ผ่อนบ้านอ่วม “ดอกเบี้ยบวม” แห่รีไฟแนนซ์ ย้ายค่าย-แก้สัญญา
ดอกเบี้ยขาขึ้นสินเชื่อบ้าน 2.7 ล้านล้านบาท เจอผลกระทบทั้งระบบ ลูกหนี้อ่วมเผชิญภาวะ “ดอกเบี้ยบวม” ค่างวดผ่อนบ้านไม่เหลือตัดเงินต้น แห่วิ่งเข้าหาแบงก์ขอลดดอกเบี้ย-รีไฟแนนซ์ ปรับสัญญายืดเวลาผ่อนชำระยาวขึ้น สมรภูมิตลาดรีไฟแนนซ์เดือด แบงก์อัดแคมเปญดึงลูกค้าย้ายค่าย CIMBT ชี้ปีแรกดอกเบี้ยคงที่ 1.99% ต่อปี “ทีทีบี” เผยตัวเลขรีไฟแนนซ์บ้านมาจากแบงก์อื่นโต 80% สูงสุดในรอบหลายปี
นางสาวอัจจนา ล่ำซำ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายตรวจสอบแบบจำลองและวิเคราะห์ความเสี่ยงสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า หลังจากคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย (RP) จากระดับ 0.50% ต่อปี เมื่อเดือนสิงหาคม 2565 จนปัจจุบันมาอยู่ในระดับ 2.50% ต่อปี โดยอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นมาประมาณ 2% ในช่วงปีที่ผ่านมา ผลกระทบต่อลูกค้ารายย่อยคือจะเห็นว่าการส่งผ่านไปสู่อัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายย่อยชั้นดีแบบมีระยะเวลา (MRR) มีสัดส่วนประมาณ 49% ของอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้น หรือคิดเป็นประมาณ 1%
ทั้งนี้ หากมองผลกระทบจากดอกเบี้ยขาขึ้นต่อลูกค้าสินเชื่อที่อยู่อาศัย พบว่า จะกระทบในกลุ่มผู้ขอกู้สินเชื่อบ้านใหม่ที่จะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น โดยในส่วนของสินเชื่อเดิม ในการคำนวณค่างวด สถาบันการเงินจะมีการคำนวณดอกเบี้ยเผื่อไว้ (buffer) อยู่แล้วเฉลี่ย 1-2% รองรับในทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้ผลกระทบอาจจะไม่มากนัก
“อาจมีลูกหนี้บางคนเริ่มไม่ไหว เพราะตอนเริ่มต้นทำสัญญากู้บ้านจะเป็นแบบดอกเบี้ยคงที่ แต่หลังจากเริ่มผ่อนและเริ่มเข้าสู่ดอกเบี้ย step up บางคนรายได้อาจเข้ามาไม่ทั่วถึง แบงก์ก็อาจจะเข้าไปดูแลพูดคุยว่าด้วยกระแสเงินสดประมาณนี้ การผ่อนชำระจะไหวหรือไม่ไหว หากไม่ไหวก็ปรับโครงสร้างกัน ซึ่งปัจจุบันเท่าที่พูดคุยกับแบงก์ก็ยังอยู่ในระดับบริหารจัดการได้ เพราะแบงก์จะแยกพอร์ตเลยว่า กลุ่มไหนที่ต้องจับตาอาจจะกระทบก็มีการพูดคุย กลุ่มไหนใกล้หมดปิดสัญญาก็ไม่น่าจะมีปัญหา”
ลูกหนี้เจอภาวะ “ดอกเบี้ยบวม”
แหล่งข่าวสถาบันการเงิน เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ช่วง 1 ปีที่ผ่านมา อัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นมาประมาณ 2% ต่อปี ส่งผลกระทบต่อกลุ่มลูกค้าสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่น้อย ทั้งกลุ่มที่กระทบมาก กระทบน้อย ส่วนที่ยังไม่กระทบก็คือกลุ่มที่ยังอยู่ในช่วง 2-3 ปีแรกที่ได้ “อัตราดอกเบี้ยคงที่” ขณะที่กลุ่มที่เริ่มกระทบคือกลุ่มที่ครบกำหนดเปลี่ยนไปเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว เช่น ดอกเบี้ยเดิม 3% ต่อปี ปรับเป็น 4% ต่อปี ทำให้เวลาลูกค้าจ่ายค่างวดจะตัดเงินต้นน้อยลง แต่หากลูกค้าเริ่มจ่ายค่างวดแล้วเป็นดอกเบี้ยทั้งหมดไม่มีเหลือสำหรับเงินต้น ธนาคารจะติดต่อลูกค้าปรับค่างวดจ่าย หรือกลุ่มที่กระทบมากคือค่างวดไม่พอดอกเบี้ย ธนาคารจะให้ลูกค้าจ่ายมากขึ้น
