คอลัมน์ : ชีพจรเศรษฐกิจโลก ผู้เขียน : ไพรัตน์ พงศ์พานิชย์
เป็นที่รู้กันดีว่า วิกฤตในภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนยังคงอยู่ และเหยื่อรายล่าสุดก็ยังคงเป็นหนึ่งในบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของประเทศอย่าง “คันทรีการ์เดน โฮลดิงส์” ที่ตกเป็นเป้าจับตามองจากทั่วโลกอยู่ในเวลานี้
คันทรีการ์เดนประสบปัญหาทางการเงินอย่างหนัก ช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้บริษัทขาดทุนไปแล้วมากกว่า 6,000 ล้านดอลลาร์ จนต้องออกมายอมรับว่า ความเสี่ยงต่อการที่บริษัทจะ “ผิดนัดชำระหนี้” นั้นมีสูงยิ่ง
ประเด็นที่น่าสนใจก็คือ หากปัญหาของคันทรีการ์เดนยังทรุดหนักลงเรื่อย ๆ ผลกระทบที่เกิดขึ้นอาจไม่จำกัดอยู่แต่กับเศรษฐกิจของจีนเพียงอย่างเดียว แต่อาจลุกลามถึง “มาเลเซีย” ด้วยเหตุที่ว่า ที่นั่นคันทรีการ์เดนมีโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหญ่ที่สุดเท่าที่บริษัทเคยดำเนินการมาในต่างประเทศอยู่ด้วย
โครงการยักษ์มูลค่าราว 100,000 ล้านดอลลาร์ในมาเลเซียของคันทรีการ์เดนอยู่ในรัฐยะโฮร์ ด้านหนึ่งติดต่อกับพรมแดนของสิงคโปร์เพียงชั่วข้ามฟากมาในเวลาไม่กี่นาที ใช้ชื่อโครงการสวยหรูว่า “ฟอเรสต์ซิตี้”
ฟอเรสต์ซิตี้ครอบคลุมเนื้อที่มหาศาลถึง 30 ตารางกิโลเมตรที่ได้จากการถมทะเลเป็นเกาะ 4 เกาะสำหรับสร้างเมืองใหม่ ให้มีพื้นที่ใช้สอยหลากหลาย โดยตั้งเป้าว่าเมื่อแล้วเสร็จสมบูรณ์ในปี 2035 เมืองใหม่แห่งนี้จะเป็นที่อยู่อาศัยและใช้ชีวิตอยู่อย่างพร้อมสรรพของคนไม่น้อยกว่า 700,000 คน แบ่งเป็น พื้นที่สำหรับอาคารสำนักงาน, ห้างสรรพสินค้า, คลินิก, โรงเรียน, สนามกอล์ฟ และแหล่งสันทนาการอื่น ๆ
ฟอเรสต์ซิตี้เป็นโครงการร่วมลงทุนระหว่างคันทรีการ์เดนที่ถือหุ้นอยู่ 60% อีก 40% ที่เหลือเป็นของเอสแพลนาด แดงกา 88 บรรษัทเพื่อความมั่งคั่ง ที่รัฐบาลแห่งรัฐยะโฮร์เป็นเจ้าของ 100%
โปรเจ็กต์ฟอเรสต์ซิตี้คืบหน้าไปไม่น้อย ถึงขนาดสามารถเปิดให้บริการในพื้นที่เชิงพาณิชย์บางส่วนได้แล้ว แต่ปัญหาก็คือ พื้นที่เช่าจำนวนมากยังไม่มีใครเข้าไปเปิดกิจการบริการ ถึงแม้ว่าจะเรียกเก็บค่าเช่าในราคาพิเศษ ลดต่ำกว่า “ราคามาตรฐาน” ระหว่าง 20-30% ในช่วงนี้ก็ตาม
ในขณะที่ผู้ที่เข้าไปเปิดกิจการแล้วบางส่วน อาทิ ภัตตาคาร หรือร้านสะดวกซื้อ ก็ประสบปัญหาไม่มีลูกค้า มีคนเข้ามาใช้บริการกันน้อยมาก
นั่นคือเหตุผลที่ว่าทำให้บางคนถึงอุปมา “เมืองใหม่” นี้ว่าเหมือน “เมืองร้าง” อาคารพาณิชย์หลายแห่งที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังว่างเปล่า มี “โนติส” เตรียมการฟ้องร้องเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าธรรมเนียมอื่น ๆ เป็นของประดับตกแต่งหน้าอาคารอยู่ทั่วไป
