เพียงพอที่จะแก้ปัญหาในการจัดหาแหล่งเงินทุนให้กับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการกระตุ้นยอดขาย”

ที่ผ่านมา การขายบ้านล่วงหน้าหรือ “พรีเซล” เป็นหนทางหนึ่งในเข้าถึงแหล่งเงินทุนของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่ผู้ซื้อก็นิยมการซื้อบ้านที่ยังไม่ได้สร้างแบบพรีเซล ด้วยแรงจูงใจด้านราคาที่ต่ำกว่าการซื้อบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว

แต่การหยุดชะงักของโครงการก่อสร้างหลายแห่ง หลังจากที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประสบภาวะขาดแคลนเงินสด ก็ส่งผลให้ผู้ซื้อมองเห็นความเสี่ยงในการซื้อบ้านพรีเซลที่อาจจะไม่สามารถก่อสร้างได้เสร็จตามสัญญา และหันไปสนใจในบ้านที่สร้างเสร็จแล้วและบ้านมือสองมากขึ้น

นิกเคอิ เอเชียรายงานว่า ในช่วงวันหยุดวันชาติต้นเดือน ต.ค.ที่ผ่านมา ยอดธุรกรรมการโอนที่อยู่อาศัยมือสองจีนพุ่งขึ้นกว่า 50% จากปี 2021 แม้ว่าข้อมูลของ NBS จะแสดงให้เห็นว่าราคาของบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งรวมถึงบ้านมือสองใน ก.ย. 2022 จะลดลงราว 0.39% จากเดือนก่อนหน้า แต่ยอดการโอนที่สูงขึ้นก็บ่งชี้ว่า บ้านมือสองมีแนวโน้มได้รับความนิยมมากขึ้นในจีนต่างจากยอดขายบ้านใหม่ที่ยังหดตัว

หากแนวโน้มนี้ดำเนินต่อไปอาจสร้างแรงกดดันให้กับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอกชนมากขึ้น เนื่องจากการเปลี่ยนจากการขายบ้านพรีเซลไปเป็นการขายหลังก่อสร้างเสร็จจะเพิ่มต้นทุนให้กับบริษัทอีกราว 20-30% ท่ามกลางสภาพคล่องทางการเงินที่ตึงตัว ขณะที่ความต้องการอสังหาริมทรัพย์และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคก็ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน

• หลงหู ยักษ์อสังหาฯจีน หุ้นร่วงเป็นประวัติการณ์ ประธานหญิงลาออก
• พิษนโยบาย “ซีโร่โควิด” จีนเริ่มเสียแชมป์ “โรงงานโลก”

• จับตา “วิกฤตหนี้จีน” ในภาวะการเมืองเปลี่ยน