โดยกรณีที่มีข่าวลูกค้าชำระค่างวดบ้านแต่หักเงินต้นเพียง 5 บาท ต้องบอกว่าเป็นกรณีที่เกิดขึ้นได้ หากลูกค้าเลือกผ่อนชำระค่างวดน้อย เช่นในช่วง 2 ปีแรก สมมุติอัตราดอกเบี้ยคงที่ 2.5% ต่อปี และปีที่ 3 ดอกเบี้ยลอยตัวเป็น 3.5% ต่อปี ก็จะทำให้เกิดภาวะ “ดอกเบี้ยบวม” เกิดจากเจอดอกเบี้ยลอยตัวและดอกเบี้ยขาขึ้น ดังนั้น ผลกระทบส่วนหนึ่งมาจากโครงสร้างการผ่อนชำระของลูกค้าด้วย
แห่รีไฟแนนซ์ย้ายค่าย
ดร.ศศิมา ทองสมัคร ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผลิตภัณฑ์ธุรกิจรายย่อย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า หลังจากคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายครั้งล่าสุด 0.25% มาอยู่ที่ 2.50% ต่อปี พบว่า มีลูกค้าสินเชื่อที่อยู่อาศัยเข้ามาเจรจาขอลดดอกเบี้ย (retention) กับธนาคารเพิ่มขึ้น 2 เท่า จากเดิมเฉลี่ยอยู่ที่ 400 ล้านบาทต่อเดือน เพิ่มขึ้นเป็น 800 ล้านบาทต่อเดือน และคาดว่าแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นอีก
สาเหตุหลักมาจากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในตลาดที่สูงขึ้น รวมถึงลูกค้าผ่อนชำระครบ 3 ปี ครบกำหนดดอกเบี้ยช่วงโปรโมชั่นพอดี ทำให้เป็นดอกเบี้ยลอยตัว อย่างไรก็ดี การปรับลดอัตราดอกเบี้ยในแต่ละรายจะไม่เท่ากัน ซึ่งจะพิจารณาตามประเภทของทรัพย์ และกลุ่มลูกค้าเป็นหลัก แต่ธนาคารจะพยายามดูแลลูกค้าภายใต้ต้นทุนการเงินที่รับได้และพอมีกำไร เนื่องจากลูกค้าเองก็ไม่ต้องการย้ายไปใช้บริการธนาคารอื่น เพราะจะมีเรื่องค่าใช้จ่ายและเอกสารที่ต้องยื่นเพิ่มเติม
สินเชื่อบ้าน 2.7 ล้าน ล.กระทบ
ดร.ศศิมากล่าวว่า ขณะนี้ธนาคารอยู่ระหว่างการส่งเอกสารถึงลูกค้าเรื่องการปรับค่างวดหลังจากดอกเบี้ยปรับเพิ่มขึ้น โดยในกรณีที่ลูกค้าผ่อนชำระค่างวดไม่คุมเงินต้น ซึ่งมีประมาณ 300 ราย หรือไม่ถึง 1% ของพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมด โดยผลกระทบค่อนข้างน้อย ส่วนหนึ่งมาจากธนาคารได้มีการใส่ดอกเบี้ย buffer ในการคำนวณค่างวดไว้ค่อนข้างเยอะ โดยเฉพาะในช่วง 3 ปีแรกของการผ่อนชำระ อย่างไรก็ดี ในภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น มองว่าสินเชื่อบ้านได้รับผลกระทบทั้งระบบ ทำให้การปิดจบหนี้ของลูกค้าช้าลง เนื่องจากค่างวดจะถูกหักเงินต้นน้อยลง