ที่ซ้ำร้ายยิ่งกว่านั้นก็คือ ยังคงมีพื้นที่ในโครงการอีกมหาศาลที่ยังไม่มีการดำเนินการประการหนึ่งประการใดเลย
บรรดานักวิเคราะห์ในมาเลเซียกำลังวิตกว่า เมื่อคำนึงถึงสภาพย่ำแย่อย่างหนักของคันทรีการ์เดนในเวลานี้ มีความเป็นไปได้สูงไม่น้อยที่บริษัทอาจไม่สามารถ “จำกัด” ความเสี่ยงที่เกิดจากภาระหนี้สินได้ และอาจไม่สามารถป้องกันไม่ให้สถานการณ์ลุกลามข้ามประเทศมาจนกลายเป็นปัญหาสำหรับโครงการมหึมาแห่งนี้ตามไปด้วย
แชมมวล ตัน ผู้อำนวยการบริหารของเคจีวี อินเตอร์เนชั่นแนล พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแทนตส์ ในรัฐยะโฮร์ ชี้ว่า ฟอเรสต์ซิตี้ยังคงต้องใช้เงินลงทุนอีกมหาศาลสำหรับการถมทะเลและสำหรับลงทุนเชิงโครงสร้างที่ยังคาราคาซังอยู่ เพราะการดำเนินการเท่าที่ผ่านมายังคงเป็นเพียงระยะเริ่มต้นของโครงการเท่านั้น
การผิดนัดชำระหนี้ หรือ “ดีฟอลต์” ที่อาจเกิดขึ้นเมื่อใดก็ได้กับ “คันทรีการ์เดน” จะส่งผลกระทบทันทีต่อบรรดานักลงทุนและนักการเงินในโครงการฟอเรสต์ซิตี้ ผลลัพธ์ที่ชัดเจนก็คือ ความสามารถในการระดมทุนสำหรับพัฒนาโครงการต่อไปของคันทรีการ์เดนจะลดวูบลง หรือหายไปทั้งหมด เช่นเดียวกับความเชื่อมั่นของบรรดาผู้ซื้อของโครงการ
คู ซิงเฉิง นักวิจัยของแอมแบงก์รีเสิร์ช ระบุว่า โครงการแสนล้านดอลลาร์แห่งนี้เพิ่งจะแล้วเสร็จไปเพียง 15% เท่านั้น คันทรีการ์เดนยังคงต้องมีเงินลงทุนอีกมหาศาลเพื่อให้โครงการขยับเคลื่อนต่อไปได้ ไม่เช่นนั้นก็อาจต้องพลิกแพลงเพื่อความอยู่รอด ทั้งในรูปแบบของการหาหุ้นส่วนลงทุนใหม่ หรือตัดหุ้นส่วนในบางส่วนของโครงการออกขาย หรือไม่ก็ตัดทอนโครงการให้เล็กลง
ซึ่งทั้งหมดนั้นทำได้ไม่ง่ายเลยภายใต้สถานการณ์ทางการเงินของคันทรีการ์เดนในยามนี้
โชคยังดีที่รัฐบาลมาเลเซียยังคงเล็งเห็นความสำคัญของโครงการยักษ์นี้ในแง่ของการดึงดูดการลงทุน ช่วยให้เกิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจและทำให้เศรษฐกิจของยะโฮร์ขยายตัวได้ในอนาคต จึงเอื้อมมือเข้ามาช่วยเหลือ ประกาศให้เป็นเขตพิเศษทางการเงิน เพิ่มแรงจูงใจสำหรับผู้ซื้อต่างชาติในอนาคตด้วยการจัดเก็บภาษีเงินได้อัตราพิเศษสำหรับแรงงานฝีมือพร้อมกับสิทธิพิเศษทางวีซ่าอีกด้วย
นอกจากนั้น ฟอเรสต์ซิตี้ยังโชคดีไม่น้อยที่ตั้งประชิดอยู่กับสิงคโปร์ ซึ่งประสบปัญหาด้านที่พักอาศัยแพงระยับอยู่ในเวลานี้ ที่อาจกลายเป็นแหล่งที่มาของผู้ซื้อในอนาคตได้
กระนั้นจนถึงขณะนี้ อนาคตของฟอเรสต์ซิตี้ก็ยังคลุมเครือ มืดมนและเต็มไปด้วยความไม่แน่นอนสูงอย่างยิ่งอยู่ดี