อย่างไรก็ดี มองว่าในภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ตลาดรีไฟแนนซ์จะเป็นทางเลือกของลูกค้าสินเชื่อบ้านในการเป็นเครื่องมือลดภาระดอกเบี้ย และจะเห็นว่าธนาคารหันมาแข่งขันทำโปรโมชั่นในตลาดนี้มากขึ้นเมื่อเทียบกับ 5-6 ปีก่อน ทำให้ตลาดรีไฟแนนซ์มีทิศทางขยายตัวต่อเนื่อง โดยตัวเลขจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) พบว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบ ณ มีนาคม 2566 อยู่ที่ 2,698,178 ล้านบาท มีการรีไฟแนนซ์อยู่ที่ 15,989 ล้านบาท
CIMBT รีไฟแนนซ์ 1.99%
ในส่วนของธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย ยังคงเน้นการเติบโตในกลุ่มสินเชื่อรีไฟแนนซ์ คาดว่าภายในสิ้นปีนี้จะมียอดสินเชื่อคงค้างรีไฟแนนซ์อยู่ที่ 5.5 หมื่นล้านบาท จากปัจจุบันอยู่ที่ 5 หมื่นล้านบาท โดยล่าสุดได้ออกแคมเปญดอกเบี้ยคงที่ปีแรกอยู่ที่ 1.99% ต่อปี ถือเป็นอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุดในตลาดตอนนี้ เพื่อช่วยลูกค้าป้องกันดอกเบี้ยขาขึ้น เนื่องจากเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน ทำให้ กนง.มีสัญญาณปรับขึ้นดอกเบี้ยเพิ่มได้อีก
“ในภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น เชื่อว่าทุกคนกระทบหมด เราเห็นสัญญาณลูกค้าเข้ามาเจรจาขอแบงก์ลดดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 2 เท่าจากต้นปี ซึ่งหากไม่ได้ปรับลดลูกค้าจะรีไฟแนนซ์ไปแบงก์อื่น ซึ่งก็มีลูกค้าที่เราลดให้ แต่ก็มีบางรายที่ต้องยอมปล่อย เพราะต้นทุนสู้ไม่ได้ เพราะตอนนี้ยอมรับว่าตลาดรีไฟแนนซ์แข่งขันกันค่อนข้างรุนแรง ทั้งเรื่องดอกเบี้ย ค่างวดผ่อน เงิน top up และความเร็วในการอนุมัติ”
ค่างวดไม่พอเงินต้น
นายชัยยศ ตันพิสุทธิ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น ในการคำนวณค่างวด โดยปกติสถาบันการเงินจะมีการคำนวณดอกเบี้ยเผื่อไว้เฉลี่ย 1% เช่น ค่างวดชำระอยู่ที่ 9,800 บาท จะคิดค่างวดเผื่อเป็น 1 หมื่นบาทต่อเดือน เพื่อรองรับดอกเบี้ยขาขึ้น แต่ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 1.3% ทำให้ภาระการผ่อนไม่คุมเงินต้น ซึ่งกระทบลูกค้าสินเชื่อที่อยู่อาศัยแน่นอน
ทั้งนี้ เบื้องต้นธนาคารจะมีการแจ้งเตือนไปยังลูกค้าที่เข้าข่ายได้รับผลกระทบจากค่างวดผ่อนชำระไม่เหลือตัดเงินต้น ซึ่งลูกค้าสามารถปรับเปลี่ยนเงื่อนไขชำระผ่านแอปพลิเคชั่น หรือเลือกเข้ามาเปลี่ยนสัญญา ทั้งการคงอัตราการผ่อนชำระเท่าเดิม แต่ขยายเทอมการผ่อนชำระ เช่น จากเดิม 30 ปี อาจขยายออกไป หรือเลือกเพิ่มวงเงินชำระค่างวดเพื่อให้เพียงพอในการตัดชำระเงินต้น ซึ่งลูกค้าสินเชื่อบ้านจะนิยมนำเงินมาโปะเมื่อมีเงินก้อน
“ตอนนี้ดอกเบี้ยขยับเพิ่มขึ้น ทำให้ลูกค้าบ้านได้รับผลกระทบบ้าง แต่พอร์ตของกสิกรไทยกระทบไม่เยอะมาก ซึ่งเราก็มีแจ้งเตือนลูกค้ากรณีที่ได้รับผลกระทบไปแล้ว ส่วนการขอรีไฟแนนซ์เพื่อลดภาระดอกเบี้ย ยอมรับมีสัญญาณเพิ่มขึ้นเช่นกัน แต่จะเป็นการรีไฟแนนซ์เข้าและรีไฟแนนซ์ออก โดยในไตรมาส 4/66 เคแบงก์ยังคงต้องปล่อยสินเชื่อโตตามตลาด” นายชัยยศกล่าว
สมรภูมิรีไฟแนนซ์คึกคัก
ด้านนายจเร เจียรธนะกานนท์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร หัวหน้าผลิตภัณฑ์สินเชื่อรายย่อย ธนาคารทหารไทยธนชาต หรือทีทีบี เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภาพรวมตลาดรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือยังคงขยายตัวต่อเนื่อง ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากทิศทางอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้ลูกค้าต้องการลดภาระดอกเบี้ยและค่างวดในการผ่อนชำระลง เพื่อรักษาสภาพคล่องไว้ และหากดูอัตราดอกเบี้ยตลาดทั้งระบบปรับขึ้นมาค่อนข้างเยอะ โดยในช่วง 1 ปีที่ผ่านมาอัตราดอกเบี้ย M rate ปรับเพิ่มขึ้นมาแล้ว 2%
“ปีนี้เทรนด์ตลาดรีไฟแนนซ์น่าจะเติบโต เนื่องจากผู้บริโภครับรู้ว่าตลาดอยู่ในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งการรีไฟแนนซ์จะช่วยทั้งลดภาระดอกเบี้ยและลดค่างวด ทำให้กำลังการผ่อนมีมากขึ้น สะท้อนจากตัวเลขรีไฟแนนซ์ของทีทีบีเติบโตเพิ่มขึ้น 70-80% จากไตรมาสก่อน และเป็นการรีไฟแนนซ์มาจากแบงก์อื่นสูงขึ้นในรอบหลายปี ซึ่งเป้าหมายปีนี้เรายังคงโตในตลาดรีไฟแนนซ์ บ้านแลกเงิน ส่วนหนึ่งมาจากตลาดสินเชื่อบ้านใหม่ค่อนข้างชะลอ” นายจเรกล่าว
นอกจากนี้ ในส่วนลูกค้าของธนาคารก็เห็นสัญญาณที่เข้ามาขอปรับลดดอกเบี้ยมากขึ้นด้วย สำหรับกรณีปัญหาภาระดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ทำให้ค่างวดไม่คุมเงินต้นนั้น จากการสำรวจลูกค้าสินเชื่อบ้านของทีทีบี ที่ได้รับผลกระทบค่อนข้างน้อยประมาณ 0.01% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด ส่วนหนึ่งมาจากธนาคารได้มีการคำนวณดอกเบี้ย buffer เผื่อไว้อยู่แล้ว ทำให้พอร์ตสินเชื่อกระทบไม่มาก
แบงก์แข่งโปรฯดึงลูกค้า
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย มีแคมเปญสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน ดอกเบี้ยคงที่ปีแรก 1.99% ต่อปี หรือเฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่ที่ 3.29% สัดส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกันอยู่ที่ 85% ขณะที่ธนาคารทหารไทยธนชาต หรือทีทีบี มีแคมเปญสินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์บ้านและคอนโดมิเนียมมาอยู่กับทีทีบี อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกเริ่ม 3.50% ต่อปี ผ่อนได้ยาวสูงสุด 35 ปี พร้อมฟรีค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย-ค่าประเมินหลักทรัพย์ ขณะที่ธนาคารเกียรตินาคินภัทร KKP Home Loan Refinance อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกเริ่มต้น 3.30% ต่อปี